某地块项目定位报告

1绿洲鑫苑工程定位报告目录第一章工程概况……………21．1开发单位…………………21．2地理位置…………………21．3周边配套设施……………2第二章工程地块特征分析……3足浇2．岭1拦刑赏地块肥特征坡种肿……阴……迟……遍……汗……孔……厘……歪……朗……缩…尊3苦参2．泊2泥愧秘地理致特征辫征寿……坑……记……吴……集……稻……惠……甩……雹……仗…取4除第三扇章姻丝楼市倚与竞腐争环哑境分嚼析奉……掠……扬……寿……界……旦…罚5榨蛇3．暴1搅猛很楼市乞及竞覆争环目境分毫析熊……盯……侵……通……栽……平……断…愚爪3．拘2腊失恩工程壮竞争堤对手惩分析益与评包价额……案……敌……吩……续……羽瘦10把第四疮章扭工程桂定位决建议纠……走……废……妻……宪……禾……管……减…遍绿16接充4．米1誉胃贺工程各定位建分析搬……捡……党……沸……过……张……誉……肾…米雪16省慎4.粱．2樱吩柴示工程酿开发摸建议挪……扯……滩……均……召……口……灯……碑…军滔17剪工程诞概况肾开发淋单位露绿洲豪鑫苑纵工程弊由雄物祥有丙限公传司开助发拥地理数位置条绿洲杀鑫苑酿工程愿位于成黄河穷路与奴邙山瑞路交挤汇处端西北区角，息向西惰不远乒是京缩广铁骑路线梨，南三面黄都河路峰，东赚面是腔邙山辈路。涨基地淘位置篇南接蔑沙河放，交教通便歼利，庆地理弯位置昂较好拨。胀周边逐配套嗽设施池黄河丸路东工段，费周边息生活族设施然比拟鲁完善躬。有汽沙北湿医院敞、食时品工钞业中廊专、拜大高后庄信樱用社否、2抢8公驳交、妻菜场灯、昆拴仑路裤小学冷、市俗八中贷学等鱼，工就作生卖活条康件都杠一般彩。蚊工程厅地块响特征岛分析挥地块其特征描地块辆具有就一定撒的规鼻模，沾地块唤价值浮相对总比拟耳高。鹊一是织景观训价值攻。化该地溉块南到接沙坏河，盗河道内两边伐都是旬不错赴的视究觉景涨观，维这一展资源珠构成级该项户目最溪重要封的景咬观价滤值。守二是哥注意嘱力价铃值。旷该地睡块南叉接交睡通主缓干道吩黄河悬路，误西侧匪离地前邙山救路也冒比拟员近，粮还有察即将吩打通狐的解肠放路碎，使点该地膝块成辈为区惑域内祸注意膝力集纸中之嚷处，堪这种南注意键力不扫但能袄带来扬广告斤效应雅，还沃能在先满足载局部挡客户沾新富认之后扩潜意嚼识上桑的虚典荣心限。圈三是赔规模叹价值菊。广由于侍该项妖目占渗地约句10材0余绑亩，幻具有斧一定角的开神发规聚模。盗大规瓜模的研开发梁不但以为社嫁区带青来完虑善的嫂生活涛配套晴，较韵好的欧社区慎内部齐居住杂环境举；同哥时还伏降低巡开发腥商的唤开发威本钱遣和消翅费者讽购置先本钱伏。幼四是肥一定岸的升准值价乎值。砌沙北配东区邮是近潜几年脑漯河黑快速安开展脚的地腰段，先随着戏双汇践国际昨城、绪银鸽貌新苑纯两个淡大盘末启动材，再誓加上侵工程虚周边悦的拥劫有沙阅河优影美的砌自然笑环境缘和靠服近金拴山路写交通趟资源凭，东异区已朋经成候为房育地产棍开发手市场嫩最热疯的地醉段之黎一。谋随着症双汇居国际栗城、虑银鸽锅新苑趟两个积大盘界等的纪住宅简小区宽的开篮发建碗设，物使该宗地块遍的价在值不呀断予谢以发发现和影实现春，使煌其有非相当类可观圣的价菠值上绢升空唱间。陶房地铸产开川发中高固守撑的虎“宇地段意第一献〞海要领翼被许励多开节发奉磨为皋能圭。抱但就害目前孤漯河圾市房修地产快市场福而言吸，成漠功开贯发是柱“纹地段浩、价您值〔链不是匹价格卫〕、呜注意局力〔逆营销翻手段殃的综扬合及澡其效踢果〕柔合力兆的结委果何〞独。突这三爬个因远素的漏最正确仅结合鸣，仅怕注重宵地段彻，往怜往是鹊良好型地段杜使诸码多开腰发项跑目成狱为平靠庸甚砍至是猾失败凳的作依品。木该地亡块并杠非是退一流抹的或尘长期牵看好架的居湖住区办域。蜂但从耍近期尼开展秤来看尤，是再一处旗关注责力〔撇注意魔力〕件较高唱的居疲家地摄段。狐楼市疯与竞朴争环子境分府析俯楼市扩及竞钢争环碑境分爷析掀宏观途方面洁漯河成作为贩一个包地级主市，管国家换批准仰的内期陆特涌区，磨面临拖市区功规模勉小、拨人口贼少等哗问题猎，但杜是房堡地产礼市场摇的发专展却脂非常吉快。挎随着柜住房锐制度诱改革湿的推粉行，赔货币牢化分叙房的踏实现象，公铸积金完和各衫大商戏业银城行的极贷款趁支持偏，大劳大提倒高了默居民瑞的住叫房购斗买力椒。井目前昼，摆运在开迎发商脑面前股的是正在商亡品住宗宅的郊开发牌建设育中，亩更要吸在住化宅的欧内部板质量鼠、外口部环镜境、疲配套剖设施泽和服再务上纯下功坚夫。吸最近犯，有猎关部箩门经带过对这中高转收入访家庭区在选拼购住因宅时群考虑茫的种到种因包素分亩析，耀结果绕显示匠：有座55样.5稀%的板购房胃者考异虑绿让化率反；老52腿.7欠6%嚼的购易房者产考虑只物业商管理行；宋41治.6踪7飘%的见购房楼者考靠虑房征型的禽合理浊性；攀33匀.3冬3洪%的菜购房泻者考钥虑公卸共生垃活配简套设身施完王善性丧和价沿格合村理因念素。引并且繁，居猾民开燕始改型变过挖去喜闸欢靠防近商智业区职居住额的习息惯，耳而把嘉崇尚副自然晃生态顺，追染求生弯活方冻便，盆作为蔬选购手房屋番的首抬要因倒素。绿微观握环境票分析深楼市邻开发浪特点牙漯河符通过狮近阶六段对厚漯河撤房地模产市罪场走浅访调喘查、栽分析珠，我矿们发圾现漯疾河房旺地产吃市场丈具有拨以下态几个宰特点歼：止1、氧规模绪大老漯河筐的房煮地产去市场朗是地寺级发愧展最嗽快的务几个厨城市稀之一亿，经桨过近农几年悬的发休展取祝得了恒喜人针的成捕绩，起从2毅00许1汗—刑20基03纳年开蛙发量烛、投蕉资额跌、竣淡工量宪、销约售量级等数馆据都骡说明丰漯河绢已经择进入德大规够模开散发时孙代，档当然殊这个捞大规纱模是翁城市谱规模侨、人优口数蚂量及符开发怨量三坡者之客间比笛，与丘省内枣其它某地市帽相比涛，而跪不是缴具体享数值恩的大欢小。泉另外茅规模包大还嗽表达桶在大麻盘大汪量的只出现评，据鹿了解滨目前进漯河巨规模隆在3哭00尾亩以馋上的植工程此已经吓出现油5野—打6个反，如嫩：松凭江新双城、吩文萃筐江南丙、双豪汇国罚际花喉园、晒银鸽扒新苑杠、柳吴江新戏城、察开源倍森林禁山庄弊等。孤2、鸣市场毫开发名不规驱范俭虽然劣漯河度的房躺地产绕经过芳近几亲年的魔开展筋已经储取得吸非常弊大的肾成绩稿，但娃是市于场开粮发还艘存在般很多壁不规刷范的摆地方剩，如碰：经泰济适捡用房软虽然喊享受凉政府族优惠尼政策逼但与藏普通顾商品美房销从售范挺围一绿样没忧有任森何限怜制；派还有谎国家设早已路取消酬的单吉位集庆资建亲房在京这里住却非谦常普爬遍；怕另外匀还存扎在证守件办稿理、脸收费骗等方及面的端问题洞。这赶些不丸标准五的开惠发行哑为对邪房地平产市店场的伍开发毯冲击丈很大剂，尤映其是置正规霸商品阔房市穷场。痕3、原供求姐不平柄衡迅通过顺几天令的调圾查我跨们发当现漯扁河的笛地产家市场爽存在炮一定距的供挖求不永平衡哨问题赵，供霉求不帜平衡抄的主精要表涝现四轧个方印面：求一经可济适代用房催供给暮量过春多，轨形成候经济锈适用在房和粪商品男房供委应比杆例不瓦协调娇之间颜的矛味盾；被二是到单位晌集资己建房吉过大言与商部品房嗽供求宏之间病的不未平衡盯；三耕是整选体市挡场投碌放量拉大与乒消费练者实民际需滥求；采四是勺投资尾与居袄家之阔间比船例不宿平衡美。俭4拾、产绍品设练计新宾颖仔通过脸对一炼些楼塔盘调老查发椒现，旨一些戏工程舱在产角品设劈计有摔很大木的新饲颖性嫁。新唐颖主立要表薄现在么三个准方面夺：一井是建阁筑造伟型、上色彩况及线认条，猜尤其妖是现反代建掀筑风备格线场条运雪用非肢常时访尚、情亮丽悄；二伯是户旺型设顿计及样细节胡处理酿非常葵新颖须，如糠：错错层空监间布毕局、撞无遮址挡阳淋台设季计等偷；三虹是景弊观设亩计，承如：受双汇成国际提花园确将1旦00许0米惯沿河话绿化弓带拥卵有小叙区内辜部，勿成为污社区谜绿化巾一部摇分。滩烂5、肯低价呆位运习行架漯河费的房纽地产猫市场咳虽然刑开展膜比拟互快、厕开发鸟量、赴社区详规模运都比温较大赴，但址是销惨售价论格还跟处于态低价怜运行玩状态振。调毛查发销现均阴价在赴10宾00备元/矛平方膊米的喷工程爹占有来较大迁的比角例，怒这与汇其它诞地市沸销售录价格坏还有娘一定镰的差汪距，必如：盈洛阳沈的1枣70嘱0元巷/平终方米夜、南舱阳1侮30崇0元脾/平零方米渴等。眠楼盘嚷个案伸分析捧东都蚕银座茄·俊颐苑那工程幼概况魂：蹈位于骑双汇烤路烟衫厂花基园斜亩对面转，总舌占地随40刃余亩悉，共东有1移2栋拆楼组减成，咐其中搁一期粪6栋旺多层寿已接友近现者房，道销售刺已经虏到达芹80测%多卡，二景期7呢栋多届层预邮计0忌5年昂开发隔。君主力窑户型救：柱二室竟二厅置：8地6雄m舌2延；三禾室二庆厅：林11世5菠m辣2恢、1乱25象m部2唤、1沫36施m花2部、1养38撞m寿2绕、1陵40围m辈2苏，部求分三偷室二薪厅户欣型顶秃层退校出露填台变求为二懒室二能厅。阳销售懂价格睛：1我F：岗15北00阀元/志m朵2偿、2甲F：讨15提00炸元/关m厦2扔、3电F：喜15庭00另元/堂m文2滥、4涛F：况13括50敏元/苦m扫2础、5往F：肠11屑00腹元/戒m砖2筛、6挠F：勤72己0元互/贺m赚2阀。波香榭矮里花钟园拔工程隙概况查：柳位于良烟场饭花园挺南〔舍原军纽分区诵〕，典共有衰18紧栋多叙层组由成，区总建夜筑面五积近知10那万平让方米醉。分睬两期君开发血，一慎期共岩有7云栋多娘层，液目前忠已经失主体贷已经趣接顶搏，二鉴期计射划0烤5年星开发针，销断售率河到达祸60测%。合主力普户型浆：艺二室富二厅啦：8氧9叹m晋2证、9驻9程m猜2禁；三转室二转厅：确11轿2别m甚2舅、1祝23层m喘2宵、1奴37悠m株2湾，四撕室二阵厅：胖15解7繁m五2冻。扰销售嗽价格蜘：哈1F撕：1茎45桑0元涛/绵m图2表、2胜F：欣12临80全元/席m狂2么、3嘴F：渗13凯80滩元/东m电2但、4伪F：膜12慰80孔元/槐m巡2谣、5服F：数10叮80独元/鼠m呀2榴、6义F：剥77成0元曾/毁m有2征。票文萃教江南路工程渴概况姻：彻工程服位于侄柳江捕路西侵段〔谊距1评07狠国道戒50欠米左球右〕萌，总朱建筑休开发联面积抢26顿万平灾方米沿，属包于经寒济适首用房罩。共度分三敌期开码发，吧一期餐全部誉售完仁、二蜻期已搂成现貌房，稍销售匀率在刑70丈%左滔右，诸三期膛方案篮05俘年开堪发。改主力恒户型洪：彻二室弟二厅你：9选4当m仍2窜、9获6继m狗2道；三睬室二丛厅：励11烫8酱m卖2惠、1附22侍m勇2路、1宽35励m集2全、四鸭室二耽厅：弱16脉0化m证2谎。皆销售伯价格恼：蓄1F唐：9真96吃元/田m泊2东、2铅F：寸10渣60五元/乘m侧2赠、3拌F：无10怠60族元/仔m尊2烟、4砖F：锤98森0元柴/煤m供2今、5哥F：身79协6元加/衬m摄2燕、6材F：狠81代6元哲/峡m希2冰。贺华东敬世纪患新城载工程司概况哨：旱位于她海河某路与答崂山躺路交劈叉口雕向北伯10词0米四路，锄总建界筑面瓣积4殿万平缸方米浊，共溉有1饱7栋珍多层前组成愉，分浸两期情开发冤，销朋售行腰使一垫般。鹅主力赖户型矩：璃二室木二厅天：8密8短m堤2碑；三宜室二丽厅：学12说2投m埋2箩、1星36壶m迹2泽、1舍99荣〔三劝错层赖〕康；四他室二笔厅：围15弓1疼m电2自；部冰分四状室二谱厅顶蹈层变叼为二错室二殃厅，葡带大犬露台徒。物销售侮价格缠：项1F肿：9寸96衡元/光m堵2隶、2牢F：起10栗60盐元/题m累2古、3献F：玻10呀60裁元/读m鼻2骑、4猪F：假98怪0元伏/法m微2作、5笔F：助79对6元月/族m逃2必、6湿F：捕81增6元苹/塑m乐2寺。送碧桂惕嘉园杯工程波概况产：低位于戒长江惰路与拘华山屑路交迷叉口界〔漯森河大遇学西毛临〕薄，总厌建筑堂面积绑2万材多平合方米固，共甲有4尖栋多卡层组惨成，倡销售百形式秋一般访。叙主力暂户型锈：诸二室起二厅易：9锹3润m雹2搏；三扭室一腥厅：笛12出4郑m怪2龄；三饭室二桃厅：挪13针3遮m看2挤、1复34买m仗2歉、1牧35助m您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