房地产企业管控模式

XX管控模式的演变1999年集团总部（地产化）设计工程营销人力资源财务 集团总部（权力逐渐下放）资金战略品牌人力资源各一线公司各一线公司设计工程采购营销2000年2004年以后2004年总部专业化

XX以往都是实行相对集权的管理模式，这让XX得以建立其专业化和标准化，但同时也限制了企业灵活应变的能力。建议XX选择相对放权的管理模式：

为了应对市场的变化和业务的发展，一线公司是最了解市场情况的单位，能够对市场进行快速响应，因此必须赋予一线公司更大的操作空间，并通过有效的分权与标准化来支持新的管理模式。即“组织积木”这个新概念————以中心城市为业务的管理重点和组织管理的最小单元，通过中心城市的不断扩展，从而形成清晰的组织成长路径。

总部的新定位：

应该朝着战略型总部转变，以实现其中长期发展目标!异地抱项目兽管理爸除了杯需要虑解决捏管控怀模式偏的选枪择，喉确定射授权斥大小孕的原膝则外其，还哥需要注解决暑如何州授权压的问样题。目前仅很多鸡公司妇在授字权时铅不考乞虑项木目管怒理水束平，灰项目赞大小部，不猴考虑牙项目辟经理梯的能凯力和袄素质赖，也照没有更相应蚁的考新核激绣励，童对所雪有项胶目、忙所有脂决策罢内容卷均按丙同一见水平艺授权蝇，如治所有史项目批财务灯支配给权都端按照阶统一真的支鸦出限提额授驶权。这种箱授权汗方式反可能蓄会使大该授村的权公没有议赋予吗项目辛经理渔，不段该授为的权尿反而叫赋予执项目富经理堪了，翠如日检常办乏公费都用的说审批光金额位权限普与大奔宗采枝购的尊审批释金额引权限菜应分女开，聪前者愈远较斥后者此少，歼这样妥才不停会出培现授谎权不难当的韵问题挤。具有藏执行约力的怠项目金管理张需要烤解决完三个识关键概问题生：决婆策权偿的授殿予、恰绩效清管理德和薪浅酬激鱼励。不论兵什么阀样的书授权勤管理杀方式柱，也啦不论候授权识大小铃，要新想实术现项略目经锦理的黄积极塘性与患公司躬的利卸益一旨致，工都应鸡对这剖三个跌方面文进行才协调乘一致岭的设果计，拒同时烛对项扒目进厚行过成程监鲁控，讽实施尝必要背的审专计，眠确保立项目授的内副控体钳系运袄行有祥效。治其次奔应对它授权秃大小洒进行惰分级柏分类渣动态粮管理聪。再置次应伴对项销目经似理进强行合奋理的坐考核叫与激嘱励。XX备现在埋执行币的管酬控模宵式：XX诞从20垄03年开熄始推门行区恐域管衣理中皮心模剥式形成觉集团掏总部东、区牺域管话理中辩心和军城市川公司猫组织至结构区域姐总部摇同时档从事敏项目羽开发总部—区域—一线摔公司雷三级肃管理婆架构岛：XX诉总部读组织振结构万：按皆线管姐理总部十大职能1、宏观经济研究和判断2、战略方向与目标3、土地储备4、战略并购与合作5、资金规划与分配6、人才储备、倾斜与绩效评估7、客户研究与产品规划(品类管理)8、品牌共享9、产品标准化，工厂化与创新10、财务风险管理与审计监察XX隶总部险职能购结构行：十警大职办能，坟两大告底线总部两大底线1、文化建设与维护2、制度建设与维护总部十大职能三大战略财务贡献细分客户聚焦城市圈产品创新合计宏观经济判断453121品类管理53513４战略方向与目标555151资金规划与分配253105人才储备倾斜与绩效评估34310２土地储备34294品牌共享5349４产品标准化，工厂化与创新44513４战略并购与合作2518１审计监察３3０６３XX需总部垒十大云职能卵对战吼略与书财务偏的贡框献（锹打分盟）主要魄部门布职能创新榨研究亿部：佛产品产研究己和创促新，虑标准天化运阵作－X角X住淋宅使端用标羡准－X尾X住傅宅性奇能标梦准－已招经有4个版猴本的僵标准选住宅－超锋过12个部柱品实反现工退厂化恳生产忌装配产品隙品类苹部－研启究客毒户需米求－按楼照客隔户需慌求确砍定公侨司产建品－从韵按照项物理响性质捡的划可分（内如年吧龄职姥务收园入）勤转变赏为生蜘命周遭期客签户分类户法项目言管理壤部－收商集各滚分公冈司计慕划和饲项目卖产品搜线信蹦息－制叹定发挽布监扫控产糠品线简的项预目管掩理制搭度－负丝式责集惩团内裳除上输海深往圳区唤域外突各分带公司湿产品驱线专款业技烧术决才策工程衰采购茫部－战尸略采虹购－战残略供痒应商费选择－工袍程质宁量管绸理风险狸管控仙部－风奸险控宣制－与诊产品眨法客榜户相品关的斥法务资金企管理慈中心－对败外负搜责集俗团间怜接融秋资－对猪内负条责项困目资弃金管心理与遮监控－提锣高资息本运呀营效欺率财务饿管理阳部(含成烛本审才算中很心)-财务斑税务枪管理-目标蚂成本适管理调整介后的遮安排:－成弦熟的裙区域辱中心油享有权人员蜘安排渗、投那资、廉专业折化施酸工等幕权力－集释团作结为战沫略总晌部基脊于价铺值链评管理一线市公司涉项目型管理档模式：今天苗的X克X跨表地域梯的集约撤化发妈展模声式（一拥）经电营风拥险控违制统一铲的项先目决统策统一腾的资娘金管金理严格棚的经描营计轰划管爹理重视旧项目抵的经岛济效哭益：房地剧产资宅金的哭运用祝，必瞎须取件得较机好的寺经济咐效益辈，以调利于兴资金晋的良熔性运某行，幼这是蚂必须扭遵守档的市已场法唇则，仓也是狼房地柏产企部业在躁市场大经济维竞争予中立群于不竹败之叛地的充必要麦条件积。（二牺）产拿品品泥质和泳开发鼠节奏买控制1、X留X的诉住宅药标准证体系2、X击X的坏标准饰化产傍品体影系3、战快略供宽应商占体系4、项辨目开拉发节恩奏和粉失误爪率控锡制：通过证标准圣化产掀品，疤在保轿证项茶目品吸质的咸前提鹿下，豪合理贷的加诸快项内目开蝇发节邻奏，脉并减拢少失淡误率艘。人均辽设计杜面积纠：研杜发项榨目2万ｍ2/人年营，应选用项鸦目12万ｍ2/人年设计骗周期积：研笨发项烫目8个月续，应沈用项什目4个月失误述率：连研发卷项目1.屯5%以内哲，应扇用项漆目0.斥5%以内（三欺）统够一的塑品牌见和客愚户忠誉诚度疑管理（四节）X啊X跨狐地域联发展急的资抓源保代障1、良篇好的乎融资屑平台无：资亮本市拖场、童银行2、优潮秀的叮团队怎：X丈X的富职业等经理象人培郑养体及系XX吨对一美线公尽司及甜项目弦的管闲控工碎具之砌一计划轧管理公中项烛目总魂经理韵的职继能：组织盘公司澡各部为门编狮制和脉更新《项目差开发丢控制选计划》，并柴提交矿公司肥审批蓝。组织算分析跪项目起开发牲风险蛛并制海定应镇对措啦施。配合航分阶晋段计端划负殊责人呆制定会和细押化该只阶段《项目出开发滋作业罚计划》、《销售开盘笋专项炉计划》、《产品膊交付姨专项市计划》。审议勾各阶樱段《项目品开发碎作业舍计划》、《销售丈开盘踩专项阻计划》、《产品户交付专项收计划》，确鸡定重将点考冷核任栋务工挨作项锡，并歼负责静提交脉公司慢审批蚕。组织顶项目尽建造穷阶段《项目玩开发吵作业须计划》、《销售血开盘做专项头计划》的细描化工征作。项目胜开发透各阶杆段作长业计重划执歪行的鉴日常敞监控防、评效估及捐反馈毒。计划疫反馈纱：比较辛基准握。填写垮实际及开始证及完晋成时家间。未完代成请交预计速完成渔时间宫。项目早工作虫群由刻项目把总经勿理集美中反极馈。计划韵评价--堡-按工霉期分举部门志评分驳；评置分公能式：羊（1+工期吓差/总计迹划工高期）胶*10茂0XX.财权爷集中孝的内壤容措施铜：财务筐经理辨的任发免、浪考核份由分缎管集密团财技务领云导和着下属冰公司第一浙负责设人联赞合签割署，迫更多尊适用变财务士经理山委派轧制；总部与财务台部审缘瑞查各郑地公西司财姜务人贝员的赢招聘被、转参正和昏晋级广；作用硬：保障槽集团趴经营罢信息虏的透群明、遵真实挡；保障售了集援团经艇营管芦理行叙动的椒有效躺执行串；保障银了集每团会诊计政绝策的遣统一换和会旧计行仁动的广一致键；集团装高度雅集中总的几祥项财掠权1、投偿资决挥策权价：所有呆公司总不得冲从事碌主业泰之外晋的投谨资；所有莲地产拥项目管必须湾经过愚集团骆审批狭才能踏上马友；所有来股权蓄、资倍本方革面的盐事项讲必须舒经总致部审诱批；2、财各务承崖诺集团棋提供邀的担且保需材通过态董事尿会；所有勤子公清司不将得对轰外提还供担臭保、品抵押锐、非业天务性啄借款前；3、人罚事福伴利政箭策集团摔的工飘资福威利政孔策由愤总部叼制定阀；工资要单由姻总部拖制定品，由男总部星具体畏发放典；奖金捡按考旨核指她标计熔算凭槐总部预通知查发放创；购置幼车辆压、住执房、技办公但装修动、车品改政桶策需辉报总展部审际批；4、对析外融镇资19等97年成挣立集衰团资颂金管价理中搏心；分公渗司对检外借田款需病报总誉部审冷批；限制俭分公击司资袭金存劣量与栋银行钩帐号氧；集团询指定定合作第银行阁。20汗06年初床，郁块亮的族讲话堂：我们边需要例不断垦完善抗组织冶架构闲，提激高决鬼策效饮率，仪适应歇新发裤展的聚需求似。我雄们需内要进忙一步足调整皇组织斗架构检，进萍一步姐下放店决策芹权。怨区域拔中心主需要堤培养唱战略然规划层意识揭，成洒为具尝有决兵策能曾力和纸创新壤能力慢的管祸理单欢元。林我们遵需要令进一教步明舒确一肉线公牲司在菌项目除发展悠方面肿的授射权，倡建立肃快速骡决策竹机制警，提提高捕膝捉机锣会的馅能力珠。为了浩占领配未来哈的制病高点禾，我番们存棕在扩糟大业腔务规鲁模的榆必要屿性，冰而资晌金后傲盾和罗合作屋方式摄，为教规模摩的扩等大提痒供了德可能母。但挪是，助片面源的规兰模扩削张从麻来不古是X阀X的就目标斥，我倡们追打求的赚是有迹质量恐的增头长。当我雪们手政握数绕倍于拨前几馅年的充可用士资金夺，并忍充分赛利用尚合作姻经营拦这个窝“放标大器辈”的旨时候流，我宰们必大须对廊未来框即将忠面对谱的经值营局么面有属着清裂醒的疗认识骆。我倡们即打将承斯担的毁是数辛倍于纽奉现在跪的开睁发量扁和项单目数这量。支未来屯绝大拉多数本一线乡丰公司勉都将豆进入挠多项荐目操固作状哈态，