镇江某房地产项目可行性提案

本报告从一个城市经济的视角来研讨镇江是否存在中高端、高端市场，容量如何？本报告将勾勒一个镇江房地产的轮廓，解析这个城市房地产的行业特征、供求关系、市场周期等。本报告客观的分析目标地块的区位价值，寻找其在市场的价值坐标以及竞争态势，给予相应的风险评估。在城市、行业以及宗地评估之后，项目可行性会不言而喻。所谓开卷有益，敬请阅读。写在前面的话1城市篇

——镇江的城市经济能否支撑中高、高端消费群？注：本篇采用数据均来自镇江统计年鉴。2区位和对外交通显示镇江有边缘化危险镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。3城市面积、人口结构均表明镇江的城市中心化尚未完成镇江2003年底户籍总人口267万，江苏省内倒数第一非农业人口105万，比例为39％市区人口100万，其中非农业人口60万，包含了丹徒区在内外来流动人口，2001年统计市区不超过10万，2000年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例为8％镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的市区面积1087平方公里（包含丹徒区750平方公里），也是沪宁线比较小的，仅为全市总面积的28%句容市丹阳市比较分析见下页4城市缺乏大规模郊区化的动力，且外来需求支撑不足1、市区面积、市区建成区面积比较（单位：平方公里）2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：％,人/平方公里）

在现有的市区范围内，不算上外来流动人口，人口密度是最低的，如果再剔除农业人口，人口密度更低，中心城区城市化比例还很低，郊区发展的动力不足。3、市区非农人口数量和比例、第五次人口普查外来流动人口商量(单位：万人）

从非农人口比例来看，镇江城市化水平也不高，外来常住人口数量小，对住宅的需求量极低。

苏州无锡南京常州镇江扬州市区面积16501623472918641082980市区建成区面积2001761861327253苏州无锡南京常州镇江扬州市区面积比例203472432815市区人口密度12851331101511539241133苏州无锡南京常州镇江扬州市区非农人口1221323231096055市区非农人口比例586167625950全市外来流动人口113746143231651、2003年GDP644亿，沪宁线最差，常州900亿

市区（包括丹徒）仅280亿左右2、人均GDP24000元，不足3000美金，相应城镇居民可支配收入和消费性支出水平也很低

市区人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市对GDP的贡献率和消费基础低3、在总量和人均水平都相对较低的情况下，增长速度也偏低

经济总量、居民消费水平在周边城市中同比最低苏州无锡南京常州镇江扬州市区GDP比重355892744346市区人均GDP344754330728160291442800024583居民人均可支配收入12362116471019411307945187056缺乏新的经济增长点，和先进城市差距再加大1、第二产业的比重57％，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点2、产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出

2003年主要工业产品涵盖了电视机、纱布、香醋、机制纸、发电、化肥、水泥、轴承等，2003年规模以上工业完成增加值仅227亿元，全市工业增加值前50家企业尾数仅为5000万元，中间数为1亿元3、经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素

和苏南其它城市相比，镇江的企业改制进展并不顺利，今年1－5月份，股份制和私营经济完成工业增加值比重为56.7％，这个水平和苏锡常相距很大4、工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植根据镇江统计局最近发布的统计信息，近五年镇江工业性投入均未超过1998年的水平，也鲜有大的项目上马；另外在投资结构上仍然过分集中于原有的重工业，没有新的经济增长点5、和区域内先进城市相比差距已经有拉大的趋势，在省内的位次下滑严重

今年上半年镇江大部分主要经济指标的增速达不到全省平均水平，差距在进一步拉大：工业增长速度由第二降至第十，消费品零售总额增幅由第五降至第九，出口总额由第六降至第十一，人均可支配收入由第四降至第六7城市规划布局有先天制约

摊大饼思想不切实际城市空间方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架：根本原因是旧城改造拆迁不起，而南边有大片农地已经征用主城分为主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区五大功能区100万人规模的城市要在其市区周边农村发展三个新城，规划建设用地达66平方公里，规划人口48万人，短时间内几乎不可能实现8财政收入和支出结构不足以支撑庞大的城建蓝图1、财政收入低，2003年财政总收入74亿，其中地方收入42亿元，市区（包括丹徒）不超过25亿元。财政收入除去公务员和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建设的很少：2002年财政支出35亿，其中用于基本建设的9300万，用于文教科卫事业费8.9亿2、固定资产投资近5年复合增长率为7.6％，固定资产占GDP的比重、基本建设和房地产开发占固定资产投资的比重都偏低，镇江和苏锡常的差距是非常明显，甚至扬州都要领先镇江

9地产市场的可能性决定于城市的地位1、区位和交通条件均显示镇江处于长三角的边缘地带，处于上海都市圈和南京都市圈的交界灰色区，可依靠的外部经济辐射和外来消费力不足。2、镇江经济缺少支柱产业，各类指标在周边城市中均处于劣势，自身形不成足够的城市吸纳力；城市经济缺少新的增长点，消费升级的可能性不大。——镇江是依靠自身消费，自身循环的城市，注定了高端消费市场的先天不足。3、城市规模、人口均显示城市的中心化尚未完成，也缺少城市郊区化的动力。4、现有城市规划有“摊大饼”的倾向，财政收入、固定资产投资结构不能支撑城建蓝图。——镇江发展难以逾越郊区化的“天王山”，除非有重大国家级利好。10市场篇

——镇江市场处于什么阶段，风险几许？注：本篇采用数据均来自镇江土地部门、房管部门及规划部门内部文件。11土地市场是“钱袋”，量大、价廉、无序12土地粥出让膜是政侮府的蹄主要房诚“钱倡袋”置，无例序出堡让特版征明英显土地剪市场商的出够让模攀式政府怜将土悬地划拔拨给棕“四闲大投辞资公伪司”层（城揉市建腿设投形资公笔司、趣交通谅投资裙建设寒公司复、房配屋投金资建扩设公窝司及晓水运捡投资没建设略公司研），求四大致投资年公司瞧进行仁土地率征建纸、引朵资，晶由国御土局家完成斥最后咸上市摸交易蚕程序梅。土地疲市场观特征土地嫂出让老构成鹅镇江蚀城市嫩建设跳资金盆的来器源主剥体。毛地芹出让蜓是镇笋江土刻地市赤场的坊主要仍出让批方式慰。出让锦过程鸣中，暑政府告以获蔽得土弓地出白让金弃（约30到万/亩）妙为主蒙要目软的。国土摔部门认市场碌调控祥职能不完惰善，土纽奉地出啦让无顽序是配镇江旗土地系市场脸的主杆要特些征。暗箱尸作业联现象摇屡见搭不鲜。1320既00年至20骗05只年1月，山经国创土局捐公开葵出让悠土地阶面积78湖58酬.4昏2亩。其中馒，20津00年出课让土赚地5.倡8亩；20饥01年出沃让土欧地62狂1.疯26亩，确同比仁增长10捕61畅1%；20诊02年出鼻让土升地12带79们.7碗9亩，订同比倍增长10冠6%；20保03年出铅让土朴地21吹23红.9贴7亩，胜同比蕉增长66午%；20涂04搭年—蒸05缝年1月出猾让土珍地38傻27提.5玻9亩，睛同比装增长44屿.5贺%。据国填土局箱介绍舍，20杜01出年—幼20熔03年共碗出让蝇地块67案00亩，警含协苦议转吨让土鉴地26侄00亩左弯右。即2跳00依0-谢20必05沈年1应月，注所有泄方式喉出让园的土遍地共伏约为10头45更8亩。14城南斥板块留（含必南徐班/丹待徒）努是土白地主聋供应久区灶低价市/规谋模类志产品衣是充尾斥下胳阶段馆市场土地胁市场庸分为流5大鹅板块时——纽奉城东封板块窄（含此丁卯仰）、肤城南身板块来（含乎南徐谱/丹告徒）颈、城息西板肥块、请城北创板块乏（含忆金山净）以待及城闪中板秀块。城东剑板块这（含低丁卯贵）是铺目前漏市场弯的主致要供蛮应地闯；城耀南板正块（鞭含南撞徐/伞丹徒孤）是月土地你供应附密集秀地。15“钱映袋”徐地位压决定趁镇江阳下阶纤段郊罩区土窄地放驼量会皇加剧镇江需国土况局表遮示，20冶07年内讽以消酒化存要量土休地为烛主，揭即完垂成四档大投讲资公辆司手梨中的洗存量脂土地愤的转树让以叮提供狠城市声建设刷资金辅，总坡供应绞量12草00握0亩洋,约96疾0万平并方米诸建筑基面积.。20克07年内普的存竹量土满地供告应主而要区香域为尤城南滴与城易西。20庭06琴-2麻01糕0年住孙宅用职地供泊应重魔点是金南徐份新城违，待言征地16平方低公里硬，约20护00万平唉方米踏建筑饿面积敢。总计掏可售蚀建筑棵面积18败00万平旨方米曾，是大目前群房产均市场30年的飘消化劝量（年株均60万平库方米圆）。16住宅崖市场星已进合入拐深点，帜郊区糕低密危度产井品面纳临恶性性竞桃争17市场丛容量雅受刚霞性需遭求影有响较焰大自然播增量酒：因人午口增杂长、际家庭股结构址重组叶等所组产生像的增述长，存因数里据有弹限，毯且01踪蝶-0薄2年拆嘉迁产诱生的牺政策疫消费秃较少冻，故薯以该颠市前4年的棉商品喊房去孙化量熔为参虎考。2001年2002年2003年2004年总计年均量商品住宅去化（万平米）63.83546979265.8366政策量性增陆量主要扒由城劈燕建拆牲迁产名生的联强制浴性消望费构挂成，04年后踏，因反国家唉政策抹因素晒，拆蒸迁量间有所岭下降娇。且因箱拆迁纺区域泻多为辫农村苗用地繁，产毒生的梯实际梢需求焰将发须生缩幕水，甩预计田实际警需求携在50饭%左右盼。2001200220032004总计年均量实际均量拆迁总量（万平米）266412813535388.2544容量封测算破：排除绩政策蜜性影唱响，仅镇江壁的商予品房纳市场夫将保震持每怖年60万平萌米左马右的构需求粗量。如政汪府保每持目症前的胃拆迁女节奏股，其揉市场方需求跟总量咬将保究持在10游0-拨11育0万平陶米/年。因国匀家政吵策影漆响，悉预计虽在2-体3年，永因政薪策性冬产生绣的强释制需换求将摄有所狂萎缩踢。18０５爱年后蜓，市爬场已策进入牛了供粘需拐队点供需学比：01松-0串3年供刻需比鞠为：0.滔85，市喘场供盗不应讽求，你存在唯投机烫可能咳。04给-0浮6后供洋需比盾为：2.袜33，供颜需开缝始失愁衡06年后轧三年禽供需供比为3，供导需失倾衡现身象加士剧——上述竭研判垃前提钻是拆时迁保纵持现葬有速愧度与虑规模。

2005年一季度2005年二季度2005年三季度供应量32.9751.840.05需求量3.724.518成交比1：0.111：0.471：0.45从0次5年貌前三密季度络看，排镇江漫市场京供需尝失衡价开始塌明显社。19价格鱼增幅玻平稳指，拐构点上赛升作米用不贡明显2001年2002年2003年2004年平均值年增幅市区商品房均价（元/平米）1431166520172119187118.36%主城商品房均价（元/平米）1490173021192609198720.57%市区二手房（元/平米）1183117313432387164628.6%主城藏区为祸京口耕、润棍州二距区。市区贪包含享丹徒列。价格鱼指数鲜从01罗年1季度突的10哭00点开贝始平糕稳上狸升至02年末民的12耀09点，朱在03年出帮现了鼓拐点剂从突惊进至03年末响的17宋56点，04年为18脊90点。20丹徒掩片区城南淋片区城西娇片区城中尝片区城东零片区丁卯厘片区区域脱特征暖：新吧开发抛住宅烛区域产品柄类型脑：多提层、是小高够层TO量WN封HO童US削E（殖待推巷）行情妄价格配：3本00叠0-竞34戏00瘦元主力宇产品芒：三词房1关10拾-1袜20盗平方骑米主力堵客源如：镇辱江市辩区客未来词推案声量：医约8烟0万爸平方碍米代表绿项目筑：天灰和新年城区域尿特征直：客燥户认岁可地铃段产品立类型促：多罗层行情面价格达：3乓00饿0-乒34似00继元主力创产品吉：三扒房1号10椅-1咸30象平方猴米主力本客源荐：镇丧江市梳区客未来骄推案抄量：殖约7谋0万莲平方隔米代表野项目妄：城驾南映族象区域怎特征：较成眉熟开充发区捆域产品始类型五：多胃层、驰小高邻层、TO造WN转HO即US谅E（渴待推到）行情筐价格瞎：公寓盯26梳00脊-2似90怕0元别墅满预计娃45柳00怖元主力闹产品贱：三伞房1义10隶-1鸽20个平方迹米主力攀客源猎：镇双江市你区客代表检项目牵：恒熊美嘉亭园、近学府芳芳邻区域美特征绒：商没品房梢新开才发区年域产品裤类型撇：多才层、允小高猛层、TO辣WN冒HO笛US挂E（骆待推棉）行情闪价格他：28尸00痰-3点00姓0元主力愧产品闷：三秒房1伸10例-1池30燥平方冈米主力谢客源岸：区忧域客信为主未来亮推案凶量：蓝约5亲0万月平方拥米代表牛项目纤：慈沃得脾第一蚕城、墨江南剃世家区域研特征上：较屋成熟耍的开皮发区德域穿产品台类型锦：多期层、鹊小高骂层窝行情黎价格梅：3响10帜0-标35冬00渡元堡主挖力产侦品：钱三房廊13冒0-呀15经0平猪方米棚主郊力客炒源：蹲镇江古市区挂客储未女来推竿案量衫：约妨40质万平出方米莲代赠表项稀目：武香江片花城减，米影山人规家区域缺特征岁：较束早的帆开发纱区域麦产远品类狼型：劈燕多层繁、别港墅行情麻价格芝：1父80光0，卵35醋00锹-5查00埋0元征主席力产密品：重独栋绳别墅谷主厌力客呆源：礼镇江饰市区歪客晚未院来推贝案量姥：约拿50绿万平驻方米唱代甜表项气目：慎驸马丽山庄沿，御基墅临饥枫21主流犯市场榨典型输项目仰概况区域案名开盘期总建产品价格城南板块天和星城04年底12多层、小高层、叠加公寓3400叠加4300华都名城5月4日50多层、小高层、高层3300城西板块翠堤春晓5月5日5.7多层3500郎香园5月6日4.3多层3300城东北板块香江花城5月5日46多层、小高层、高层3500我家山水5月5日30花园洋房3888城东板块东城绿洲5月5日20多层、小高层、联排、叠加、双拼联排4600公寓2800江南颐和家园04年底60多层、高层、联排、独栋公寓2400-2800联排4400-4500恒顺翠竹5月8日4联排、双拼联排4680-5020丁卯板块江南世家5月4日20多层、小高层、联排公寓2900联排4800-4900221、浆在售机低密绣度产香品还录不多堪，产伞品类仍型以跃联排混、叠经加别担墅为霸主。2、失目前捎镇江波联排麻别墅唇的行霞情基愉本在征45胶00奏-5被00绞0元德/平福方米咏左右侄，我钳家山仁水已涛售完晌叠加强别墅出的最川终价花格达零到3辨70沃0元裤，后光期预吓计在草39烦00寇元左肠右。3、煮联排途别墅罪的主优力面纲积在巾20增0-刚25逃0平脑方米必左右练，叠径加别积墅的统面积加跨度益较大乒，从域13冲0-滤25岗0平恶方米产不等朴。4、锣由于尚多数金项目惑的别奔墅推泡量并肢不大不，总亚价也循不算与太高过，市尽场接斑受度菜正常躲。5、步05凶年下惭半年丑开始忽，镇演江市愚场上费会出供现一伸些纯梁别墅编项目报，低爷密度拿供应狂量会鄙明显谱增多现。6、我低密锣度主制力客瓦源为钱政府惩高级传公务怖员、明私营齿业主阴、医顽疗等祖事业众单位倾从业段人员股以及围在银出行等席单位打工作神的高衫级白漫领。评述23潜在拔低密冷度物柔业分黑布态宣势213万科熔占颜地1慨70构0亩驸马嘉山庄裁/聆逃湖尚待郡/肯御墅边临枫命/农干工商凉项目约5肌0万念建江山树名洲66字万建中住借·君摊临南哨山30仅万占窑地24市区贞待推树重点泽低密伍度产尸品江山怎名洲（城拔东板赏块）位夫置若：誓焦山敲对面开妹发垫商：错镇汁江维拦科置围业有史限公小司开盘绩日期绳：贴20蓄06冻年年掘中建筑箱指标赚：66万平响方米产品台类型辰：北联排凭、多精层公蜡寓、称4+混1景尤观公践寓、溉小高菌层公连寓、还高层摆公寓主力骂面积柔：的多层芝公寓90省-1驻10平方张米，畜景观隶公寓12听0-列18渐0平方采米媒体也述求兵：馅规划主述歌求语膝：廊66怨万平稀方米应原生炉态山虽水社伴区君临嘴南山配（城恨南板辩块）位陡置子：坐南徐袖大道袋以南战，檀稍山路运以西开股发口商：救镇爬江中惯住房食地产崖开发顷有限微公司开盘毁日期渔：记20押06隶年年好中建筑提指标爆：浑占地30万平廉方米路，容配积率0.翼76产品呆类型险：伶叠加得、联胀排、请独栋乒别墅主力猛面积至：环联排18衬0平方素米左会右媒体宿述求忆：芹地段主述顶求语截：鸟南徐端核心钞区国剩际版趣坡地专美墅万科胶南徐洁彩城厦（城铜南板承块）位闷置疫：你南徐舒新城扁，南限山对神面（渐城南她板块据）开妈发外商：英镇偷江万煎科开盘款日期相：塞20烦06偏年年姓中建筑回指标钟：１７变００盟亩产品卸类型拆：碎to钱wn炼ho摧us忆e、催多层繁公寓最、小括高层灭公寓债等潜在帐低密仓度供宜量在闲10饺0万演平以乡丰上，法且均甲集中居在镇末江核策心资妄源区篇。其中析城南惰板块改约集巡寿中了兄60驼-8仔0万哗的供它量。25丹徒凯板块埋主要蔑产品现有醒项目疾销售瓣状况膊一般窄；潜在哨供量践较大由，且正有大姑量未揪知土众地；独栋疼、双盛拼产塑品比偶重明混显高施于市惭区低榜密度余产品厉；价格优和市欺区产彼品有撤约8伐00拴-1图00炮0元六/平屈的差撞距。项目名称项目类型所在区域价格状况（元每平米）项目体量以及销售进度驸马山庄独栋、双拼、联排丹徒独栋：5000联排：3500占地33万平米，容积率0.41，2003年就推出，到目前为止，还未售完聆湖尚郡独栋丹徒尚未推出占地24.8万平米，容积率0.4，即将推出御墅临枫独栋、联排、双拼丹徒联排：2900双拼：3500独栋：4500（花园500）占地13万平米，容积率0.6，正在销售当中农工商项目部分别墅丹徒未知占地1100亩261、运因土片地市训场的左无序道，商贷品房熄已进杂入供沉需失王衡的树拐点骆阶段子。2、孟前几练年受孕拆迁末影响驾，供脖应没跳有放熟量，亮供不恰应求弱，镇团江的设住宅料房价钟比较晨稳定蜓，0滩5年烤一系火列政冬策出仓台，方对镇锦江的父房价闹也没带有太摊大的孤影响篇。我场们预宿估0寺6年骂镇江品房价农将保界持现录在的致水平替，在疯28虫00胃-3哀00将0元竞/平慎方米富的价猴格水任平波秀动。3、割在整体屡市场售放量拨导致惕失衡柴的同打时，哗低密澡度市磨场今粘后3店年的贝市场虎竞争烧将非帮常激搜烈，棚特别阿是别遮墅市信场，茄目前曾的去起化比责较缓膝慢，匙而未诊来还餐有很采大的棵推量贝。4、愿无论野是公拉寓市带场还爸是别端墅市宇场，线客源黄还是部以本毕地的捞区域宏客户醋为主赔，无央升级五趋势舍。5、滴对丹纲徒板吴块而滥言，香竞争保市场拳的方狠向惟禽有“男做低富”和寸“做哈高”殿，而屯区域豆项目狡恰恰托人同熄此心铃，同怒质化抓供给虚严重斤过剩弃。供应街同质狱，郊童区低逆密度盈市场损风险塘巨大27项目你篇28项目吵区位花在城幕市格旦局中流处于祖边缘股化位粗置本项目虏位于兔驸马说山麓谣，毗守邻驸水马山识庄距离浮市区拣车程润在40分钟和市娃区中险间间舱隔南婆徐新亮城，稻车程20分钟撑。区域矮属于疯规划挑的谷才阳新孔城，喊功能捷定位辽和南赖京江偷宁大勒抵相乌似本案市区座：4兆0分体钟南徐惰：2欢0分端钟沪宁沃高速傻：1蹲5分永钟29基地踏条件桐：典届型的专低密鞋度用挎地占地采30鸭0亩株，容叹积率画0.待5，些总建谈约1右0万戏平地价铁30晃-3功5万糟/亩擦，楼捡面价避89慌9—精10造49竭元/涝平该区逗域平耐均地鸭价在党40盆万/结亩内四至狮：地块鼻北侧荐为驸圣马山鹊，植针被一屑般；东侧坡为驸辜马山目庄别休墅小塔区；西侧的为西玻环路尊；南侧恩千禧课路为见双向虚绿车骨道。西部涝，南著部均竿为房鸡地产依开发敬项目鞭。分块拍：基地哥分成餐3块记，有岸废弃宽道路颗隔开重。A地色块现炊状为喝植被杆茂盛具的树裳林；B地典块无悠明显壳拆迁索物，隐较平望整；c地倾块为诊山坡亦地。驸马获山庄30地块屈北部从中间滤有一似废弃嚼砖厂钢，取庸土后隆留有补较大的水坑瞧；地块萝东部钳有一且需保佣护的洋沟渠剪，政线府规池划为畅景观眨带。31基地骗所属扎区位扇与竞仔争区嚷位比克较南徐守新城匠是丹找徒新另区最怒直接毅的制运约板乖块南徐饭是行非政中伯心等奇级，铸政府倚主要勿投入讽区南徐练新城