知名房企商业地产项目管理系统规划

管理系统规划目录前期工作进展典型案例研究华润万象城（深圳）上海来福士广场（上海）其它走访案例（丰联广场、中关村购物广场）项目组织框架、流程预计管理系统规需求分析及主要功能模块划分实施计划财务管理规划前期工作进展

前期工作进展管理系统规划的思路不从零开始借鉴标杆企业的做法，根据自身特点进行改进遵循：“成熟系统----框架、流程----系统”的方法前期工作进展案例研究：与专业公司接洽：软件公司：科传、丰益、富基硬件公司：IBM、NCR、海信参观考察及访谈：丰联广场北京中关村购物中心华润万象城（深圳）案例研究（一）华润万象城（深圳）案例研究项目简介组织框架、流程管理系统规划收银体系管理系统模块划分和基本功能实施计划（时间、人员架构）华润万象城系统缺点华润万象城项目简介华润万象城项目位于深圳湖金融商务区业态涵盖零售、餐饮、娱乐、办公、酒店和居住总建筑面积５５万平方米，商业部分建筑面积１８.８万平方米整体分割为300余商铺，２５家餐厅，７个电影放映厅和冰场主力店包括：Esprit、NOVO、i.t、运动100、王子饭店、Azona餐饮类商铺包括Starbucks、百盛集团下属餐饮企业（Pizzahut、塔可钟、KFC、日本-和民居食屋等）现开业商铺占总商铺数量的90％华润万象城组织框架、流程管理层行政财务二期开发物业管理公司(保安-保洁-工程)公寓管理公司（分公司）工程合约运营部招商部推广部IT部商场写字楼管理中心华润万象城租赁业务流程（一）华润万象城租赁业务流程（二）华润万象城结算业务流程（三）华润踪蝶万象枣城收伴费业钥务流体程（把四）华润斯万象赶城V仔IP缴系统析业务它流程吉（五铺）华润腹万象痛城信列息系损统业靠务流崭程（粱六）华润薯万象都城管肺理系偏统规干划华润孩万象友城收杆银体姨系涵括捡如下糟方式滨：自主摆收银役（使留用PO任S的租求户，粱在联绒网状秤态下弦可直洞接传色至后腹台）销售视接口薪上传械（上传昌销售呆数据富文件立到系未统后登台）手工驴报表与（提交旷日或巡寿月销嘴售报伶表，捐人工偶录入翅销售素数据）管理藏系统庙模块武划分破和基妨本功拦能（接招商压）招商财部租户信息管理铺位信息管理租约信息管理管理套系统翼模块溜划分江和基剂本功铁能（献招商猜）租约违约记录的维护

记录租约谈判过程关键进度查询即将到期铺位来查询租约到期情况

租约信息

租约编号：

CRCSZ04-LA001-(01.01

租约类型：

租户号：

0001（租户名称：

）

铺位号：

租约签署日期：

（dd-mm-yyyy）

租约起始日期：

（dd-mm-yyyy）

租约截止日期:

（dd-mm-yyyy）

租赁期限：

（月）

租户经营种类：

状态：

租约文件存放路径：

(多个文件)

租赁保证金：

（元）

参考号：

租金条件：

收费编号

描述

计算生效日期

(dd/mm/yyyy~dd/mm/yyyy)

结算

代码

结算方式描述

结算期限时间

结算期限单位

结算组别

滞纳金比率（％）

01

免租

01/02/2002~28/02/2002

R001

免租

1

月

001

0.00

02

固定租金

01/03/2002~31/01/2003

R002

月租金

1

月

001

0.0003

03

物业管理费

01/02/2002~01/05/2004

R003

物管费

1

月

001

0.0002

04

免租

01/02/2003~28/02/2003

R001

免租

1

月

001

0.0003

05

固定租金

01/03/2003~01/05/2004

R002

月租金

1

月

001

0.0003

铺位信息

新增结算代码

租户信息

租约的增、改，维护管理针系统药模块逼划分丙和基翼本功帐能（舒财务盖）财务唯部销售东数据悔接收销售唉预算疫维护结算躺组别宝维护财务妇结算财务招核销财务邪催缴管理财系统雨模块摔划分吃和基浅本功臭能（添财务午）按月暮维护蜻每个真铺位萄销售污品类钉的销塑售预摩算不用做到每日改为“铺位”铺位名称管理骡系统梁模块汽划分仁和基就本功咏能（京财务宽）设定不同的结算组别，生成的结算单

结算组别维护名称：结算组别行号代码描述1001固定租金及其它费用租约结算2002抽成租金结算3003代销租约收费根据结算单核销各种已缴收的费用结算单号收费项目应收金额对欠译缴费粪用租钩户发炸出一驶、二妄次催壶缴单管理愿系统批模块瘦划分衔和基掌本功别能（滨推广神部）会员究信息志管理积分棋、兑溜换赠品年管理场地从管理广告训位管扬理活动闯管理推广赶部管理柳系统哗模块谈划分框和基滤本功份能（嫩推广搞）会员彩资料理管理不同许店铺弊不同枪积分也规则俯，兑务换积分色换购哗管理寨记录底，可晋查库谁存华润门大厦备（租店务）单元夜租户倍管理单元牙信息蔽管理单元磨租约班管理华润养大厦屋报表管理浩系统搏模块虏划分疏和基皱本功哄能（杰华润俭大厦文-租煤务）租户舌信息喷管理位置哄维护涛：万止象城恰单元佛由一粮个或闷多个恳门牌耳组成位置填（门饰牌号坑）维昌护位置眨编号狱：建筑序面积台：（平蚕方米帝）楼层今：单元采状态草信息单元勾出租翼历史网信息管理枯系统颠模块球划分西和基湖本功共能（宵华润杰大厦尘-租乒务）华润芝大厦负租金踩情况究报表580出租率约96.67%保证己金明渗细表华润捷万象循城系怨统实盾施人弓员架避构华润夹万象姻城系罩统实路施进呼度表所（2砌00臂4.你6.释23厦--学-1旨0.跃23赚）华润啊万象截城系杰统缺连点推广灵部模堡块部饶分功载能较净弱人流框客流亩统计速系统粉缺失PO加S-四AD模块迟缺失报表旨内容招与格桃式建庭立需双逐步凳改进来福筹士广批场（授上海演）案例所研究腰（二铺）来福搏士广哭场（沃上海边）案漠例研耻究来福教士广代场（规上海柏）简撇介业务锋流程傅分析上海哨来福须士广爷场项蚀目简慰介英文网名称捕：Ra欢ff草le伤s胆Ci忘ty位于货上海默市中立心，见紧靠夫人民鹅广场沸和南虾京路腐步行轻街业态多涵盖通零售剪、餐圾饮、膛娱乐泉、办傅公总建慕筑面龙积达13万平也方米挤，商序铺面往积约5万平冠方米为新霸加坡挖在沪谈最大惕投资垄项目来福毁士广肌场（寇上海施）装抢修流羊程（泊一）来福叶士广垒场（购上海梳）装情修流沙程（择二）其它痒走访算案例示（北枯京）案例兴研究映（三剧）其它城走访铅案例脏--堤--接丰联善广场北京糊丰联替广场叙的经芳验是辆大力饲发放绒会员主卡，在会员竭卡有语打折赏、回拍馈或更赠送昆礼品扭、定笛期举薪办活魂动和虽享受王贵宾斩购物负礼遇众等功情能，在所以看他们包和租接户签论有三时个合条同，甜即主竭体合眨同（裕商铺芒租用突合同鞠）、封团购回合同味、会那员卡业合同亮。目前吨，丰帅联广送场已壶有3.教5万会续员，钟正式铜会员1.盒6万，废会员历消费皱占据敌了商圈场营些业额附相当肺大的密一部穴分，齐它为扑商场棒推广停统一PO决S机奠启定了类坚实食的基纤础。其它除走访蒙案例疫--器--祖中关焦村购醒物广鲁场中关输村广幅场购掠物中狸心的坟经验愁是积岛极推个广团专购、膊储蓄忧卡服秃务。肥中关梁村购晚物广洗场在往开业芒前招甩商时便为了提尽快过招满必商铺拿，在容谈判回时处页于劣款势地更位，灿所以沫在12碌0余位会商铺爱中，备只有采一半挖左右敲使用洽商场困提供茄的PO籍S机，昼这样运给商贴场的框数据贯采集以和商虏场的责管理积带来午很多洋不便剑。后冲来他枪们在疏团购曲和储红蓄卡亿服务手方面劣加大版了力飞度，墨租用叉商场PO剥S机的践商铺踪蝶营业厌额因通此大工幅提深升，左给商格铺带某来了似好处听，所拢以一俱开始役抵制络使用牧商场PO滴S的很黑多商燥户主免动找指到商司场要寸求参厌加商思场统驶一筹返划的狐团购捕和储笛蓄卡士活动从，主搬动提谁出租驱用商购场提斥供的PO浅S机。其操冤作流痰程是脑：商滴场销惯售储需蓄卡歪，或预举办沫团购燃活动少，收消到客因户消感费或握购物惩款给股客户泡开具毁发票少，客倒户到盏商铺钉消费李后，春商铺寨凭PO刻S机打队印的费小票众和给城商场纷开具甜的发南票定竿期到吧商场沫进行哥结算居。租户暴跑单宏、作缴弊－术技术出解决现方案通过乌查看理销售茅报表艇追踪舰那些携大宗补或多贴次进议行退滚货销掠售动唉作的统租户通过乘查看浙接口吵传来骨的销树售数冒据，芹监测棒异常备销售冲数据撕。譬障如销谨售数共据中霜重复问产生迈退货卫数据那、销雀售笔栋数、较销售赞金额不与实序际人姐流严积重不抢符等匹。要求萌所有地通过嗽接口忌传送奇数据何的租蔑户将鸦自动旅传送滥数据最机制冲一并遍嵌入慎其销引售系瘦统中在的‘污日结馆’动做作，跪以防款止销藏售人周员篡悟改销配售数欲据，衬杜绝芳采用ma桃il徒、软盘率、US秤B等方僵式传铸送销还售数障据。通过产销售俭报表生监测秒是否偏有租歇户每锋天只德录入岔一笔五或几互笔销炼售资腐料进简入PO宪S系统参，严谱格杜不绝此蛙类情愿况发自生。淹（这冠种情好况出平现在摘既用案自己PO驻S系统附的又鞋用ma怠ll的PO达S系统冻的租愈户中这）项目41筹备记期组巾织架陡构招商篮推广何部公寓搏写字懂楼部工程威部(合约膏部)行政耗人事焦部财务吓部物业孤筹备桥部执行舰董事董事痰长运营秋筹备做部经营职管理钟层42经营劫期组化织架跟构写予字运楼蹄部行政肃人事鞭部执行威董事董事圆长物业黑管理元部招饰商良部运晃营当部物业态公司保安背保洁客服导工程停车盒场管映理绿化推错广讽部财务牧部(I践T部)（分子公司戚）公寓串管理己公司公叔寓搂部注释翠：可风以考拥虑写流字楼长部和吉公寓始部合破并为组一个耻部门经营耍管理疏层流程酷预计将华摸润万它象城多与来损福士糟广场队业务画流程姿下发益到各运相关膝职能猎部门侧进行丙评析称，并妖根据柄自身美业务任特点胃与业稼务流遮个性究化处编理、序按部浩门反盲溃至辞系统盾分析统会议称，确慢定听流程计。商品西编码数定义订/进/销/存/盘/损/溢日常猎收银望及销览售销售边分析纠和库留存分凤析调价/促销考勤管理币系统绍规需慈求分嘴析管理佳层资金/财务商户历二商户N商户岗一顾客多种袜数据东分析商户邪分析顾客献分析业种庆分析代替概传统银行PO刃SPo遮s终端银联要金卡系绸统招商淹运营商铺驼管理租户月管理租约壶管理招商午进度寒管理租约等到期芬警报写字费楼/公寓房间他管理租户李管理租约枪管理招租铃进度树管理租约伤到期粒警报推广广告葛位管纱理场地提出租滋管理会员照卡管遵理会员则积分吸和奖轨励管唐理活动谁管理保洁执管理派工露管理保安雅管理工程污维修物业遵管理前台芳销售返数据视接收销售惨预算逮维护结算钳功能核销为管理滞纳先金的清计算催缴娘单管贴理45管理需系统驳规需秋求分怎析及还主要铅功能洽模块耐划分写仗字阅楼当部行政多人事壁部管理秒层物业沸管理很部招狗商林部运值营杜部物业评公司推然广森部财务麻部（I侄T部）（分啄公司点）公寓急管理鞋公司管理导架构软件旁系统元架构写字析楼推广尸管理收银觉管理租约不管理PO呜S系统商业堵运营倚软件泊车苏系统OA财务号软件物业挪软件公寓袄软件综合挑管理自系统管理展系统垃模块撤划分写字楼租务楼层维护单位维护租户资讯维护租户谈判记录租户进场装修记录招商轮候租约维护单位状态查询租约到期报警报表单位出租历史资讯报表租户谈判进度分析租户公司资质分析租户公司业态种类分析租赁情况报表保证金明细报表财务销售预算维护租约浏览广告位租约维护场地租约维护办公楼租约维护结算结算收费编码维护结算收费组别维护后台文件附注维护按销售阶段抽成率维护结算方式维护租约结算管理不规则收费维护租约结算管理租约结算报表租约结算付款结算付款维护结算付款报表逾期付款罚款记录催缴(第一次)催缴(第二次)系统设定用户管理货品维护租务楼层维护铺位维护租户资料维护租户谈判记录维护租约维护租户违约维护铺位状态查询租约到期报警报表单位出租历史资讯报表

推广广告广告位维护场地维护广告位元租户资讯维护广告位租约维护场地租约维护场内活动管理维护顾客管理顾客级别维护积分/金额比率设定金额/积分比率设定贵宾资料维护顾客标签列印贵宾积分调整维护复制贵宾资料VIP会员失效维护报表推广报表贵宾销售报表各类报表每日店铺核对报表销售报表销售毛利报表贵宾销售报表差异报表47主要晌模块师和功肌能（催铺位僚租赁决）注释栗：可绘按楼恋层平倡面图豆查询胜相关旁租约兆及铺耻位信翻息。主要令模块勺和功析能（奏结算轮单）注释钳：可按梨不同焰铺位强与周敏期进罚行抽缴成租池金等磁结算差并出励据单蜜据。主要莲模块雪和功万能（辨报表愉一）注释邻：刘按楼旧层、捕业态暂、PO败S机形杨态查卵看某弊一天独的销偷售数税据。主要东模块有和功朴能（培报表怎二）注释有：按楼通层、赌业态依、PO恳S机形戚态查骨看某敲一时辫段内歼销售峰数据续。主要查模块塞和功漂能（辟报表雀三）注释善：按楼祝层、暖业态牛查看饿某几贵个月兄内销层售数救据及以坪效木。主要敬模块顾和功拳能（旷报表枣四）注释有：按楼卡层、靠业态纱查看捡某一这时段组内各耻种付锻款方副式的若销售泉数据丢。实施嚼计划计划胶实施具周期姻为六附个月滋