淮安市清浦区土地整理项目可行性研究报告

淮安市清浦区土地整理项目可行性研究报告THECC-2012-K033连云港天衡工程咨询有限公司 -PAGE53-LIANYUNGANGTIANHENGENGINEERSCONSULTINGCO.,LTD第一章总论§1.1项目基本情况项目名称：淮安市清浦区土地整理项目；项目建设单位：淮安市清浦新区投资建设有限公司；项目建设地点：淮安市清浦区；项目总投资：项目总投资32501.73万元，其中建设投资为31861.73万元，建设期利息为640万元，不计流动资金；项目资金筹措:项目总投资32501.73万元，项目单位投入资本金为12501.73万元，银行贷款20000万元；项目建设期：建设期为12个月（含前期），自2012年9月至2013年8月。§1.1.1项目建设位置本项目位于淮安市清浦区，项目区共涉及“江苏省人民政府关于淮安市清浦区3个批次建设用地的批复”中的城南乡、和平、黄码、盐河、武墩5个乡缜共9个村（委）片区地块，具体地块位置分析如下：1、江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第8批次（08挂）建设用地的通知》（苏政地[2011]4105号）地块，地块位于城南乡柴米村、关城村、黄码乡吴圩村；2、江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第9批次（11挂）建设用地的通知》（苏政地[2011]4106号）地块，地块位于城南乡柴米村、关城村、黄码乡吴圩村，武墩镇王庄村，盐河镇王元村；3、江苏省人民政府《关于淮安市2011年度第30批次城市建设用地的批复》（苏政地[2011]807号）地块，地块位于城南乡集体、关城村，和平镇崔葛村、秦墩村，黄码乡吴圩村，柳树湾街道办事处西安路村。§1.1.2项目建设规模与内容1、建设规模本项目土地整理面积为969.24亩。项目主要进行房屋拆除、土地整理及施工临时道路、场地给排水、场地供电、电信、网络通讯和绿化工程基础设施建设。项目建设规划主要技术经济指标见下表1.1-1。表1.1-1：项目建设规划主要指标一览表序号名称地块面积比重%备注（㎡)（亩)12011年8批次土地面积129678.00194.5220.07%拆迁、平整、路网及绿化22011年9批次土地面积213255.00319.8833.00%拆迁、平整、路网及绿化32011年30批次土地面积303227.00454.8446.93%拆迁、平整、路网及绿化4合计646160.00969.24100.00%2、建设内容项目建设内容包括：房屋拆除、土地平整工程、施工临时道路、场地给排水、场地供电、电信、网络通讯和绿化工程。1、项目场地平整工程共计969.24亩，包括房屋拆除、场地平整、填平坑塘、水沟等。2、施工临时道路按与规划道路工程相同路基要求施工，减少施工浪费，包括路基土石方、砂石路面、路肩和过路涵洞等。3、场地给排水工程为确保主体工程施工而新建的给排水设施，基本按规划的给排水线路布置施工，包括给水工程、雨水工程、污水工程等。4、场地供电工程，包括外接35KV输电线路、低压线路和供配电设备购置安装。5、电信、网络通讯工程包括电信线路和控制柜等。6、道路两侧绿化等其它工程。§1.2项目单位概况§1.2.1项目建设单位基本情况承办单位：淮安市清浦新区投资建设有限公司;项目负责人：张茹女士，联系电话该项目由淮安市清浦新区投资建设有限公司负责建设、运营和管理。淮安市清浦区新区投资建设有限公司成立于2009年3月，注册地址为淮海南路268号，法定代表人秦其龙。公司是淮安市人民政府授权投资的国有独资公司，注册资本20000万元人民币，公司主要职能是作为清浦新区建设和融资平台及资本运营载体，实现城市资产滚动发展和良性循环，确保公共资产的保值增值，促进城市资源优化配置。由淮安市人民政府授权淮安市人民政府国有资产监督管理委员会，按照〈〈公司法〉〉和其他有关法律的规定投资组建。公司的性质为国有独资有限责任公司。公司现办公场所设在清浦区政府办公大楼，公司内设五部，总人数13人。有职称的专业人员10人，其中建筑结构方面的人才有高级职称的有2人，中级职称的有4人，初级职称的有4人。公司核准经营范围：经营管理政府授权的国有资产；组织实施政府性投资项目建设；城市公共基础设施建设；房屋拆迁；土地储备和一级开发；标准化厂房建设；园林绿化；城市无形资产（冠名权、收费权、设施经营权、广告发布权）有偿转让。§1.2.2项目可研报告编制单位基本情况本项目可研报告由连云港天衡工程咨询有限公司编制，淮海工学院土木工程学院、商学院有关专家、学者和淮安市清浦新区投资建设有限公司等单位参加编制。连云港天衡工程咨询有限公司成立于2005年6月，注册资本200万元，工程咨询资质等级为建筑、市政乙级，具有建筑、市政公用工程（市政交通）和农业等咨询专业的编制项目建议书、可研报告、项目申请报告和资金申请报告等服务范围。拥有专业咨询技术人员30余人，其中，国家注册咨询（投资）工程师7人，国家注册监理工程师4人，国家注册造价师5人，国家一级注册建造师5人，高级工程师10人。公司是国家首批新批准的咨询企业，2005年至今，先后完成了300多个项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计与概算书的编制工作。其中，“灌南县农机大市场项目”和“五图河农场优质稻米加工与生产基地建设项目”咨询报告荣获江苏省2009年度优质咨询成果二等奖。为连云港市城市建设和社会经济发展提供了较好的技术咨询服务。§1.3可行性研究工作概况§1.3.1报告编制过程受淮安市清浦新区投资建设有限公司的委托，连云港天衡工程咨询有限公司承担了淮安市清浦区土地整理项目可研报告编制工作，并就该项工作组织相关人员成立了项目组。按照可研报告编制的程序和方法，项目组首先与淮安市清浦新区投资建设有限公司的相关负责人员进行了充分交流，了解建设单位要求；对建设用地现状以及与项目建设相关的周边市政设施进行了调查与了解，收集了相关现状与规划资料；与业主讨论确定了项目的总体思路、工程规模、建设计划；在总体方案基础上，进一步分析研究了项目建设的必要性和迫切性、建设方案、财务效益等相关问题，在此基础上，按照国家有关项目可研报告的编制规范和相关要求，编制了本项目可研报告。§1.3.2可行性研究编制依据1）淮安市国民经济和社会发展“十二五计划”和远景目标纲要；2）《淮安市城市总体规划（2008-2030）》；3)《淮安市清浦南城北单元(QP05)控制性详细规划（2010-2030）》；4）江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第8批次（08挂）建设用地的通知》，苏政地[2011]4105号；5)江苏省人民政府《关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第9批次（11挂）建设用地的通知》，苏政地[2011]4106号；6）江苏省人民政府《关于淮安市2011年度第30批次城市建设用地的批复》，苏政地[2011]807号；7）《市政府关于印发淮安市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》（淮政发[2006]57号）；8）《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（淮政发[2007]33号）；9）《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》（淮政拆发[2007]1号）；10）《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿补助标准的通知》（淮价服[2007]16号）。11）《企业投资项目核准暂行办法》（2004年9月15日），国家发展和改革委员会；12）国家发展和改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评审方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标准；13）淮安市清浦新区投资建设有限公司关于编制本项目可研报告的委托书；14）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及项目建设单位提供的有关技术、经济资料。§1.3.3可行性研究报告编制原则1、编制的全过程贯彻规范、完善和经济的原则；编制的成果符合国家、省、部委和淮安市颁布的相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、从清浦新城地区社会经济发展的实际情况出发，在《淮安市城市总体规划》和《淮安城南片区控制性详细规划》的指导下采取全面规划、统一实施的原则，使工程建设与发展相协调，既保护环境又最大程度的发挥工程效益。4、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标，进行适合本建设项目建设条件的合理性和科学性分析；5、环境保护原则，以科学发展观为指导，满足项目投资政策、环境、建设的要求，项目建设与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，与区域建设规划整体要求协调统一；6、以人为本，注重整体设计和适度超前的原则，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。§1.3.4主要研究内容及方法本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前需求及发展预测、资金筹措能力等为基础，对项目建设的必要性以及项目方案技术、经济等方面进行分析，确定合理的建设规模和投资规模。1、项目建设背景和必要性根据项目所在地的政治经济状况及发展规划，项目建成后的成效，对当地统筹城乡和新农村建设的作用，对改善农民生活的作用及对当地经济发展的作用等方面，阐述本项目建设的背景及必要性。2、建设条件论述项目所在地的社会经济与自然条件，阐明项目区域的工程地质状况、基础设施条件等。3、工程建设方案根据项目区工程范围和土地使用面积确定基础设施配套工程方案、建设规模；根据项目区现状确定本项目的场地整理处理方案；根据项目区基础设施永久功能要求，确定道路、给水、雨污水排放、供电及电信工程方案；估算有关工程量。4、投资估算根据工程量及工程投资估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，编制项目总投资估算表，按工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等列出投资总额的构成情况，并提出各单项工程投资。根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。5、财务评价根据拟定经营模式，对项目进行财务评价，测算收入和总成本费用，计算项目损益情况，结合融资方案进行偿债能力分析，并开展不确定性分析。§1.4可行性研究结论§1.4.1项目建设必要性该项目的建设符合《清浦新城发展规划》，是促进清浦新城地区经济持续、稳定发展的需求。通过老村庄整建制拆迁、土地整理，同时推动新城区城市基础配套设施建设，使得清浦新城的城市功能不断提升。通过拆迁土地整理，推进了农民进城居住，加快了城市化进程，促进了城乡统筹发展及新农村建设，改善了清浦新城的投资环境和生态环境，推动了该地区的工业化和城市化，从而提高了市民的生活质量，并推进了新城地区的经济发展。§1.4.2项目建设条件该项目区施工条件较好，外部交通道路、给排水、供电、通信均能满足项目建设与运行的需求。§1.4.3总投资及资金筹措本工程投资估算为32501.73万元。其中建设投资为31861.73万元，建设期利息为640万元，不计流动资金。项目前期投资由项目建设单位自筹，项目建设单位自有资金12501.73万元作为项目资本金。项目建设投资其余部分20000万元，由企业通过银行贷款融资方式解决。§1.4.4项目财务评价工程建成后，在计算期内，本项目收入为通过整理后的部分土地出让为75256万元。项目投资内部收益率FIRR=49.27%；投资静态回收期（Pt）=2.12年，投资动态回收期（Pt）=2.20年；净现值(FNPV)=20694.33万元。§1.4.5工期安排根据本项目的建设规模与设计方案，结合资金筹集、施工条件等因素，拟定项目建设期为12个月（含前期），自2012年9月至2013年8月。§1.4.6环境影响评价本项目在建设期间有施工噪音、粉尘和建筑垃圾，施工期间采取防护措施，不会产生较大环境损害。在土地整理过程中不产生工业废水、废气等污染。项目建设对环境的负面影响较小，对地方经济发展、人民生活水平、生态环境质量的提高具有正面效应，可实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。从环境影响分析，本项目建设具有较好环境可行性。§1.4.7综合评价结论本项目作经济指标和财务指标均较好，且抗风险能力较强，说明项目在经济上是合理的，在财务上是可行的。该项目是一个经济效益明显，社会效益、生态效益显著的好项目，建议尽早实施。§1.4.8主要技术经济评价指标项目主要技术经济指标见下表1.4-1。表1.4-1项目主要技术经济评价指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1技术指标1.1主要工程1.1.1土地整理亩969.241.1.1.12011年8批次土地面积亩194.52拆迁、平整、路网及绿化1.1.1.22011年9批次土地面积亩319.88拆迁、平整、路网及绿化1.1.1.32011年30批次土地面积亩454.84拆迁、平整、路网及绿化1.1.2拆迁建筑物总面积万㎡17.951.2建设期月122经济指标2.1项目总投资万元32501.732.2项目资本金万元12501.732.3债务融资万元20000.00贷款期3年3财务及评价指标3.1项目土地出让收入万元75256.003.2财务净现值万元20694.33计算期3年3.3内部收益率49.27%基准收益率ic=6%3.4静态投资回收期年2.123.5动态投资回收期年2.20第二章项目建设的背景和必要性§2.1项目建设背景§2.1.1发展规划背景分析1、与《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》相符性分析《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的发展目标提出城市化和城市现代化水平进一步提高，社会主义新农村建设取得明显成效，城乡发展一体化取得实质性进展；城市化水平达到63%。沿海开发取得重大突破，苏北地区人均主要经济指标超过全国平均水平，三大区域发展优势更加鲜明，形成区域协调发展新格局。把推进城乡发展一体化作为转变经济发展方式的重要内容，坚持城市化与新农村建设相结合，加快建立以工促农、以城带乡的长效机制，有效破除城乡二元结构，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。推进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。以县域为主体，统筹城乡规划编制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机融合和衔接，推动集约宜居型城镇和村庄的规划建设。本项目的建设，符合《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“推进城乡发展一体化，加快社会主义新农村建设”的规划目标。2、与《淮安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》相符性分析“十二五”时期，淮安经济社会发展的总体目标是：经济持续快速协调健康发展，主要经济指标增幅保持全省前列，转变经济发展方式取得实质性进展，自主创新能力显著增强，经济总量和综合竞争力再上新台阶；人民群众生活质量和水平普遍提升，城乡居民收入较快增长，社会保障体系基本健全，基本公共服务均等化取得新进展；资源利用效率明显提高，生态环境不断改善；社会主义市场体系比较完善，开放型经济快速发展，精神文明和民主法制建设全面加强。坚持经典规划、精致建设、精细管理，加快推进城市规模扩张、内涵提升、功能完善、特色彰显，努力把淮安打造成更加富有活力、更加适宜居住、更加和谐美好的长三角北部特色城市。加快完善城市形态和功能布局。按照“东扩南连、三城融合，五区联动”的发展思路，遵循“组团相间、生态连接”的建设要求，“十二五”期间，以功能建设为重点，抓住省运会举办的契机，全力推进清浦新城、水渡口中央商务区、淮海中心商业区、清河新区和清浦新城等功能区建设，努力促进清河、清浦、淮阴、楚州、淮安经济技术开发区以及淮安工业园区的对接融合，形成“三淮”空间实质性一体化，提升中心城市经济文化辐射和带动能力。到2015年，中心城市建成区面积180平方公里，人口达到150万。坚持大家规划、名家设计、富家开发，统筹推进重点城建项目建设，形成更多代表淮安城市品味、彰显淮安城市特色的精品工程。加快老城区更新改造，改善旧居住区基础设施和住区环境，推动旧工业区退二进三，统筹考虑城区保护，将老城区改造成为生态环境良好、交通顺畅的现代化城区。加大城建招商力度，加快市场运作步伐，将城市土地、基础设施推向市场，公用事业引入竞争机制，吸引更多资本参与城市建设，最大限度提升城市资源利用效率和效益。坚持城乡统筹战略，把城乡发展一体化作为转变经济发展方式的重要内容，着力推进县域经济特色化，积极破除城乡二元结构，形成城乡经济社会共同发展新局面。以破除城乡二元结构为突破口，全面推进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置，逐步建立城乡平等的要素交换关系，初步建成覆盖城乡居民的“15分钟生活圈”。以县域为主体，统筹城乡规划编制，建立以工促农、以城带乡的长效机制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机整合和衔接。有序推进镇村布局规划实施，开展土地整治，继续推动工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中。建立城乡均等的就业服务制度，完善以就业准入、登记管理、就业服务、技能培训和政策扶持为主要内容的城乡劳动者平等就业制度，健全覆盖城乡的公共就业服务体系，实现城乡劳动者同等就业。推进城乡社会保障制度接轨，实现新型农村合作医疗与城镇居民医疗保险对接，将农民工和失地农民纳入城镇社会保障体系，推行城乡一体化的社会救助和最低生活保障制度，将农村五保供养纳入城乡低保制度。进一步加大农村基础设施建设投入，提高农村公共服务水平，努力实现城乡公共服务一体化。本项目的建设，符合《淮安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“加快推进城市规模扩张，全力推进新城建设，坚持城乡统筹战略，加快老城区更新改造，改善旧居住区基础设施和住区环境”的规划目标。3、与《淮安市城市总体规划》相符性分析城市总体发展目标：大力提高淮安工业化、城市化和经济国际化水平，进一步增强区域综合竞争力，健全社会保障体系，将淮安建设成为长江三角洲北部地区重要的中心城市和具有绿水生态特色的宜居城市。规划范围：淮安市辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县，面积为10072平方公里。人口规模及城市化水平：近期到2015年市域总人口为565万人，城市化水平为53％；中期到2020年市域总人口为580万人，城市化水平为60％；远期到2030年市域总人口为600万人，城市化水平为70％。市域空间结构：形成“一主、四副、多点、网络化”的城镇体系空间结构。一主，即淮安中心城市；四副，即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城四个市域次中心城市；多点，即其他城镇；网络化，即以高速公路、一级公路和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心城市和重点镇为节点，构建开放的网络化空间格局。旧区更新目标：正确处理新区与旧区、生产与生活、局部与整体、近期与远期、需要与可能的关系。科学、合理地安排城市各项建设，严格控制人口密度和建筑密度，逐步将旧区内过分拥挤的人口向其他组团、片区疏散，使旧区成为生态环境良好、交通顺畅方便、居住条件大为改善的现代化城区。规划强调土地的高效利用，推进土地的混合使用，把居住、商业、文化、娱乐、办公、休闲、旅游等功能有机组织在一起，集聚人气，展示丰富多彩的新城生活场景。通过不同层次、不同尺度的功能混合，促进职住平衡、学居平衡，减少交通压力，促进公共交往，有利于营造和谐社会。本项目位于规划中清浦新城，通过老村庄整建制拆迁、土地整理，同时推动新城区城市基础配套设施建设，改善了新城的投资环境和生态环境，使得新城的城市功能不断提升，推动了该地区的工业化和城市化，并推进了新城地区的经济发展。§2.1.2产业政策分析淮安市清浦区土地整理建设项目，在国民经济分类中属于城镇基础设施建设行业，对照2011年国务院发布的国家《产业结构调整指导目录(2011年本)》，本工程不属于限制类与淘汰类建设类别，属于允许类投资产业类别。项目建设用地符合《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文件精神，不属于国务院办公厅《关于加强和规范新开工项目管理的通知》国办发[2007]64号及其它法律、法规中限制和淘汰类项目，属于允许类投资项目。因此，拟建项目完全符合国家有关产业政策的要求，属于国家允许发展的城镇基础设施建设投资项目。近年来，随着国家经济实力的增强，在一系列保障和改善民生政策的推动下，更加注重促进城乡基本公共服务均等化。将政府的公共资源更多地投向农村，提高农村社会保障水平，加大扶贫开发力度。2009年中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”支持力度。积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。本项目的建设能使得清浦新城的城市功能不断提升，加快了城市化进程，促进了城乡统筹发展及新农村建设，改善了清浦新城的投资环境和生态环境，推动了该地区的工业化和城市化，从而提高了市民的生活质量，并推进了新城地区的经济发展具有良好的社会效应。因此，项目的建设符合国家及地方产业政策。§2.1.3市政府大力推进清浦新城建设2008年6月，淮安市市委、市政府决定依据新一轮城市总体规划，以“东扩南连、三城融合、五区联动”为动力，以经营城市为载体，在控制性详细规划指导下，大力建设清浦新城。近年来，清浦区紧紧围绕“加快发展，争先跨越”这一主题，着力打造新城开发、园区建设、旧城改造三大板块。淮安清浦新城位于淮安市主城南部，是进出淮安市城区的南大门，清浦新城规划占地17.5平方公里，以引进国际星级品牌酒店、世界名品采购区、超级卖场、CBD商务区、高端物流区、中小企业总部、文化创意产业等为目标，以构筑大交通，发展大流通，培育大产业为载体，坚持经典规划，精致建设，精细管理，实施精品项目，积极打造以现代服务业为支撑，以文化休闲为品牌特色，融行政、居住、商务、科研为一体的多元复合型城市新区。清浦新城将紧抓机遇，迎难而上，攻坚克难，紧紧按照区“六大突破”和“百日会战”的部署，围绕“一年初显成效，三年彰显特色，五年打出品牌”的建设总体目标，以“加快发展，争先跨越”为主题，坚持“城市化、信息化双轮驱动，市场化、产业化双措并举”的发展战略，创新发展思路，优化发展环境，破解发展难题。由于淮安中心城市建设是基于“三淮合一”行政体制推动，虽然实现了“四城同创”的目标，但对照江苏省委提出的辐射2000万人口的苏北重要中心城市的发展战略要求，支撑特大城市的功能要素缺乏，内生动力、辐射能力亟待加强。同时中心城市不可避免地出现公共配套滞后、交通拥挤、低密度扩张、土地资源短缺等一系列问题。根据淮安市城市总体规划，在主城与古城之间建设一个人与自然和谐共生的生态型城市功能区，有利于提升城市品质和内生动力，有效缓解老城区的交通压力；有利于加快“五区联动”，改善投资环境和生态环境，推动工业化和城市化，提高市民生活质量；有利于清浦新城的经济振兴和城乡统筹发展。§2.2建设的必要性本项目的实施，通过老村庄整建制拆迁、土地整理，同时推动清浦区区城市基础配套设施建设，使得清浦区的城市功能不断提升。通过拆迁土地整理，推进了农民进城居住，加快了城市化进程，促进了清浦的城乡统筹发展及新农村建设，改善了清浦区的投资环境和生态环境，推动了该地区的工业化和城市化，从而提高了市民的生活质量，并推进了清浦区地区的经济发展。因此建设本项目十分必要。§2.1.1是改善项目区农民居住现状及生活的需要1、现有建筑质量较差拟拆迁进行土地整理项目区现状多为农民居民点，主要建于20世纪90年代初，一般沿河成组分散布局，生活配套设施不完善，环境景观质量较差，建筑为砖混结构，质量参差不齐，多为1-2层。2、地块开发强度较低地块内土地利用率整体不高，由于现状建筑高度多为3层以下，平均地块建筑密度为34%，但是地块的整体开发强度不高，平均容积率仅为0.36。相对于清浦新城地区的区位而言，土地价值并未真正体现。3、基础设施建设薄弱项目区内路网体系薄弱，主次干道结构不明晰，内部土路、断头路较多，交通不畅。现有市政工程多为基层网，难以支撑本地区大规模开发建设。清浦区的发展迫切需要引进新产业，增添新动力。因此实施项目区居民整体搬迁、进行土地整理、发展新型商业，是实现项目区全体居民根本利益最现实最迫切的需要。§2.1.2是推进城乡经济社会发展一体化的需要近年来，清浦区紧紧围绕“加快发展，争先跨越”这一主题，着力打造新城开发、园区建设、旧城改造三大板块。实施本项目建设，通过项目区的破旧房屋整体搬迁、土地整理工程，腾出了巨大的发展空间，可以建设新城，让清浦新城地区抓住空前的历史性机遇崛起腾飞。因此，本项目建设，符合国家发展战略要求，符合省市委、政府的重要决策部署，也符合清浦新城经济发展的实际，是实现好清浦新城全体居民根本利益的重要举措。是落实科学发展观，打破城乡二元格局、提高城镇化水平、构建和谐社会、促进城乡一体化发展及建设新农村的有效途径。§2.1.3是实现清浦新城地区土地节约利用最大化的需要项目区村庄都是老村庄，再加上传统产业的影响，居民居住条件较差，也很拥挤。现有的地理空间又很有限。现状农民分散的居住方式，占用了大量的土地，浪费了有限的土地资源。在现存的基础上，无法实现生活条件和居住环境的根本改善。更为重要的是，随着清浦新城的发展，公共设施和公用资源更显不足，迫切需要新的生活环境。项目区村庄搬迁到统一规划的居民小区，有利于改善农民生活、居住条件，有益于居民身体健康，提高农生活质量，符合全体居民的根本利益。实施土地整理工程，加快建设用地空间整合，实现土地节约集约利用的最大化，有效破解建设用地瓶颈，为清浦新城地区区域经济又好又快发展拓展空间、提供保障。§2.1.4是提高农村精神文明水平和新农村建设的需要生活富裕，居住条件优越，生活环境优美，是人民群众根本利益最现实、最直接的内容和体现。项目区的村庄是传统的农业村，除了农业之外，只有简单的服务业，多年来，综合实力在全县排名中一直靠后，居民也不富裕。按照建设社会主义新农村的要求，加快推进项目区村庄搬迁和土地整理工程建设，改善农民人居环境、提高住房质量、促进农村新社区建设，努力让广大农民群众“住有所居、居有所安”，是落实科学发展观的具体实践。新建安置小区设计合理，学校、医院、市场、车站配套齐全，道路交通等基础设施完善，休闲、娱乐、文化、消费功能设施时尚。搬迁到新城有利于社会治安管理、计划生育管理，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传培训，极大地提高农民的生活质量；有利于生态环境优化，极大地提高农村文明程度和农民的生活质量。从根本上改善农村环境，提高农村精神文明水平及新农村建设。§2.2建设的可行性1、符合《淮安市城市总体规划》和《淮安市清浦南城北单元(QP05)控制性详细规划》的发展目标，本项目的建设是实现该规划的主要工程。2、根据地质勘探表明，场地的水文、地质条件良好，交通设施便利，无不良地质灾害地段，适宜工程建设。3、工程施工所需的各种材料，诸如水泥、砂、碎石等当地均能生产，运距均在几十公里范围以内。4、工程施工的水电供应均可由沿线接至施工现场，十分方便。5、对环境影响较小，项目建设期间对水质、环境空气及环境噪声影响甚微，基本不产生建筑垃圾，施工生活垃圾可经收集后处理。本项目建设经深入调查、反复论证，合理准确，符合清浦新城社会经济中、长期发展规划及区域发展规划要求，该项目的建设可操作性强，项目建设可行。第三章项目场址与建设条件§3.1项目建设场址本项目位于淮安市清浦区的城南乡、和平、黄码、盐河、武墩5个乡缜共9个村（委），土地总整理地面积为969.246亩，场地地势平坦，一般地面高程在7.3～13.3米之间（废黄河高程系）。§3.2自然概况§3.2.1气候清浦区属于北亚热带和暖温带的过渡区，农业气候具有日照充足，四季分明，雨量充沛，气候温和，无霜期长等特点，且春季气温回升慢，天气多变，夏季炎热多雨，秋季一般天晴气爽，冬季天气晴朗，寒冷干燥。这样的气候特点，对发展一年二熟，二年三熟制十分有利，对土壤形成和肥力的发展也是有利的。项目区所在地区多年平均气温14℃，全年日照时数平均为2269.8小时，光照比较充足。全年无霜期一般为200天左右，多年平均降雨量为991.3mm，年均相对湿度77%，农业气候条件优越。但是春秋两季常有低温冻害，夏季常有雨涝、台风、间或出现冰雹，对农业生产造成一定危害。§3.2.2地形地貌清浦区与周边行政区均处于辽阔的苏北平原，地形极为平坦，地面平均高程（废黄河零点）一般在8.6m左右。§3.2.3水文地质清浦区水系发达，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入海水道8条河流在境内纵横交错。所在的区境地下水类型为新生代松散沉积岩类孔隙水，可划分为三个含水岩层。第一含水岩组——浅水层，属潜水和浅层承压水；第二含水岩组——中层水，属中层承压水；第三含岩组——深沉水，含水层顶板埋藏深度一般在于50米。§3.2.4土壤项目区以黄粘土为主，耕层厚度14.3cm，土壤肥力较高。有机质含量为1.38%，全磷0.0736%，速磷5.3ppm，速钾129.6ppm，全氮0.1128%，pH值7.6。§3.2.5植被项目区气候温和，雨量充沛，光照充足，适宜植被生长。植被类型属亚热带落叶阔叶林和常绿阔叶林的过渡型。长期的农业生产活动，原生自然植被不复存在，植被以农作物为主，农作物主要包括水稻、小麦、玉米、花生、油菜等。§3.3社会经济条件§3.3.1项目区概况清浦区1983年建区，地处江苏省北部，既是淮安市的主城区，又是淮安市的老城区，更是淮安市蓬勃兴起的的新城区。全区总面积296平方公里，下辖4个街道、40个社区，5个乡镇、38个村，总人口31万人。清浦区古称清江浦，历史悠久，人杰地灵，“汉初三杰”中的大军事家韩信、《西游记》作者吴承恩、戏剧大师周信芳、文学家陈白尘等历史名人都为这方水土所养育。明清时，清江浦与扬州、苏州、杭州并称运河沿岸“四大都市”。区内存有韩信城、慈云寺国师殿、清江浦楼、文庙、漕运总督花园、周信芳故居、苏皖边区政府旧址等人文景观，周边临近明祖陵、水下泗洲城、周恩来故居等历史文化遗址和全国第三大淡水湖。图3.3-1清浦区地理位置图清浦区是淮安市大中型企业最集中的地区，已建成的工业企业达500余家，建设中的“淮安市工业新区”位于市区南大门、兴淮南路西侧，与省级农业开发区工业园核心区合一，享受省级开发区的优惠政策和管理权限。§3.3.2社会经济发展2011年，清浦区全年完成地区生产总值101.43亿元，按可比价计算同比增长13.2%，其中第一产业增加值6.89亿元，同比增长5.2%；第二产业增加值37.51亿元，同比增长12.1%；第三产业增加值57.03亿元，同比增长15.1%。三次产业增加值结构由上年的7.3:38.7:54.0调整为6.8:37.0:56.2。全年实现财政总收入24.30亿元，同比增长45.7%。其中：上划中央收入4.29亿元，增长22.8%；地方财政收入20.01亿元，增长51.8%；一般预算收入15.52亿元，增长40.5%；基金收入4.49亿元，增长110.1%。全年完成500万元以上项目固定资产投资59.39亿元，同比增长21.4%。城镇固定资产投资完成额32.21亿元，同比增长32.2%；农村固定资产投资4.66亿元，同比增长26.6%。全年基本建设和其它投资项目72个，本年新开工项目54个，本年投资项目62个，建成投产率86.0%。其中城镇500万元以上固定资产投资项目59个，本件投产项目50个；农村500万元以上固定资产投资项目13个，本年投产项目12个。城乡人民生活不断提高。全年农民人均纯收入11036元，同比增长19.2%。城镇居民可支配收入达22410元，同比增长16.8%。§3.3.3基础设施条件1、区位优势清浦区位于我国经济发达的长江三角洲经济区，邻近经济发达的胶东半岛及环渤海经济区，可直接受长江三角洲经济区中的上海、杭州、苏州、南京和环渤海经济区中的北京、天津、青岛等城市的经济幅射。2、交通条件京沪、宁连、同三等多条高速公路穿越全境，内河航运的主干线京杭大运河属二级航道，新长铁路客货运输方便高效，淮安机场即将建成并投入运营。3、资源要素富集地下蕴藏多种非金属矿藏，现已探明岩盐、芒销储量分别达40亿吨和30亿吨。拥有国家级、省级现代农业科技示范园，是绿色无公害农副产品生产基地。驻区省市属大中型企业众多，产业门类比较齐全，产业基础比较雄厚，初步形成医药化工、机械制造、纺织服装、新型建材四大主导产业。规划面积19平方公里的淮安市高教园区紧邻清浦新城区，目前在校生达6万余人，将为来区投资企业提供高质量、高水平的技术依托和大量高素质、适用型的人力资源。第四章项目建设方案§4.1房屋拆除工程根据不同的拆除对象，拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序，但应遵守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。1、人工拆除方案拆除对象：砖木结构平房。拆除顺序：屋面瓦→板→椽子→檩条→屋架或木架→砖墙（或木柱）→基础。拆除方法：人工用简单的工具，如倒链、撬棍、大锤、铁锹、瓦刀等。上面几个人拆，下面几个人接运拆下来的建筑材料。至于砖墙的拆除方法一般不许用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，必须有人统一指挥，待人员全部撤离到安全地方才可进行。拆屋架时可用简单的起重设备，三木塔挂导链或滑轮拆下。2、人工与机械相结合的方案拆除对象：混合结构多层楼房拆除顺序：屋顶防水和保温层→屋顶混凝土和预制楼板→屋顶梁→顶层砖墙→楼层楼板→楼板下的梁→下层砖墙，如此逐层往下拆，最后拆基础。拆除方法：人工与机械配合，人工剔凿，用机械将楼板、梁板构件吊下去，人工拆砖墙、用机械吊运砖。3、机械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者为了加速拆除则采用破坏性拆除方法，如用液压锤、液压剪、挖土机或重狨锸击等机械拆除方式。为了保证安全拆除，必须先了解拆除对象的结构，弄清组成房屋的名部分结构构件的传力关系，才能合理地确定拆除顺序和办法。一般说来房屋的结构组成，由屋顶板或楼板，屋架或梁，砖墙或柱、基础四大部分组成，其传力关系也很明确。屋顶板或楼板传力给屋架或梁，屋架或梁传达室力给砖墙或柱，砖墙蔌柱传力给基础。因此，拆除的顺序，原则上就是承受力的主次关系，或都说按传达室力关系的次序来确定。即先拆最次要的受力构件，然后拆除之受力构件，最后拆主要受力构件。拆除顺序是：屋顶板→屋架或梁→承重砖墙或柱→基础。如此由上而下，一层一层往下拆。至于不承重的维护结构，如不承重的砖墙、隔墙可以最先拆，但有的砖墙虽不承重，可是起到木柱的支撑作用，这样的情况就不急于拆除，可以等到拆木柱时一起拆。本顶目可根据具体情况，对普通居民平房及瓦房住宅可采用人工拆除方案，对楼房可采取人工与机械相结合的方案或机械拆除的方案。§4.2土地整理工程项目区内土地整理包含场地平整、废弃的盐坨、河沟土石方回填、场地土石方回填等。场地平整是将需进行建设范围内的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计所需的平面，以利现场平面布置和文明施工；平整场地要考虑满足总体规划、交通运输和场地排水等要求，并尽量使土方挖填平衡，减少运土量和重复挖运。平整场地的一般施工工艺程序安排是：现场勘察、清除地面障碍物、标定整平范围、设置水准基点、设置方格网、测量标高、计算土方挖填工程量、平整土方、场地碾压和竣工验收。1、土方调配方法1）划分土方调配区。即在场地平面图上先划出挖方区、填方区的分界线即零线，并在挖方区、填方区划出若干调配区。2)计算各调配区的土方量，并标明在调配图上。3)计算各调配区的平均运距，即挖方调配区土方重心到填方调配区土方重心之间的距离。4)绘制土方调配图，在图中标明调配方向、土方数量及平均运距。5)列出土方量子衡表。2、场地平整填方压实1）一般要求：填土应尽量采用同类土填筑，并控制土的含水率在最优含水量范围内。当采用不同的土填筑时，应按土类有规则地分层铺填，将透水性大的土层置于透水性较小的土层之下，不得混杂使用，边坡不得用透水性较小的土封闭，以利水分排除和基土稳定，并避免在填方内形成水囊和产生滑动现象。填土应从最低处开始，由下向上整宽度分层铺填碾压或夯实。在地形起伏之处，应做好接搓，修筑1：2台阶形成边坡，每台阶高可取50cm，宽100cm。分段填筑时每层接缝处应作成大于1：1.5的斜坡，碾迹重叠0.5～1m，上下层错缝距离不应小于1m。2）机械压实方法：为保证填土压实的均匀性及密实度，避免碾轮下陷，提高碾压效率，在碾压机械碾压之前，宜先用轻型推土机、拖拉机推平，低速预压4～5遍，使表面平实；采用振动平碾压实爆破石渣或碎石类土，应先静压，而后振压。碾压机械压实填方时，应控制行驶速度，一般平碾、振动碾不超过2km/h；并要控制压实遍数。碾压机械与基础或管道应保持一定距离，防止将基础或管道压坏或位移。用压路机进行填方压实，应采用“薄填、慢驶、多次”的方法，填土厚度不应超过25～30cm；碾压方向应从两边逐渐向中间，碾轮每次重叠宽度约15～25cm，避免漏压。运行中碾轮边距填方边缘应大于50cm，以防止发生溜坡倾倒。边角、边坡边缘压实不到之处，应辅以人力夯或小型夯实机具夯实。压实密度，除另有规定外，应压至轮子下沉量不超过1～2cm为度。平碾碾压一层完后，应用人工或推土机将表面拉毛。土层表面太干时，应洒水湿润后，继续回填，以保证上、下层结合良好。3、土方量计算土方量的计算有方格网法和横截面法，可根据地形具体情况采用；现场抄平的程序和方法由确定的计算方法进行，通过抄平测量，可计算出该场地按设计要求平整需挖土和回填的土方量，再考虑基础开挖还有多少挖出(减去回填)的土方量，并进行挖填方的平衡计算，做好土方平衡调配，减少重复挖运，以节约运费。4、填平养殖鱼塘及水沟等项目区内废弃的盐坨、河沟面积较大，现多已淤积为沟塘。自然水沟也已无法发挥排涝、蓄水作用，在重新规划的雨污水排放管网的基础上，填平废弃的鱼塘、水沟，整理成建设用地。§4.3施工临时道路工程项目区临时道路施工采用与永久道路同线的方法施工，减少施工浪费，故临时道路的路基即为以后永久道路的路基。道路路基平均按16米宽计算，路肩宽0.5m，砂石路面，总长4038.50m。路基面积约64616㎡，按回填高度0.5m计算需要回填土石方3.23万m3。路基土石方施工分为路基土方开挖、路基土方填筑，路基土方开挖采用机械开自上而下分层进行，严禁用爆破法施工和挖洞取土。当挖方路段为单位坡路堑，采用多层横向全宽挖空心思掘法施工，当挖方路段为双边坡路堑则采用分层纵挖法施工。路基开挖前首先按设计要求做好截水沟，保证开挖区的排水畅通，使边坡不受雨水冲刷。土方路堑施工将至设计标高时，根据规范要求和试验结果预留下沉量，并将路基顶面以下30厘米深度范围内用推土机松土器翻松，用重型压路机分层压实，使密实度达到96%以上。路基土方填筑全部利用外购山场土填方，期间要对软基处理段进行填土预压，并要先进行路基排水工程施工，不论采用何种方式填筑路堤，均应注意使不同性质的土按正确的方式分层安排，以利排水与路基分层压实稳定，从而避免出现因土堤杂乱填筑所导至水囊与滑动现象。§4.4场地给排水工程场地给排水工程与路基工程同时施工，即为永久市政基础设施。1、给水工程根据清浦片区控制性详细规划，在规划道路人行道下布设DN200-DN400给水管道。区域内供水纳入城市供水系统，以新城区自来水厂为主供水源。给水管网：给水干道从主干道引入，区内给水管环状布置，沿城市道路设DN200～DN400给水管道。给水管除穿越工程外，均埋地敷设。给水管网（含消防供水）总长4038.50m，检查井116座。2、雨水工程实行雨污分流制，本着就近分散、自流排放的原则布置雨水系统，雨水经管道汇集后就近排入周边水体。雨水管道采用单侧布管，分段收集路面及周边雨水后排入规划河道。雨水管道坡向尽可能与道路坡度一致，以减小管道埋深。雨水管管径为DN1200mm，沿线每隔40m左右设置雨水检查井及雨水口，每隔120m左右设置预留支管及预留检查井。预留支管管径为DN400,坡度为i=0.005,坡向干管检查井。雨水管道采用Ⅱ级承插式钢筋混凝土排水管，橡胶圈接口，管道基础根据各管段管顶覆土深度分别采用1200、1800混凝土基础，垫层采用40cm厚砾石。雨水口采用偏沟式双算雨水口，雨水口连接管采用DN300，以i=0.02坡向干管雨水检查井。铺设Ⅱ级钢筋砼雨水管线总长4038.50米。雨水口116座，雨水检查井117座。3、污水工程根据片区规划，规划道路全线均设污水系统。污水主要通过花果山大道的污水体系向污水处理厂输送。在规划道路人行道下布设DN500污水管道，污水管道采用单侧布管。污水干管上每隔30～40m左右设置污水检查井，每隔90～120m左右设置预留支管及预留检查井。预留支管为DN400，坡度为i=0.005,坡向干管检查井。污水管道采用HDPE中空壁缠绕结构排水管，热熔或电熔接口，管道基础根据各管段管顶覆土深度分别处理：埋深大于6.0米的采用顶管施工；埋深小于6.0米的采用40cm厚砾石垫层，层面加l0cm～25cm砂垫层。4038.50§4.5场地供电工程供电电源从规划片区110KV变电站向该区供电。20KV及以下采用电力排管（4～18孔），沿道路敷设的电缆管沟原则上沿路东（或北）侧人行道或绿化带敷设，根据用户分布预留过路管。本项目仅考虑电力排管，110KV以上线路由供电部门统一考虑。电力排管总长8000m，低压线路长4038.50m，配套建设供配电设备。§4.6电信、网络通讯工程电信线缆，在500m半径内接入电信网（或模块局）。广播电视信缆，由分中心分配网配送该区广播电视信缆。通信电缆管道容量主干道不小于18孔，次管道不小于12孔，有线电视管道原则上租用电信管道。考虑到其它通讯设施的建设需要，管道容量应在电话和有线电视容量的基础上留有余量。线缆管道采用PVC管，过路段和人孔分支管采用钢管。通信管道埋地敷设，按一字坡设置，坡度为3‰，平均埋深1.8m，原则上敷设在规划道路的人行道下，根据用户分布预留过道管。管道群捆扎固定后用砼包封防护，过路段钢管防护。通信电缆管道估算为4038.50m，配套建设电信设备。§4.7绿化工程在施工道路两侧布置绿化带，以达到固土、防冲、防止崩塌等目的，并为鸟类生活提供条件。道路两侧绿化带平均宽度为5米，绿化面积为4.04万平方米。绿化以乔木、灌木、花卉为主。第五章项目区拆迁补偿和迁建方案§5.1拆迁补偿方案§5.1.1拆迁补偿方式初步规划拆迁的补偿方式分三种：货币补偿、产权置换及保障性安置三种方式。由被拆迁人自主选择补偿方式。法律、法规及拆迁管理政策禁止的情形除外。本项目拆迁补偿方式为货币补偿。§5.1.2拆迁工程量拆迁区涉及拆迁居民950户，其中住宅用房155580m2，其他房屋23959.32m2，具体拆迁工程量详见表5.1-1。§5.1.3拆迁补偿标准项目区涉及到农民房屋及附属设施补偿，根据《淮安市市区集体土地房屋折迂管理暂行办法》（淮政发[2007]33号）、《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》（淮政拆发[200711号）、《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿补助标准的通知》（淮价服[2007]16号）补偿标准并结合本项目实际情况，制定拆迁补偿标准。1、搬迁农户房屋及附属设施补偿拆迁费用的估算，按照淮安市《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》规定和补偿标准执行。住宅、经营性用房、附属物（水、电、电话、空调以上其它）、室内装饰及阁楼等房屋设施，搬家费、临时过渡费、管理费，委托拆迁费和房屋拆迁评估费等费用，均按货币拆迁安置的补偿标准和重置法进行估算。补偿金额根据被拆迁房屋的重置价、区位、用途、建筑面积以及其他因素确定。房屋搬迁补偿费及附属设施补偿费用按《淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则》，进行分类估算，具体见表5.1-1。2、搬家、安置补助费1）搬迁补助费：拆迁区建筑拆迁后居民搬迁费按700元/户计算；2）临时安置补助费：拆迁区建筑拆迁后居民临时安置补助费按160元/㎡计算；3）搬迁奖励费：拆迁区建筑拆迁后居民搬迁奖励费按100元/㎡计算。§5.1.4拆迁补偿安置费测算项目区拆迁补偿安置总费用估算为23851.19万元.详见表5.1-1。表5.1-1工程区房屋拆迁补偿估算表序号工程细目单位数量平均单价

（元）合价

（万元）1房屋拆迁补偿费㎡179539.3216755.971.1住宅用房㎡155580.001000.0015558.001.2其他房屋㎡23959.32500.001197.972附属物及其他补偿费用3221.702.1附属物及装潢补偿㎡15486.43430.00665.922.2住宅房屋搬迁补助费户950.00700.0066.502.3住宅房屋临时安置补助费㎡155580.00160.002489.283拆迁户奖金㎡179539.32100.001795.394土地补偿费亩969.2410000.00969.245评估费户950.00900.0085.506拆迁实施费%22742.291.50%341.137不可预见费%22742.293.00%682.278合计23851.19§5.2迁建方案§5.2.1房屋迁建安置货币安置、房屋安置和养老安置。由被搬迁人自主选择补偿安置方式。本项目安置方式为货币安置。§5.2.1.1货币补偿安置对于不愿意迁进安置区的居民，通过货币补偿后，由政府一次性支付其搬迁补偿费用，并鼓励被搬迁居户进城自购商品房，或根据自身条件另择其他安排，自行解决住房问题。居民进城、进镇自购房屋，不仅可以提升新农村建设水平，更加快了城市化进程。被拆迁人选择货币补偿的，对自愿进城购房的居民，按市政府关于鼓励居民进城的政策提供就业优惠、购房优惠及城镇居民应享受的有关政策。§5.2.1.2产权调换被搬迁人选择进农民集中居住地安置的，拟集中建设农民公寓予以安置，搬迁户采取统拆统建的方式建设，不再安排宅基地自建。§5.2.1.3养老院安置对于老弱病残户，特困户，政府统一进行保障性住房安置，费用由政府统筹解决。§5.2.2搬迁安置实施步骤指导原则：整个搬迁安置补偿工作要做到公开、透明。本着自愿、平等、有利于提高居民的生活居住水平，有利于“城乡一体化的推进，稳步有序地将原有零散的住房集中安置到配套设施齐全、布局合理、生态环境良好的海滨新城区内，实现居住集聚，用地集约，效益突显。1、工程区的调查与宣传工作：为了确保本工程顺利实施，乡、村政府成立专门的搬迁安置协调工作领导小组，在工程实施伊始即协调各部门做好对工程区搬迁户的调查，摸清各搬迁户的安置意愿，并做好相关政策宣传工作，掌握了详实可靠的第一手资料。2、做好搬迁安置的公示工作。将搬迁补偿安置工作内容及标准向搬迁户予以公示，整个搬迁安置补偿工作做到公开、公正、公平，充分尊重被搬迁户的知情权。3、聘请专业评估机构对每一搬迁户需补偿资产进行评估，并制做确认书，由搬迁户签字确认。最后结果予以公示。在评估时要考虑到权证利益，即将房屋产权证、土地使用证、营业执照等相关权益也进行评估。4、由政府和搬迁户就拆迁安置补偿事项签订协议书，保证让搬迁户得到实实在在的好处，让被搬迁户心甘情愿地签订协议书。5、通过公开招投标，由项目建设单位完成安置区的建设工程。采取先建好安置房再搬迁的步骤，以避免过渡性居住带来的各种问题。§5.3农业人口安置方案§5.3.1保障措施=1\*GB3①工程区居民基本养老、医疗保险根据淮安市人民政府《市政府关于印发淮安市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知》（淮政发[2006]57号）文件的文件精神，工程区内所有居民可享受社会基本养老保险，工程区内的居民可自愿参加新型农村合作医疗，享受医疗保险。=2\*GB3②对低保户的社会保障对照政策规定和要求，给予特殊家庭户申报办理城镇居民最低生活保障，其享受标准参照省市城镇民民家庭最低生活保障办法实行补差。=3\*GB3③特困户安置与社会保障对规划区内的特困户，由民政部门与镇政府实行统一安置与保障生活。§5.3.2安置方向=1\*GB3①通过技能培训，转为企业工人。按照“政府引导、部门监管、居民受益”的原则，安排搬迁居民免费进行技术培训。通过培训，竞争上岗。居民掌握了用工企业技能之后，既解决了企业用工难的问题，也为自身发展创造了条件。=2\*GB3②合理调整城乡产业结构，大力发展第三产业。通过各种专业技术培训，有意识地引导搬迁居民向第三产业发展，自主创业。海滨新城区将吸纳更多的搬迁居民从事物业管理、治安管理、餐饮业、服务业等第三产业。鼓励搬迁居民从事经商开店等活动，并在政策允许条件下对自主创业人员在资金、税收、场地、收费等方面予以扶持，以减少他们的创业风险，增强自主创业的信心。=3\*GB3③积极拓宽社区就业渠道，把解决居民再就业问题同加强城市的教育、绿化、环保、卫生、交通、便民服务等项事业结合起来，使之形成提供就业岗位与创造本地财富相呼应的循环局面。规划实施后，可以参与到居民集中区的社区管理工作中去。通过以上途径，基本上能满足原拆迁地区搬迁农户就业需求。第六章劳动保护与安全生产§6.1施工与安全§6.1.1主要危害因素分析本工程的主要危害因素可分为两类，其一为自然因素形成的危害和不利影响，一般包括地震、不良地质、暑热等自然因素；其二为施工过程中产生的危害，包括爆破公害、火灾爆炸事故、机械伤害、噪声、振动、触电事故、坠落及碰撞等各种因素。§6.1.2安全卫生防范措施2、防台抗雨为防止台风、雨水损坏在建工程，施工中应采取积极的防台抗雨措施，编制防台预案。3、防暑为防范暑热，采取以下防暑降温措施：避免中午时段的室外作业，加强工人的防暑降温措施。4、减振降噪机械在运转中有噪声，拟采用隔音减噪装置，控制其在85dB以下。5、防火防爆在总平面布置中，施工项目部建筑物的布置均留有足够的防火安全间距，道路设计则满足消防车对道路的要求。6、爆破作业严格执行《爆破安全规程》的各项安全规定，加强施工安全管理、职工的安全培训等。7、其他安全为了防止抛填车辆坠石及其他机械伤害事故的发生，施工现场配备专职安全员，督促检查现场人员的安全防护用品佩戴及安全操作规程的执行情况。8、环境和食堂卫生项目部的室内外环境保持整洁，职工食堂卫生执行相关食堂的硬件配备标准和卫生标准。§6.2劳动保护根据劳动部《关于生产性建设工程项目职业安全监察的暂行规定》，确保本项目投产后生产工人在工作岗位上安全和健康不受伤害。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。项目区内劳动安全防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等。项目区外劳动安全防护以物资运输中的交通安全为重点。本项目按照国家规定的农业建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。规划区域主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。污水排放符合国家环保要求。垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。第七章环境和生态影响评价§7.1生态环境影响因素针对拟建项目排放污染物类型、排放量对生态环境的影响和影响程度，对工程项目区区域环境及生态系统的综合影响进行分析。§7.1.1施工期1、各种施工机械设备运转和车辆运行产生的不可避免的作业噪声，源强一般在80～105dB(A)之间。2、房屋拆迁、平整场地及建筑施工产生的扬尘。3、施工人员产生的生活垃圾、施工过程产生的建筑垃圾以及现有旧建筑拆除产生的碎砖瓦、水泥板等固体垃圾。4、施工人员产生的生活污水及施工产生的生产废水。施工产生的生产废水含有泥沙及油污等。§7.1.2运营期1、项目建成后，除产生生活垃圾外，没有其他污染物排放。2、加压水泵及电机产生的噪声，噪声源强度为80和75dB(A)。3、项目生产作业及管理人员产生的日常生活和办公垃圾。 §7.2生态环境影响分析§7.2.1施工期环境影响简要分析1、大气环境影响分析本项目施工过程中对大气环境有影响的是现有建筑的拆除、场地平整及建筑施工而产生的地面扬尘，根据类比调查，确定施工现场主要起尘点有：1)原房屋拆除及场地平整产生扬尘；2)混凝土搅拌机等机械作业处起尘；3)砂石料、水泥等建材堆场在空气动力作用下起尘；4)运输车辆在运送砂石料过程中产生的道路扬尘及由于振动和自然风力等因素引起的物料洒落起尘；5)施工垃圾在其堆放和清运过程中产生扬尘。上述起尘环节产生的粉尘皆为无组织排放，根据类似施工现场的监测资料，在施工作业场地处近地面总悬浮颗粒物(TSP)最大日均浓度可达0.58～11.56mg／Nm，而在距施工现场下风向500米处，近地面总悬浮颗粒物(TSP)日均浓度在0.12～0.79mg／Nm3,基本满足GB3095—1996《环境空气质量标准》中的二级标准。因此项目施工期将对近距离的大气产生扬尘污染，并影响到附近的居民，但这种影响是短暂的、局部的，将随施工结束而消失。2、声环境影响分析表7.2-1不同施工阶段作业噪声限值表施工阶段主要噪声源噪声限值（dB(A)）昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555结构混凝土搅拌机、振捣器等7055装修起重机、吊车、升降机等6555根据噪声扩散衰减模式预测计算（考虑施工场地周围围墙隔声），白天施工机械噪声影响范围在40米以内，夜间影响范围在200米以内，施工现场的周边范围内没有受影响的。本项目在施工过程中，由于各种施工机械的运转，不可避免地将产生噪声污染。施工现场主要噪声源有混凝土搅拌机、水泥振捣器、塔吊及运输车辆等，各噪声源源强分别为混凝土搅拌机88dB（A）、振捣器90dB（A）、塔吊85dB(A)、运输车辆80dB(A)。施工噪声对周围地区声学环境的影响，一般采用《建筑施工厂界噪声限值》（GB12523-90）进行评价。其噪声限值详见表7.2-1。3、水环境影响分析本项目施工期产生的废水主要有生产废水与生活污水，生产废水为各种施工机械设备运转的冷却、洗涤排水和施工现场清洗、建材清洗、混凝土养护等排水(约10t／d)，其中含有一定的泥沙；生活废水为施工队伍生活造成的，排放量较少(约5m3／d)，污染物CODcr，SS的排放浓度均为300rag／L。在施工现场宜建造集水沉、沉沙池、排水沟等水处理构筑物，对废水进行分类收集，作相应处理后排放，因污水水量不大，不会对周围水体产生影响。4、固体废弃物影响分析项目施工过程中，产生的固体废弃物为旧房拆迂及施工时产生的建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。项目施工前，拟建地块上的现有建筑物将全部拆除，预计将产生一碎砖瓦、水泥板等固体废物，拆除的垃圾大多用于场地平整及回用，少量不能利用部分应及时清运出工地，运至指定地点堆放填埋，避免长时间在工地堆放。施工时建筑垃圾主要由碎砖头、石块、混凝土和砂土组成，无有机成份，更无有毒有害物质，只要施工单位清扫及时，充分利用(如用作回填土、铺路材料等)或由环卫部门送到卫生填埋场进行填埋处置，不会对环境造成任何影响。施工人员生活垃圾收集后由环卫部门送到卫生填场进行填埋处置，也不会对环境造成影响。§7.2.2营运期环境影响分析1、大气环境影响分析项目建成运营后，能源以电源为主，无大气污染物的排放，对周围大气环境不会产生影响。2、水环境影响分析地表水水质属于三类水质，符合国家农业灌溉用水标准。项目区地下水水质符合GB/T14848-93标准，综合测评为优良（二类），符合饮用水卫生标准。3、声环境影响分析项目运营后的主要噪声源只有加压水泵和电机，其噪声源强分别为80dB(A)和75dB(A)，安装于水泵房内。此噪声源经水泵房及围墙隔音后，可使项目的边界噪声达标，不会对区域声环境产生影响。4、固体废弃物的影响分析项目运营期每年产生的生活垃圾，由环卫部门送到卫生填埋场进行填埋处置，不会对环境造成任何影响。§7.3生态环境保护措施按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境损害提出治理措施，对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。综上所述，项目在施工期对环境(主要是声环境、大气环境)有短暂的、局部的影响，经采取合理防治措施后，可减少这些不利影响，而且随施工结束这些影响也将随之消失。建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果详见下表7.3-1。表7.3-1防治措施及预期治理效果表加强施工现场管理；定期清扫施工现场，并辅以洒水抑尘、对运输砂石料、水泥的车辆应加盖蓬布；对施工现场内的路基进行夯实硬化处理；对水泥类建材应设专用库房生活污水经化粪池局部可用于小区的绿化和清洗用水生活垃圾建筑垃圾生活垃圾混凝土搅拌机、振捣器等§7.4地质灾害影响分析根据评估区的地质环境背景特征分析认为：主要地质灾害类型为崩塌—危岩（石）、滑坡、泥石流。通过野外地质调查和已有资料的分析，目前在评估区内未发现有此类地质灾害的发生，不构成对人类的威胁。预测在工程施工期间和工程建设后可能诱发、加剧及工程本身可能遭受的地质灾害为崩塌—危岩（石）、滑坡、泥石流，其地质灾害危险性小。项目拟建区内地质灾害发育较弱，地貌类型为坡地，地质构造简单，岩土体工程地质性质较好，水文地质条件简单，破坏地质环境的人类工程活动一般，根据岩土工程地质详勘资料，本场地属建筑抗震不利地段，抗震设防烈度为7度远震。综合上述，拟建场地地质灾害危险性小，土地适宜性较好。§7.5特殊环境影响拟建项目周边无重大历史文化遗产、自然遗产、国家级风景名胜和自然景观等，因此不能造成不利影响。§7.6环境和生态影响分析结论及建议本项目为城镇整体搬迁后的土地整理工程，包括市政基础设施配套建设项目。在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会对环境产生不好的影响。项目区所在区域现状为农民搬迁后拆迁的民居，周围居民极少，因此土地整理建设期间所产生的噪声、振动、大气水质污染等负面影响的程度和范围都比较小。该项目作为土地整理、基础设施配套建设项目，投资强度大，项目实施后可极大地改善居民居住环境，促进清浦新城的建设进程，必将对该地区的经济、政治及文化等起重要的促进作用。综上所述，实施上述的污染防治措施后，本项目的建设、运营环境和生态影响评价可行。第八章项目节能评价§8.1用能标准和节能规范本项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范如下：1、《中华人民共和国节约能源法》1997年11月第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过；2、《江苏省节约能源条例》2000年6月江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过；3、国家发改委《节能中长期专项规划》，发改环资[2004]2505号；4、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》，国发〔2005〕21号；5、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术，国家发改委2005第65号；6、国务院《关于加强节能工作的决定》，国发〔2006〕28号；7、国家发展改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》，发改投资[2006]2787号；8、国家发改委《关于印发固定资产投资项目节能评估和审查(2006)的通知》(发改环资［2007］21号)附件：固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）中有关合理用能标准及节能设计规范的要求；9、省委、省政府《关于加快建设节约型社会的意见》，苏发〔2006〕10号；10、省政府《关于加强节能工作的意见》，苏政发〔2006〕152号；11、《淮安市节能减排工作方案》，淮节减办〔2007〕6号；12、市政府《关于加强节能工作的意见》，淮政发〔2007〕38号。§8.2能源构成1、项目施工耗用能源本工程工程施工能耗包括：施工机械、运输车辆等机械燃油。施工人员生活及照明等耗能，施工现场办公、空调、用水和用电等。2、项目投入使用耗用能源项目运营维护管理办公耗能、道路路灯照明、设备用电、绿化养护水电及运输车辆燃油耗能等。§8.3节能措施§8.3.1施工期节能措施1、电力节能措施1）推广节能型电光源。夜间施工照明采用高效节能灯及灯具等，尽量不使用白炽灯泡照明；3）降低线损和配电损失。尽量采用高压输电，减少低压输电线路长度，以减少输电线损；4）施工用电计划报电力供应部门备案，以便开展电网经济调度，最大限度地使用无功补偿容量，减少无功损失；5）施工用电焊机采用可控弧焊机，禁止使用电机驱动的直流弧焊机；6）使用高效节能式变压器、水泵等用电设备，禁止使用能耗高的机电设备。2、机械节能措施1）重型车采用以EQ153、奔驰和斯泰尔为主导的产品，减少使用黄河、上海等国产旧车型，增加大吨位新车型使用量；2）加大柴油车使用比重，提高车辆的实载率和能源利用率；3）使用直喷式、缸径65mm～105mm、功率2.2～14.7kW节能型单缸小功率柴油机动力设备系列产品；4）提高场内外交通道路路面质量，亦可减少油耗；5）搞好土方挖运平衡与调配，合理安排施工程序，降低土方挖运运输机械空载率；6）合理布置施工场地，精心安排建筑材料进场，减少场内运输。3、节约水资源1）雨水尽可能设计为采取重力式自流方式就近排放，流入邻近排水河沟。2）选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。4、建筑设计节能措施建筑物的设计和建造应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，在保证室内热环境及卫生标准的前提下，做好建筑采暖、空调系统以及采光照明系统节能设计，提高建筑物的保温、隔热性能，充分利用自然采光和自然通风的能力，确保单位建筑面积能耗达标，减少采暖、制冷、照明的能耗。使用新型建筑材料，避免使用实心粘土砖，积极采用能耗低的空心粘土砖、空心砌块、粉煤灰制品、加气混凝土。尽量利用发泡聚本乙烯、岩棉、玻璃棉、膨胀珍珠岩及各种高效保温材料。优先采用节能型采暖、空调设备及采光照明系统。加强管道保温，改善供热(冷)系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度，使用高效、长寿节能光源和灯具。5、其它节能措施1）混凝土浇筑尽量采用钢模板，减少使用木模板；2）施工期间加强废旧物资的再生利用，扩大废旧物资加工能力。§8.3.2运营期节能1、路灯照明节能1）为了节约能源应合理的选用照明器材，根据项目的地理位置和季节变化，同时结合道路照明的实际功能及人体工程学，在不影响照明的前提下，可以采用路灯电源管理器实现节电节能；通过对每个路灯安装控制器，在午夜后，行人及车辆比较少时，按照预先设定好的路灯照度曲线，自动地平滑调节路灯电压，在不影响照明的前提下实现节能；2）变压器选用节能型的高效变压器，以减少损耗，降低运行成本。照明导线选用铜芯电缆，电缆截面根据经济电流密度确定，以减少线路损耗，降低运行成本；3）合理确定照度标准，适当的计算及设计方式，照明光源均采用节能的高效光源。灯具配置补偿电容，以减少损耗；4）推广使用太阳能路灯，使用可再生能源。2、其他节能措施1）加强能源计量、控制、监督和能源科学管理。能源利用的计量、控制、监督和科学管理逐步使用现代化方法，是节能技术进步的基础工作，也是实现工艺、设备最佳运行的必要手段。节能科学管理能够经济和合理有效地利用能源，是现代化生产、推进节能水平提高的标志；2）提高用电设备效率。采用新技术和新材料；对用电设备进行技术改造。如提高电动机等设备的效率；减少电能的传输损耗；3）提高用电设备的经济运行水平。提高设备利用率（如提高变压器、电动机的负载率等）；提高变压器和电动机经济运行水平；4）加强用电设备的维修，提高检修质量；5）加强照明管理，采用节能灯，节约非生产用电。§8.4节能效果评价节能是建设节约型社会的重要的部分，符合中国当前国情，建筑工程建设能源使用量在社会总能耗中占有很大的比重，因此做好建筑工程节能对能源节约有重要意义，节能效果