平遥摄影主题酒店项目融资企划书

平遥摄影主题酒店项目融资企划书PingyaophotographyoftheThemeHotel目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 2一、项目概况 2二、可行性研究报告编制依据 3第二章项目建设背景和必要性 4一、项目建设背景 4二、项目建设的必要性 8第三章建设地址与建设条件 10一、建设地址 10二、建设条件 10第四章建设规模和建设内容 11一、建设规模 11二、建设内容 11第五章建设方案 12一、总平面布置 12二、土建 13三、公用工程 16四、消防 17五、环境质量综合保障 18第六章实施进度 19第七章工程投资与财务分析 20一、总投资估算 20二、资金筹措及计划 22三、销售收入 22四、财务评价 23第八章结论与建议 25第一章项目总论一、项目名称：平遥摄影主题酒店二、发起单位：平遥国际艺术中心三、企业性质：民营企业四、项目地址：平遥古城内（西大街北侧）五、前期投资总额约：2000万元人民币六、拟投资总额：6000万元人民币七、项目概况：按照摄影艺术主题修建五星级酒店一处，项目用地27亩，其中五星级酒店主体使用面积8046平方米，配套商贸使用面积1000平方米，酒店建筑总面积不低于10000平方米，酒店房间配套数不低于108间，附属设备及设施若干。八、项目建设条件：1、符合《平遥古城城市总体规划》、《山西省晋中市市域总体规划》、《平遥县旅游发展总体规划》和《平遥县土地利用总体发展规划》，具备建设前期条件。2、项目用地位于平遥古城内，实现“七通一平”：通电、通路、通水、通讯、排污、排水、有线电视、土地平整，各项开发条件具备。第二章项目背景分析一、政策分析：平遥县政府形象工程，填补空白。平遥古城已有2800年的历史，1986年成为国务院命名的国家历史文化名城，是中国现存最为完整的一座古代县级城市。因其所有特征为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷，1997年，12月3日联合国教科文组织正式将平遥古城列入世界文化遗产名录。平遥境内有各级文物保护单位99处，其中国家级11处，省级7处，其中古城墙在国内保存最为完整，日升昌票号被誉为“中国现代银行的鼻祖”，双林寺被专家誉为“东方彩塑艺术宝库”，镇国寺万佛大殿是中国现存最早的木结构建筑之一。2001年，在国家文化部、国务院新闻办公室和山西省委、省政府的大力支持下，在平遥首次创办了“平遥国际摄影节”，这是古城平遥与国际摄影节首次嫁接，此次摄影节完全按照国际规范操作，国内与国际接轨、传统与现代互动，使平遥古城独特的风貌、古朴的民风以及形式多样的摄影活动交相辉映，在海内外产生了出乎预料的轰动效应。这之后，每年在平遥举办一次“平遥国际摄影大展”。如今已连续成功举办了十届，被国际节庆协会评选为中国最具国际影响力的十大节庆活动，成为平遥对国内外旅游宣传的一张闪光的名片。根据山西省和平遥县致力推进从观光古城到体验古城的提升、有效地将地方特点、中国特色、时代特征融为一体的战略思路，平遥摄影主题酒店项目将致力于传统文化风格的环境、氛围、外观和格调中，提供摄影主题的现代消费项目，如摄影主题酒店、摄影主题酒吧、摄影主题咖啡厅、艺术博物馆、艺术展示厅、画廊等，建成后将弥补主题酒店这一空白，成为古城内的一个全新的景点，同时也是重要服务配套项目及政府形象工程。二、市场分析：旅游新景点，抓住艺术细分市场。平遥古城从１９９７年申遗成功到现在，全县的旅游产业经历了一个从小到大、由弱到强的发展过程，旅游经济效益连年大幅递增。全县接待游客人数从１９９７年的５万人次增加到２００８年的９８万人次，旅游门票收入从１９９７年的１２５万元增加到２００８年的７５００万元，旅游综合收入从１９９７年的１２５０万元增加到２００８年的６．７亿元，旅游收入占ＧＤＰ的比重从１９９７年的０．９６％增长到２００８年的１３．９１％。平遥申遗成功至今近１２年，其旅游收入增长了５２倍。旅游业有效促进了当地就业和经济发展。2009年金融危机和甲流的双重冲击下，旅游产业受到较大影响，然而作为全省旅游业龙头的平遥古城，各项指标逆势上扬，旅游人数和门票收入实现了双增长。截至2009年8月13日，共接待游客70.33万人，同比增长36.61%，比去年同期增加18.85万人。平遥摄影主题酒店项目与平遥县政府招商引资形成对接，项目的启动与建设期间已经得到上级政府的关注和大力支持。各经营场所的外观保留传统文化元素，内部装饰将体现全新的时尚元素，在给旅游者古风古韵的体验的同时，满足游客对现代娱乐休闲消费的需求。通过利用平遥国际艺术中心在中国艺术圈的人脉和影响力，将这一主题酒店打造成国际一流的摄影会展基地，国内有影响力的艺术采风制作基地、影视拍摄基地、艺术人才培训基地、不仅可以吸引全国各地的旅游者，同时也将成为国内外摄影师，艺术家的聚集地，进一步加强和推进古城国际摄影大展的品牌影响力。三、竞争分析：摄影主题的打造，独树一帜。目前国内只有成都锦尚花摄影文化主题酒店，号称是中国首家唯一摄影主题酒店，无非是在整个9层楼的酒店内，一共布置了400多幅专业冲洗出来的摄影家作品，并不能算是真正的摄影主题酒店。国外在比利时有一家以摄影艺术凸显主题的4星级酒店——HOTELES

SILKEN布鲁塞尔柔和(意译)酒店，被当地誉为世界上唯一一家“摄影博物馆”主题酒店。而我们将在平遥打造真正意义上的摄影主题酒店，酒店的内部装修，酒店配套功能的设计和布局等等每一个细节都凸显摄影与艺术主题。独树一帜的创意和设计，将吸引来自世界各地的摄影家及爱好者，成为中国唯一的最有艺术特点的主题酒店。四、选址分析：古城内稀有地块，文化艺术内在价值突出。平遥县位于山西省中部，太原盆地西南，太岳山之北，太行山，吕梁山两襟中央，地理坐标为东经112°12′～112°31′，北纬37°12′～37°21′之间。东接祁县，西邻汾阳县，南靠沁源县，北连文水县，西南与介休市接壤，东南与武乡县、沁县毗邻。汾河和南同蒲铁路、108国道穿境而过。县城距首都北京616公里，距天津港口758公里，距广州海岸2390公里，距古都西安543公里，距省城太原94公里，距晋中行署所在地榆次市81公里。距太原飞机场仅有90公里。平遥摄影主题酒店位于古城内西大街主干道上，紧依古城墙，是古城内规划的未来商业中心，极具商业价值。从西门出去，离火车站最近，地理位置非常优越，交通便利，地块具有较大升值空间。平遥是中国优秀旅游城市，丰富的人文旅游资源在太原周边市县具有明显的比较优势，是山西省旅游的重点区域之一。目前古城内虽有90家客栈，但仅有2家客栈具有接待100人的能力，远远不能满足高端旅游市场对商务会展旅游的酒店接待需求。而深度挖掘平遥丰富的历史人文底蕴，提炼摄影艺术这一嫁接在平遥古城的核心文化元素，打造摄影主题酒店将是全新的亮点。.三、项目建设内容及现状

一、酒店的定位（一）功能定位：以世界历史文化遗产、省级历史文化名城平遥古城为依托，以摄影文化深度开发为主题特色，以艺术会展、休闲度假、文化娱乐为核心功能的——五星级摄影主题艺术酒店。（二）市场定位：针对摄影家，艺术家，高端度假、高端会所，俱乐部成员，各类国家级艺术文化年会会议市场客源为主。（三）风格定位：平遥古城民俗建筑+摄影艺术+现代创新设计二、酒店设计创意（一）总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际摄影主题酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。（二）酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足摄影艺术主题经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。（三）酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。（四）酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。（五）酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。三、酒店及配套功能区规模及建设现状项目用地27亩，其中五星级酒店用地5606平方米，酒店建筑总面积不低于10000平方米，房间配套数不低于108间，附属设备及设施若干；考虑其部分地处古城西大街临街沿线，极具商业价值，配套建设若干的临街商铺，及开设loft挑层艺术豪华套房，建筑面积不低于1440平方米，专家套房，建筑面积约1040平方米。另配合接待艺术年会，高端拍卖会，建筑多功能厅6个，艺术展示空间2个，艺术博物馆1个。酒店类别总用地面积（亩）功能划分内部建筑面积（m2）建筑面积（m2）总建筑面积（m2）目前现状平遥摄影主题五星级酒店及配套功能区24.5酒店主体建筑

170床位标间（74间）20-35专家房房（26套）40-55艺术套房18间70-80配套功能区多功能会议中心（可容120人）展览厅A、B风味餐厅（人）艺术博物馆艺术超市公共区域绿地

停车场（个停车位）其他公共用地商贸区6临街商铺

运作方略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力,即独特的竞争优势手段及良性循环机制，实现酒店国际化标准运行。以个性化的服务为特色，按国际化模式经营客房、餐饮，按大型商场的管理模式进行统一经营和管理商贸区。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，并着重建立以CLUB会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。四、项目营业额粗估及投资回报一、1月营业额粗估(充分考虑酒店前期经营推广等因素):项目金额测算依据（单位：元）客房收入93.02万元74间/套×600元/天×30天×60%≠79.92万元26间/套×280元/天×30天×60%≠13.1万元会展收入13.95万元A展厅：6000元/天×30天×75%≠13.5万元B展厅：150元/天×30天=0.45万元艺术客房收入1.08万元18间×1000元×30天×60%≠1.08万元餐饮收入54万元中餐约80餐位×1.5次翻台/天×50元/人×30天≠18万元西餐约80餐位×1.5次翻台/天×100元/人×30天≠36万元商铺收入4万元4000元×10≠4万其它项目收入约10万元略（含会议赞助盈余等）合

计约176.5万元二、投资回报估算：按五星级酒店平均利润率为营业额的25%，以年均营业额为176.05万元×12=2112.6万元计，年纯利约为528.15万元。如酒店投资5000万元，则9.5年半回本；若投资4000万元，则7.6年回本。若加上开业后土地升值及酒店品牌的无形资产升值，本项目投资已是非常理想。

五、项目融资金额及用途一、项目融资用途投资进程结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为12个月。前2个月为