创业园3#开发项目申请报告汇总

XX市AA有限责任公司位于高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告有限公司二〇一二年七月XX市AA有限责任公司高新区创业园 3#地块国际软件园综合楼项目申请报告目录第一章 申报单位及项目概况 1一、项目申报单位概况 1二、项目概况 1第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 12一、发展规划分析 12二、产业政策分析 13三、行业准入分析 13第三章 资源开发及综合利用分析 15一、资源开发方案 15二、资源利用方案 15三、资源节约方案 15第四章 节能方案分析 16一、节能规范与用能标准 16二、能耗状况及能耗指标分析 17三、节能措施及节能效果分析 17第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 22一、项目选址及用地方案 22二、土地利用合理性分析 23三、征地拆迁及移民安置规划方案 23第六章 生态环境影响 24一、环境和生态现状 24XX有限公司 IXX市AA有限责任公司高新区创业园 3#地块国际软件园综合楼项目申请报告二、生态环境影响分析 25三、生态环境保护措施 26四、地震灾害影响分析 27五、特殊环境影响 28第七章 经济影响分析 28一、经济费用效益或费用效果分析 28二、行业影响分析 33三、区域经济影响分析和宏观经济影响分析 33第八章 社会影响分析 34一、项目社会影响分析的原则 34二、社会影响效果分析 34三、社会适应性分析 34四、社会风险及对策分析 35XX有限公司 II市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况（一）申报单位单位名称：XX市AA有限责任公司单位住所：XX市高新技术区五一路 1号法定代表人：张建洋注册资本：10000万元人民币实收资本：10000万元人民币公司类型：有限公司（国有独资）（二）经营范围许可经营项目：房地产开发经营一般经营项目：投资与管理；土地开发经营；信息咨询服务。二、项目概况（一）项目名称市高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目（二）项目拟建地点本项目拟建地点为 XX市高新区创业园 3#地块。该地块北至北兴路，西至花园路。（三）建设内容及规模XX有限公司 1市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告本项目总用地面积 7631.0平方米，总建筑面积 34339.00平米，建筑基地面积1831.0平方米，具体的建设内容及规模如下：地上建筑面积34339.00平方米，新建综合楼 1幢，共19层；项目的主要经济技术指标详见表 1.1表1.1主要经济技术指标表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地面积平方米7631.00约11.45亩2总建筑面积平方米34339.002.1商业楼平方米17169.002.2配套平方米17170.002.3半地下室车库（兼人防）平方米0.002.4配套公共建筑面积平方米0.003居民总户数户150.00二经济指标1总投资万元18000.001.1开发建设投资万元17475.731.2经营资金万元524.272资金筹措万元18000.002.1资本金万元18000.002.2销售回笼资金万元3销售收入万元41412.85XX有限公司 2XX市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告4营业税及附加万元7267.965利润率%5.1投资利润率%89.695.2投资净利润率%61.505.3销售利润率%38.99（四）项目建设方案1．总图布置原则1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。绿化带景观与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。2．总平面布置本项目建设内容主要有国际软件园综合楼以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。项目规模地块呈不规则四边形。根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、适度超前、便于操作”的原则，根据规划设计条件及周边特点，拟开发一幢19层建筑，本项目总平面布置情况如下：（1）建筑设计XX有限公司 3市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告地块内建设一幢 19层建筑。建筑物的风格、色彩、高度等应体现城市形象，与周边环境相协调，体现现代风格。建筑限高100米。底层室内标高不低于黄海高程2.9米（2）规划结构本项目用地在XX市高新区创业园3#地块，该地块北至北兴路，西至花园路。因此，在充分考虑周边环境和规划条件的前提下，根据地形、日照间距、红线退让等条件，结合道路走向，在地块内部布置19层建筑1幢。从而形成了一个相对合理的建筑空间。3）该地块内道路宽畅，四周贯通，流线明晰，交通便捷，功能分流互不干扰，没有死角，消防车能到达每个角落。4）建筑功能实行立体布局。XX市AA有限责任公司国际软件园综合楼建成后，采用封闭式管理，配备电子监控，按智能化管理的要求统一配套防范设施；辅以健康绿地供业主休闲；数字电视、宽带等智能服务设施接驳到该会所的每一层。5）建筑风格体现有特色。建筑物的风格、色彩等应体现城市形象，与周边相协调，体现现代风格。本项目建筑设计从整体到细部均注重在具体表达与抽象表达之间形成对话，使形态与空间的隐喻构成独到风格和魅力。景观要求房屋以现代建筑风格为主。本项目总平面布置情况详见附图XX市高新区创业园3#地块项目平面规划图。3．道路交通方案（1）道路系统XX有限公司 4市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告该地块四周道路已基本形成，内部道路系统规划采用环状网设计并按二级布置。一级道路为区内主要道路，包括主干路与城市道路连接入口，解决进出于该地块内部主要交通。二级道路为该地块内部次要道路和汽车进出路。2）交通组织为保证该地块内的宁静和交通安全，区内禁止重型车辆进入，外部车辆不能随意进入。区内采用人车分流，主入口人车有续并进。该地块内绿地景观大道以步行为主，为该地块业主创造良好的居住环境。4．绿化景观方案区内绿地构成为欧式公园绿地及道路绿地等。绿地位于综合楼四周，供各区业主休憩和户外活动之用，沿路一律栽植行道树，可绿地处全部植草皮。园区的景观规划要通过建筑、道路、绿地、公共开放空间等物质要素的控制设计，使之形成相互和谐、多样统一的整体效果。区内的建筑物主色采用温馨的暖色系。5．配套设施方案根据建筑功能及规定，按总建筑面积的 4‰无偿提供物业管理用房，其中物业办公用房、辅助用房、经营用房所占比例分别为 1：3：6；设立垃圾收集房；各类管线均下地，住宅区排水采取雨污分流，设置雨水收集池，收集雨水以便用于绿化；配备的加压水池、水泵房、配变电房和电话专用交接间等配套设施应设置在建筑物内部。6．给排水方案（1）设计依据XX有限公司 5市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告1）《建筑给水排水设计规范》 （GB50015-2003) （2010版）2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）3）《室外给水设计规范》 （GB50013-2006)4）《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006]（2006年版）5）《建筑灭火器配置设计规范》 [GB50140-2005]（2005年版）2）给水水源项目给水水源为当地市政自来水管网，自公园路接入，给水管径为200mm。3）供水方式项目所有建筑采用变频加压供水，管材选用高性能PPR水管。4）用水量估算各用水单元用水标准如下表 1.1所示：表1.1用水量估算表序用水单规模用水标准年用水（万吨）备注号位商办用1300人100L/人·天1.10房2住户510人150L/人·天2.79绿化道5799考虑雨水收集利用，用水量减半52L/㎡H天0.42路㎡计算6未预见用水10%0.43合计3.92XX有限公司 6市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告计算年用水量为 3.92万吨。（按一年365天计算）5）雨水处理项目设置雨水回收利用系统。雨水回收利用处理的办法：预先埋设管网，将屋顶、绿地、道路的雨水“自流”进地下储水池，通过过滤、沉淀、净化，再用水泵排入景观水池，改善基地微环境，还可以用于绿化灌溉、洗车等。7．电气方案（1）设计依据1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）3）《通用用电设备配电设计规范》（GBJ50055-93）4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）5）《供配电系统设计规范》（GB50052－GB50052-2009）6）《低压配电设计规范》（GB50054-95）7）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）8）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003版）9）《火灾自动报警系统设计规范》（GB500116-98）10）《智能建筑设计标准》（GB50314-2006）（2）电源及用电负荷该地块供电电源由外围 20KV供电线路提供，所有供电线路沿地下敷设，区内设箱式变压器供电。规划采用综合用地指标预测区内用电负荷，参照各类用地综合用电指标，同时用电系数 0.8考虑，区内总用电负荷为 4040.48KW，采用2台2500KVAXX有限公司 7市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告变压器，变压器型号拟采用 SGB11-R卷铁芯H级非包封线圈干式电力变压器，变压器总容量为 6500KVA，满足本项目的总用电量。（3）照明设计1）办公用房、地下车库（兼人防）的室内照明采用荧光灯。2）室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装置。3）室内照明回路采用 ZR-BV铜芯电线穿阻燃 PVC管敷设或穿钢管敷设；室外照明回路采用 ZR-VV电缆穿钢管暗敷。4）防雷与接地本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN-C-S接地系统。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电阻要求≤1。所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢 10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用 -25×4镀锌扁钢。本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。（5）电信和有线电视方案本项目通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。通讯线路及有线电视线路架设到每套住宅，由用户向电信和广电部门申请安装。（6）消防设计方案1）设计依据①《建筑设计防火规范》 （GB50016-2006）XX有限公司 8市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）2）设计要求本项目建设工程耐火等级为二级。 消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。3）消防系统根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、 消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。总平面布置时，建筑物的间距应满足防火间距要求， 项目区内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。室外消防给水管在住宅小内形成环状， 并与城市自来水管网的两个进水管连接。在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓， 室外消火栓的间距不大于 120m，确保室外消火栓 150m保护半径。附属配套用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置， 室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位， 并不大于30m。在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器， 其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器， 灭火器置于专用灭火器箱内。（五）建设进度本项目建设期拟 24个月。拟2012年9月1日开工，预计到 2014年8月底完工。XX有限公司 9市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告（六）投资规模及资金筹措方案1．项目投资规模本项目总投资18000.00万元，其中开发建设投资 17475.73万元，经营资金524.27万元。2．资金筹措本项目总投资 18000.00万元，其中项目单位资本金 5400.00万元，占总投资的30.00%。项目资本金比例符合国家有关普通商品房项目投资的最低资本金比例30.00%的要求。（七）项目招标方案1．招标的基本依据1）《中华人民共和国招投标法》2）国家发展改革委员会第3、4、5、9号令3）江苏省发展计划委员会〔苏计法规发（2001）1408号〕文2．招标的基本情况1）招标的范围和形式项目按照国家和地方工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求展开招标工作。本项目招标内容报告工程的勘测设计、施工、设备、主要建筑材料采购。（2）招标的组织形式根据国家计划委员会第 5号令规定，本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。因此，本项目采用委托招标的组织形式。XX有限公司 10市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告3）招标的方式本建设项目除特殊要求外，均采用公开招标的方式。本拟建工程由建设单位委托招标代理机构依据《中华人民共和国招标投标法》 、《江苏省建设工程招标投标管理办法》等法律、法规进行招标、评标等一系列工作，并选择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房屋，并达到预期的施工进度。3．招标初步方案1）本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为甲级监理资质。土建工程、设备工程拟定为一级施工资质。2）各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工评标主要聘请与土建有关的建设施工类专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、弱电系统、暖通等方面的专家；监理评标主要聘请建筑、结构、设备专业以及施工等方面的专家。3）招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组成。XX有限公司 11市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析一、发展规划分析项目建设符合国家“十二五”房地产业发展规划我国“十二五”消费服务业的发展目标是：适应业主消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中发展房地产业的相关政策主要是：调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和房屋租赁三级市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。本项目的建设内容为国际软件园综合楼开发，符合国民经济及社会发展的总体规划。2．项目建设符合 XX城市建设总体规划要求项目建设符合“XX市十二五发展规划”中坚持“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则和“整体推进、重点突破、典型引路、以点带面”的思路，以促进经济发展为中心，以抓紧编制镇村建设规划为重点，加快推进镇村建设，提高农村公共设施的供给水平，有效改善农民居住环境，努力创建一批“江苏省城市化示范镇”和“江苏省康居示范村”的要求。本项目建设符合 XX大市城市建设总体规划要求，并且随着XX城市建设的不断拓展和住宅区规模的迅速形成，本项目的建设将进一步改善和优化投XX有限公司 12市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告资环境，加快重点城镇化步伐，促进经济和社会事业又好又快发展，将有利于江苏省城市化示范镇建设。二、产业政策分析2003年8月30号，国务院发布《关于促进房地产业健康持续发展的通知》 。该《通知》贯穿了以下指导思想：一是坚持市场化取向，通过深化改革，不断消除影响业主住房消费的体制性和政策性障碍，培育住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用；二是以有效需求为导向，立足于调整商品房供应结构，提高住房质量，满足不同收入家庭，重点是中低收入家庭的住房需求；三是针对发展中出现的问题，切实加强宏观调控和市场监管；四是强化政府的住房保障功能，保证城镇业主基本住房需要；五是坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应。因此，该项目建设，符合国家产业政策。在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中对发展房地产业的相关政策特别强调：重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。本项目属于普通住宅开发范畴，符合国家房地产业的政策要求，项目建设对XX市经济及房地产业的发展有积极的促进作用。三、行业准入分析本项目建设单位为 XX市AA有限责任公司，该单位许可经营项目为房地XX有限公司 13市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告产开发经营，开发资质申报为贰级。因此，项目单位具备建设本项目的资质和能力。本项目符合行业的基本准入条件。XX有限公司 14市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告第三章 资源开发及综合利用分析一、资源开发方案本项目不涉及金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力） 、森林等资源的开发。二、资源利用方案1．主要原材料消耗本项目的原材料消耗主要为建筑材料，包括水泥、沙子、石子、预拌混凝土及模板等。建筑材料由建设单位在周边地区自行采购。2．水资源本项目用水由XX市市政水管网提供，供水有保证。三、资源节约方案1．主要原材料节约方案建立完善的材料采购管理机构，制定严格、可行的材料管理制度，配备专职的材料采购人员，责任落实到人，以达到节约原材料的目的。2．节水措施1）坚持“开源、节流并重，节流优先，治污为本，科学开源，综合利用”的原则，做到用水计划到位，接水管理到位，接水目标到位。2）提高水的重复利用率，采用沉淀、绿化及清洁等中水处理技术来提高废水的回用率。3）加强对用水设施、设备及器具的维护保养，避免产生水资源的跑、冒、滴、漏等现象，提高用水效率。XX有限公司 15市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告第四章 节能方案分析一、节能规范与用能标准1．节能规范1）《中华人民共和国节约能源法》2）《中国节能技术政策大纲》（2006年修订）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）3）《国务院关于印发节能减排综合性方案的通知》（国发[2007]15号）4）《国务院关于发布促进实施〈产业结构调整暂行规定〉的决定》（国发（2005）40号）（5）《建筑节能技术政策》（建设部1996年发布）（6）《国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南的通知》（发改环资[2007]21号）（7）《产业结构调整指导目录（ 2011年本）》（8）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）（9）《民用建筑节能管理规定》（国家建设部令第 143号，2006年1月1日起施行）（10）《省政府关于印发江苏省节能减排工作实施意见的通知》 （苏政发[2007]63号）11）《江苏省政府关于加强节能工作的意见》（苏政发[2006]152号）12）《江苏省节约能源条例》（江苏省人民政府，2002）2．节能标准XX有限公司 16市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告1）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）2）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）3）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）4）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）5）《民用建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）6）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）7）《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部门）》（JCJ26-95）8）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134-2001）二、能耗状况及能耗指标分析（一）能耗状况分析本项目运营后消耗的能源有电、自来水、和天然气。1）供电根据地区规划，本项目用电可由大中镇供电所提供，该所剩余负荷能满足本项目用电要求。（2）供水本项目用水由XX市政自来水管网提供。（3）供气本项目用气管道天然气，由 XX市政天然气管网提供。（二）能耗指标分析1．能源消耗构成本项目耗用能源主要有电力、新水和天然气。（1）电力XX有限公司 17市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告项目用电建筑按 365天计算。考虑到各用电单位的同时系数，经计算得出，项目年用电力 184.42万度，详见下表：表4.1项目用电量表序用电单单位用电需要系平均每天用电时同时系年用电（万规模号位负荷数间（h)数度）1住宅170户10KW/户0.260.6122.40商业办2公2.1通风170007W/㎡0.880.645.70㎡2.2照明170005W/㎡0.880.316.32㎡合计184.42（2）新水项目年用新水量 3.92万吨，详见下表：表4.2项目用水表序用水单规模用水标准年用水（万吨）备注号位商办用1300人100L/人·天1.10房2住户510人150L/人·天2.79绿化道5799考虑雨水收集利用，用水量减半52L/㎡H天0.42路㎡计算XX有限公司 18市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告6未预见用水10%0.43合计 3.92（3）天然气根据《燃气热力工程常用数据手册》，本项目住宅部分天然气消耗定额 16立方米/户、月测算，项目规划总户数为 170户，则项目全年用气量为 3.26万立方米。2．综合能耗计算和能耗指标分析本项目主要能耗为水、电、天然气。各种能源都有一种共同的属性，即含有能量，且在一定条件下都可以转化为热能。为了便于对各种能源进行计算、对比和分析，需要选定某种标准燃料作为计算依据，然后用各种能源实际含热值与标准燃料热值之比，即能源折算系数，计算出各种能源折算成标准燃料的数量。根据《综合能耗计算通则》 （GB/T2589-2008）规定，本次能耗折算采用标准煤作为综合换算指标。经计算，本项目年消耗标准煤约 169.28吨，详见下表：4.3项目能耗情况序号能源消耗量折标系数折标煤数（吨）能耗占比1电力184.42万度0.1229kgce/kwh226.6584.07%2新水3.92万吨0.857吨/万吨3.3612.46%3天然气3.26万立方米12.143吨/万立方米39.603.47%100.004合计269.61%XX有限公司 19市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告三、节能措施及节能效果分析（一）节能措施项目投入使用后，拟采取以下节能措施：1．总平面布置时均布置成南向，建筑物的间距系数为 1.50，每幢均有良好的采光和自然通风条件，确保大寒日底层南向房间的日照时数不少于3小时。2．结合绿化措施，在建筑物需要遮阳部位，配置遮阳树木。3．进行单体平面设计时，充分考虑节能设计，通过采用合理的平面布局，减少外表面积，以降低建筑体形系数，从而达到节能的目的。4．通过适当加大建筑南向窗户，控制北抽、西向窗户大小。层面采用坡屋面，平屋面部分采用挤塑保单屋面厚度为 35厚，以减少能耗。5．为节约用电，选用节能及高效设备，尽量不选用耗电大的设备。主要设备负荷率按70-80%设计，提高能源的利用率。6．电器设备选用新产品和国家推广节能产品，照明系统选用节能、高效灯具。7．提高功率因数，采用电容补偿器，减少电能损失。选用电机的功率要与工艺需要相匹配；大负荷用电设备设置变频装置，以保用电平稳和节能。8、墙体、屋盖、门窗等采取建筑节能材料。9、加强节水管理。（二）节能效果分析1．本项目依据《民用建筑管理规定》（建设部令第 143号）、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）、《节电措施经济效益计算与XX有限公司 20市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告评价》（GB/T13471-1992）、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）等合理用能标准及节能设计规范进行项目的设计，能源结构合理。2．本项目设计合理，符合国家、地方和行业节能设计规范、标准，推广新型墙体材料和节能产品，未采用国家明令禁止或淘汰的落后技术。3．本项目在节电节水、建筑节能及能源管理等方面采取了切实可行的节能降耗措施，符合相关节能设计规范及标准的要求。XX有限公司 21市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案（一）项目建设地点本项目拟建地点为 XX市高新区创业园 3#地块。该地块北至北兴路，西至花园路。（二）场址土地权属类别及占地面积本项目的土地性质为国有土地，用地性质为商办、住宅用地。项目用地面积为7631.0平方米。（三）用地方案1．用地现状项目用地现状为空地，场地平整达到三通一平，周围基础设施良好，用地环境状况较好。2．用地规划本项目平面布置必须在充分满足项目商业功能的前提下，合理布置道路、绿化及该地块景观设施。政府的项目规划设计要点如下：建筑密度不大于 24%，容积率不大于 4.5；绿化率不小于22%。3．项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标如下表：XX有限公司 22市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告表5.1项目主要经济技术指标序号项目数量单位1总用地面积7631.0㎡2总建筑面积34339.00㎡2.1综合楼建筑面积34339.00㎡2.2配套建筑面积0㎡3容积率4.54绿地率22%5建筑密度24%二、土地利用合理性分析本项目土地用途属规划中的住宅用地，符合 XX市的总体规划，项目的经济技术指标均符合项目规划设计要点的要求。因此，本项目土地利用方案合理、可行。三、征地拆迁及移民安置规划方案本项目的建设不涉及移民安置等问题。XX有限公司 23市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告第六章 生态环境影响一、环境和生态现状（一）区域环境质量现状根据《XX市环境质量报告书》统计数据表明，2009年度XX市工业废水排放量49887万吨，其中化学需氧量1392吨，氰化物10千克，石油类0.05吨，挥发酚0.15吨；排放工业废气14.3亿标立方米，工艺废气15.8亿标立方米。2009年度XX地表水综合污染指数为0.887，属轻度污染级，其主要污染项目为氨氮，分担率高达 17.9%。2009年度XX市环境空气质量较好。主要污染物二氧化硫、二氧化氮和悬浮颗粒物年平均值分别为 0.006mg/m3、0.014mg/m3和0.190mg/m3。根据国家标准《环境空气质量标准》 GB3095-1996判定，符合空气质量二级标准。2009年度XX市市区区域环境噪声平均等效声级为54.5分贝。（二）周围环境质量现状1．地理位置本项目拟建地点为 XX市高新区创业园 3#地块，该地块北至北兴路，西至花园路。2．地表水环境质量现状项目位置北侧为排河，水质较好，是 XX市重要水源之一，水质基本符合国家标准《地表水环境质量标准》 GB3838-2002Ⅲ类水质要求。3．空气环境质量现状项目所处地区环境空气质量状况较好，符合国家标准《环境空气质量标XX有限公司 24市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告准》GB3095-1996规定的二级标准。4．声环境质量现状项目所处地域环境噪声符合 国家标准《城市 区域环境噪声标 准》GB3096-93规定二类标准。5．生态环境质量现状市生态环境质量良好，1999年顺利通过国家生态示范区验收。二、生态环境影响分析（一）主要污染物情况本项目主要的污染源包括：1）废气污染源：本项目废气污染源主要是项目施工阶段机动车辆排出的尾气、扬尘以及装修过程中的少量粉刷废气等。2）噪声污染源：噪声污染主要来源于施工期各种建筑机械和运输车辆噪声和使用期空调和车辆行驶的噪声。3）废水污染源：主要包括施工期工地工人产生的生活污水、建筑施工废水、混凝土搅拌废水以及投入使用后的业主生活污水。4）固体废弃物污染源：固体废弃物主要包括施工期产生的弃土、建筑垃圾、生活垃圾等，以及使用期产生的生活垃圾。（二）水土流失预测本项目的建设地址属内陆平坦地势，四至周边没有紧临江、海等自然水源，项目建成后将做绿化、地面硬化等处理，发生水土流失的可能性比较小。（三）对生态环境的影响因素项目建设对生态环境的影响因素主要包括：废水、废气、噪声以及固体XX有限公司 25市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告废弃物等四大类。（四）对流域和区域环境及生态系统的综合影响施工期生活污水进入城市污水管网，对周围水环境的影响较小；施工期产生的混凝土搅拌废水经沉淀后循环使用，不外排。项目建成后生活污水全部排入市政污水管网，最终经生活污水处理厂处理后排入淤河。对本项目附近水域不会产生大的影响。项目施工期产生的废气污染可以通过定期淋水降尘措施，控制扬尘对外环境的污染；车辆产生的尾气对环境影响较小，污染较小，不影响环境质量等级。项目建设期要严格按照规定施工时间来施工，禁止夜间产生环境噪声污染的建筑施工；项目各建筑墙体采用新型保温材料，具有良好的隔音效果，项目噪声污染对该区域环境污染较小。建设期固体废弃物及时清扫、集中处理，不会产生二次污染。运营期固体废弃物统一堆放，由环卫部门清运并得到无害化处理，储运过程中进行封闭运行，避免产生二次污染。因此，本项目建设对流域、区域环境及环境生态系统基本没有影响。三、生态环境保护措施1．废水施工期生活污水进入城市污水管网，对周围水环境的影响较小；施工期产生的混凝土搅拌废水经沉淀后循环使用，不外排。项目建成后生活污水全部排入市政污水管网，最终经生活污水处理厂处理后排入淤河。对本项目附近水域不会产生大的影响。XX有限公司 26市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告2．废气项目施工期产生的废气污染可以通过定期淋水降尘措施，控制扬尘对外环境的污染；车辆产生的尾气对环境影响较小，污染较小，不影响环境质量等级。3．噪声项目建设期要严格按照规定施工时间来施工，禁止夜间产生环境噪声污染的建筑施工；项目各建筑墙体采用新型保温材料，具有良好的隔音效果，项目噪声污染对该区域环境污染较小。4．固体废弃物建设期固体废弃物及时清扫、集中处理，不会产生二次污染。运营期固体废弃物统一堆放，由环卫部门清运并得到无害化处理，储运过程中进行封闭运行，避免产生二次污染。四、地震灾害影响分析该项目建设地地处江淮冲积平原，地形平坦开阔，地势低洼，河沟纵横，地形相差不大。在地质构造上属于扬子淮地台区苏北 -南黄海南部盆地，总构造呈东西向分布，重力上表现为稳定和下降负异常，为一发育有巨厚下第三系地层的大型新生代盆地。拟建项目区域土壤是在海沉积物基础上发育形成的，以灰黄色亚砂土、灰黄色粉质亚砂土、淤泥质粘土为主。项目工程地点工程地质条件较好，地耐力约为 120kPa。历年未见任何地质灾害发生。该项目的建设也不会诱发任何地质灾害。XX有限公司 27市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告五、特殊环境影响该项目建设地点周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等需要保护的单位。因此该项目不会对其造成不利影响。第七章 经济影响分析一、经济费用效益或费用效果分析本报告从社会资源优先配置的角度，在可行性研究财务分析的基础上，通过经济费用效益或费用效果的分析，评价拟建项目的经济合理性。（一）费用估算本项目总投资 18000.00万元，其中开发建设投资 17475.73万元，经营资金524.27万元。1．估算依据本项目投资费用估算的依据如下：1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2）《建设项目经济评价手册》；3）《投资项目可行性指南》；4）江苏省有关工程概预算定额标准；5）江苏省房屋建筑和市政基础设施工程工程量清单参考价格；6）XX市类似工程造价指标资料；7）XX市工程造价信息；8）江苏省、XX市现行的有关取费标准。2．开发建设投资XX有限公司 28市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告本项目开发建设投资17475.73万元，包括土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用、市政公用基础设施配套费、开发期税费、开发间接费用、其他费用、预备费用等。其中：土地费用287.00万元；前期工程费用 1489.29万元；基础设施费用 1957.32万元；建筑安装工程费 11469.29万元；管理费用228.04万元；销售费用826.26万元；开发期税费379.70万元；其他费用152.03万元；预备费用502.36万元。本项目工程预备费按工程费用的3%估算，涨价预备费不计。3．经营费用经营费用为开发企业用于日常经营的周转资金，本项目按工程的 3%估算，为524.27万元。经估算，本项目总投资18000.00万元，其中开发建设投资 17475.73万元，经营资金524.27万元。总投资估算表见下表：表7.1投资估算表序项目 建设面积（平方米） 单价（元/平方米) 合计（万元）号XX有限公司 29市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告一开发建设投资17475.731土地费用7631.00287.002工程前期费用1489.293基础设施费用1957.323.1供配电工程34339.00200686.783.2给排水工程34339.00190652.443.3消防工程34339.00180618.104建筑安装工程费11469.294.1综合楼3433022507724.254.2车位120050060.004.3绿化1679.006510.914.4道路和广场41209037.084.5电梯12部50万元/部600.005管理费用1.50%228.046财务费用7销售费用2.00%828.268开发期税费379.708.1高可靠性供电379.709开发间接费用1.20%182.4310其他费用152.0311预备费3.00%502.36二经营资金3.00%524.27XX有限公司 30市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告三 总投资合计 18000.00（二）资金筹措本项目总投资 18000.00万元，其中项目单位资本金 5400万元，占总投资的30.00%。项目资本金比例符合国家有关普通商品住房项目投资的最低资本金比例30.00%的要求，项目资金构成合理。项目投资计划、资金来源估算表详见附表。（三）财务分析1．产品价格、销售收入及税金分析（1）产品价格本项目计算期为 4年，2012年启动，2015年销售完毕。根据目前政策形势及未来几年的房地产行业发展趋势的研判，及项目所在地的位置和住房品质，本项目的销售价格会呈低开走高走势。按偏保守原则，确定为：商办楼售价为10000元/平方米，住宅售价为 4500元/平方米，车位售价为 1000元/平方米。2）项目的开发量及销售量项目开发量及销售量分析表如下表：7.2项目开发量及销售量分析表序号项目数量（平方米）20122013201420151开发量12018.612018.1.1 综合楼 34339 10301.705 651.2 车位 1200 360 420 420XX有限公司 31市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告2销售量10301.712018.12018.62.1综合楼34339.0006552.2车位0360420420占销售总面积的比例30%35%35%3）销售收入及税金根据产品的价格及开发量、销售量的方案预测，本项目销售收入总计41412.85万元，经营税金及附加总计 7267.96万元，项目销售收入、经营税金及附加详见下表：7.3项目销售收入、经营税金及附加表年份均价（元/平方2数量（平合计（万项目0方米）米）元）2013201420151241412.8118814764.1476销售收入53.00934.9334339.0103012018.1201会所1716910000.0001.70658.651545.2704.22704住宅171704500.006953.85308.28车位12001000120.00364242XX有限公司 32市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告2085. 2591.2 2591营业税及附加7267.9647 4 .24营业税（5%）2070.64594.1738.25738.525房产税（12%）1425.1771.71771969.79城市维护建设税51.6144.9441.5951.68（7%）8教育费附加29.582.8323.7729.53（4%）32．财务指标分析经测算，本项目销售利润率 38.99%，投资利润率89.69%，投资净利润率61.50%。(四)经济费用效果分析本项目没有明显涉及公众利益，且不具备明显的外部性，故不做分析。二、行业影响分析本项目对房地产及关联产业发展影响较小，因此不做行业影响分析。三、区域经济影响分析和宏观经济影响分析本项目不属于特大型项目，其在区域经济和宏观经济产生的影响不大，因此本项目不做区域经济影响分析和宏观经济影响分析。XX有限公司 33市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告第八章 社会影响分析一、项目社会影响分析的原则1．依据客观规律，遵循从实际出发实事求是的原则，采用科学、适用的评价方法。2．遵循可比的原则、按目标的重要程度进行排序的原则、以人为本的原则、有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。3．开展社会影响分析要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、遵循有关法律及规章。以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人群对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民互适应，共同发展。二、社会影响效果分析2011年是国家经济政策从紧的一年，尤其对房地产行业，国家的政策是“抑制房价过快增长”。本项目拟售均价4500元/平方米，车位售价为1000元/平方米，相对于XX市其他地区的高房价来说，有显著的平抑地区房价的效果。此外，本项目建成后，将进一步提升 XX市业主居住楼盘的品质，改善当地业主的生活环境和质量，美化区域形象和环境质量，对于提高 XX 知名度，美化城市形象，增强城市的凝聚力以及构建区域和谐社会有重要的意义。三、社会适应性分析XX市AA有限责任公司XX市高新区创业园3#地块国际软件园综合楼开XX有限公司 34市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告发项目设计秉承高质量、高标准原则，项目建设已取得了规划部门的规划意见，项目建设得到了当地政府的认可和支持。项目建设具有平抑城市房价、美化区域环境等作用，为当地群众所支持。项目建设不涉及征地拆迁、少数民族、妇女儿童和宗教等问题。四、社会风险及对策分析作为国际软件园综合楼开发项目，本项目的社会风险主要是工程建设风险和商品楼宇销售及定价问题。工程风险对本项目属一般风险。该地区不是地震多发区，强震发生的可能性很小，以7级抗震强度进行结构设计，一般地震不会对工程造成损坏。通过加强地质、水文勘测测量工作，并在设计阶段全面考虑风险因素，采取针对性的措施，可避免或降低工程风险危害。同时，本项目建设将严格遵循国家相关建设政策，采取公开招标、选聘有资质的设计单位和监理单位等措施，规避工程建设风险。根据在十月份刚刚结束的 2011年度XX房春会上，本项目周边住宅项目的新盘报价，虽与上年相比有所下降，但开盘均价都在 5500元/平方米左右；此外，同比成交量也有一定幅度的下滑。根据市场近期的量、价呈“双降”态势的实际情况，本项目为最大限度地降低企业风险，加快资金周转、增加现金流入量，在保证企业有合理的利润空间的同时，将住宅的综合定价放在4500元/平方米，车位售价为1000元/平方米，价位较合理，风险很小。项目房屋销售过程中将严格按照法律与合同办事，维护广大购房者的合法权益，维护社会的和谐稳定。XX有限公司 35市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告附表：附表1经济技术指标汇总表项目单位指标备注技术指标总用地面积平方米7631.00约11.45亩总建筑面积平方米34339.00商业楼平方米17169.00配套平方米17170.00半地下室车库（兼人防）平方米0.00配套公共建筑面积平方米0.00居民总户数户150.00经济指标总投资万元18000.00开发建设投资万元17475.73经营资金万元524.27资金筹措万元18000.00资本金万元18000.00销售回笼资金万元销售收入万元41412.85营业税及附加万元7267.96利润率%投资利润率%89.69XX有限公司 36市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告投资净利润率%61.50销售利润率%38.99XX有限公司 37市AA有限责任公司高新区创业园3#地块国际软件园综合楼项目申请报告附表2总投资估算表项目建设面积（平方米）单价（元/平方米)合计（万元）开发建设投资17475.73土地费用7631.00287.00工程前期费用1489.29基础设施费用1957.32供配电工程34339.00200686.78给排水工程34339.00190652.44消防工程34339.00180618.10建筑安装工程费11469.29综合楼3433022507724.25车位120050060.00绿化1679.006510.91道路和广场4