国内某大型房地产公司成本控制要点

房地产企业成本管理软件二○○四年四月十八日主要内容成本管理软件开发的背景软件开发前基础工作和制度的完善软件使用后的成本管理现状和前景成本管理软件开发的背景从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：单纯的建安费用控制加强成本的计划性——目标成本管理制度项目全成本控制利润是多少——不准确项目间成本——不可比基础资料管理——不统一成本管理软件开发的背景2000年万科集团成本管理的状况土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费1、统一成本科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本软件开发前基础工作及制度的完善建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为2、责任成本管理3、加强目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态成本控制4、加强作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：软件开发前基础工作及制度的完善新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：《新项目发展可行性评审体系》

软件开发前基础工作及制度的完善成本数据库系统：成本指标数据项目成本数据材料设备数据——是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。分为剩规划睛指标罢、建担筑指卵标和涉结构壮指标射，可扮以对庆不同记项目僵间的弟同类身指标瓦进行跃比较州分析硬。记录浪各项低目及什其各宣产品现类型剖的结凯算成己本，厅可以丝式对不部同项佩目间轿的同帮类产惩品指负标进恋行比蹈较分嘉析。记录尚各项奶目材阀料设羡备的使价格恰等详希细资竹料，览便于话新项揪目估瞧算和槐部品足设计胆时参震考。设计谜阶段弹的成裁本控冤制控制收要点眼：合理业的产买品技续术经定济指盗标设计钩周期船、设锐计质满量。控制纷原则联：经济脖合理壶性最贷大。需求搜文件搏：《规进划设效计工夫作流暴程与忠评审奏制度外》软件艳开发众前基胖础工册作及蒜制度粉的完串善设计豆成本旱控制70贼%的筋成本霉由设砍计阶处段确披定建筑岛专业搬：准幕确的汁定位脚、合船理的腔经济电技术老指标结构研专业以：设贺计人祝员的问经济穷意识衫、合茎理的靠安全印系数设备盛专业照：材芦料设血备的赢性价贩比、天兼顾珠长期堤使用断成本设计培阶段威的主角要经尾济指准标容积物率建筑立占地因面积单方格钢筯琴含量单方熄砼含医量窗地去比建筑桃周长鼻面积封比……招标闲成本巨控制控制膛要点杜：获取雕竞争握性低酿价成坝本尽量切采用述工程奋量清向单方乳式集中述采购控制蓝原则粪：全面已招标扰原则合理沉低价烟中标素原则透明辉公正铜原则需求最文件饰：《工妇程及撞材料么招标菜管理屠办法盼》软件盖开发敞前基渡础工包作及膨制度煮的完收善工程舱量清客单招蓝标的婚优点降低仅职业挖风险，对扩成本成人员懒的个站人水刑平的币依赖救性降场低；提高然工作荷效率，尤督其是钞能大质大缩刊短结付算核宝对时浸间；便于费成本圾数据牢积累砖，建举立成渴本数医据库在：工程粘总价饼准确届；有更群合理协的时勺间办庆开工揭手续歌；发伍现设但计失志误，垫减少挺变更及时纽奉评估湖出造瓜价咨蜘询公监司的垫工作阀质量合同辱签约蜓阶段害的成武本控掀制控制央要点层：合同理谈判膀（慎职选）合同絮审批控制春原则聋：合法钓性原鹅则、嫂合同螺书原膊则、掩事前接签订原则摔、招棋标原状则、李利益扁明晰匠原则需求另文件屿：《工闪程合我同管否理办液法》《合全同分挖类编营号规套则》软件重开发未前基衔础工凉作及宅制度仁的完僚善合同筒的主林要经限济条闪款合同图造价谷：总价第合同论、单摘价合拖同、指费率欢合同付款益进度乐：按月汗付款堆、按冰形象切进度漫付款总包敢管理速配合淹费：2%采购燃保管右费：1.桥5～坦3%烘(其鞭中采拖购7短0%竿、保赴管3眼0%锈）保修器金：3～跌5%材料完供应卫方式稼：甲供避、甲灭控乙耳供、筒乙供变更腥与签陕证：按合萌同单降价、眨按定炮额下暖浮竣工则验收绵与结债算：结算涂方法猜、核年对时港间要片求等……合同虽签约蜜阶段偏的成扩本控丛制软件卫开发见前基导础工功作及莲制度活的完但善工程适类合剧同共刘分六矩类，葱相应乖编号返按下虽列括徒号中糕汉字巴表示耐。土地秘合同常（土店地）单：项目族合作颂开发琴与土潮地使昼用权弹出让模、转渐让等蝇合同塔；前期谷合同略（前拿期）猪：规划勒、设端计、劣勘察蒸、监影理、捕造价别咨询均等合妄同；施工蒸合同旋（施栗工）陵：包括甲建筑康、安生装、顽装饰取、市容政等眼施工姨或安饲装合鸟同；工程单材料谱设备非采购宗合同秩（采胜购）引：包括销材料挂采购塔、甲禽方付然款乙辟方收耀货的萌三方私合同复、设处备购晶买等灰合同隔；园林吉环境闻合同胖（环借境）傲：包括检室外悉环境倡施工录和采赠购合命同；营销卵包装外合同鱼（营桃销）肢：包括由策划脏、销梯售代我理、饼样板晃间装铲修、守户外凶广告肤牌制焦安、忧媒介最广告恭设计赚、制巾作、圾宣传草品设司计、弦印刷翁等合杜同；施工睛期间旋的成缘瑞本控敞制控制膀要点王：变更教与签僵证的银控制工程安质量岗的控岸制工期乡丰控制控制矩原则穿：权力租限制忠原则但、时屠间限椅制原歪则多级锤审核谅原则赚、完偿工确悼认原掩则需求列文件接：《设卡计变彩更、链现场就签证猜管理基办法林》软件末开发冬前基淡础工懒作及辣制度混的完厨善结算却阶段捆的成悲本控彩制控制吨要点崭：严格想审核撑结算栋工程胡量合理其确定卷结算昏单价控制造原则洒：廉洁桌奉公要原则诊、多秃级审岛核原斤则准确角高效办原则列、可弹复查注性原展则需求绞文件皇：《工亭程预槐结算脾管理锯办法幸》《结圈算复颈核工逗作实拦施细袖则》软件膀开发贿前基恰础工务作及伍制度经的完便善销售旱承诺孙及物歉业管控理成狭本控门制控制浆要点筋：销售骂承诺宁（销唇售合溉同、层广告粱、售坑楼书淘）物业圆管理径亏损控制童原则嫩：独立常、健陵康运闭营，熄不产底生经疯营负臂担。需求纤文件漏：《销捕售管膊理制通度》《物该业管员理制碰度》软件舞开发强前基毁础工榆作及俊制度维的完絮善责任丹成本蜜管理目标德成本井管理作业列过程悄管理成本划管理所软件公司塘总经以理层控制移系统信息悄系统组织底系统最终吵形成汇如下胃所示数的成惧本管戏理构逗架和尸模式领导培机构管理蚂工具管理尤制度成本铅、工巧程文罗件金蝶漠开发柄合同亿管理怪软件邮的优鹿势成本喇数据症与财洪务息洁息相遣关，沸能方店便的便进行雕数据多转换课。金蝶紧软件支的数光据安汁全性堡较高蚁。金蝶盼软件化的控岸件中男，已象很好肥地实默现分麦项目倡按数廊据进行授爹权，间查询严方便烘且功架能强朽大。金蝶身可以滤实现瘦数据亭远程谢同步仰复制华，便塔于集总团监娃控。软件龄使用阁后的勾成本睬管理跨现状贩和前爸景工程甘和材世料采停购合抛同条急款、筛合同柴价集玩团内垒互相甜借鉴恼。类似弹项目罗之间夜很方缴便进铸行比伟较，吊挖掘雷成本蚁降低洋潜力放。及时养统计课变更男签证朝的造补价，席实现宋可控俊。成本巴数据叮与财痰务之越间相氧互调阅用，违协调飞高效存。各项表目成紧本数脂据集歉中反想馈，掘即时腹了解励项目架动态底成本和利闯润状迫况，涛项目绿定位忙和领触导决详策更待加准精确。工程歉管理搜部——合同中统一唉管理影，对键供应红商进叛行评伙估