深圳某物业公司年度运作规划

11深圳盛和物业2007年运作规划一、工作目标

1、近期目标〔2004年8月至2006年8月〕建设成长期2年

A、为集团公司的战略紧密配合，为公司开发的楼盘〔盛和花园〕做好前、中、后期的物业管理效劳；

B、方案从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍，通过内部管理，外塑公司品牌；

C、在物业管理行业引进先进的理念、技术、效劳，保障公司在行业内有一定的知名度；

D、通过资源整合，将物业管理的先进理念，在“文化中心〞适当运用，加强窗口的宣传力度；

2、远期目标〔2006年8月至2021年8月〕稳定开展期4年～5年

A、引进5S、ISO9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术；

B、争创区优、市优、省优、国优小区；

C、开拓物业管理市场，通过企业的管理质量，在市场上接管楼盘，如厚街的各类市场〔医院、政府办公楼、农民公寓等物业〕，并且通过参谋市场，拓展内省物业管理参谋、全委工程，通过规模经营，树立企业品牌及效益；

二、制度化建设(相关制度目录及完成方案表见附表)

A、方案实施层级管理、工作日记、督办制度等，加强内部管理；

B、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格〔在制度小组指导下完成〕；

C、方案在物业管理参谋公司的帮助下实施上述管理。

三、人力资源管理〔注：总公司人力资源部指导下完成,详见附件〕

A、方案在人力资源部的协助下，开展秘书、工程主管、保安主管、客户效劳中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘；

B、开展对上述人员的培训、教育工作；

C、方案对局部岗位〔如工程主管、保安主管、客户效劳中心主管、及物业助理、保安、电工骨干〕在开盘前外送至物业管理参谋公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习；

D、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、效劳等培训；

E、针对各岗位开展“一职多能〞的培训，让一个岗位至少掌握两门技术，既可让员工有转岗的可能，保障人力资源的流失率在可控制的范围；

F、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格〞；

G、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证〞，保证后续的物业管理市场拓展；

H、要求各部门主管必须每年培养一名副手，保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源；

I、假设是实施ISO9000等认证，那么需外培内审员资格培训；

J、竞争上岗，优胜劣汰，善用人，鼓励人：

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，效劳观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、本钱管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理效劳。

四、客户效劳

1、内部运作流程

公司拟建立以客户效劳中心为重点的物业管理效劳体系。客户效劳中心是管理的指挥调度中心及信息枢纽，24小时保证所有效劳需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理效劳信息亦通过该中心反响给业主、客户。设立效劳中心并强化其指挥、协调功能是提高效劳效率的有力措施。方案实施“客户效劳中心〞来实施一站式物业管理效劳……设立前台一站式效劳模式〔商务秘书＋私人客户助理〕

★以客户为中心的效劳流程

述职授权

考核考核

效劳需求建议信息

意见、投诉指令

信息指挥

反响协调

反响、回访反响执行情况

A．客户效劳中心担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。

B．设立值班主任制由管理处主任及部门主管轮值负责，坚持每周工作例会和每天工作早会，一般问题不过夜。

2、信息系统〔信息反响及流程处理图〕

①坚持管理处每季度安排客户专访，收集客户意见、建议或投诉。

②管理处每季度向开发商/业主委员会作正式汇报并提交管理报告，征询各方面意见和建议。

③坚持每半年组织一次客户座谈会，广泛了解客户对物业效劳的意见和建议，同时要强化效劳系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足客户效劳需求。

④管理处员工日常征询客户意见，这是最重要的沟通渠道。

3、物业管理工作要求表

工作内容工作时间/作业频度质量标准

装修审核1天内办完符合规定，无危及平安和影响外观，无改变用途。

巡视2次/小时无乱堆放、乱挖乱接乱搭、无违章装修，房屋完好率100%。

跟踪、监督4次/天问题部位无重复违章现象。

走访2次/周及时听取业主、客户意见，满足其合理要求，满意率100%。

回访12小时内，100%记录完成情况，调查满意率100%。

工作日记每日下午5:00~5:30记录全面、真实、准确。

收费12小时随来随办收费率100%。

财务日清月结账表相符，收支平衡，每月公开一次。

时间安排8:00~8:30向值班室了解和处理客户申报、投诉；8:30~10:00巡视检查；

14:00~15:30建档、培训；15:00~17:30走访、回访。

动作督导方式分片包干，管理员巡查，主任不定期抽查。

效劳意见征询流程图

每年1次征询、分析

不定时

〔2〕效劳投诉处理

★效劳投诉处理及回访流程图

〔3〕建立客户效劳快速反响系统

公司设立以客户效劳中心为主导的客户效劳快速反响系统，根据客户需求信息协调、调度各个职能部门和作业层面的日常效劳工作，设立客户信息档案，高效反响、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求、客户回访的结果进行深入细致的分析，调整工作思路。

〔4〕实行首问负责制

第一个接到客户效劳投诉的员工就是解决和满足客户需求的总负责人，他有责任使本次效劳圆满完成。公司所有员工时刻牢记“满意客户是我们的最高原那么〞，认真对待客户提出的每一个需求，用优质效劳来解决和满足客户需求。

最〔5软〕隐垮性化结预见想性服雅务

渗公司娱提倡惨隐性当物业嫩管理汗效劳易，为红减少剪客户壳投诉犹或不宿便，洒要求担全体风员工蔑有良火好的泉效劳译意识外、丰昼富的骡效劳代经验茎和敏寸锐的训识别窝力，并加强锤日常状巡视璃及维恨护工吨作，牵使我讲们的岛效劳绩超前乌于业读主、狸客户刑的感怀受，收在业址主、狱客户岸尚示借意识香不不类便之桑前解途决问到题。务因为记高层秀次的滴效劳鞋境界狱是没导有投钳诉，堡而非胃仅仅种是圆演满处玻理投棍诉。发如建吸议在稀宿舍挽设计套时考堵虑不瑞影响郊业主麦出入锅，尽锯可能升在边强角位奸置；

笨建议悔在住宵宅、侨停车攻场、妻商场抱设计咏时预称留如土清洁瑞洁工肾具摆馆放的奖空间尤、位幸置，句以免甲打搅针业主易、客绘户；

英★那么报修池、维勾修工裤作流梯程图

屈接到省报修督的有蜜关部蜓门

赖急需僚处理圾的问疏题，赌10翅分钟乡赶到萌现场尘予以能处理咽。躺非急绿需处阅理的阀问题说，半艇个工绣作日绣内与鲁报修寒人联崖系，共1~愉2个须工作砍日内艘予以丽处理牛。殃一时午无法用解决熟或根透本无嚷法解我决的示问题缘，要丈立即握联系群报修乎人说甘明情探况或肌商定烫处理涝的办也法及旦时间痕。

腰5、胆便民膛效劳

嫁〔1宝〕优想质服闭务、汤方便桶用户锋、低凯价收舞费

棵为业坛主提帜供便酒利经俯济的宝便民窄效劳哭是管弃理处圈最基州本的旁效劳减功能乱。公捐司认纯为，厅效劳观客户犹最高其原那么华的体艇现之绢一便闸是高深效、根便利车、经宽济的蒜便民欧效劳绝，“字勿以衬善小病而不软为〞剖。公壤司将阶坚持幕“优赚质服垄务、盯方便怒客户捞、低叠价收铜费〞重的原挣那么，闻开展仁便民测效劳伸活动籍。

植〔2统〕无有偿服填务项忠目

骗①虽设立丧便民川箱：谦包括慌急救冷用品乎、常昆用工花具等辆。

乐②轮文化绕效劳研：组肠织各出类信欲息、题文化洁交流颈。〔桌视情扑况及和需求调〕

雀③羊及时裤收集间掌握搅天气酬、环丹境、望温湿奇度预蛋报数者值，迅在大柏堂醒毅目位狮置公冬布，课方便纳楼内络工作筝人员军的出兽行。

第④兰根据弃情况架，在姓人流并量大破的地睁方准铁备好喘雨伞派、伞殃套、税伞架转及类爬似超续市的扇推车确等便亭民用泛品。

们⑤冻提供艳室内险维修祥效劳丢，其轨中假设老有需砍要购约置小零件材塞料的匠，仅蚀收取洒其成抖本费介。

框〔3趁〕特研约性责效劳

驻特约量性服浑务实污质上桂是一桶种代志理业汗务，傍为客籍户提忌供工够作、恨生活死的方故便。便本项秃目专彩项服听务遵之循“抛有法圆可依肤、有燕章可筝查〞机原那么午设置晴，质舞量与爪收费篇标准忍公开恋、明勉确。

庸★侮特约诚性服橡务项珠目表

另序号蕉类瞒别贴效劳窄工程乘方绸式及廊价格

捎1捕代办诚类开信件袄代收龙管理句效劳猾免合效劳评费

瞒车、成机票因、鲜森花、旨礼品毕代订附效劳家免摔效劳选费

岛出租蛇车代无叫服聚务亩免服龟务费

拘常尼维修反工具搅、电捧器便舞利服霉务传冻真收街发服毅务巧免服轮务费躬；当坟借用耳较贵棵重或拾较大施的物苗品并芦需要滋收费

注2允清洁蠢类服作务枣大理洲石打第蜡、及做晶忽面

洋木地咬板打季蜡

兆地毯启饰毯护吸尘缺和清积洗

牌真皮沙沙发垂清洗戴护理农日李保洁划〔开泰荒〕

土车辆荐清洗

远清洁汪排风饥扇

绒衣物郊干洗烘

垮3倾维修茄类服涂务胀家电俩维修

技水路拍、电佣路维么修

她家居纪小五聚金维航修

剥木质枝家具古维修

扁注：叮以上猜表内跟仅为言参考犬，具变体运浩作时益，将愉依照梁当地毛价格角变化炕做出竟调整基。

判增值暑效劳艘开展

怠1、球代办伍效劳

煌a〕弓问讯旷效劳伶和留投言服颂务

辉a〕扰传窗真、收打字邮、复垒印、律国内社、国叨际长豪途〔求如开档办邮腥政代茄办所扁，有享附近芽的学蚕校、施工业材区等善资源籍〕

耳b〕鸦信雷刊收框发

翁c〕勿产质品展筝示厅鹅保卫独效劳

造d〕灿公霞司派农对

李e〕嘴商罢务旅最游

席f〕班代控办商泥务文低件编渣写

迈g〕劲代麦办商饮务会尊议纪订要

煮h〕道代摘办翻葡译

沫i〕轧会杂议室摄出租贤〔如至文化禁中心搂会场矿的资俩源可宜共用牙〕

唐2、寄清洁剥效劳

尺a〕健每启天地刊板清兽洁、惹地毯洪清洁穿、办片公桌经清洁

燃b〕字产来品展栗示厅朱清洁

山c〕太特表约清爹洁服慧务

塞3、比商芽业加仗油站聋……驱客户砌俱乐蜜部

铺a〕暖举哲办各沉类商郊业培弯训，询如“戒领导葱力〞蓝“5芦S〞泄等，非假设首辨层商纤业是归饮食挺为，寒那么协伞助收医集各灿类饮改食业完资料圆，并膀定期回发给汗租户贵或业粪主，龙提高嗽经营薪品牌闯；

锡b〕闻有园氧放急松

承c〕车瑜泻珈

馋d〕挂健纳美

拔e〕嗽舞盈蹈

印f〕仙健胖身器心械指伙导

健4、应私人料客户释效劳

披A、式举办失各类甜家政姐培训舞班，呀如厨益艺、丘家庭冰庭宴刚会礼篇仪、垫家庭本保健铲〔如夺可与贿厚街研医院荐社康辞部联训系〕胸；

注B、营代旁办邮耻政〔民是否盘与邮界政部仿门联冬系成巩立代虫办点幸〕

逐C、踪代烛发邮屯件

适D、蓬代患叫出祖租车

滴E、脸代笑缴水好电煤陷气费妈〔是材否考派虑在幸东莞停未有炒市政辉管道屿煤气弊前建北立小商型煤混气组需装站棚〕

踢F、设代太聘人塞员

趁G、伙代动购代狂植花撕木

剥H、遮代闯订代填送饮预水服私务

昼I、贱代练订机服票〔促是否煎与航理空、剥火车安、旅寸游部腰门联纳系成挣立代赖办点滩〕

抽J、德代娘房屋银出租

胀K、帽代缸客摄找像、分录像

栗L、旬代外办旅摧游

纪M、亭保盒姆式灾效劳

立a〕较代惠管车凝辆

尺b〕唱车顿辆清保洗〔矿在地壤下室哀设计纠时需筛否设寇计请究考虑和此项塘的可跨能性巷、收嫌益率团〕

葡c〕摄家板居保耐洁

钩d〕外送令洗衣店服

天e〕被接啄送小寺孩上睁下学劝、陪旋病人更看病

婶f〕异上学门烹框调、幕插花似、家润庭宴然会

绣g〕染家探电维坐修

香h〕辣代睡请保声姆、谦钟点嚷工、伙家教

茄i〕井代率定鲜财花、扫贺卡

亦j〕昂特胖约家涝庭医卖生

画5、起特色着餐饮

报a)德在大小区群内设额立商监场或介超市弊，为梅业主割和租游户提端供日康常生错活用冻品，离满足播小区圆内居派民生斯活的选需求邀。侍b隙)肥在小交区内秀设立移咖啡颗厅。砍随时耐向业侨主和详租户驶及来驳访的寒客人贫提供爽中西布式茶凶点、盆中西福式饮候品和劳快餐中。

标c)厘提暗供送沿餐服映务和吼家庭类聚会美效劳偶。

爆l垒送餐松效劳慨，按焦业主轨和租帽户要思求的忘时间没准时沃提供吴，并雨在用扫餐完贝毕后瓣及时购将餐榜具、宜用具梳撤走贤。

采l尊家庭略聚会控效劳寿，提拔供厨队师、那效劳纤人员寄，并寇配备倾各种绵餐具盈、用态具、湾原材惕料，笑按业矩主要添求的蒙时间没准时草提供漂，在偏用餐窄完毕葵后，辣及时哭将餐球具、大用具床撤走劣，并响将厨除房、誉餐厅杂卫生翅彻底驼清理脂干净神。

幕6、智会议旗效劳尺：

没〔1衣〕咱按照据会议泥的种冰类要增求，降提供用各类必会议四、商党务洽鬼谈〔窜只限面于小喜型会非议场宫地设步计标鉴准〕酸场型否、台蒸型、吨布局图等服躬务。

班〔2庄〕拐提供闷会议称商务普功能拆效劳占，包颈括打碰印、浊复印脱、制殖作文乒件、拉禁、电世话〔鸡国际斤、国推内〕肉、电随脑、意投影贼等项劣效劳显，做疼到熟兵练操页作各月项设乏备，尸效率宝高、妇简捷茅方便卵、准沈确无自过失宗。

协〔3忘〕浴会议紧效劳呼工程货：提种供签弓到、嗓题词机、茶火水、汽茶歇缝、笔伶、纸葵、用禽餐、滥酒会草等多铅项服挥务，匹做到黎态度罢好、馅效率昂高、芹标准缠化。

坑〔4铸〕受水业主胡和租蔑户的国委托攻，代附业主耐和租赠户到涌酒店妻预定走、安础排宴盾会及晓会议想效劳碍。

沾7、迎代业蜘主出准租房丈屋服季务

象A、纤受疤业主狼委托帮，代梁业主胸出租利房屋啄，并夏同业兄主签疮订代蚁租房覆协议磁。

营B、羊由灯管理衬公司痛为业肠主提次供客筑源。

潜C、窄对剂出租肾房屋咏的业称主的竭财产俭由管妖理公势司妥弯善管挤理，渡确保欠房屋刻出租拜期间锯业主赌财产魄不受类损失犬；业结主返后回入躁住前坝，物花业管王理方违为业届主房嫩间恢择复原简貌。

多D、仁管赶理公屯司代算替业胶主出终租房关屋所李得的倘收入阅，扣教除管畏理公形司的团代租移手续饰及相铁关成呼本费传用后传全部具返回填给业恢主。

营E、抵预缴计假设掌是做践特色合的休丝闲咖横啡一川条街翼，那么涂在招澡商时替物业辉管理外公司县协助靠售房叼部开锡展工锡作，处在以幕后初拐期招奸商结王束后奥，二欣次、宫三次解……枪招商跟及管善理，夫设想枝成立腔“租扎赁部盟〞，饱不仅邻是针发对小俗区二添手市冠场，晶业主泪的房全屋的活租赁揪、销帆售而财且还科有公少司工羊业区暗地产愚、恒度嘉公顷寓及鹊公司池的客扒户群间资源倒整合菠的初院期“厦中介劝市场屿〞；灵另后统期随困着公贷司外胡接全刑委、未参谋敢业务薪开拓迫，势谁必也尺有资形源可毁利用宴，且件可以样整合腰再利读用的腰长期朵“中饿介市朋场〞犹；五、绿化工作

★环境管理分项框图

★环境管理工作要求和质量标准表

工作工程作业频度质量标准

地面清扫2次/天，大堂等重要部位专人随时清扫地面无杂物垃圾；道路无土无沙，无杂草，无积水，无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、天台、天棚无尘，无蜘蛛网。

保洁每天6:00~次日0:00所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99.5%以上。

楼道、楼梯走廊每周清扫3次，每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘。保洁率99.5%以上。

垃圾清运运送2次/天，清洗垃圾池1次/天。日清理100%，要求整洁、无臭味、无污迹现象。消杀喷洒杀虫剂垃圾池3次/周、排污井池2次/月。投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99.5%，蟑螂、老鼠密度1%以下。

清理工程雨、污水井1次/月化粪池1次/半年污水管道1次/季无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丧失。

绿化造型修剪夏季20天1次，其他季1次/月。保持草坪平整；保持绿化有足够的生长肥料、水分；无死苗、桔草现象，绿地保持率99%。

草坪修剪1次/年

施肥2次/年

浇水冬季1次/天，其他季节1次/2天。

欣赏水管理不池水面浮物清理2次/天保持水质清洁、无杂物，保洁率100%。

池底、溪底清洗1次/周。保持底面清洁、无杂草、无青苔，保洁率100%。

水质消毒1次/月做到100%无臭味现象。

补充水源1次/10天

换水1次/3月

工作流程楼内清扫垃圾早晨4:00~5:00，楼外地面清扫早晨4:00~5:00，24小时内保洁，下午2:00~5:30清洁，凌晨1:00~3:00消杀，外运垃圾上午10:00~11:00、下午4:00~5:00。

动作督导方法实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁主管每天进行全面巡视检查。主任不定期抽查4次/月。

鼓励方法环境管理员按相关的ISO9000标准质量管理体系文件进行检查。按文件要求执行者前5%员工进行加分表扬、加薪等奖励，未按文件要求执行者，按规定执行扣分、批评、降薪、培训再上岗、辞退等处分。

绿化工作检验标准、方法

分类序号工程标准检查方法频率

修剪1乔木1、无枯枝，2、树不阻碍车辆和行人通过，3、主侧枝分布均匀目视，抽检10棵2次/年

2九里香等灌木1、成型、整齐，2、新长枝不超过30厘米目视，抽检3处共30米5次以上/年

3杜鹃1、绿篱成型，造型美观，2、新长枝不超过30厘米目视，抽检5处6～8次/年

4台湾草1、路牙、井口、水沟、散水坡边整齐，2、草坪目视平整目视，抽检6处共90平方米2～3次/年

施肥1乔木、灌木1、采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，2、覆土平整，肥料不外露土面目视检查4次/年

2草地播施和喷施，不伤花草目视检查1次/年

3花卉保证基肥，追施化肥，少量屡次，不伤花草目视检查视长势而定

防病治虫1无明显枯枝、死枝，有虫害枝条2%以下目视抽查防治1次/年，发现病虫及时喷射

抗旱1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗目视，全面检查2次/年

2树木1、冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水；2、浇水时不漏浇，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米；3、无旱死、旱枯现象抽查5次2次/周〔雨后泥土湿度大除外〕

除草1无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好抽查草地50平方米3处，取平均值6次以上/年

中耕、松土1施肥前和下雨后进行松土，抽查草地50平方米4处，取平均值6次以上/年

补栽种11、无明显黄土裸露，最在裸露块在0.4平方米以下，裸露面积在总面积的0.5%以下，2、缺株在0.5%以下抽检5处，汇总计算按花草树木栽种季节，及时补栽补种

防风排涝1暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理目视检查每天巡视一遍

巡视1每天巡视一遍

环境管理思路

1、清洁管理

现代清洁不但注重一般业务的“扫〞，更为注重专业的“保〞，防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此，我们的清洁作业更注重专业的含义是“保洁〞。

选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。

小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁，由经过严格挑选和培训考核过的专业员工负责实施，确保按照作业频度、标准开展工作，保持高水准的清洁卫生效劳。

2、绿化管理

在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。选择专业的绿化人员，建立绿色的“四周〞，最终到达生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，植物无虫害、无斑秃、无折损等现象；确保教育信息大厦的园林小品完好；绿地无破坏、践踏、占用等现象；绿化区所产生的垃圾及时清运。

3、消杀管理

为有效控制的“四害〞密度，营造良好的工作和生活环境，公司将以“预防为主、全面达标〞为原那么，根据季节的变化，制定相应的消杀工作方案，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括：大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。

在消杀工作过程中，公司将以不影响小区业主正常生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀工作控制在夜间进行，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。

4、排污管理

管理处对于污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化管理，确保客户有一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。

5、污染控制

管理处对于各种可能的污染源如风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

六、安防工作

A、设想盛和花园主要以人防结合技防来保障小区的公共秩序维护，结合公安、村治安队的力量，有力利用各种资源来做安防工作；

B、群防群治：在小区广泛开展宣传教育工作，提高业主的安防意识，通过小区文化活动，让左右上下的邻居相识熟悉相互关心，发动群众力量，如利用老年人经常在家，关心有无陌生人等，来加强安防；

C、保安及消防管理分项框图

〔1〕建立消防责任制

由于高层盛和花园火险因素多、火势蔓延快、疏通困难、扑救难度大等特点，消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的，需要业主的每一个人都来参与。建立区域消防责任制，各单元均签订区域消防责任书，直接消防责任人是该单元业主，由此使大楼消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。

〔2〕控制火灾隐患要点

及鉴于沙大部追分火亏灾是院由于慰没有禁控制糖火源欢及易雨燃材甘料而剩酿成竖，所锻以日踢常严伐格控奖制火炒灾事屠故的哨隐患纸是最落有效丢的消描防管伴理。辆日常捉防火茂工作颠应注喜意如荐下几扫个要绢点：捡首先残要控桃制火盏源。浇在高拉层中击火源复除了傅人为冒疏忽钢失火波外，狼也可祖能由匠于二拘次装按修施该工、技用电犹设备恰短路把、电贵线老鉴化等节因素测造成蛾；其冈次要畅控制喊易燃桑材料粪。如虽属于赵必须子使用以的，应要经钱过特熄殊处秘理；友其三此要监洲视可私能引木起火惊灾的遇区域莫。在铁商业掘局部揭，可挖能引冷起火罢灾的扛物品破；其类四要概增强各人的战防范慢意识令。在准大多贤数火馆灾中急，人华为因始素占耳有很淋大比夕例，抓加强碗防火选平安路教育悔，提牌高全下员防鹿火意呆识是士防火焦工作过的重翻点。

回〔3沿〕加码强宣竞传，鉴勤演尘勤练

赌通过宋印发鲁有关黑宣传写手册辟和利蛛用通贤告栏伯、网续络、爆LE跌D展净示屏族等方掩式，需广泛摇宣传徒消防邮知识翼，特廊别秋苦冬干乔燥季蠢节更角要重凶点宣于传和珍预防啦，同蹦时建岛立以休保安芬员以美为主骂的消萍防队夹伍，斜勤练圣根本扫功，递定时陡进行茎消防腾演习县，并迎组织赖盛和臣花园艰客户摊参与闹实地倾消防蛛演习冬。

祥2、灶交通戴、停篇车场逆管理

护公司巨将充巷分利谨用盛轿和花消园停歼车场布智能位系统碌、电出视、葬红外私监控呈系统公以及仙训练券有素透的专毕职管箱理人喝员，含对盛屯和花鼠园停乘车及根交通僚场所底进行局24硬小时软监控铸管理模，确糖保进易出车杂辆安粒全有醉序。

聪〔1比〕合纪理规卡划交百通，份实现抹标准背管理

穗结合袄周边阳环境闸，合药理规恋划盛殖和花蜂园进胖出口莫和行观驶路许线，蒜实行客人车教分流拾，对帆车辆底及停车车场始实行呀标准旷管理厨，包园括标怎志规塘范、员指挥膊标准窜、制驳度规登范及杨责任归清楚战等。

协〔2秤〕建窝立停草车疏米导系爬统

极为给份客户劫提供吓快捷宜、方材便的鹅停车阶效劳稼，建今议建肢立停激车疏庙导系庙统，熔该系式统具乓有车毛位检肆索、离车位门显示无、行片驶指康引的悉功能俱，有刷序地课指引剪车辆料停放矩，维洋持良往好的陕停车鲁秩序羊。

凯3、慧车辆间管理矿规定

俩〔1住〕机醋动车锣辆

介①损进出搏车辆侵须服达从管睬理员何的管苗理。

螺②统车辆链必须丑按规奋定的辱行驶代路线盛行驶逝，不忍得逆要行，蔽不得鼻高速组行驶架和按听喇叭煌。

布③鞭客户定长期季在停慨车场买内存储放车申辆的肢，须拉办理筋定位押立户魔手续蹄，领观取停绘车牌衫放于毅车上竭，停能于指衔定车私位并昆凭卡呢出入涂停车闭场。

盛④电不得少在停谷车场季范围周内洗旨车和信修车民，漏轧油、街漏水惧车辆暴不许保进入哗车库葵。

哨⑤撒车辆茧出库旺时，弹管理山员凭突卡放撤行，导特殊喂情况撕急需届用车放无卡米，须扑凭开两具的吉证明晴并示虚本人迟有关楚证件辫，由龟管理希员登陶记后逮方可澡取车混。

胖⑥称为了堤保证罩车库冬有良托好的赴卫生居环境监，进揉入车赞库的单一切爸人员数不得秀随地凉大小浸便、隔吐痰秀，乱斥扔果惩皮和抬纸屑败及清斜扫车往上的荷杂物滩弃之反于地物面。

勿⑦朴施工痒、送泻货、锻垃圾谣清运荒等车挡辆，蚊按管肝理处浪规定亩的路鼠线及珠时间罚通行迹。

申〔2锡〕自款行车瓦、摩效托车

表①喉盛和拜花园狗内客谊户需贤要长扑期保坏管自响行车刮和摩葛托车偷的，纲须先仿办理作立户重登记咳手续身，领宾取存忧车牌序。未融办理烛停车淡牌的炭车辆矩作临排时停组车对旗待。

献②蕉在车描棚存琴放车验辆后扰务必胁立即芳领取痰“存守车牌剑〞，清并详船阅“逝存车酸牌〞单反面维上的质“存男车须榜知〞故。

翠③道自行挤车、喊摩托拔车必炼须存许放在袋指定弟位置墓。

4、保安监控及巡视

〔1〕合理布控，人防与技防紧密结合

充分利用盛和花园闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统，建立以监控中心为主导，技防为主，人防为辅的防范体系，反复演练，合理布控，力求结构严密，无盲区。保安员监控实行24小时值班与巡视。在技防设计时要多与智能设计、施工单位沟通。

〔2〕专业保安与应急支持相配合

①监控中心获得信息，按程序指挥和调动有关力量，及时妥当地解决各种突发事件；

②组织一只快速反响支持队伍，24小时处于待命状态，以确保在最短时间内赶赴事发现场；建议在保安宿舍设计时设计一紧急集合的的警铃，与治安中心相联，治安中心一旦发现紧急事件，既可通过紧急集合的的警铃让所有保安集合交赴事发地点或分控等；所在宿舍设计在何处应与东莞电子设计院充分沟通；

③与客户/业主及公安部门建立方便、高效的联系方式，以形成强大的保安系统。

〔3〕强化训练与高效监控

对保安队伍实行准军事化管理和训练，不断提高保安人员的思想觉悟，标准效劳行为，强化技能和体能训练。确定最正确巡更路线，保证保安巡视的有效范围和工作效率。

★保安监控及巡视控制图

5、紧急事件处理(制定各类紧急事件处理方法及流程，将事件影响控制在最小范围)。

〔1〕发生火警时，一般处理程序

〔2〕平安消防标识

①楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。

②场所标识：楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、小品介绍说明等。

③提醒标识：保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。

④电梯标识：电梯内禁烟标识、乘电梯考前须知告示等。

⑤电子图文展示屏：设置小区功能、机构介绍、用户楼层分布、信息发布等。

〔3〕突发事件防范措施〔略〕、对盗窃事件的一般处理程序〔略〕

七、养护工作

1、物业维修养护方案和实施

A、根本思路

房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容，是盛和花园使用功能不断完善的根底工作。

B、房屋本体及共用设施维修养护范围

房屋本体共用部位维修养护范围：房屋承重结构部件〔根底、屋面、梁、柱、墙体〕，抗震结构部位〔构造柱、梁、墙〕、外墙面、楼梯间、公共通道。

共用设施设备维修养护范围：盛和花园道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

C、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作

房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度〔见下列图〕有方案按标准要求实施，属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造工程的报请开发商/业委会/房管局相关部门批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及东莞市区有关法规精神，建议盛和花园基金的使用和审批采用以下方案。

管理处每年年末向开发商/业委会/房管局相关部门作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一年度方案。经开发商/业委会相关部门审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用。

★年度维修保养方案运作程序结构程序图

2、特殊情况下，紧急抢修工程是为了确保盛和花园工作人员正常工作不受影响和人身平安、财产平安免受威胁而紧急实施的，管理处在抢修工程实施后立即报开发商/业委会相关部门〔有可能的尽量在实施前通报〕，费用从相应的维修基金中支出。每半年向开发商/业委会相关部门汇总结算。

D、房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期

公司根房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度，结合盛和花园房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限，制定出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。

1、房屋本体共用部位维