房地产企业营改增工作推进要点及风险防范

营改增工作推进要点

及风险防范

前言：“十二五”全面完成营改增改革目标财政部正在会同相关部门抓紧研究和论证试点方案，按程序报经国务院批准后适时付诸实施，力争“十二五”期间全面完成营改增的改革目标。第十二个五年计划时间段:2011-2015年实施营业税改征增值税（简称营改增）改革是党的十七届五中全会作出的重要部署，是“十二五”时期我国财税体制改革的一项重要任务，十八届三中全会决定和《深化财税体制改革总体方案》都对这项改革提出了明确要求，充分说明营改增的重大意义。尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业，年营业税税额约1.6万亿元，占全国税收收入比重约15%。2涉及行业的阻力建筑业阻力：1、占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票3、总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗房地产业阻力：1、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票2、选择集中回笼资金维持高周转，还是选择进销税金匹配牺牲资金成本谨慎应对“营改增”“营改增”不仅是对财税体制的变革，更是对所涉及行业经营模式的考验！公司应从全局把控，协调各个部门同心协力，打好这场营改增的应对之战！一、集团整体推进思路二、不能按节点推进的风险三、土地增值税清算项目在营改增推进中的风险四、针对上述风险的补救措施五、税改后工作推进中的重点风险六、应对税改后重点风险的措施目录营改增前营改增后一、集团整体推进思路1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后方完成开发销售的项目（跨期项目）3、2015年7月1日后启动的储备项目1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。举例：假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，我公司税前可抵扣成本100万。

1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

1、如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。

1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售部分为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开票已签约应收未到期部分，结合公司贴息政策，鼓励客户提前还款，并及时开具发票举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，承担税金100*5.6%=5.6万1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

已收款未开票部分1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票，确认收入部分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下降4.57%2、如果按照不含税价100万开具发票，承担的税金为100*0.11=11万为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售部分措施细节细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳税细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发票细节三：已收款开票，在税改后退款的，需扣除已缴纳的营业税（原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统，原营业税纳税系统停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减，损失税金）1、20漠15年7月1日前晶已开幕发销毛售完土毕项魂目贴息浮政策堵解释前提双：必愈须保蛇证售烦出的蹦单位钥或提弃前回宣笼的巷楼款殖（不包予含按直揭款）在20腿15年6月30日前进（预计修营改料增时饿点）成白功收甲款开驳票才慢可执粮行。措施喘：针调对已搭签约税未到胖期楼跟款（20徐15年7月1日以类后才贪到期春的楼袍款）级，建议议采乓用金削融贴芹息等歪手段踢引导摇客户例提前军回笼役资金梁。如寇客户趣将以帮上未农到期朽楼款奶提前稀于20唐15年6月30日前长缴纳阶并开绿票，祖根据孔相应揭时间腹段获歉得一顶次性君返还致利息准。1、20少15年7月1日前默已开益发销悟售完威毕项滩目销售罪贴息竟政策私解释返还边利息视同缓现金维折扣茎，按许财务妻费用民入账貌。应收伴取利毒息发痛票，悉可由航项目灾人员帅集中顺到税村局代兵开。居税金流由客偿户承删担，寺从返简还利种息中炮直接其扣掉开具爪发票悄需提渡供的传资料扔以及贫税金私起征稍点具篇体情宁况，昼由各项目侮向当旋地主慢管税造局咨椒询2、跨概期项薪目支出收部分为避冤免税愧负转钥嫁，糕与乙谈方谈落判不倾加价肃而取末得专侦票。付款返收票箩在与证销项耽匹配、不惨会形警成留茶抵的情况槽下尽扰可能英延后笔以取块得专松票。2、跨制期项胸目销售欺部分收入顷提价昏以转拒嫁税朋负。不能浙提价铁项目争取快卖顶快收坊快结苹算。3、20在15年7月1日后历启动掩的储座备项携目筛选眉供应彩商，活选择析具有禁一般园纳税迟人资哪格的寄供应蒜商以辛取得汉专票料。付款剪收票齿进项蔬应与后收款项开票杰销项版匹配，避乏免税狭金浪剑费。支出锤部分3、20腿15年7月1日后寺启动鹊的储团备项牲目收入锐提价检以转你嫁税迈负。销售住部分二、稳不能费按节珠点推躺进的绪风险1、乙破方可味能提茶价，木将税叶负转美嫁给价开发两商2、当已完破成销舒售的目项目惜，如垮果工袭程结沟算拖痰延至版税改油后，蜂将导算致大迁量的苍进项粗税额膜无法识抵扣挂，形克成浪棍费3、展已收揪款未蓬及时耗开票稼的项年目，粘收入中承担取的税捕金将郑会由壶5.拆6%深提升住至1迹1%帐，增抛加税补负4、样土增浅税、如企业衰所得驻税税河前抵泳扣成京本缩房诚水，寻增值包额上早升，衣应交凶税金拉同步眯上升三、义土增浓税清妄算在炒营改潜增中暑的风庸险1、目前讽安徽滔达到何清算晚条件秘的项目有五个躁，任务金重，家压力慕大！2、以上待清算池项目策销售骑已满话足清偶算条乡丰件，映对应的工租程结租算开既票工信作需在预庄计的营改烦增时点责前完成。要求贤更高侨、时睬间更紧！如果在营纤改增踩后才材取得争成本辞发票愁，可适抵扣病开发且成本将面砍临缩水，项氧目承担的土地犹增值睛税会增高三、乞土增衫税清现算在避营改贸增中魔的风已险假设魔：清赠算项双目已知销售艳完毕夏，土批地及闸拆迁齐补偿悄、开低发间扶接费脑无进哑项；棵利息障支出播已按范开发瞒成本樱5%痕计提内；收福入已壤开具地营业谷税发葛票；励营业冰税金萍及附富加已稠缴纳版；开导发成拢本其川余部茶分在逢税改茶后结桂算取肿票比爸例为30旺%。三、冷土增绘税清闸算在丝式营改死增中埋的风宁险例一哭：营业荷税口来径修营日改增傍口径三、沃土增估税清痰算在胁营改部增中煮的风旺险例二华：营业兽税口肤径树营改列增口医径三、费土增围税清境算在贷营改麦增中在的风鹿险例三羞：营业真税口细径隆营悼改增发口径三、备土增右税清绘算在挪营改推增中贱的风斜险测算爱结果三个哲例子歪中应夫纳土壁地增北值税余分别兔上浮16葱.4悠0%、24跌.0师3%、21君.0扫6%,增长觉率加跨权平停均数签为19发.4扬8%。意中味着衫土地盆增值芳税会暖多交20丧%左右疲。如将筐工程窗在税附改后所结算殿取票粗比例贪降为20鉴%，土贝地增逮值税伞分别帽上浮10拘.9昆3%、16瓶.0肥2%、14颂.0娘4%,增长并率加虚权平滑均数替为12笋.9脸9%。意叛味着石土地休增值摸税会份多交13蛋%左右戴。四、口针对刘上述绵风险缺的补朗救措蹄施1、笑土地腹增值丘税待锡清算女项目饺加紧或成本见发票跑的催屠开工栗作，逝务必乓在预庭计营深改增顷推进岂时点片前完神成。习要求挎项目傲根据绩具体置情况犬，排韵出土姻增税霞清算瞎工作甘节点灶，严松格执珍行并四定期狐反馈汽。2、辨如果膊税局墓规定笨，由画某期皱项目它取得睛的进础项税乔只能点用于睛抵扣类该项鬼目的回销项绪税额扯，应唐与税皂局沟派通，梨该项挥目土顾地增限值税貌在清孩算过值程中筑收取笋的专算票不罚做进裕项抵侵扣，久开发辨成本届仍按坊含税也金额夺处理3、捷与业积主协按商，叹税改惠后开材票尽转量提唉价4、技跨期沾项目汉，付懒款收裕票在虹与销剂项匹设配、锤不会职形成粱留抵卡的情站况下谋尽可德能延延后以仁取得谎专票换。五、宣税改俭后工矿作推该进中泰的重妨点风校险1、蔽施工视方资鼓格风奶险2、来销项衰、进广项时候间节哑点不铅匹配槐风险3、秧三流复不一稠致风比险1、施诱工方缺资格吨风险衫项目●施工愧方非缴增值访税一悠般纳姨税人转，无抖法取隆得与撑合同冻业务棉匹配鹅的进背项税枣额。例如和：某工悲程由腔小规瞒模纳私税人冶施工段，含异税合井同价锻为10田0万。环本应取得进项较税额议为10拘0/例1.光11边*0总.1夕1=睬9.无91万的建筑功业专票。因其龟为小延规模览纳税务人，艇只能薪按照3%税率效代开趟，只能觉取得进项吼税额10鼠0/济1.杂03竭*0撕.0记3=条2.些92万元脉。2、销夺项进克项时呢间节零点不安匹配脖风险●前期享集中滑销售滔，缴党纳大海量销漠项税酷金，封后期咐收取辜成本考费用隔发票割，形打成大屠量进惊项留蜜抵。3、三歪流不称一致距风险●三流掀：资馋金流连、发狼票流凳、业唯务流素。即班银行们收付炮凭证掩、交遥易合粪同和壤发票祖上的壳收款始人、术付款揭人和各金额慰必须烛一致恋。务读必杜通绝委丛托支洪付现详象！《国堵家税搁务总殿局关箱于加脑强增顿值税去征收蚁管理醉若干浸问题转的通惹知》（国塌税发宝【19庸95】19防2号）案第一旋条第(三)项规昌定：纳税旨人购询进货爸物或伯应税挑劳务然，支絮付运墨输费斜用，供所支宫付款奇项的相对象夹，必辉须与搏开具岁抵扣护凭证喜的销竿货单档位、淘提供券劳务膊的单山位一栽致，包才能民够申北报抵盗扣进约项税欲额，孙否则干不予傻抵扣伍。六、莲应对塘税改唐后重晒点风应险的渗措施1、避疯免进租项销抛项不播匹配伙，规析划工汁程付匆款和帆销售错节点呆，避周免集中销售杠在前通，集中结算隔在后阳，建钞议改扣集中独开盘渔为分盾批分羞步骤葛销售蹲，同时搞在建党安合负同中挂提前乱开票杆节点妨，推螺动施江工方较尽早岗开票，脚避免路在取乐得较请少进仿项税折额的鸭情况浩下，吗产生苹大量违销项美税额琴。六、民应对白税改膀后重仙点风圆险的亲措施2、降低销项税为避找免无谓多缴税草款，销售浙合同帝中不得使用迹“无魂偿”易、“趟赠送硬”字楼眼。惭合同窜中包商含的臭家具家电等应分开铜列明锐金额森，避吉免在缸混合别销售朋中不寸能划渴分各臣自收星入，生导致定适用缸高税别率纳光税。举例烫：房产会公司鞭销售磁一套甩总额10陡0万的商品甚房，包泰含1万元衫的家攀具礼包。分仇三种抖情况柴解读毕。六、待应对验税改脾后重科点风办险的午措施例一尖：购房合同劣明确无偿赠送系价值1万元慕的家沉具礼牺包。诞合同危标明猜房款10伙0万。家具礼包视同红销售，总坚增值贵税销钻项为和：10庸0x为11熄%+森1x括17阳%=11劫.1督7《增值华税暂德行条还例实牲施细缸则》规贿定，既以下8种行羞为视增同销耗售：⑧将自立产、贯委托借加工白或购买的货肆物无偿准赠送他人混。六、旬应对皇税改乞后重纲点风富险的漫措施例二捷：购房合同挎只明贵确销售一套尖总额搭为10滔0万的奴商品埋房，包含家罩具。没有分别专列明赤房屋掀与家筋具的价格。总增值打税销漆项为：10帐0x术17叉%=17《中肿华人喷民共捷和国磨增值嚼税暂形行条相例》第三酱条，铜纳税筒人兼掀营不紧同税秃率的鼓货物尸或者凤应税世劳务躁，应第当分坝别核宫算不执同税沫率货枯物或服者应片税劳爸务的漂销售陡额；未分喊别核债算销讲售额咱的，景从高畅适用奇税率。六、争应对敢税改怠后重置点风棚险的除措施例三昌：购房合同防明确销售一套烤总额为99万的商品处房和1万元权的家具吨。分押别列明粒房屋妈与家良具的价格，总颈价10大0万元雷。总增值备税销逃项为：99六x1粪1%开+1巡寿x1其7%臂=1变1.挥06三者柱分别爸纳税11抚.1拐7万、17万、11犯.0雹6万，威第三挑种情洽况交仙税最情少。六、设应对机税改方后重音点风狭险的祝