某特色小镇开发运营创新模式概述

1：旅游地产的发展概念解释发展回顾业态关系旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式概念解释·一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业模式。·在我国，比较多的说法是，旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开

发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动

度假村等产品形态。·更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。

旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源（包括自

然景区、人造景区），为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项

目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观

为卖点的房产建筑，由于旅游的开发伴有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观

资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产成为景观房产。从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的商务、居住、度假等地产模式发展回顾1.旅游房地产的起源

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者再一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。2.我国旅游房地产

我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多，有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类型的景观资源，打造不同类别的旅游地产。通常意义上，旅游地产划分为四个大类旅游地产类别旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒（饭）店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鳌等。旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市，依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等。目前，我国旅游休闲地产形成几大板块格局旅游地产海南浙江四川山东其它云南从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产类别世界性旅游地产全国性旅游地产区域性旅游地产产生区域特色资源区域特色资源区域，离城区较远特色资源区域，离城区不远市场构成以全球游客为主以全国为主，吸引世界游客以区域性市场为主功能定位休闲、度假旅游、度假、产品能自我完善旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成第二居所为主第一、第二居所的度假为主第二居所向第一居所过渡发展思路依托自然资源带动依托规模化的度假设施以旅游休闲带动居住，逐渐形成主题新城代表项目美国夏威夷黄金海岸美国棕榈泉、美国隐居谷美国十七英里卡帕鲁阿度假村·从消费主题的核心市

场构成来看，世界休

闲地产形成了三种不

同的发展形态：·世界性休闲地产——

休闲新城；·全国性休闲地产——

度假区/村；·区域性休闲地产——

主题休闲城区。旅游地产要结合地方产业，依托资源，发挥功能延伸，处理好营销环节四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素旅游业房地产业可利用地产旅游资源产权时权家生活延伸紧密联系相互依托利益因子投资者休闲消费者第一居所第二居所……旅游地产具备行业两大特征、四个要素——特征描述养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合·不是简单解决居住问题，要解决更多的其它问题。旅游房地产是不但让热游还要住，多

种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。

今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。·如：一些人开始在香港或其它一些地区购房，外省市一些地区的人跑到“两南”去购房，

这样就带动了“两南”房地产的提升。房地产开发与配套服务软硬兼施·除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变为旅游地产·旅游地产是一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒

店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和

硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经

营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。从成功发展的旅游休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品类引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，是值得借鉴的宝贵经验。2：旅游（居）小镇开发模式成熟开发模式开发基础条件典型开发案例问题及发展旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定高度人性化人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。业态关系较高的附加值成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。发展前景和市场预期非常看好。规划上更多功能从单一居住带休闲，赋予住宅的旅游性、休闲型，使业主的生活更加丰富多彩。使住宅成为多功能的生活载体。提供“观光—休闲—购物—居住”的需求便利1.从市场需求来看，旅游地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。2.从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透，旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。3.从政府管理来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素4.从外部环境看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、高速公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件天生的资质(旅游风景资源)开发基础条件良好的题材(历史积淀、浓郁文化)持续的投资(依市场需要扩展新的景观、新配套硬件等)完善的规划(市政设施规划、可开发地产规划)完备的后期运营(再营销的网络、“经理人”式的经营模式)成功开发旅游地产项目华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后座地产，取得了成功典型开发案例项目类型旅游住宅地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）总占地面积4.8平方公里旅游/地产占地面积旅游（四大主题公园）占地约103万平方米开发背景1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。物业类型主题公园、别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼、配套（艺术中心、广场湿地等）解读华侨城1.开发思路：先旅游项目，提升版块土地价

值、升值空间和知名度，使生地变熟地，

然后投资房地产。2.获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经

济），后期靠地产项目获利。旅游和地产

项目的获利比例约为2:3。3.产品规划：就目前整体华侨城的开发和布

局分析，我们看出，以五大成熟地产项目

为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲

街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，

形成了独立的华侨城生活圈。针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自身特点的旅游地产才具有市场需求性成熟开发模式1.以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发

以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源（自然的、人

文的或二者兼有的）条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量。2.以旅游度假为目的的房地产开发

休闲度假的第二居所，业主以度假置业和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风

景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备，

营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者的度假休闲为目的。3.以旅游接待为目的的商业、酒店等开发

以旅游接待为目的，具有商业购物、休闲娱乐、酒店居住等功能。4.以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发

多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。深圳华侨城高知名度高利润无风险资源成熟品牌知名地块升值投资期望低资源低卖点低价值高风险旅游项目投资：欢乐谷、世界之窗民俗村、锦绣中华雕塑公园、生态广场房地产项目投资：中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡（二期）1985年——2002年2001年——前期开发旅游项目规避风险，提升地块价值；后期投资地产，地块成熟，顺利取得高利润。据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产反哺旅游”的良性循环模式旅游：“白地造景”吸引游客；创造“亚洲之最”和“世界之最”的而主题公园吸引全国游客。鸿篇巨制，留住游客；《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。地产：注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力，制造概念，形成强大品牌认知，以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品味、面子”的居住选择。以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈深圳华侨城中旅广场湾厦花园

锦绣花园

新浦江城天鹅堡汉唐大厦酒吧一条街铜锣湾沃尔玛何香凝美术馆华夏艺术中心雕塑公园欢乐谷世界之窗民俗村锦绣中华暨南大学中旅学院华侨城中小学华侨城第一幼儿园华侨城医院案例启示深圳华侨城本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以：1.平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚

集的地方来。2.先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。3.制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能持续吸引别人过来，让旅游资

源活起来，最好的办法是注入文化元素杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资源，取得了较大成功典型开发案例项目类型旅游度假地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商杭州宋城集团有限公司（民营）总占地面积32万名方米旅游/地产占地面积旅游（专指宋城）占地约

万平方米开发背景1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题，“清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园物业类型主题公园、度假别墅、配套解读宋城1.开发思路：先旅游项目，提升版块土地价

值，然后投资景观地产。2.获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经

济），后期靠旅游+地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例约为5:3。3.产品规划：宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游与山地会议中心功能与一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。凤凰古城商业街的业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、服务配套类为主凤凰古城商街地段租金（元/㎡）虹桥200老营哨50-100东正街300建设路150古城商业街整体租金水平分析（以使用面积计算）凤凰古城商业街整体业态分布情况分析：·按店数分：旅游商品占73.5%，餐饮业占13.2%，

休闲娱乐占3.5%，服务

及配套占9.8%；按面积分：旅游商品占45.1%、餐饮业占27%、

休闲娱乐占17.5%，服务

及配套占10.4%。·凤凰古城的休闲娱乐与

旅馆业生存状态欠佳，

这主要是因为凤凰古城

游客停留时间短、住宿

客源少所致。1.传统古镇模式研究.2.新建小镇的模式研究.3.国外小镇模式研究.4.小镇开发案例研究.旅游项目宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。

杭州乐园（休博园）：荷兰村主题公园、马可.波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园；一个9洞高尔夫球场、一个水上高尔夫球练习场和一个18洞的迷你高尔夫球场，10个网球场。

美国城：按1：1建造了白宫，南草坪、玫瑰园、总统山、华盛顿纪念碑、迪斯尼圣诞街、丘比特邮局、漂流河婚庆教堂、印第安村落、夏威夷、快乐堡和华盛顿纪念碑。龙泉山：绝壁奇松、龙泉大峡谷、七星潭、、黄茅尖、、瓯江源。

中国渔村：海洋生态。

地产项目

第二居所：荷兰水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商业街、绿野山庄

第一居所：地中海别墅、苏黎士小镇。

文化教育项目

幼稚园、小学、初中、高中，双语实验部（1－9年级）、雅思特色班。杭州宋城杭州宋城1995年：复制“清明上河图”，宋城公园成功。区位资源上，宋城根植于杭州版块的历史沃土，又依托以大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力与公园给予的回报相称这一结合点（也就是公园的品味、档次、文化内涵等要真正让游客觉得钱花得值）即可成功。

从大环境上，当时杭州以观光为主的传统旅游方式已渐显不足，高品味的人文景观可以起到积极的互补作用。

基于以上思想，以“清明上河图”为蓝本，创建了融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，并提出“给我一天，还你千年”宣传口号，获得成功。2.1999年：杭州乐园定位模糊，遭“冷遇”。宋城集团继成功开发宋城主题公园之后，又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题公园。

美国城依宋城而建，在空间上与宋城是一个“组团”，客源有一定保障。杭州乐园是“主题公园群”，是一个集旅游、观光、休闲、度假、居住等功能为一体的综合性项目。

杭州乐园因为消费者心目中的形象并不清晰。多数人对“乐园”有一个先入为主的心理定势，来了以后便有些失望。所以，杭州乐园开业以来，营业额和品牌知名度及美誉度并未达到预期目标。3.

2005年：借势休博会，整合休闲旅游第一城。

2005年6月18日，为迎接在杭州举办的“2006世界休闲博览会”，杭州乐园闭园整改，纳入“世界休闲博览园”建设。由单一主题公园到复合型主题公园升级换代。杭州宋城挖掘文化元素，无限放大成主题，然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿和杭州相关的大宋文化做主题，制造一系列景观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验性的产品。本案例启发我们，做旅游地产可以：案例启示2.可以把房地产品做成景观，景房一体。宋城很多地产都是就地势位置，设计成个性鲜明的山地别墅。3.文化主题要单一、要能支撑地产开发。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，当是极大的失败。4.社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。宋城集团和政府合作，“2006世界休闲博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。项目深圳华侨城杭州宋城区位优势深圳开发特区，华侨城是特区中的“旅游地产特区”。位于西湖风景区西南，依五云山，临钱塘江。借助西湖旅游的品牌优势。可利用资源基本无资源。原来是荒滩，主要以浓缩世界文化为主，在一个区域克隆和创造经典，建设主题公园。资源丰富，西湖风景资源，城市旅游品牌资源、历史文化沉淀的资源。项目定位集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。项目规模深圳华侨城7000多亩。目前有四大主题公园和三大酒店、文化艺术馆、学校、写字楼和5个第一居住地产项目。宋城总占地32万平方米。从单一景区向多元化大型休闲社区发展，从单一领域向跨区域延伸，构建了“山、海、域”和“西湖观光，宋城怀古，休博园度假游”的杭州主流旅游线路，以及休博园、苏黎士小镇、地中海别墅、威尼斯水域等第一、二居所得地产项目。主题定位浓缩世界建筑文化：“一步迈进历史，一日走遍世界”。主打历史牌，宋文化为主题：“给我们一天，还你十年。”投资与获利投资周期长。先投资别墅项目“东方花园”，在投资旅游项目，后投资系列地产项目。长线回报，周期长，5——8年获利获利方式：前期旅游（门票）、酒店（商业合作）：后期地产（产权出售为主）。投资周期长。长线回报，周期长3年后获利。获利方式：旅游（门票）、酒店（商业合作）+地产（产权出售）。社会主义成为深圳城市的一张名片，赋予更多文化地位。打破了杭州长期以来以西湖为中心的传统旅游格局。杭州宋城华侨城主打横向，浓缩世界建筑文化：宋城主打纵向，延伸历史主体问题及发展问题问题及对策有碍景观，破坏景区气氛无序开发生态破坏现象严重景区环境污染严重统筹规划，合理布局保护资源和项目创新结合准确定位，强调文化内涵精心设计，营造良好环境对策粗制滥造，重复建设缺乏文化旅游（趋势）旅游地产（趋势）旅游消费水平有低级向高级，消费结构呈现多元化。发展前景广阔，度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利，政策鼓励旅游。旅游人数稳步增长，有组织的团体逐步增多。旅游线路由短途到长途发展。旅游方式单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。前期发展华侨城主打横向，浓缩世界建筑文化：宋城主打纵向，延伸历史主体前期发展旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展购房者对领域景观和居住地产具有了发展的条件建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机3：成功开发的旅游小镇大理古城商街丽江古城商街阳朔西街凤凰古城西街大理古城古街古城四大街区围合，全长1700米，总营业面积3万多平米，经营区域集中在一楼，二楼仅作为居住、仓储功能使用大理古城商业街的业态主要以商品经营、餐饮业、休闲业(酒吧）、服务及配套行业为主：按数量分其中商品经营占80％，餐饮业占8％，服务及配套行业占7％，休闲娱乐占5％：按面积分，商品经营约占46％，服务及配套行业占37％餐饮业约占7％，休闲娱乐占10％。业态和混杂。地段租金（元/㎡）博爱路90复兴路500人民路100洋人街150业态分布虽然无规划，相对混杂，但未对经营产生不良影响大理古城商业街内每条街上均存在多种业态类型交叉的现象，并未按流行的商品或服务类别进行分区配置：原因可能是私人业主自发操作店铺出租所致。业态混杂看似违背现象商业理论，但古城众多店铺历经时日仍旧生存良好，也无游客抱怨购物不便，说明业态混杂至少在大理古城是有市场基础的。主要街区1、大理古城酒吧街——洋人街四大街区围合，各大街区各有主题特色明显大理有名的酒吧一条街，商家71户，经营面积1840平米租金100-150元/㎡·月，营业率100％2、大理古城商品购物街——复兴路大理人气最旺的购物街，全长1500米，商户376家，经营面积9632平米，租金500元/㎡·月，营业率100％3、大理古城餐饮业——人民路大理白族特色餐饮街，全长1500米，商户92家，经营面积1944平米，租金100元/㎡·月，营业率100％3、大理古城旅馆街——博爱路大理旅馆最集中的街区，全长1000米，商户30多家，经营面积610平米，租金90元/㎡·月，营业率100％酒店式客栈酒店是客栈依然延续民族、风情的元素和特色大理古城的客栈无论是立面还是室内装饰设计，同样也是极具民族地方特色，也同样体现了对本区域民族文化，民俗风情的深入挖掘，正因为如此，大理古城的客栈生意良好，而且房价高企标间价格在428元/天。极具民族民俗风情特色的酒店客栈生意经营很好丽江古城古街丽江古城对于本区域民族民俗元素的挖掘相当成功，很好的将民俗与旅游有机的结合起开，创造了极大的商业价值丽江古城的商业街目前已开发的地段全长约2000米，拥有店铺1046家，总经营面积约3万平方米。全部为街铺，产权为私人所有：部分为民居改造，部分新修商铺为业主购买后出租。商铺主要经营民族服饰、披肩（饰品）、银饰、玉器、绘画、各种手工艺品、皮草、草药、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐饮、酒吧和客栈为主，并有银行、邮政、票务、公测、等配套服务措施。整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商业营业非常成功。丽江古城商业街的业态主要以商品经营，餐饮吧、客栈为主，按数量分，其中商品经营占88％，餐酒吧占7％，客栈占5％：按面积分，商品经营约占46％，餐酒吧约占17％。上述业态的主要目标顾客均为中外旅客，属于典型的旅游类消费业态配置。丽江古城目前月租金在200-500元/㎡左右不等，最贵的四方街周边区域月租金达到了800-1000元/㎡，并呈继续上涨的趋势。主要街区丽江古城的商业由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成1、丽江古城的门脸——玉河广场玉河广场为丽江商业街增加了一个门脸，它是当地人夜晚散步喜欢逗留的地方。游客一般只在玉河广场入口景观处留影，然后通过玉河广场进入商业街。2、丽江商业的品牌——四方街

600平米的四方坪，17间店铺，经营面积385平米，是丽江古城最为繁华的所在，租金高达800-1000元/㎡·月。四方街是丽江古街的代表，位于古城的核心位置，不仅是大研古城的中心，也是滇西北地区的集贸和商业中心。3、丽江最美的街——东大街全长200米，景色优美，商铺139间，经营面积3667平米，租金600-1000元/㎡·月。东大街是丽江古城商业街繁华地段之一，它是连接玉河广场与四方街的主干道，旁边有水渠，渠上有小桥、路边有垂柳，景色优美。4、丽江古城最重要的一条街——新华街集酒吧、客栈、商品类三大业态为一体，店铺167间，营业面积8694平米，租金150-300元/㎡·月。5、丽江古城最重要的一条街——新华街

600米商品经营街，店铺333间，营业面积3086平米，租金200-500元/㎡·月。束河古镇茶马驿丽江束河古镇茶马驿栈前三期先以旅游商业和公共区做足人气，后期再提供度假物业，客户辐射全国开发理念在保护束河古镇纳西民宅的基础上，建设一个以世界文化遗产为主题的高水准旅游休闲物业，完成从观光游向休闲度假游的转换功能配比及分明一期二期三期四期规模233亩（13％）25亩（1％）180亩（10％）1300亩（75％功能公共休闲区、文化广场、商铺、餐饮、酒吧及客栈四星级产权酒店五星级产权酒店+旅游设施别墅形式商铺30-60-100酒吧100-200平900-1000平米/栋，联排形式别墅形式待建前三期以公共休闲旅游度假为主，档次全面年份2004.3-2004.11-2005.6-2006.3销售率客户客户来源分类昆明：外省：丽江及周边=4:3:3商业5000—5500-5800-860080％（剩大面积)丽江及本地客栈3300-3500—4000-480080％（剩大面积)外地投资者购买用途分类投资：自营=8:2产权酒店计划6.8％回报率，针对云南本省公务员、教师等固定高收入职工价格及客户束河古镇茶马驿极具民族民俗风情特色的酒店客栈生意经营很好古镇旧建筑仿古新商业错落有致，户户各不同四方听音文化广场定期举办活动仿古销售中心阳朔西街·阳朔西街的店铺都是2-3层独栋商铺，

一层为经营门面，楼上则多为酒吧、

餐饮、宾馆、酒店、等经营场所。单

个门面的面宽一般在4.5-5米，层高也

都不高，在3.2米左右。西街街面采用本地大理石铺设，长青石板铺就街道的两旁作为道路与店铺的分割。西街的房屋古朴典雅，桂北明清时期风格，小青瓦、坡屋面、白粉墙、吊阳台。捡着物以两层到三层居多，也有四层建筑物，错落别致，古色古香，地方特色浓厚。西街有少量统一的路灯，选用古色古香的款式，用木桩做支架的。西街不设统一的门派，商铺的招牌也都不是统一的，但大多数都充满个性化的特色，有中式和西式风格，不过都是中英文版，自重还不乏纯英文的招牌。1400多年悠久历史，全长1180米，桂林山水甲天下，阳朔山水甲桂林商业特征1.品种、面积及比例调查分析在阳朔西街正街上，共有酒店宾馆13家，酒吧咖啡厅32家，旅行社、自行车出租等旅游服务机构12个，休闲娱乐场所5个，其余旅游购物类商家占据绝大多数，共计121家。2.经营户构成、商品来源、商品特征经营户来源地不同，他们在经营类别上也有一定的区别。西街的经营品种大部分来自于广西本地，约占7成以上比例、本地人35%；外地人45%，丝绸服装、手工艺品、箱包等则来自广东、浙江、江苏等地。西街最有特色的是酒吧、咖啡厅和酒店，它们的装修都是既充满乡土气息，又洋溢着浓郁的异国情调。3.消费群体及特征西街是一个以游客为主要消费对象的商业街，但是根据游客类型又分为短期旅游型游客和长期休闲型游客（尤其是部分外国人）。4.店铺租金水平调查西街的临街店铺租金水平根据地段位置的不同，一般在250-400元/平方米/月之间。新西街，租金为50元/平方米/月，生意情况一般，白天有少许铺位关门，晚上才开门营业。旅游休闲业态，乡土气息与异国情调结合，整体商业氛围较好业态特点·林立的酒吧、咖啡厅、三五成群的游客或外国人在酒吧里悠闲地喝着咖啡闲聊、甚至一个人独自阅读，给人一幅异常休闲的画面，而不像其它旅游区，人们永远是那么匆忙。西街也并非千篇一律的旅游工艺品、纪念品店铺，这里有普通的服装店、箱包店，兼卖土特产和日常生活用品的小超市，为那些在阳朔长期居住的游客和本地人提供一个日常购物的环境。当其他旅游区在夜幕降临的时候，人烟稀少，而西街却越发热闹起来。阳朔西街在突出古韵的同时，达到与整体风格的统一，同时在业态配比商更加注重对于休闲娱乐业态的整合，这也是阳朔西街的业态组合成功之处。凤凰古城商街·凤凰古城商业街由老营哨、东正街、北门、建设路组成，拥有店铺近千家，基本以苗族吊脚楼为主，总营业面积1万多平米，营业率90%以上。·凤凰古城商业街自2003年凤凰县大力发展旅游业至今，段段三年时间，旅游商业发生巨大变化。现共有店面约495家，总营业面积1万多平米，主要以民族服饰、工艺品、银饰、姜糖等旅游产品及餐饮和酒吧为主。·先凤凰老商业街铺位很多都是由居民改造而成，少许私有物业。所有旅游商品全部在一层经营，铺位基本无空置。四大街区组成，营业面积1万多平米，苗族吊脚楼主要建筑形式旅游小镇的发展要素总结1.要制造清晰的产业发展战略；2.要设计旅游吸引力动力机制，及小镇的吸引力是什么；3.要规划旅游小镇的功能及布局，旅游小镇的功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、

休闲、度假、游乐；4.要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目；5.要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境；6.设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。——THANKYOU——THEEND2015.06.19演讲完毕，谢谢观看！2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1

若有控制电压加在控制绕组上，且励磁电流和控制绕组电流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便产生两相旋转磁场。在旋转磁场的作用下，转子便转动起来。交流伺服电动机的特点：不仅要求它在静止状态下，能服从控制信号的命令而转动，而且要求在电动机运行时如果控制电压变为零，电动机立即停转。如果交流伺服电动机的参数选择和一般单相异