荣佳名城可行性研究报告

第三章项目基本情况3.1项目主要经济技术指标序号项目单位数量备注1总用地面积㎡1800002总建筑面积㎡807476其中计容积率总建筑面积㎡611476其中住宅㎡519362商业㎡57420配套用房㎡9874不计容建筑面积㎡196000其中架空层㎡0地下室㎡196000二层3建筑密度21.3%4容积率3.45绿地率31%6户数户62007停车数个6244其中地面个0地下个5600地下个6443.2项目周边基本生活配套项目处于大亚湾西区，现对本地块辐射半径5公里以内的基本生活配套分析教育机构：大亚湾三中、宣平小学、新畲小学、上扬小学、樟浦小学、新廖小学等金融：响水河工行、西区工行、中行提款机（新华昌）、建行提款机（龙亿）、建行（熊猫国际）等医疗机构（含药店）：坑梓人民医院、惠阳人民医院、大亚湾人民医院、西区医院等购物：福鑫购物、德洲城超市、西区好宜多、沃尔玛、人人乐等其他：老畲村委会、深圳聚龙山公园、滨河休闲绿化带（规划中）等3.3项目地块解析3.3.1交通条件外部交通主要有三条交通要道：广惠高速公路：全长150公里，属国家高速公路，广州至项目地车程3小时；深汕高速：全长63公里，是国家沈阳至海口沿海高速公路主干线的一段，深圳至项目地车程1.5小时；深惠沿海高速：全长50公里，东接深汕高速，西接深圳盐坝高速公路，沟通惠深两市、惠州港和盐田港两港，此线贯通大亚湾石化区，由深圳至项目地车程1小时。3.3.2地形地势项目建设场地由一块150000平方米的矩形地块和一块30000平方米的矩形地块组成，地形平坦。3.4项目SWOT分析3.4.1项目优势分析区位优势：项目位于深惠一体化趋势下深圳的后花园惠阳大亚湾，临近广惠高速、深汕高速和沿海高速公路，交通较为便利。离深圳5分钟路程，地理位置得天独厚。地块优势：地块平整，施工难度低。前景优势：项目属于西区深圳后花园，投资自住不二选择，且升值空间大。3.4.2项目机会分析市场机会：大亚湾正在大规模的开发，经济腾飞，房地产也随着快速发展。需求机会：项目所处的珠江三角洲是我国经济实力最强、发展最快的增长极之一，旅游消费结构正逐步由观光向度假转型，已经形成中的中产阶层消费群其潜在的高端休闲、度假、居住产品需求旺盛，这给本项目提供了更多的机会与空间。发展机会：大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一批大项目已先后落户建设。大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。3.4.3项目威胁分析竞争威胁：临近区域同类项目的地产开发将带来一定的竞争威胁，未来大亚湾西区的规模开发也将带来一定的竞争威胁。政策威胁：目前银行利率的不断提高、银行对第二套房的贷款限制，对本项目的开发会产生一定的影响。3.5项目SWOT提升策略3.5.1优势提升策略将资源价值进行放大，借助大亚湾市政，规划利好及项目规模优势，树立项目区域资源型大盘标杆。充分利用红线外地块资源，在公建配套、山水景上给予红线内地块支撑。3.5.2机会利用策略构建多维宣传项目“区位优势”平台，并优化放大的项目资源，打造成东深圳第一区位、第一生度假生活区。3.5.3威胁规避策略通过对资源及项目优势规划，建立项目特有核心价值优势，强化资源优势定位，通过强大居住功能规避投资市场风险问题。项目地块价值综述：本地块所处地理位置较为优越，而且随着大亚湾房地产开发量的逐渐增大，各项目纷纷在市场上的宣传炒作，使大亚湾成为深圳人关注的焦点区域。但周边环境对地块价值利用有一定的影响。所以在建筑规划及实际营销过程中，需扬长避短，提升项目地段优势，以项目利润达到最大化为终极目标。

第四章项目定位4.1目标客户群定位客户类型活动（A）兴趣动机（I）观点（O）核心客户企业主及个体户打拼事业、家庭生活改善生活条件、拥有休闲空间交通便利、安静的生活企业中高层管理者家庭生活/潮流追求丰富生活、休闲养生，享受生活舒适的度假环境深圳白领自有的空间拥有自己的物业，追求品质生活及财富的积累生活配套齐全，交通便利，升值前景佳重要客户原居民社会生活改善生活环境，追求享受有档次的生活，与普通阶层形成距离感石化企业客户家庭生活改善居住环境便于工作公务员与原来生活的联系休闲养生与普通阶层形成距离感边缘客户外地客户社会生活投资升值及养老舒适的环境4.1.1目标客户AIO分析从客户日常活动、兴趣动机及对产品的观点分析客户置业特征。4.1.2来源区域及置业目的4.1.3客户构成：本项目客户以深圳中端及中高端客户为主，项目质素档次尚不能满足深圳顶级富人阶层置业需求。4.1.4客户置业特征及需求客户始终偏好高品质感物业，追求一种顶级的、自然的生活境界。对稀缺资源的占有感，能体现身份感和归属感，有较好的物业配套，安静、整洁的小区环境，有增值潜力，卓越的品质和持有价值，优美的自然环境和景观，精神的愉悦、闲适和放松，创新性产品类型和所彰显的生活方式。4.2项目物业定位项目市场定位是为了区别本物业与其他楼盘，为物业量身订造一种概念。物业一系列的包装及卖点都由此延伸开去。物业定位的准确与否，直接影响到客户对该物业的感受，要使项目销售达到预期的市场期望值，必须对项目基本功能、环境乃至产品文化附加值等各个构成要素都赋予个性化、特质化、差异化。才能创造出差异性并在众多楼盘中脱颖而出，获得市场认同。根据我公司对大亚湾的房地产市场调查分析及项目的区域环境，以及目标客户群需求的特点，该项目物业定位为：高端住宅小区。

第五章营销策略及方案5.1品牌战略5.1.1大亚湾房地产今后市场营销的品牌战略每一个成功企业都有自身的独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益，运用品牌战略思想开发项目的商业行为过程，可以为获取经济效益、社会效益打下良好的基础。因此，为企业建立高知名度和美誉度的强势品牌，是项目开发经营过程的重要工作之一。5.1.2开发商品牌与物业品牌的塑造房地产业是一个市场透明极高的产业，一种概念、一种新颖的设计或一种创新的营销方式等，都可迅速的被人模仿；再加上价格的竞争力，市场和媒体传播的多元化，协调工作的繁杂，创新的阻力越来越大，开发商又不得不重视项目的利润等问题，造成了房地产业的竞争既激烈又残酷。如何在众多的楼宇中脱颖而出，如何使本项目具有吸引力、诱惑力，建立和提高顾客忠信度，如何让自身的楼盘具有天生的丽质，给消费者带来无限的想象空间是品牌战略策划的宗旨，是树立企业形象，塑造项目品牌的目的。目前，大亚湾房地产业人士都已意识到只有增加产品的文化附加值，靠心灵深处的震憾去促进消费，才能巩固消费群。同时，树立一个强势的品牌，不单是靠产品文化的高附加值，而是需要产品自身的高质量和企业的高水准管理。完整的策划只是树立品牌的基础，关键还是我们在项目开发建设过程中协调诸多方面的“接点”，如设计院、承建商、销售策划、装饰公司等在开发、销售过程中都应注重品牌的塑造，齐心协力树立品牌在社会上的认同感。依我们的经验，品牌战略并不是一句空话，也不是一般人认为的单一的广告宣传，而是要通过艰苦的努力以“住宅精品”理念为主导，形成统一的思想，规范的操作行为，力求通过每一个工作环节的行为过程，让消费者及同行感觉到好的印象，即品牌延伸。由此可见：品牌战略非一朝一夕之简单运作，是一条艰辛充满荆棘的道路，它不单是该项目获取市场利益的保证，更是今后项目成功的基础。5.1.3品牌系统工程塑造战略5.1.3.1战略以公司的远期发展战略为主导，制定近期品牌战略。以“惠畅美景”项目为主导，制定项目品牌实施战略。5.1.3.2战术1、导入企业品牌形象和产品品牌形象。2、企业品牌乃商号，须导入CIS企业形象战略。3、产品品牌乃商标，初期时只能是品牌的概念，通过商业行为过程和媒体传播被社会认同，消费者接受，它就是“民牌”，在此基础的升华，才可能达到知名品牌的目的。4、导入企业文化企业文化是企业产生凝聚力、亲和力的基础，良好的、有个性的企业文化，可以树立良好的团队精神，使企业具有无坚不摧的“战斗力”，同时可以增加文化附加值，而且市场上最不易模仿的就是企业文化，特别是独具个性的企业文化。5、导入企业理念企业理念是指导企业决策的基础，是企业的灵魂。6、要有勇于创新的意识在目前和未来的市场，要想使自身的产品有差异性，就必须勇于创新和冒险。只有这样才能领导市场“潮流”，树立独具个性的品牌形象。5.1.3.3策略发挥公司优势，树立“精品”意识；在本项目开发过程中，要求参与该项目的企业、协作单位都要树立“精品”意识，把这种意识升华成理念，指导和统筹每一个工作环节和层面，从细部做起。项目形象包装，树立“塑造品牌”之行动要善于运用各种媒介的传播和社会“口碑”。“塑造品牌”形象要善于造势，除努力制作“精品”外，要把信息传达给消费者，让人们知道它是“精品”，这就要善于运用“无势造势”、“有势借势”的策略，“势乃人气、势乃财气”、“不要霸气十足，要亲和力强”最终达到强化企业品牌、项目品牌的知名度、美誉度、社会知名度的升华，使“品牌”成为“名牌”。5.2项目营销执行策略充分做好开盘前的各项准备工作。在周密的市场调查基础上，制定出合理的价格及价格策略。制定切实可行的销售方案及目标计划。制定最经济可行的促销策略。5.2.1项目包装策略5.2.1.1销售卖场组织及现场包装项目达成正常的销售，需要一定的销售基础设施，主要包括：售楼处、停车场、看楼路线、导示系统、围墙、样板房及其他展示系统。现场组织的原则如下：最大程度方便客户看楼；充分利用现有资源，节约成本，并考虑与后阶段调整的良好衔接；尽量让销售现场和施工场地分离；尽可能多展示项目的价值。5.2.1.2现场包装现场包装除了是销售卖场组织的需要外，由于惠州大多数项目在楼花阶段即开始发售，客户在选择自己住房时不能看到商品交易的实体，故会影响交易的过程，如何把项目将来项目的价值展示出来，也需对项目进行全面包装。1、现场营销中心包装营销中心分为五个区域，即接待区、洽谈区、休闲区、办公区及卫生间，具体装修效果需由装修公司出具设计方案及效果图。2、样板房包装由于样板房具有更强的展示力和可信度，对销售的促进作用较大，所以在项目取得预售时即开放样板房，达到展示效果，同时也为项目开盘积聚人气。样板房的展示与引导是销售的关键，强调装修风格给客户的感染作用。样板房的设计要以海和温馨相结合，从而造就出热闹缤纷，充满活。设计时要精心处理，合理、最大限度地利用每一个空间，装饰精美、高档，色彩搭配要温馨，体现户型的精细、巧妙，给客户以超值感受。3、住户大堂及电梯厅在项目样板房展示时即将入户大堂和临时电梯安装到位。入户大堂的实体展示会给客户带来尊贵感，引发物有所值的价值感受，从而促使客户快速落定。大堂的装修按照交楼标准进行，请专业公司设计，注重功能分布、装修风格和建筑材料的选取，力图在花费不多的情况下，最大限度的促进销售。临时电梯可体现出项目的品质及开发商优质的服务理念，最大限度的方便客户。选材要适当高档，装修风格现代，以大的线条和色块为主，无过多细节装饰；功能分布有来访接待、信报箱以及客人休息区等，注重其合理分布，不要影响整体效果和档次。4、导示系统和户外广告导示系统主要包括内外部指示牌、道旗、看楼通道；户外广告主要包括条幅、广告牌、路灯旗、户外广告牌等。指示牌：包括户外和内部指示牌。用于指向营销中心的需2块。灯杆旗：展示项目销售信息及销售电话。看楼通道：按交楼标准进行装修，并配以灯光、指示牌及适当形象图片。条幅：悬挂于楼体防护网，诉求点为：楼盘名称、售楼电话及不同销售阶段的发布信息等。商业街T型旗：商业街成型时便布置到位，展示项目卖点及形象。户外广告牌：展示项目形象及信息发布，并树立开发商品牌。5、施工场地布置临建用房、材料堆放及加工厂的布置场地，需离营销中心有一定的距离，以减少施工人员走动对现场接待所产生的不利影响。施工车辆出入口设在售楼处东侧，车辆进出时间应避开客户看楼密集时段。工地出入口附近的地面卫生及工地内的垃圾应及时清扫和运走，提升施工形象。施工场地外布置项目围墙广告，围墙色彩为楼盘标准色，围墙内容以项目形象和开发商形象为主，需体现出项目Logo、楼盘名称、主广告语及开发商名称等。5.2.2销售资料包装1、楼书、户型单张、展板楼书：全面阐述项目形象定位和市场主题，色彩明快，以图片为主，配上精简文笔，图文并茂，拟安排：建筑效果图、地理位置交通图、平面布置图、周边配套设施、交通、户型图、小区及发展商简介、物业管理介绍等内容。户型单张：主要是户型图和置业计划书的单张。展板：主要用于装饰售楼处，通过对卖点的延展进行，以表现项目主题的图片为主，配以精炼文字。2、售楼处办公资料包括信笺、信封、手袋、资料袋、名片等。3、礼品凡是到现场看楼并接受内部认购的客户都赠送精美小礼品，如雨伞、笔筒等。4、看楼车准备一辆8-12座商务车，以接送客户看楼、办理产权登记、银行按揭之用，并且售楼车须进行包装，体现项目形象。5.3销售策略实施5.3.1销售付款方式策略目前淡澳地区地产市场付款方式多为两种：一次性付款和银行按揭。故本项目在营销过程中也采用此两种付款方式，为加快银行的放贷速度，尽量联系多家银行提供按揭贷款。5.3.2销售节奏控制为了节约项目推广的成本、同时满足前期对资金的需求，故本项目一旦推向市场就必须引起市场轰动，达到较为理想的销售业绩，所以本项目在开盘阶段需达到50％以上的销售率，既降低了项目投资的风险，也实现了项目资金回笼的需求。5.3.3销售价格策略在项目营销过程中，价格因素起着至关重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，同时影响项目操作的成败。在实际销售过程中，需要对价格进行适时掌控，保证项目利润同时完成项目整体销售。1、影响售价的因素——销售前的市场环境——周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况——楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度——销售战略及销售进度：宣传推广是否理想；销售目标是否顺利实现——买家的取向：付款方式（首期、月供）、楼高、景观——发展商的营销目标2、定位理念根据市场规律，本项目一旦推向市场就必须达到较好的销售效果，故价格定位的关键就在于以一个合适的市场价格推向市场，在项目前期只确定项目销售均价，最终的实施价格在开盘前期根据项目及市场的具体情况进行具体价格制定。3、价格定位（1）根据大亚湾目前房地产房源交易信息，中心区、西区同类商品房销售价格见下表楼盘销售价格情况表（2012年9、10月）序号名称区位地段房屋类型最低价最高价1合生滨海城中心南区安惠大道西侧高层60009000别墅12000130002四洲蜜方澳头北澳大道高层450050003天麓花园中心北区中兴南路高层390055004新华联广场石化大道中高层450058005卓越蔚蓝海岸西区西三大道北侧高层50006000别墅700090006三远大爱城龙海二路东端高层550065007德州城龙山一路高层50006000从大亚湾区2013年1、2月楼盘销售价格情况分析，中高档住宅售价每平方米在4300-5500元之间；别墅式高级住宅没平方7000-13000元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。（1）价格优惠策略拟采用以下策略：（1）付款方式优惠；（2）团购优惠；（3）集团购买优惠；（4）特殊消费对象优惠；（5）其他优惠措施。（2）价格浮动策略宜采用浮动售价：（1）开盘促销优惠价；（2）限期销售优惠浮动价；（3）正常销售段浮动价；（4）其他浮动措施。（3）定价方式主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价定价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差、定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。5.4销售节点计划根据本项目工程进度推算取得预售许可证时间，现根据此时间对项目一期的销售工作作如下分期安排：5.4.1客户积累期内部认购工作准备：认筹协议书、认筹须知、收费标准；执行策略：新营销中心装修、样板房装修房号及方案、按揭银行接洽；广告宣传：前期主要通过网络媒体（搜房网、信息网）、户外广告、灯杆旗（人民路）、项目地盘包装、围墙等广告形式进行宣传；内部资料：楼书、户型单张、VI形象资料设计及印刷；销售队伍组织及培训：销售人员安排、现场管理制度、培训工作。5.4.2内部认购期此阶段是项目营销最重要的阶段，如果在此阶段能够积累到越多的客户，就为项目开盘打下了坚实的基础，故在此阶段会成为项目推广的重要阶段，也是整个项目营销的关键阶段。1、工作重心：（1）营销中心处日常接待、内部认购执行（2）项目广告宣传和新闻炒作（3）样板房、入户大堂开放、临时电梯可使用（4）取得项目预售许可证（5）开盘方案及价格方案制定（6）礼仪公司及开盘礼仪活动开盘后工作筹备：认购协议书、商品房买卖合同、签约按揭人员招聘及培训。2、执行策略：为了在开盘当天营造最好的开盘效果，故采用内部认购筹号的形式为开盘积累客户，认筹客户即可享受在开盘当天选房同时选房成功还可享受开盘给予的额外优惠。3、客户组织：（1）通过户外广告牌及楼体条幅发布内部认购信息，以吸引区域市场内客户到营销中心接受现场咨询；（2）对前期积累的电话客户及我司拥有的客户资源进行电话回访或信息告知的方式吸引客户到营销中心咨询；（3）通过报纸媒体软硬广告的方式进行宣传，并组织看楼团活动，最大量的为开盘积累客户，以提高售价及成交率；（4）通过网络媒体及车载广告发布项目信息，展开多渠道营销；（5）通过电视广告进行宣传，树立项目及开发商形象。5.4.3开盘热销期1、工作重心：（1）项目开盘销售（2）买卖合同、按揭合同签定及相关费用收取（3）客户按揭资料提供（4）客户跟踪及剩余单位销售（5）销售价格调整2、执行策略前期积累的客户集中公开选房，为项目营造良好的销售氛围，形成抢购局面，以实现项目高利润、高速度的销售目的。5.4.4持续销售期1、工作重心：（1）剩余单位销售（2）合同签定备案及按揭办理（3）房款及购房相关费用收取（4）销售价格调整2、执行策略：（1）针对前期销售情况以及积累的部分老客户，此阶段客户依靠老客户的资源加大推广力度以促使更大量的成交；（2）强化前期销售的售后服务工作，销售员及时向业主汇报工程进度及项目销售、价格情况，以增强客户对项目的信心；（3）加强后期回款工作，促进客户后期手续的办理。5.5宣传资源整合此阶段由于是项目营销的关键，为了能够取得更好的开盘效果，故在项目推广前期内部认购阶段广告的投入量比较集中，而根据前期目标客户群的定位，本项目广告投放的重点将放在深圳区域，具体实施策略如下：5.5.1媒体选择1、长效媒体：户外广告牌、路牌灯箱、项目围墙广告2、报纸媒体：主推报纸：深圳晶报、深圳特区报；辅助报纸：惠州日报3、其它媒体：车载广告、网络媒体、电视广告5.5.2宣传推广计划安排1、准备期（1）网络媒体开始宣传，树立项目形象，突出片区特点及发展前景；（2）户外广告开始宣传，树立项目形象，发布项目信息；（3）路灯灯箱广告开始宣传，树立项目形象，发布项目信息；2、认筹期（1）报媒开始宣传，炒作深圳惠州同城生活品质，展示项目特点、投资价值、片区发展前景，发布项目营销节点信息，并采用硬性广告（报版）和软性广告（软文）同步进行的方式；（2）车载媒体宣传开始执行，展示项目卖点及投资、居住价值；（3）电视广告开始宣传，展示项目形象及信息；（4）项目楼体已达到一定的高度，用楼体条幅对项目楼体进行包装，同时展示项目诚意登记信息，在开盘前期发布开盘信息。

第六章企业组织与人力资源配置6.1企业组织1.由惠州大亚湾集友时代置业有限公司负责本项目开发。公司设立一个董事会作为最高权力机构，决定本项目开发一切重大事宜，董事会设董事长一名，总经理一名。2.公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会聘任，设总经理1名、副总经理1名、财务总监1名，共同负责本项目运作。3.公司下设经营管理机构、包括工程部、财务部、行政部、销售部等机构，负责项目的日常经营管理工作。6.2人力资源配置6.2.1人力资源配置的依据人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有的按劳动效率定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率定员。根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有的各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。6.2.2人力资源配置的内容1、人力资源配置：以需设岗，以岗定员。2、组织机构设置：工程部、销售部、行政部、财务部组织机构图：总经理或副总经理总经理或副总经理施工、监理、设计、政府部门的协调现场进度协调质量安全管理房屋设备维护房屋销售文秘工作财务管理信息发布受理投诉、售后服务营销策略筹划对外关系协调财务部日常事务管理项目经理合同签订销售部工程部行政部3、本项目由公司一位副总经理（或总经理）分管，下设项目经理一名，负责项目的具体工作。1）工程部：设工程部经理1名、副经理1人，主要负责施工单位、监理单位、设计单位及政府职能部门的关系协调（有关施工问题）；总工程师1名，负责建筑的质量、安全及进度情况的控制，房屋保修期内的维修服务，下设土建施工员2人，水电施工员1人，预算员1人，资料与文秘1人，共8人。2）行政部：负责办公室日常办公制度维护、管理，在公司未建立人力资源部门之前，建立初步的人事管理制度，并履行人事管理职责，对外关系协调、文秘工作，对项目经理负责。行政部人员4人，即行政部经理1人、行政助理3人；3）财务部：财务管理、售房及其他信息的发布，财务部2人4）销售部：营销策略筹划、制订房屋销售计划、房屋的出售及受理顾客投诉，做好售后服务工作。销售部7人，即销售部经理1名，置业顾问6人；

第七章项目实施计划及工程招标方案7.1建设期为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目采取平行施工方式。本项目工程计划自2013年7月初开始前期工作，至2016年6月底竣工，总工期3年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性。7.2工程建设监理制为确保工程质量，保证工程进度，节省工程造价，按规定本项目采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工程师，对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理的权利和职责。监理工程师应根据合同的有关规定，维护业主的权益，对工程的进度、质量等进行全面的监督和管理。7.3项目实施计划本项目工程开发建设进度计划安排，详见附表11-1项目实施进度表7.4工程招标方案根据国家发展计划委员会第9号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的有关要求，对本项目申请报告增加有关招标的内容。《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》和国家发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》以及《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》规定，工程项目招标范围包括：勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料。本项目建设资金由惠州大亚湾集友时代置业有限公司自筹与借贷，资金来源于项目资本金投入和项目销售收入。因此，本项目不属于<广东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法>第二章“招标范围和标准”第八条规定必须进行招标项目的范围，所以，本工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料等均不需进行招标。本工程项目的招标范围、招标组织形式、招标方式及具体要求由发展改革部门核准。表7-2招标基本情况表建设项目名称：惠畅美景招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√建筑工程√安装工程√监理√设备√重要材料√其他√情况说明：本项目建设资金全部由惠州大亚湾集友时代置业有限公司自筹与借贷。因此，项目不属于<广东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法>第二章“招标范围和标准”第八条规定必须进行招标项目的范围，所以本工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料等均不需进行招标。建设单位（盖章）年月日注：情况说明在表内写不下，可附另页。PAGE表13-3主要经济评价指标汇总表序号项目单位数量备注主要经济结果和数据一项目总投资万元174931.881建安工程费万元131769.562工程建设其他费用万元34832.73基本预备费万元8330.0625二营业收入万元269010项目总销售收入三销售费用万元21520.8项目总销售成本四销售税金万元19031.288项目总销售税金五开发利润万元53525.475项目总利润六所得税万元13347.675七税后净利润万元40144.163经济评价指标一财务内部收益率（税前）33.2%财务内部收益率（税后）26.04%二投资财务净现值（税前）万元29005.538基准收益率Ic=12%投资财务净现值（税后）万元18452.025基准收益率Ic=12%三投资回收期（税前）年2.36投资回收期（税后）年2.75四单位建筑面积工程造价元2034.77目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 61.1项目概况 61.2报告编制目的 61.3报告编制依据 61.4可行性研究报告编制范围 71.5项目可行性研究结论及建议 7第二章区域房地产市场分析 92.1大亚湾区域环境及基础配套 92.2大亚湾规划 102.3区域交通网络组织 132.4大亚湾房地产市场简析 142.5市场分析结论 182.6市场前景展望 18HYPERL