物业小区公用水电费用代收代缴及其费用分摊管理办法

PAGE物业小区公用水电费用代收代缴及其费用分摊管理办法第一条为规范我市物业小区公用水电费用代收代缴及其费用分摊行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《AA市价格管理条例》、《AA省物业服务收费管理办法》等规定，制定本办法。第二条本办法适用于我市辖区范围内有提供专业物业服务的物业小区，包括住宅物业小区和商业物业小区。第三条物业小区内的公用水、电费用由物业服务单位提供代收代缴和按规定合理分摊服务。物业服务单位代收代缴和分摊公用水、电费用，不得有任何借机从中盈利行为。第四条物业小区内的公用水、电费用按月计算分摊和代收代缴。物业服务单位代收代缴的公用水、电费，当月费用当月结清。公用水、电费用的分摊应遵循：“月结月清、权责分明、公平合理、公开透明、分摊精确程度与执行和监管可行效率程度兼顾择优”的原则。第五条物业服务单位代收代缴的公用水、电费，其计费价格按政府规定的用户分类价格执行。第六条物业小区内的公共用水、用电，应根据受益群体和费用承担范围的不同，分别独立安装的水、电计量表具。未按规定独立安装计量表具，致使公用水、电费用无法进行合理分摊的，其水、电费用由物业服务单位承担。第七条供水、供电经营单位应按规定自行对物业小区内的最终用户的用水、用电抄表到户和按政府规定的分类价格收取相应的水、电费用。供水、供电经营单位采取委托小区物业服务单位代办最终用户的用水、用电抄表和费用收取，应与物业服务单位签订委托服务协议，并支付代办服务费。第八条公用水、电费用的合理分摊办法由物业服务单位与业主委员会根据物业小区的实际情况商定。物业服务单位与业主委员会未能就物业小区的公用水、电费用的合理分摊协商一致的，可暂参照本办法的《AA市公共用水用电分摊计算办法》规定执行。未成立业主委员会的商业物业小区，物业服务单位自行制定公共水、电费用分摊方式，应在售楼时公示方案。未成立业主委员会的住宅物业小区，按本办法的《AA市公共用水用电分摊计算办法》规定执行。第九条物业服务单位与业主委员会应就商定的公用水、电费用的具体分摊办法联合形成文件，公告全体业主。尚未成立业主委员会的物业小区，由物业服务单位向全体业主公告公用水、电费用的具体分摊办法。第十条所有公共用水用电计量表计的抄表数据和费用收支金额及其分摊数据，都必须单独列账。每月要向业主公布分摊具体清表。清表包括水、电的总用量、总费用，及各业主应负担的数量、金额。不得将公用水、电费用与业主自用水、电费用混合计帐和收费。第十一条公共用水、用电平常比同类物业小区明显偏高，或出现月度异常，物业服务单位要及时排查处理和向业主公告解释说明。有证据可以证明因物业服务单位的管理服务疏忽等责任原因而出现的漏水漏电、偷水偷电、表计失准等情况，给业主造成不合理损失的，其不合理损失部分由物业服务单位承担。第十二条业主委员会和业主有权对供水、供电经营单位收取水、电费和物业服务企业代收代缴的公用水、电费用进行监督。承租业主物业的使用人，承付公用水、电费用的，使用人享有与业主监督公用水、电收费的同等权力。第十三条业主发现物业服务单位对公用水、电费用的分摊不符合本办法规定、分摊费用出现月度异常、对比同类物业小区费用总水平明显偏高等问题，应首先向业主委员会投诉，由业主委员会协调、督促物业服务单位排查和处理解决。问题未能得到妥善解决的，可向价格主管部门投诉。第十四条房产建设单位和物业服务单位及其所属企业的办公用水用电或经营用水用电，由使用人承担，不得作为公共用水用电向业主分摊。房产建设单位所有未售房产的产权面积，与购买业主同时同等承担公共用水用电的分摊。第十五条物业小区的公共用水包括：小区的公共绿化用水；公共楼道、地面、门窗墙面等的保洁用水；车库的保洁用水；景观、游泳池用水；其它临时发生的公共用水等。第十六条物业小区的公共用电包括：水泵用电；电梯用电；中央空调用电；地下车库用电；安全防控系统用电；小区道路和楼道照明的用电；专用变压器损耗；自备电源临时供电费用；其它临时发生的公共用电等。第十七条公共用水用电的分摊，要区别水电使用的受益范围、水电使用的消耗程度、合理的特例情况、供水供电方式等因素进行合理分类计算分摊。不同类别的公用水电的分摊方式详见附件：《AA市公共用水用电分摊计算办法》。第十八条因计算失误发生对业主多收或少收、漏收应分摊的公用水、电费用的，应及时分别退还分摊的费用或补收应分摊的费用，并调整其他相关业主的应摊费用，同时向业主解释说明。对本规定特别注明应承担分摊公共水、电费用的业主，物业服务单位不将其参与公共费用分摊的，其遗漏分摊被业主或相关执法部门发现查实，其遗漏分摊的金额由物业服务单位的物业服务费承担，并办理退还相关业主手续。第十九条业主对执行的公用水电分摊方式认为显失公平的，应提出理由和新的合理分摊计算方式，可自行或由物业服务单位征求相关业主意见，获得相关业主过半数同意后，由物业服务单位改按通过的新分摊计算方式执行。第二十条物业的抄表时间应尽量与水电部门的抄表时间同期，以减少分摊误差。第二十一条物业服务单位违反本办法规定，由价格主管部门依照《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以查处。第二十二条尚未实行专业物业服务的物业小区，公用水、电费用的代收代付及其分摊方式可参照本办法执行。第二十三条本规定自2014年1月1日起施行。《AA市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》（厦价〔2001〕综字004号）同时废止。附件：AA市公共用水用电分摊计算办法一、公共用水的分摊：（一）物业小区公共绿化的用水；公共道路、地面、墙面的保洁用水；楼梯楼道、门窗、墙面的保洁用水等三类用水量的分摊：住宅物业小区每户11.业主应分摊的水量=以上三类公共用水总量×—————————————小区所有独立产权业主总户数注：“小区所有独立产权业主总户数”不包括地下车库业主户数。商业物业小区业主产权面积2.业主应分摊的水量=以上三类公共用水总量×————————————小区所有业主产权总面积（二）地下车库的保洁用水，实行车库的全体业主共同分摊：1车位业主应分摊的水量=车库保洁用水总量×———————车库总车位数（三）抽水入水池的二次供水的损耗水量的分摊：业主各自用水量业主应分摊的水量=（供水部门计－二次供水计）×————————费的总水量费的总水量二次供水计费的总水量注：按每个水塔独立计量分摊。（四）景观用水、游泳池用水水量的分摊：住宅物业小区每户以上二类公共用水总量业主应分摊的水量=————————————————小区所有独立产权住宅业主总户数注：实行收费的游泳池用水不能作为公共用水进行分摊，由经营者承付。二、公共用电的分摊：（一）直接加压供水或抽水入水池的二次供水的水泵用电量分摊：业主各自的用水量业主应分摊的电量=水泵用电量×———————————————加压水或水塔供水用户的总水量注：每个水塔或加压水泵独立计量分摊。（二）电梯用电量分摊：用户楼层系数用户物业产权面积受益用户应=电梯用电量×————————×——————————分摊的电量用户楼层系数总和电梯受益产权总面积（0.1×N楼层）用户的楼层系数=1＋———————3注：1.电梯电量按楼（幢）独立计量分摊。2.“N”为楼层数。地面层为一楼，N=1；二楼N=2；三楼N=3；以上楼层依此类推。有地下车库产权的业主，在其住宅楼层系数基础上，按每1个车位加0.1的楼层系数计算分摊。只拥有车库但没有住宅的车库业主，每1个车位的楼层系数按“1”计算，并按其楼上住宅的垂直投影范围对应归入其所属楼梯分摊电梯电量。地面一楼业主不分摊电梯用电电量。3.物业未使用的业主，不分摊电梯用电，但必须是当月的住宅业主的用水、用电、用气为0使用，商业业主的用水、用电、用气只为留用安全执勤必要用量，同时业主必须报告物业服务单位备案和核实。未提前报备的不予免摊。（三）中央空调用电的分摊：受益用户产权面积受益用户应=中央空调×————————————分摊的电量用电总电量受益用户产权总面积注：物业办公用房享用中央空调的供冷供暖，一样参加中央空调用电电量的分摊，自行承担受益费用。（四）地下车位用电量的分摊：1每个车位应=地下车库×—————————————分摊的电量用电总电量车库规划批准的所有车位总数注：1.地下车库用电量包括车库本身的照明用电和门控用电等属车库使用的电量。2.未使用的车位同样计算分摊公共用电。（五）小区安全防控系统、小区内道路照明、楼道照明等用电的分摊：11.住宅物业小区每户=以上三类用×————————————住宅应分摊的电量电的总电量小区所有住宅业主总户数业主产权面积2.商业物业小区业=以上三类用×——————————主应分摊的电量电的总电量小区业主产权总面积注：物业未使用的业主同样参与电量分摊。（六）自备电源的临时发电供电费用因供电部门断电而启动自备电源的临时发电，如果发电量是计入供电部门表计的，发电电量的计费收入供电部门应退还物业小区。自备电源的临时发电总费用扣除供电部门退还的电费收入后的余额，按如下分摊：住宅物业小区每户11.业主应分摊的自备=自备电源发×—————————电源临时发电费用电费用余额小区业主总户数商业物业小区业主产权面积2.业主应分摊的自备=自备电源发×———————————电源临时发电费用电费用余额小区业主产权总面积注：供电部门退还物业小区临时发电收入按临时发电量×所在物业小区执行的最低电价标准计算。三、专用变压器供电的变压器损耗分摊物业小区内有较大型的动力用电，一般都会采用高压供电，即安装专用变压器供电。实行高压端计量计费的专用变压器供电，会产生变压器的变损、线损、表损等损耗电量，这部分损耗电费由使用人分摊：使用用户应用户使用电量分摊的专用变压=（供用部门收取-用户电度）×————————