第章连锁商圈调查与选店

1第12章连锁商圈调查与选店霞开设砍连锁披店首箩先遭越遇到孩的课辟题，旧就是仇选点脚〔选昆择合豪适的济设店舒地点桨〕，搞而房职地产证的价横位一占直高氏居不尝下，丘尤其止是具派有潜厌力的俩商业桂区地侧带，瘦也到护了寸押士寸沿金的留地步糠，因雪此房该产价杰值、幻租金繁，标其涨祖幅比饼例、钢租期墙年限讯……告等等漂，都采影响逗了业锈者在纲投资厅策略声中的挡开发赞定位向，也渗攸关佛营业羡额的觉预估岸和软徒硬件勇投资走的成返本风化险，雄所以颈谈到也开店指，尤便其是啊开发邀策略局的正选确与挪否，针将左棒右近跑五成稼以上牛的经慧营命魔运。体好的垒开发揉策略创将领颜导整屠个企贷业迈圾向成榨功之燃路，破因此淹企业或总部铲必须焦拥有郊或能绸掌控冻整个籍营业蚀地点首不动获产动魔向，披在将思经营明权交性给加径盟者渴之前剖，公答司必巡须完县成开伶拓新还点的罚开发徐作业野。在铁永续购经营缩的投难资策诉略里腿，如竿果能躺够延趴长租匆约期合限，正自然耗相对烛地可提投入手较佳征的营贷运系斤统及放设备跪，如哲此才托能确政保展蛛店品扯质的暖稳定生与产啄值的傲提高鹅。骆本章暑内容母：式1推确商圈材调查颗的标渴的吸2笼商圈酱调查杀的方炭法叛2-祥1花嫩商圈茂范围知划分艰确定鸽2-渣2秘俭商圈裳简图泳2-拆3挎抽院样点驱及发鱼ＤＭ浸点之锯选择唯确定向2-窗4挡春商圈偷特征扒2-赠5妈失人潮屈状况但＜实抗地抽友样方友式＞孙2-毫6腹消费诱特征苍与人席口特周征帝2-阵7干撞商圈评类型唯2-望8饲荡预估透收入壮、支象出与不可能福净利盛2-便9症双建议主地点像之确裹定目2-谋10余傲商圈庸未来阁开展渔潜力讲及结步论工2-扫11旁阅幻灯政片、钥投影承片之扯制作配方式退及目万的丽3锈浆商圈智调查由报告秒方式亚4梁柏立地昌要素陶4-利1弹为立地段点所两在街财道评贱估塞4-缺2乐嘴立地绩点本付身之惑评估衫4-柄3拼括门店弟预定养点之黑选定金4-乒4形挖秋掘金急店面小4-锐5柿保屋主笼之探尼查季4-做6肾初租屋疯谈判醋需知呈4-冈7塘燕租贷州契约猛要件铜1寸猫商圈如调查蹈的标迹的寻商圈脖是活党的，看而商你圈内叙的人州口是长门店忌赖以伟生存殿的衣除食父考母，永因此谢对于费商圈快内的沫构成栽因素广就是什在经果营商哄圈前参所应牺了解娇的要荒项。辛所谓悬商圈掌，股就是惠吸引圈消费径者前妄来购爷物的著有效别范围虹。然络而，罚随着佣距离铜之远慕近，锄商圈草吸引铅力也仗有所光不同糊。通橡常依胳门店没预定蝶之远吓近将佩商圈慈分为没主要清商圈粘、次扒要商恳圈及迟辅助尸商圈可。搭主商柴圈是袍距离久门店健最近叹的商逃圈，老也是闹门店栏最主总要的宇业绩狠来源铲。通傍常战慧业绩移55炼-7圈0%扔。主眨商圈澡是连没锁企厌业首仰要目正标，塔也是迎忠诚伤率最液高的道顾客寺群。灾次要撑商圈乐占业袜绩牲15杠-2罩5%伐，相体对的丙老顾拌客来轨店率箱也低石。辅翻助商眨圈是坑商圈明的最政外围的，只富占业火绩的脊5%禁，所你吸引休到的呈也都鬼是游呀离客款人。箩而在野商圈趣调查孙中所梅需探祖讨的您如下绩数据萌：经1)采固定隙人口祝数哀:齿固定按人口安是指党居住奔在商缘圈内普的住墙户。疼2)表人口阁密度户:缺人口票密度床是将校区域口内居睬住人渗口数叉除以壁土地鞭面积劲所得植出之贡每平菜方公耍里居网住人挑口数捧。密超度越毛高愈奋适合佳开设原门店头。践3)顺社会物增加标率锯:傅指随朴城市伏开展凯而增蛋加的咱人口支数，庆例如休新开叔之市名镇、朽新区浸等会利纳入采许多惭外流扛人口秋进入肚。闯4)终日夜晚人口鼻数巷:茅由于姿门店汁经营糖是一梢整天辱，有调的更锐达榆24涛小时类，因湖此对嫩于白奋天流悔入之各人口片就非茶常重饼要。沈通常绳在办痰公区猴或工缎业区依，其蹄白天结人口原是门材店业快绩的初主要攻来源习，但鸟到了驱晚上鞠，反欲而上部班人劝回家治后，求商圈道内人沾口就小明显揉的减者少了壤许多滨。娘5)类年龄宾、教造育程重度、召所得会:雨不同唇的年好龄层宜结构狼，其李对于青商品肃需求最偏好爆角度懂亦有播不同钱。同庙样的脆教育街程度刑也有馋此情会形。专而商容圈内免人口勤所得叉也直锐接影咏响到纸人民结支出阻额度渔及门夜店消应费的进客单阔价。辟6)补交通霉:良交通查因素坝与地陵区考璃量同复等重膊要，希因为傍交通忽可以猜带来业大量呆的流锯动人蔬口，育提高驳商圈伯内的坊消费伙能力躺。换泽言之肌，便点捷的月交通瓣关系珍着人水潮，亚也关野系着滑业绩雪的成主长。佩7)谅大楼辣种类免:阁不同涛的大淡楼有丈着不钩同的尺客户退。办惧公大效楼代车表着曲稳定素的办腿公人锻口，煌购置许力高洪。百乏货公因司及责休闲雷娱乐个场所式及其银营业针面积佩、价叼格、蜜时间让、情蓬况及催受雇挺人口薪数，元代表线其所部能吸崭引的坛顾客关，亦摸即集撒客力齐的高爹低及确消费围状况仰，可州作为押企业擦门店隐经营雷的互位动指奴标。涝本章乞内容浇2静商圈毯调查杨的方仍法理2-列1睁脏商圈驳范围倚划分谈确定劫商圈听范围铲的划压定因戏行业泰类宽别的蜻不同寿而不递同，补一般硬以便迹利店例来说炸，主毕商圈飞大多殿为花50拉米，齿次商肾圈为酷50挎--开15鸣0称米，烫辅助田商圈萌为携15恨0-阀25展0虾米。舍但如桌果是贱以选皆购品颜为主串的专鼠门店犬或大饰型店昌，择坟期商蒜圈范诉围之浅估算协可用叙车程渐来计疯算。脖商圈遥根本优上是氏没有嚼形状件的，咳然而约为了园方便康方案朱，一它般事魂前规栋划可皆用圆骆形或盖地形蜘式来济为商娱圈推哑算。模例如阴有以俩下各排情况梁限制月，可答为商微圈之辨范围传划分耍点：黄1)葵商圈白半径欢以子5邮00兆签公尺芒为限冤。饿2)惕马路像之分苹界、授凡超庸过肃40纹米宽寺之道废路四秃线道请以上疲或中猾间有章栏杆肿分隔洒岛阻壮隔、往主要配干道井。劫3)疯铁路块、平伶交道搂之阻橡隔历:感因铁虫路、厌平交宝道之节阻隔贩,近使人袄们交秒通受祸阻而递划分说成两铺个不宇同商纯圈构。盲4)丛高架范桥、糕地下章道阻缴隔佳:字因高序架桥堆、地认下道巨阻隔买，使鉴人潮英流动狠不易深而划捐分成口不同肠商圈削。北5)室平安活岛之做阻隔号:傍因安泻全岛缸阻隔发，使爬人潮润流动雾不易饮而划次分成眯不同披商圈腹。孤6)腹大水应沟午:遵因大涌水沟通阻隔赖，使某人潮固流动长不易份而划饲分成批不同糖商圈千。溉7)是单行阴道赖:益因单室行道禾阻隔适，使难人潮竞流动尝不易变而划改分成翠不同莲商圈蛮。夹8)乱人潮饱走向迹:运由于旧人潮沸走向籍之购访物习沸惯与猛人潮欧流动没之方猪向，与使该罩区形虎成一醒独立宽商圈赵。构2-洲2排来商圈夏简图久商圈申简图绣的绘某制目以的案在影于能浮一目骗了然舒所欲扁调查恼的商妨圈迫范围送与面循貌，红通常袖在绘株制简圈图会保标示石以下溜地貌浓；围1)茎周边熊五百尝公尺朴简图苹。庄2)糠标出渐重要团建筑恋物及雄楼别浪＜金汇融大卖楼，义办公玻大楼邀＞观。幻3)御着名幕门店躲及影畏响生习活形闷态之歉地段没特征驻＜戏絮院、雕百货慎公司雪＞筹。俘4)柱人潮责聚集亭之地顶段门赖店群寻及大袋型集观客场姜所＜零超级刻市场抵娱乐逝区雹··盘之同奴等类档＞舟。逐5)间标出哈竞争扬店或稿同性嘱质门酿店所纱在之从位置勉、抽徒样点帆之所姐在位纲置导。荣6)日可与局本企骆业连蚊锁店寺有互井补作少用之丹门店息。件7)鬼政府稼重要丙之行丛政中移心瓶。旱8)晃车站贯、加偶油站育、学叠校、挠停车炎场、役市场腔、公找园卸··驻等特率定族宿群会舰集场固所艰。雕9)梳标出饲街道川之行饿进方煌向＜述单行证道方咬向＞龟。寒10悄)扩标出梅未来蜓促销柄活动踩发Ｄ辰Ｍ之樱地点最。耳2-蓬3休抽析样点识及发锋ＤＭ扁点之值选择愁确定香1)冷抽样稳点之方选择睬办公衫人口狭或上竟班族奋聚集渠之地臂点＜要未来仪适合碑设店习之地萌点＞粪。睁人潮礼走向戴聚集挖地点区。贱固定漫人口涂较集昌中流绪动之联地点顿。饺可能文形成竞未来希的门吸店群昨之地骆段币。啊预定辣三～毒四个余抽样泪点柏。崖其中鸡尽量刷以一昏个抽中样点罩为同恼性质印之门祥店案。待2)假设发Ｄ软Ｍ点习之选跨择满A.氏主消所费群甲走动水频繁显之点减。怜B.誉次消查费群令走动帅频繁毙之点弯。扇C.议区分敲消费饥群活旨动频祝繁之衣时段倍。倒2-乐4慎搅商圈堡特征腐2-彩4-凡1得良门店吵特色角及分替布情告况娃1)畅建筑苏形态抬A.洁于主接要门个店街贱，主热要干棕道上威的建俗筑其肉建筑替高度娇。冰B.你新大浸楼与扒旧式夜建筑净的分吵布屡。普C.拥目前惧的改畜建情线况判。俱D.字一～鞋三年据内可职能改酱建的庸趋式蜓。踢2)全行业袄形态凳A.杨于主匪要门缺店街特、干幸道之穗行业昆类型似。岔B.次以何遵产品冻为主悄，贩透卖产拘品之介层次炒。卷3)吉分布扫家数却A.邪以抽晋样点蠢之并拍行道套路为窗主要鞠调查狸对象冰。勺B.糕主要泥道路匹之门况店分波布明谜细限·往包含奖将门卡店分艇门别陷类记骗录，卵并将迟其统滚计填项入明杆细表常。捕C.沟于主女要干峡道、才大马盒路、繁相同姥门店凶之家详数非。屠D.色门店斥聚集枣地带冰的概铸述消。晓E.逗以门宋店＜武辅助艰店、劳竞争级店＞景正确简所在反位置陆标注顿于商其圈简械图镜。摘2-筹4-关2忘照住宅机特色购1)龟建物挽形态躁A.常实地忆了解搂于本疯商圈讲内住谁宅区士的建纠筑形谎态、描建筑沃高度绍，楼角数、闪建筑担型式怕为新听式或损旧式槐及分盆布区测域浸。缝B.队目前局的改能建情六况糖。浓C.喜一～滴三年僻内可居能改刻建的裙趋式完。题2)扭分布天情况衔A.赤实地闭了解向该区吉之实挥际住纽户与丢建筑飞物之扰分布民情况傲。锻B.卖将该吉商圈布分为彩门店廉区，产以＜芬甲＞粘为代馋码、雕辨公矩区＜凳甲２踪＞为艳代码毅、新瓶式住面宅区妻以＜傲乙１符＞为楼代码日、旧参式住稀宅区泥以＜旺乙２增＞为煌代码剩、文类教区洲，以震＜丙驳＞为修代码心。闹C.雪于简歪图上小分别拦划定扰区域凡，制李作商鞠圈海。捎D.做并于傍图上阻注明馆建筑某物之动楼别逗。怠2-砖4-制3举适集会谜场所谊1)本场所盛类型尊A.玉本商滴圈内菜会聚纯人潮族之场授所类树型趋。垒B.凉聚集终人口荣类型加。助2)段动线轧A.跳人潮便聚集宋流动晚的路昏线代。能B.闻人潮沃聚集贫流动骗的主购要方侵向千。宰2-已4-亏4还流竞争师者分纵析束1)预卖场念气氛腾:负本区敬内对警本企杀业较例有影巩响性反的竞瘦争店皮，其夹卖场皂气氛悬、购哑物环谁境、狭效劳姐态度应。科2)抽来客霞数完:尖该竞玻争店驱每日联之成姥交客窝户数熊。库3)永平均限消费花额帆A.伙解该画食品榴店的吧各类岭客数淹与消和费金卷额比痛例葵。姑B.丧根据债此比妻例再骂分别罗乘其抹价格胜。秩C.芝加总絮后求扣其平妥均值后即为腿平均影消费样额析。撒4)煎营业屋额锹来客萄数鉴×膏平均尸消费缸额＝欧每日籍营业移额引。霸每日催营业遣额融×很每月鼻工作然天数膜＝每伍月营租业额批。圾2-奖5射立人潮两状况精＜实猾地抽萄样方搂式＞蒜2-夸5-贩1哨荐平日纤及假希日的雄人潮忌状况天1)判将一趣周之川时间屑区分资为射2磁段补·丧周一山～周疗五及兽周六宾、周畜日、架国定河假日蚊。绞2)扭以蚁AM瞒7态～届PM健12捞点每味两小驳时细境分为财一个泳小段旬。基3)啊以欲15论分钟莲为其似抽样兵时段估之样幼本，宾并计皇算其致抽样坡点之绳实际芳经过浸人数田、机车车、机汽车括、助咽动车系、脚圣踏车秆。叛4)帐抽样畅时将丙人潮蒙分为方青少瘦年、坦上班长族、卡家庭她主妇句。附5)稻将每扑抽样隐之数壁，转岂变成艺以窑2仙个小覆时之竹人潮追流动逆数庙。猫例：得以夺15困分钟来为抽利样得溜该抽多样点得人数绿为Ｙ燥，将六Y×吴8贪＝索Z狡，那么旅为其委可能旅之人纽口流梳动数四。旦6)亿将其赴数字召依时津段填恭入＜薪人潮立流动索抽样久表＞祸。亏7)闪将人作潮流光动抽短样之之数字铅以线霜图表姑示＜诱人潮明分布隔图＞义。桂2-腔5-储2疮脸人口听、住编家户屯数推幸算际1)察固定畅住家悼A.嘉该商斤圈建蜓筑物肠来推勿算当敲地住屑家户邻数认。复B.样以户摘数考×疼３得针当地痛预估尚人口集数照。园C.宗将各拜抽数练样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