某年度深圳别墅市场报告

12005深圳别墅研究报告目录第一局部概述第二局部深圳别墅市场开展历程1、历年市场供给2、近年别墅类物业销售情况第三局部深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析1.1别墅区域开展第一阶段1.2别墅区域开展第二阶段1.3未来别墅开展的主要区域2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构2.2.2、功能与面积尺度关系2.2.3、各类型别墅功能分区的权重2.3建筑风格2.3.1岭南风格主导早期别墅市场2.3.2西式古典怀旧风格盛行2.3.3现代风格创新2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析4.1客户区域及特征4.2消费案例5、营销方式探讨第四局部深圳别墅市场开展前景

编委：指导：梁容潘军

编委：路莹隆颢

研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚速第一匀局部昨概普述圆债现在寄常说因的马“圈别墅牺〞比，实巩际上叠涵盖携了国努外的搭两种惊物业匪类型忍：一钉种是洲Ho群us谱e，秆一种票是V议il剂la辞。如央果直缩译过简来，查Ho纲us但e应美该是销“洒住宅虽〞肢，而摧Vi桌ll年a才驴是真伐正的昨“况别墅菌〞磁，也抽可以挤译成怕“榜庄园沿〞千、桶“朋城堡买〞价，一另种带土有诗诸意的渔住宅旬。

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裙【其芝它区剂域】如横岗、观澜等区域，虽然未来推出工程不多，但个盘规模大，对市场有一定影响。2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系

容积率是住宅规划中的一个重要指标，是评价住宅居住舒适度的有力依据之一。容积率过小，土地资源利用率低，造成单位住宅本钱过高；容积率过大，那么可能造成人口密度过高、居住环境质量下降。

?深圳市城市规划标准与准那么〔2003版〕?规定的小区建筑容积率指标是：独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅〔1-3层〕用地的容积率在0.8之下，多层的最正确容积率应不高于1.5，小高层的最正确容积率在2.0以下，高层的最正确容积率应不高于2.8。事实上，受土地供给政策和土地资源的影响，深圳别墅市场供给的工程容积率在0.8以下的别墅工程个数约占55％，还有约45％的别墅工程容积率在0.8以上，且容积率不高于0.8的别墅工程多在2002年前推出，2002年后推出的约60％的别墅工程容积率在0.8以上。

观察深圳市历年推出的别墅类〔或含别墅类〕工程，容积率与建筑形态存在以下关系：A类容积率不高于0.25，此类别墅建筑形态以独立为主，双拼为辅，典型代表有纯独立翠林别墅、蛇口龟山别墅，未来仅有天琴湾3期、联太大梅沙工程。很多开展商为了土地利用最大化，一般都将容积率规划到极限，在土地资源有限的条件下，除了规划独立、双拼、联排、叠拼等建筑形态外，还引入多层的建筑形态；近年也有一些普通住宅用地规划时，希望通过局部别墅形态拔高工程档次，在工程景观优越的地方设计了别墅产品，因此，混合物业形态的工程成为深圳别墅市场供给的主要产品，纯别墅工程比拟稀少。2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构【功能分区明显】首先是大功能空间的分配，具体表现在生活区、功能区、工作区、休息区和休闲区等的设置上。生活区——满足根本起居生活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅、餐厅，尺度再大一些那么又增加门厅、家庭厅、电梯厅等；功能区——满足根本起居生活之外的活动空间，根据不同的户型尺度，分别包括车库、储藏室、公共卫生间、独立书房、会议厅等；工作区——解决家庭事务的区域，包括工人房、厨房、洗衣房等；休息区——满足根本起居生活的静区，包括主人房、父母房、客房等；休闲区——满足家庭文体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、游泳池、健身房、花园阳台等。实现功能分区的方法主要有两个：一是在平面上通过水平距离来实现，二是在空间上通过不同楼层或错层来实现。深圳别墅户型主要运用空间上的方式实现大功能空间分配，而且表现比拟明显。一般在不同的楼层设置不同的功能：高层以休息区为主，以休闲区和功能区为辅，更多与家庭休息生活有关，属静区，能保证家庭生活的私密性；中间层或底层那么设计为生活区、休闲区、工作区和功能区，属动区，以方便对外交流、增加住宅舒适度。各功能分区具体配置主要以上下错落或是水平距离来实现，如以走廊形式别离主卧和客卧等。【功能配置细化】其次是细化内部功能配置，比方功能区除了公共卫生间外，还可以增设独立书房、储藏室，起居室可以拆分成会客厅与家庭厅，休闲区还可以增加休闲娱乐空间，卧室可细分为睡区、坐区、卫生区和壁橱区等。【更强调私密性】三是加强私密性保障，比方休息区与生活区分开设置，主卧室和其他生活设施分开等。设计上可以采用别离法或整体法。别离法是指将各个小功能区进行有距离的别离，以减少各种影响，如客餐厅别离、主客卧别离等；整体法是指把生活所需空间较好的集中到一个较大的区域内，减少与外面交流，如套房设计等。加强私密性已经成为别墅户型设计重点考虑的内容。【合理分配面积】四是合理分配面积，做到各功能空间的协调。休闲型物业，可以适当增加休闲区的面积，以突出休闲的性质；居家型物业可以增加生活区和休息区的面积，突出居住舒适性。总之，既要保证物业功能的侧重，又要协调好各方面的尺度，最大程度满足人们对住宅的要求。2.2.2、功能与面积尺度关系跪选择姿不同长类型棉的别忧墅户晶型样茅本，蜘按面勺积依桃次递钩增排铃列，纺通过似对各拖个细梯分功充能分图区的斑面积拖估算香，可尘以发楚现：悦【生乎活区连】功能分区工程仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868生活区客厅31353436131餐厅2517132235起居厅10－3024－门厅－161323电梯厅－－26层客厅逗与起站居厅软逐渐孙细分冲，同借时随膜面积身变化骄依次钢增加裕了门作厅、僵电梯撇厅，井客厅挎的面丸积尺死度在锋30男-4架0富平米达区间宁，能花满足帐各类役型物刺业的献需要心，餐呢厅的亡面积弦尺度窜主要寇在哥15驳-2塑5玉平米但区间础，门期厅的块面积喉区间震在龙15黎平米鸟左右耕，起仓居厅柴面积多在易10石-3至0平卧米区芦间。输超大筹面积舞的高草尔夫厕物业抛为表受现出扇豪华登大气隔，在距生活湿区各抖局部污面积恼尺度筑都有奔所放烧大。遣【功窗能区蚕】功能分区工程仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868功能区车库－413554104客卫1556510客卫2554－5独立书房9001223会议厅000060储藏室－41〔赠送〕－－－西功能伞区必斥须具牌备的脑有公米共卫毯生间逗和车仍库，演其它旨如独罚立书肃房、深会议轧厅等思那么根纸据户呜型面后积的桃放大反而选冰择性番增加警，公怖共卫乱生间业面积跑在5针平米盼左右抱，双砌车位紧车库秃的面别积在复40逮平米车左右卡，独烦立书治房面虑积在俩10暖平米创左右伪。螺【工淘作区僵】功能分区工程仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868工作区厨房1012121140工人房96.5107－洗衣房－－95贝工作盘区必傻备的壤有厨廊房、跑工人懒房，鸡由于想工作满区主烟要由亦工人慨使用申，在从别墅酒产品溪中所致占的徐比重触变化糟不大读，一参般厨贫房面快积占加整体渴面积须的5询％以言下，偿工人猾房面哈积能就满足院根本押居住乌条件庄即可惕，一射般在琴7-趁10笋平米治左右晌。销【休辆息区澡】功能分区工程名称仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868休息区主人房26344050147客房11416141753客房21412131542客房31010－1535客房4－1014－亩户型脏整体剂面积警增加耕，主甚人房钩面积偷尺度莲会适蜓当放民宽，烂但基摧本占蔑整体驻面积咽的1寿5％飘左右诞，而溪休闲兄度假保型别焦墅主讲人房千所占脂比重啦仅1俩0％证左右往；客贝房一闻般设辽置3性－惩4间争，最阻小面繁积在是10卵平米放左右言，最舌大面魔积在睛20葬平米樱左右懒，部攻分客救房内逢也设机置卫航生间惕或更傲衣室外。

汁【休疾闲区单】功能分区工程名称仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868休闲区露台529257458花园110812188001200娱乐室－－13－－其它健身房10－游泳池32休息廊41更衣室6桑拿房5烧烤房12犬休闲液区的阔具体家细分恒主要豆表现勉在露春台和镰花园舅，是逮必备私要素叉，这崇些面善积多南数不蓝计入菜建筑认面积滔，因侄此就躲根据捆实际扰情况反进行轿配置燥，近逆年别蝇墅市候场供艰应的颈产品配较多疲的配梨置了旧花园醋、露蓝台，现且面你积有捷增大坟的趋汤势；掌休闲义型别击墅休每闲设千施的损配置跑较多求，如泼游泳恶池、鬼健身塞房、剪桑拿脾房、棒烧烤疯房等鼓，但保具体许的设浸施和衣面积描那么根揭据户拆型整言体面偶积进炊行适针当配乎置。容2.也2.从3、照各类秘型别燃墅功舒能分境区的佛权重疏【同灵面积抗不同喘类型王】椅户型恭面积呆相近患，居更家型螺别墅讯的休蒙息区蛮比重受较大乳，功认能区谎比重刃略小钟，而爱休闲窃度假大型别英墅那么候休息工区比吵重略修小，露功能徐区比纪重放葵大。袖【不霉同面两积居畅家型械】惕不同组面积谜的居军家别私墅，狂面积衬越大沾，功面能区湾越完其善，文所占盘比重尘越大鸽，而忧休息煌区与腐生活路区的风比重乐那么视伴具体驱情况耍而定酿，既谜可以聚增加劈休息掌区的族比重挂〔如饲增加衫房间脊数量贼或房住间面太积〕肥，也蹈可以挂增加堡生活荷区的畜比重木〔如顺增加假设起居家厅数聚量或车起居象厅面配积〕营。魂【不利同面犹积度染假型党】贷不同贸面积跪的休唱闲度脸假别保墅，剖面积除越大肿，越角强调哭休闲末区与图功能聚区的厚细化津与完族善，拜所占火比重绘越大越，休炭息区舍与生第活区互那么根泼据具福体情露况进办行配竭置。乐在近拐年的鄙户型斧设计挺中，货一些踏产品岗通过蹈建筑碌层高寒的控拥制技掀巧赠河送部易分建盆筑面说积，耻这些浩赠送进的空众间主教要表泛现在酱车库飞、储辅藏室买、地崖下室涛、露蜻台等只功能幼区或诊休闲资区，焦这些尖赠送读局部味不计凶入参绢考权唉重内饺。守2.炭3建越筑风悉格高深圳估别墅蛮开展谋历时净较短旗，建坝筑、亩园林蹄风格踏的发波展，棚归纳乓起来锅可分背为中云式岭庙南风奋格、筐西式把古典壁怀旧菌、现厅代、补有机馒结合滚等几砌种。峰2.央3.周1岭合南风政格主挑导早逗期别毅墅市丰场押岭南然风格涌建筑颤跟南罚方的蹦环境懒气候么是一趋种完闹美结惠合：革在建点筑风念格上壮它强仿调布摄局高数低错便落，圆建造巾错落横有致贫。此廉类建捡筑最微明显旅的特听征是立，在怒建筑宗装饰稼上，烦注重难屋脊誉、梁细架等附，大允量采闲用精星致的寻木雕怎、石绪雕、捉砖雕详，结矿合花灵卉、尿植被固等装除饰材盘料；归在建搬筑结题构上滥，多扭数具兵有外篇部围订闭而超内部皆通透冰散热盾的特总征，醒设计弄时注辉重防超风、授防潮染、防笨腐功逝能，器力求虎保持骄与外嫌界的名有序部连接塘同时脑还保涌持一出定距降离。快90江年代万初期与开发裤的怡呢景别爬墅，兼是典悠型的让岭南子风格蛛的别赶墅；将到9惑0年处代未亡，古京典怀总旧风踪格逐找步引但入到捷别墅队的建脱筑中扑。体铜现在教建筑极风格蚊上，即局部椅别墅胶开始绑以古两典怀获旧风炎格作浙为产余品亮付点，硬另一弓局部争别墅奸那么将弄两者疯有机乱结合师。御戒景苑肿和华磨侨海逗景山哪庄在鹅吸纳汤了欧迷式建趁筑元泻素同浸时还记保存巷了明全显的容岭南廉风格妨特征扭。参2.阁3.年2西的式古沉典怀雪旧风齐格盛翁行申西班哭牙风煤格的番典型钱特色恋是：洒拱门咐、矮亏墙、越塔楼毫和筒凤瓦，抓西班播牙式开的小乎开窗去，外德挑门归亭、扮弧型顽窗；种法式匆别墅瘦以陡转直的效坡屋载顶，狗青灰盛色瓦知片及劈入口蜓处外垦墙装属饰线喉条等翅突出零个性川；英命式别叨墅那么住在山撕墙式准坡屋宁顶、痛深色葡木质桥外墙潮饰条竿、造火型优盘美的块砖墙肯烟囱妙等细核节体矮现；农美国塔别墅尊那么提繁炼和售汇总暑了美妙国本病土文睡化的骄自由粪、惬喉意、模奔放亭、随吃性等辈特征宇。唯深圳总别墅威对西然式风治格的科借鉴水经历送了从瓦早期精外观蓬局部画的简购单模买仿，扔到建贷筑技爹术、携房屋匪结构期及整慢体园诚林、千空间反布局征的全尖面吸乞收过痰程。线西班缩牙建盲筑风汁格对尚深圳昆别墅针风格屋影响屠最大粒。助20门02燥年以风后推咱出的但城市皮山谷却、西中丽山托庄从锤建筑守外形途、房钟屋结燃构、蓝平面隆布置愉到绿倍化园删林全诵面引酷进西盖式风铜格。猎2.蚀3.摊3现谨代风摧格创厘新岸现代叫风格娘建筑彩作品得普遍家的特凶性是羽：平圈屋顶池，不柿对称聚的布旅局，谢光洁纳的白例墙面典，简食单的挑檐部严处理跨，玻旺璃窗忍，很烛少用贝或完芬全不晚用装思饰线档脚等险等。傍在建飘筑材妥料上龙，就“赢现代呢主义仰建筑战〞膀主张欣积极好采用邮新材伐料、蹦新结坑构，嘴在建纲筑设须计中凶发挥终新材金料、窜新结穿构的忆特性熊；主伯张坚功决摆朱脱过输时的浮建筑咳样式峰，放帐手创受造新婶的建酿筑风肤格；叹主张浴开展响新的同建筑誉美学姓，创朴造建呆筑新燃风格符。效17绝英里像背山迎面海糖，户圣户观免景空野中花臂园，郑客厅悉的落穴地玻沫璃窗上，视块野开越阔，救采光波充分散。建屿筑设帮计上甜因地闻制宜哥，充格分利宅用山毛体的标天然证植被敲，融铺建筑术于自还然山忆势之赏中。远2.匙3.票4有怀机结企合风还格渐余成趋翼势锦有机挑结合龙的建稻筑风爽格是纵指，戒对各蜻种建关筑元速素自察由组炕合，欧不讲有求固烟定的厦章法顾，只州注重起美学宰效果丹和功寒能实舞用，某创造撒出新雨的建敞筑形凡式。除这类显风格尾的设全计，览从空盖间设粪计上破力求狮给人干舒适蝶自然办的感趴受；瓶在材情质的汇选择抖上，覆更注壤重利贿用自腰然生蒜态资寄源，锅主张放因地撤置宜僵；在御色彩秃的组臂合，布力求矛营造仰气氛详和突贸显特蝶殊的品设计侧风格藏。从部设计响角度喉而言沙，追疯求审司美的转目的款，表触达设百计师事的创肆作理潜念，常同时晨充分拔考虑击居住组者的辜需求宫，精标神层采面的驴满足变，主喇张达姿到美去观与油实用呈并重恒。

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