成本控制部预算部岗位职表及成本控制要点解读全周期成本管理

成本控制部预算部的重新定位房地产企业面临着什么？

新政----不断出台的严厉管控形势----消费者观望加剧行业内强强联合国际热钱涌入机遇风险并存冰火两重天生存OR发展2

房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争

向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展

为了适应地产开发中心快速发展的需要，有效提高成本管控力度，并根据201X年X月X日会上讨论的问题，经会后反复研讨，对之前的模式重新进行梳理，并把现有的预算部门改为成本控制部，并确立了成本控制部由预算、成本管理二个业务板块组成的新架构。

成本控制部门在项目全周期过程中起到：方案设计阶段测定；实施阶段控制、预警；竣工结算阶段评估。是企业实现既定目标的监控部门。一、成本控制部各板块工作职能：成本控制部职能1、招标项目清单、控标价的编制、审核；2、项目工程类的预算、结算的编制、审核（造价准确性）；3、工程计量的审核；4、设计变更及现场签证审核（造价准确性）；5、负责造价咨询公司的工作安排；6、负责工程类相关的材料、设备及专业分包工程的价格谈判；预算板块1、负责收集影响工程造价的各项经济技术指标，为公司决策提供及时可靠的参考信息；

2、协助前期部做好前期项目定位及设计阶段的工程造价控制工作，提出成本建议；3、参与项目规划等重大设计方案的讨论，并从经济角度提出建议，参与图纸会审工作；

4、负责确定项目的目标成本，并在实施期动态控制；5、负责项目决算及对接公司财务相关工作。

成本控制部职能成本管理板块二、成本控制部全周期成本管理：成本控制部

全成本管理的思路目标成本责任成本动态成本后评估和反馈目标成本是企业基于市场状况，根据预期售价和目标利润，通过各部门相互博弈，在全周期内经过努力所要实现的成本指标。

—————是成本的控制线

————是成本管理的基础

目标成本的概念：目标成本概念：目标成本管理目标成本的作用：提前锁定投资合理确定销售价格预测投资效益

特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。目标成本作用：目标成本管理目标成本形成：目标成本管理1、投资决策《项目投资可行性报告》2、项目策划项目定位：概念性方案设计3、方案设计确定产品标准4、施工图设计土地基础资料规划设计任务书修详规资料工程量清单投资估算目标成本确定目标成本责任目标成本横向制约在投赚资决痰策阶域段，叔对于倾房地甘产行并业来盛说，归就是之在土奇地获披取之舱前所币要提辉供的赤数据靠支持禁。根据键当地当的政色策因觉素、晋房地收产市您场、抽建筑连行业吹水平蛋、人敬文环昆境等样条件臭，判技断公傅司拿接地的后最大桂承受养能力娱。投资拐决策妥阶段土地裤论证·根据稀提供塌的土场地信瞧息，碍确定详拟取堆得地体块的陈项目考定位·结合内市场孟需求躲对不台同业删态建壶筑面烟积的具合理豆配置·结合洞周边偷环境涉、相信邻项朵目售智价、拘市场渗需求叛等情老况论樱证项目致投资标可行轨性·成本喷控制莫部参考鼓类似畅业态帮工程盛项目思历史捧经验侧数据剧编制肝投资赌估算族。目标颂成本跌管理测算括方法——聚——采用猎假设下开发沈法和吨市场抄比较贴法测毛算。测算名称产品价格开发费用期间费用预期利润负责部门营销部、设计部成本控制部财务部

数据来源根据政策因素、当地房地产市场成熟度，确定产品业态及产品价格根据以往的数据，并结合本公司及当地情况确定根据本公司管理成本确定根据本公司要求投资榨决策江阶段目标上成本阶管理责任她部门工作睬成果营销老部项目眉定位提供座周边折配套提供东土地抚信息设计讽部成本档控制暂部项目醒预案目标趣成本汪测算通过满足章拿地适成本毒要求未通役过审定地产竭中心嫂领导地产肤中心粒领导供重新伴给定西成本隆限值确认投资饮决策监阶段目标呜成本婚管理设计幸部营销雄部提供槽方案渠设计暂图提供负方案之技术钞指标提供缝产品犹建造养标准成本圾控制泡部目标需成本庸测算已提出屑方案效优化译建议博弈目标榨成本隐管理项目辩策划危阶段项目倚策划筐阶段目标瞎成本赌管理容积蜓率指侍标控妨制面剪积，怎结合药市场熔需求犁对不这同业委态建敲筑面套积的缘瑞合理影配置猜，建多陪少高盏层、越建多壮少公近寓、背建多寨少商预业、春建多汽少别帐墅；配置女哪些跌设施索和配牺套设浇施，宽获得名最大计销售负额和常高额英利润抚。项目闻策划蜘控制跪要点疏：项目岭策划取阶段目标喷成本垄管理项目竟策划缎控制未要点者：对各冬方案倾的建自筑形根式和撇配套卧设施马、车脂库、坛景观糊绿化饰面积伐、区堡内配烘套道死路管希网等损进行组优化杨，并寸进行剖土地植成本抹、配辉置标束准和棋建造目成本花的造旺价比使较，资编制目标屯成本。成本立是从自前期虏设计怒中来影，根葛据以幸往的膜数据洁经验命，设计到费用占产龙值总势量1-嘴3%，而弓决定疤了项躁目后婆续投榨入70必-80%的工退程成细本，所以合，成菠本控斥制在脱项目秘前期须策划剖阶段话的重服要性鸽不言绩而喻股。成本望控制座部主偶导思动想：合理规划户有效成本溜，严蕉格控制漠无效成本避免2种现洁象的粮发生鉴：成本昏不合神理导伟致品悔质丧低失不计套成本已地追械求设丧计效姓果项目司方案您设计侧阶段目标刺成本灭管理提升蚂产品谅品质成本缺控制付部的跑工作歌主旨鼓：平衡缩短帅开发搂周期降低腔开发零成本项目辱方案坦设计桑阶段目标枣成本快管理成本肚、进酿度、序品质摆关系猴处理目标澡成本披与产嚼品品碰质标岁准确戒定目标涨成本=竞争六性价在格-期望穗利润成本毒不变艘，提睬高功锈能功能翠不变讲，降报低成旋本既提盟高功朝能，征又降遭低成扣本成本躁略有辽提高传，功形能有洗较大滑增强方案尼设计杜阶段目标组成本厕管理营销梁部、册设计都部提灿供的产品跑档次穗、功鄙能要装求，与成本之间找不断酷的博弈建筑骆形式交工嫁标准景观赤模块标准五层含决钢量标准绸层砼骆含量可售议比窗地庆比软硬潜景比便例地下悉室层后高地下众停车隔面积基础强形式确定秧盈利滴模式产品氏附加判值停车搏率、碗方式商业愧及业辛态会所例及配蒜套人防系及分双区产品欠要求成本语对标成本喊、进傲度、篮品质垃关系讽处理目标为成本菠与产则品品贯质标冷准确旺定方案逝设计抬阶段目标葱成本猫管理根据河地貌起标高塔，比离较总质体平美面布键置，租以确蚂定建知筑物弃和总立平面捆标高子，合肆理确问定土印石方秋标高及，达解到土召石方负的挖劲填运靠最合溜理方差案。控制拿单体钱建筑学的指支数，茂包括淋：标程准层叫钢含焦量、帖标准凑层砼周含量锯、窗逢墙比缩慧、窗督地比赛指标烈、地候下车盲库等怀。控制坝建筑刑设计柄标准镰，控我制单弹体工斑程配刘置标沈准；览比较锯外墙胀保温风材料到和作议法，邪门窗长材质嚷、标肺准；缴外装哨饰材架料的号选择另搭配话，室纱内不为同公膛共部兽分装女修标脾准，在满晌足必既要使晕用功码能的汤同时值成本框最合蒙理。根据虽对规降划建根筑面奏积、宗销售塑建筑蹄面积舱、造跑价建温筑面酸积进亮行计序算比摄较，厅尽量笼减少资公摊涂面积鸟增大注得房悦率。方案辜设计干控制蔽要点节：方案类设计城阶段目标托成本据管理综合坟管网损方案指，包事括：辞道路羊工程厘、雨罪污水骑工程与、强双弱电俩管网与、给造水管颗道工绘程等杜的走该向作顿法进萌行造托价分和析比伟较，贷使布倡置、财走向橡、作明法更锻合理项，管千材消幕耗量避最小挑，挖朵沟的该土石打方量调最小登。景观亭工程材控制者软硬亏景面母积比撞例，抢包括饮水体央面积哥，铺贝装面掠积，撑乔木皂、灌滑木、驼草坪收面积根的比社例。比较获不同井形式料基础要工程估造价泛，确陡定合顽理基眉础形柴式方案祝设计部控制槐要点华：方案楚设计突阶段目标匀成本贼管理1、营搜销部陵和设围计部奋牵头迈，组次织方烈案确绩认会朴，工充程部丑、成赤本控壁制部吴等相创关部把门参赔与。2、根茶据营详销部筝和设瞧计部辰提供绳的不采同设鞭计方递案，掘各部晶门从例不同横角度闻剖析倘，确李定影林响造米价和绢施工秒的因俭素进脉行博辆弈，包确定贪优化圈设计躁方案阳，确震定目样标成您本。营销哑部设计盐部方案发一方案垮二方案辣三……初选方案极一方案器二方案粥三……优化确认怀方案最终冶方案针对锄相关纯指标各部缩慧门优谁化上报繁上级钱领导继续优化目标谨成本成本瘦控制贡部提肚出限质额设即计方案物设计粗阶段目标辛成本症管理目标蛋成本横确定躁后，根据叮合同佳分类熄，将相目标杯成本狡分解侵成《合同腰控制恒清单》，将通合同公签订剪、履做行的蹄责任臭落实冠到合黄同责屯任部条门，妙以各谢部门拍成本丛责任嫌的完臂成来茫保证忧目标防成本体的完珠成。成控粉部提值出总童目标连成本勘察烘成本托目标设计滑成本却目标前期画成本腹目标配套艳成本帆目标建安鸟成本解目标营销屯成本委目标成本耀分解成控栽部组纳织相财关部涨门讨稼论，缓会签鸣。经渐上级续领导沾确认顿后，派确定饱责任岂目标凤成本责任衔目标易成本飞流程枝：责任棉成本胆管理责任坦目标导成本艘表：责任倡成本饺管理一级

成本科目二级

成本科目三级

成本科目责任部门目标成本开发成本前期费用勘察费工程部

设计费设计部

报批报建费开发部

三通一平费工程部

监理、咨询费成控部

配套设施费幼儿园、会所等成控部

基础设施费水、电、气配套开发部

主体建安费建筑、装饰、安装成控部

园林景观工程费软景、硬景、小品等成控部

期间费用销售费用销售费用销售部

财务费用贷款利息财务部

管理费用员工工资、福利等行政部

动态数成本语组成广：动态伪成本倘管理动态渴成本=已结泻算合桌同成厨本+未结昏算合劝同成阻本+非合洒同性蔬成本+待发邻生成液本动态唉成本待发哈生成鞭本待发膜生费知用未签劈燕约合读同估转价已发芳生成饱本非合慌同性商成本合同赛性成浅本已结悉算合蛋同成抽本未结桨算合神同成蚁本合同肿金额结算劲调整(含签矩证变锈更)合同伶金额预估纹结算刻调整(含预房诚估签铃证变贡更)合同惭备案选：合同滔分类潮：合同再分为擦以下胡几类驱：1）施南工类飞合同棒：总哪包施甜工合跟同、盲分包堂施工歉合同帐、监节理、狸检验培检测题咨询鉴等合拒同；2）材换料设毒备类懒合同派：建守筑材野料、询设备仙等物午资采泥购合板同；3）设足计类超合同这：勘禁察合惕同、登设计糊合同老等；4）营猜销类远合同重：市仰场调蜡研、狼广告论制作街、广屿告设遍计、甜媒体陈、营板销现怀场包脉装、肃印刷汗品、拔销售龟代理恰等；5）其帮他类掠合同择：土扑地合洗同、劫配套崭合同恐、前盼期类胜合同志等。相关蛇部门扬在合醋同签篇署后澡的3个工堂作日攻于成控竟部备齿案。动态盯成本鉴管理合同蚊审批剂：成控李部按无照目缝标成摘本对越成本光类合巧同（梨内部症合同凳）的酬合同养金额箩严格动把控缝，发落现问马题及岂时上李报。合同怨签署聪流程朽：按照钞公司令现有揭流程累制度乘执行合同伏付款晴：合同自款的拉拨付荐必须歼严格价执行林合同气条款雀，申瞒请部注门需慎在请维款前束向成镰控部帮登记肺备案芬。合同朋付款妥备案神：动态议成本挨管理动态谢成本赢是项垫目实坚施过桃程中么的预芽期成舌本，租通过劣实时献反映柱目标庸成本爹与动米态成元本的患差异施，帮鼠助有伶关部傻门（开爷发部浴、工数程部元、销占售部雄）及时乐发现问题乞并解籍决问拥题，达泽到项悄目实雅施过薯程中世的提前页预警馒作用，实且现对览成本殿的有药效控铃制。成控禾部共同紧决议变更巡寿、签陆证实忆施参会洒部门殖：预算宋、工周程变更巩、签奔证不帐实施增加逮的成奸本较闯大时从功民能、单档次龙找突巩破口增加个的成生本较四小时从其耗他科堆目找旬突破奴口共同聋决议共同研决议领导村决策成控既部上称报领绣导信息瓣反馈解决享问题吸流程炎：预警货作用红：动态抽成本雪管理关注对合瓶同发无生的雁签证洞及设欣计变膝更的盼数量军、内抖容、粉合理糕性、冲暂估锈金额子等方焰面的拿核对头和清引理；婆建立《变更扒、签惨证汇垄总表》。细化内部崖流程央，减桐少施己工单响位后含续补私充签辜证及帽设计羽变更穴的风子险。增强节约躺成本劫意识佩，实绢时寻饲找优非化成资本的拴途径斥和方尤法。做到每月陡对合盐同价奖变化鞭情况叠有监蹄控，初能对硬项目碧的全婶成本呢进行素实时醉测算祸，避罢免设陆计变港更签牛证量沫不可煤控的男局面。在项秒目执蓝行过款程中冈的工翼作：众所去周知呆：施叙工阶慕段节约投资皮的可能咬性很削小，但无效投资惰的可能岭性却欺很大。跟踪窃执行——爪—动态叛成本杏体系跟踪古执行动态晃成本添管理关注游“动态竟成本”、压“实际巡寿发生纲成