全国统一大市场之长沙经验系列报告一：房价低、消费好、产业强

业强——全国统一大市场之长沙经验系列报告一A0230521080001A0230121120003A0230513090001王胜A0230511060001◼◼结论2023年3月21日至22日，李强总理首站调研选择湖南长沙。长沙有何特别之处？本篇报告对长沙城市发展经验做梳理和讨论，发现近年来长沙通过“产、城、人”三位一体走通双循环道路——房价被稳住、消费有活力、产业链布局先进且符合时代发展方向，我们在此讨产：产业维度，长沙通过多年布局规划，从“三智一芯”到国家先进制造中心(详见正文)，重点发展的22条产业链与二十大报告中经济增长引擎方向高度重合。央企与民营经济交相辉映，全国首创“链长制”，大力发展“专精特新”。2021年，长沙GDP超过1.3万亿，民营经济增加值8579.89亿，占比64.7%(甚至超过杭州的61.3%)。2022年，长沙新培育国家级专精特新“小巨人”企业74家、总量达141家数量居省会城市第四新增300亿级工业企业2家百亿级工业企业达19家百亿级工业企业数居中部省会城市第一◼◼◼◼对较低。部六城数据来看，长沙住宅地价增速在2013年达峰，2015-2018虽有回弹，但增速绝对水平属于中部六城中最低档(6%以下)，且明显更早地进入了长期下行通道。相应地，长沙土地财政依赖度(卖地收入占一般公共预算收入比重)平均在60%左右，尤其在显著低于其余五城。贡献了最多的产值及就业人数，在工业和服务业发展支撑下，长沙常年保持了低于全国水平的城镇调查失业率。较高的居民消费支出水平取决于可支配收入及其增长；较高的居民部门杠杆率在经济下行周期也容易成为可支配收入和消费支出的阻力，可能使房地产带来的地产市场积累的低)。营经济期，人民的获得感、幸单外推wwwswsresearchcom2收入排名/2021升序2021202020192018GDP2018/2021升序20212020201920182018/2021升序2021202020192018上海1121上海1111北京1111北京2212北京2222上海2222杭州3333广州3434广州3444广州4444重庆4343杭州4333南京5555成都5555南京5555长沙济南67676767杭州6677海口666武汉7766天津7776武汉8888南京8899武汉899福州9天津9988福州987合肥长沙10101110西安呼和浩特999郑州成都成都济南合肥898昆明合肥济南沈阳福州昆明南昌西安沈阳天津沈阳呼和浩特1西安0昆明1南昌00乌鲁木齐长春石家庄2郑州南昌000太原贵阳重庆01043668石家庄0长沙20262825哈尔滨111西宁1039长春2575太原2443重庆2762兰州3257南宁3222郑州3113石家庄4124贵阳4334贵阳44哈尔滨5601乌鲁木齐5555南宁5377银川6743兰州6667哈尔滨62南宁788呼和浩特7776长春7534海口8312银川8888银川8西宁9海口9999乌鲁木齐9956太原999西宁兰州898wwwswsresearchcomiFind、申万宏源策略研究34容1.产：卡位国家先进制造中心2.城：收入房价比高，土地财政依赖度低3.人：获得感、幸福感，消费潜力释放资料来源：新华社、申万宏源策略研究5总理首站调研选择湖南长沙◼3月21日至22日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在湖南调研并主持召开先进制造业发展座谈会。他强调，要深入学习贯彻习近平总书记在全国两会期间的重要讲业体系。wwwswsresearchcom资料来源：湖南省人民政府网，申万宏源策略研究6产业规划：从三智一芯走向国家重要先进制造业中心◼2017年推出《长沙建设国家智能制造中心三年行动计划(2018-2020年)》，提出网。聚焦智能装备、智能终端、智能网联汽车和新能源汽车、功率芯片等‘三智一芯'国际“双循环”新发展格局，推进产业基础高级化、产业链现代化，加快打造现代工入全国先进制造业领先城市行列。◼2021年，长沙发布《长沙市打造国家重要先进制造业高地三年行动计划(2021—wwwswsresearchcom资料来源：湖南省人民政府网，申万宏源策略研究7人工智新一代信息技术/大数据(含地(含基因生物技术/消费/物流金(含航空航天(含人工智新一代信息技术/大数据(含地(含基因生物技术/消费/物流金(含航空航天(含环境治 ——长沙22条产业链构成用新新能源/新材料绿色环保/其绿色环保/其他产业链设计 大报告中经济增长引擎行业重合度极高◼二十大报告里提及未来经济新的增长引擎动能主要有：新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等。因此这些领域在中长新的经济增长引擎/新动能会后五年年A股涨幅前三行业会后第一年A股涨幅前三行业2022年二十大构建新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎2023-2027年???2017年十九大在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。2018-2022年这5年期间A股申万行业指数社会服务(100%)食品饮料(99%)电力设备(74%)会后第一年2018年A股申万行业指数排名社会服务(-11%)银行(-15%)食品饮料(-22%)2012年十八大把握扩大内需这一战略基点、推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展、加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大，合理布局建设基础设施和基础产业2013-2017年这5年期间A股申万行业指数家用电器(239%)计算机(190%)电子(188%)会后第一年2013年A股申万行业指数排名传媒(107%)计算机(67%)环保(55%)2007年十七大促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变2008-2012年这5年期间A股申万行业指数医药生物(12%)美容护理(5%)家用电器(-1%)会后第一年2008年A股申万行业指数排名电力设备(-42%)医药生物(-43%)农林牧渔(-47%)资料来源：历届党代会报告原文、Wind、申万宏源研究8率先推出“链长制”，强调央企与民营经济互动◼自2017年起，长沙明确重点发展工程机械等22条工业新兴及优势产业链，不断摸索产业链建设新路径：全国首创“链长制”，即以市领导担任产业链链长，高位推动产激活龙头企业引领带动作用(例如楚天科技)。景嘉微、奇安信、深信服等企业纷纷在长沙布局子公司和重点项目，形成了以央企为企业为支撑的良好生态。29%湖南-其他71%湖南-长沙湖南-其他专精特新：创新和活力的缩影29%湖南-其他71%湖南-长沙湖南-其他过杭州的61.3%。量居省会城市第四。新增300亿级工业企业2家，百亿级工业企业达19家，百亿级工业企业部省会城市第一。020025030035040050004500400035003000250020005000工信部三批专精特新公司-沪深A股地区分布湖南-长沙专精特新上市公司市值(亿元)专精特新上市公司数量(家,右轴)040200广东 江苏北京上海湖南安徽福建辽宁四川河南河北湖北江西天津重庆陕西 广西云南贵州甘肃新疆吉林宁夏海南青海-其他2-长沙nd容1.产：卡位国家先进制造中心2.城：收入房价比高，土地财政依赖度低3.人：获得感、幸福感，消费潜力释放北京上海广州海口杭州南京天津西安福州武汉成都合肥太原西宁石家庄沈阳昆明济南重庆南宁郑州呼和浩特南昌贵北京上海广州海口杭州南京天津西安福州武汉成都合肥太原西宁石家庄沈阳昆明济南重庆南宁郑州呼和浩特南昌贵阳哈尔滨长春银川乌鲁木齐长沙76543210◼2021年全国重点城市(省会、。2021年重点城市：城镇居民可支配收入/住宅销售价格-8贵阳长沙0乌鲁木齐-10-8-6-4-2广州0济南246810杭州西宁成都长春石家庄房价排名下降，收入排名下降房价排名上升，收入排名上升房价排名上升，收入排名下降Y轴：省会/直辖市城镇居民可支配收入排名变动(2021减去2017)X轴：省会/直辖市房价排名变动(2021减去2017)房价排名下降，收入排名上升南昌福州银川2武汉天津海口合肥兰州太原昆明哈尔滨 北京郑州沈阳重庆西安南京南宁上海-10-6-2-44wwwswsresearchcom源：iFind、申万宏源策略研究12200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202001200220012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020长沙:地价增长率:住宅%长沙:地价增长率:工业%86420-2403530252050南昌:地价增长率:住宅%南昌:地价增长率:工业%太原:地价增长率:工业%太原:地价增长率:住宅%期低于住宅地价增速。以房地产撬动资源实行招商引资等工业化行为，是地方政府通86420武汉:地价增长率:住宅%武汉:地价增长率:工业%2050-5郑州:地价增长率:住宅%郑州:地价增长率:工业%45405025050合肥:地价增长率:住宅%合肥:地价增长率:工业%60504030200wwwswsresearchcomiFind13wwwswsresearchcomiFind宏源策略研究14绝对水平属于中部六城中最低档(6%以下)，且明显更早地进入了长期下行通道。◼相应地，长沙土地财政依赖度(卖地收入占一般公共预算收入比重)平均在60%左右，尤其在2015-2019期间显著低于其余五城。相较之下，中部六城中除南昌和长沙节奏汉、郑州、合肥、太原均于2016-2017年住宅用地地价增速达到高峰，政政依赖度也处于高位。成交土地出让金占财政收入比322110200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020长沙市武汉市郑州市合肥市南昌市太原市长沙地产-供给端政策时间主要措施2017-05在限购区域内购买的商品住房，需取得不动产权属证书满2年后方可上市交易。2017-09在本市购买的商品住房(含二手住房)，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。7-11明确了长沙市限价商品住房基准价格的计算方法，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%~8%。2018-02省住建厅厅长鹿山：支持合理的住房需求，长沙等省内房价较高的城市，要建设一批限价商品房，满足中低收入家庭的住房刚性需求。2018-06住宅用地供应实行商品住宅用地和安居型住宅用地挂钩，安居型住宅用地占比不少于60%。安居型住房优先供应首套刚需购房群体，采取限房价方式供地。在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。企业已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。到2022年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，新增各类租赁住房不少于500万平方米，其中新建200万平方米以上租赁住房、盘活300万平2018-08方米以上存量住房。长期租赁、持居住证(合法就业)且符合条件的承租人，按规定在我市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。可提取住房公积金支付房租。2019-07入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单。9-12长沙市发改委发布通知，进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确价格构成：即由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6-8%。2020-03长沙市住建局下发《关于印发长沙市房地产开发项目资本金和预售资金监管有关政策的通知(征求意见稿)》，要求保障性住房和普通商品住房的项目资本金占总投资额的比例为20%，其他房地产开发项目的项目资本金占总投资额的比例为25%。对综合排名靠前的房地产开发企业，可将被监管的预售资金总额、房地产开发项目资本金比例适当降低；对列入“黑名单”中的房地产开发企业，该比例将适当提高。2020-09长沙内五区全面推行“交房即交证”。长沙市人民政府办公厅正式对外发布《长沙市新建商品房交房交证实施方案》，2021年1月1日起，长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内，尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房即交证。0-12长沙县《关于房地产项目分期开发建设有关规定》正式通过。明确分期开发建设的住宅项目，配套商业、小学、幼儿园、物业用房、社区服务用房、垃圾站等公用配套设施及相应消防设施须与首期住宅同步规划，同步建设，同步投入使用。2021-04长沙市自然资源和规划局发布了《关于长沙市第一批住宅(含商住)用地集中出让预公告》，明确将于4月、7月、10月，分三次集中发布全市住宅用地出让公告，集中组织住宅用地公开出让。2021-09长沙市住建局表示，长沙将开展“设计师进小区”工作，组织建设工程设计师进驻既有小区，进行规划设计并指导既有小区品质提升项目建设，为小区提质改造提供技术保障，实现“一区一策”精准提质。2022-05长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算；资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数；存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。2023-01长沙市人民政府办公厅印发《长沙市推进新建商品房“交房即交证”改革实施细则》的通知，湖南湘江新区、芙蓉区、天心区、开福区、雨花区2022年7月1日后，望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市2022年12月31日后，新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目按本实施细则要求全面实施“交房即资料来源：长沙政府网、申万宏源策略研究15长沙地产-需求端政策施套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。无住房的非本市户籍家庭限购1套住房。首套房首付比例不低于30%。暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同)。。后，方可购买第2套商品住房。-03长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房，将优先满足首套刚需购房群体。可购买第2套商品住房。落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品前家庭总套数计算。暂停企业在限购区域内购买商品住房。2018-06市区(含望城区、高新区)、长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%，非住房个人所得税核定征收率由1.88%调整为2%。于60%。缴存职工购买商品房的装修款不计入总房价进行住房公积金贷款。的账户余额之和的n倍计算，倍数n在12-20倍之间浮动。停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，对个人购买家庭第二套改善性住房按4%的税率征收契税。通知》规定借款人购买二手房申请贷款时，所购房屋房龄不得超过30年。境外个人在我市行政区域内限购一套自住商品住房，非住宅类商品房不受限。《通知》明确将长沙市住房公积金最低缴存比例由8%降低至5%。在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存时间的限制。金管理中心发布《关于调整住房公积金业务政策的通知》，对住房公积金业务政策进行调整，简化既有住宅增设电梯提取审批材料；已注销的房产其中一套不论面积住房公积金。城区出台商业用地(公寓)落户新政策。规定在望城通过购买、受赠、继承等途径，拥有了公寓房合法所有权的人员，凭房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部地城镇。发布的《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》显示，借款人购买、建造、翻建、大修自住房后申请贷款的时间，由贷款申请前2年内调整为1年内。借偶月工资收入之比，由不得超过55%调整为不得超过50%。字样的一房两证的房子，在买卖交易的时候，直接认定为一套房。如果房产证上没有标注“70/90”字样，则必须要符合5个条件，才能认定为一套房。村村民住宅建设管理条例》对外公布，规定村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积使用耕地的不超过一百三十平方米，使用荒山荒地的不超过二百一十平方中心业务政策的通知》，明确支持部分城市异地贷款。放长江中游城市群异地贷款和湖南省内异地贷款；6月，长株潭住房公积金一体化发展合作公约签订，长株潭住房公积金实现互认互贷；8月，省直公积金推“商转公组合贷”，，此政策系长沙首创。价指数分类统计试点，刚需型住房按每年指数不超过5个点，改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8-10个点控制增长，合理满足不同层次购房需求。资料来源：长沙政府网、申万宏源策略研究16容1.产：卡位国家先进制造中心2.城：收入房价比高，土地财政依赖度低3.人：获得感、幸福感，消费潜力释放160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00070,00060,00050,00040,00030,00020,0000,000019981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120221998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022民人均可支配收入元全国:城镇居民人均可支配收入元wwwswsresearchcom源：iFind、申万宏源策略研究18wwwswsresearchcomiFind宏源策略研究19◼长期来看，较高的居民消费支出水平取决于可支配收入及其增长；较高的居民部门杠杆率在经济下行周期也容易成为可支配收入和消费支出的阻力，可能使房地产带来的长沙支出/收入杭州支出/收入上海支出/收入郑州支出/收入北京支出/收入%.00%0%2015201620172018201920202021：城镇居民人均可支配收入标为：城镇居民人均消费性支出archcom长沙居民部门杠杆率相对较低◼长沙居民在房地产市场积累的低杠杆率(截至2019年，在全国30城中长沙仅排23位，杠杆率低于50%)，对消费在逆周期中的韧性形成支撑806040200103.296.391.183.882.375.673.471.368.26662.662.460.359.457.957.45756.755.9103.296.391.183.882.375.673.471.368.26662.662.460.359.457.957.45756.755.95451.24948.941.839.938.831.725.92420.1呼和浩特长沙哈尔滨苏州石家庄成都沈阳重庆宁波保定北京中山西安昆明合肥南京广州珠海深圳海口温州厦门杭州杠杆率(%)杭州武汉郑州广州长沙 成都杭州武汉郑州广州长沙 成都太原5000-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%城镇居民人均消费支出年平均元沈阳呼和浩特福州州2015-2019:海北京贵阳哈尔滨济南天津450004000030000350002500020000:2015-2019常住人口平均增速2015-2019常住人口平均增速中部六城常住人口年增长(万人)04540502520502013201420152016201720182019长沙市武汉市郑州市合肥市南昌市太原市城镇居民人均可支配收入:2015-2019年平均:元750006500055000450003500025000000海北京呼和浩特海北京呼和浩特南昌天津石家庄昆肥郑州成都西安长春海口兰州杭州南京杭州福州武汉沈阳福州武汉沈阳长沙贵阳-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%wwwswsresearchcomiFind万宏源策略研究212000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021200020012002200320042005200620072008200920102011201220132000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820197,593.8587.1949.56第一产业万人第二产业万人第三产业万人◼长沙发展模式特色是第三产业近年来增长迅猛，2016年后向网红城市、消费型城长沙三大产业产值结构长沙三大产业吸纳就业结构000,0000008,0006,0004,0002,00005,251.30GDP:第一产业亿元GDP:第二产业亿元GDP:第三产业亿元04000wwwswsresearchcomiFind万宏源策略研究2220002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420120002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020215.04.54.03.53.02.52.00.50.0湖南:长沙市:城镇登记失业率%全国:城镇登记失业率%wwwswsresearchcomiFind万宏源策略研究23机械设备电力设备计算机农林牧渔非机械设备电力设备计算机农林牧渔非银金融石油石化电子基础化工环保银行钢铁通信纺织服饰有色金属社会服务商贸零售交通运输食品饮料642086420◼新发展格局下的先进制造+科技+消费的产业结构司结构50655543333333322221111传媒A股上市公司数量，家A股上市公司数量，家300025002000150010005000长沙市市值超百亿的上市公司证券代码证券名称申万一级行业总市值20230630，亿元300015.SZ爱尔眼科医药生物300413.SZ芒果超媒传媒40000157.SZ中联重科机械设备300433.SZ蓝思科技电子601901.SH方正证券非银金融300474.SZ景嘉微国防军工410300866.SZ安克创新电子6000932.SZ华菱钢铁钢铁0601577.SH长沙银行银行2688425.SH铁建重工机械设备57002261.SZ拓维信息计算机43600390.SH五矿资本非银金融42603517.SH绝味食品食品饮料35688779.SH长远锂科电力设备17601098.SH中南传媒传媒08000998.SZ隆平高科农林牧渔02300672.SZ国科微电子603883.SH老百姓医药生物002847.SZ盐津铺子食品饮料300298.SZ三诺生物医药生物688100.SH威胜信息通信002155.SZ湖南黄金有色金属688433.SH华曙高科机械设备002505.SZ鹏都农牧农林牧渔600478.SH科力远电力设备000989.SZ九芝堂医药生物688523.SH航天环宇国防军工000917.SZ电广传媒传媒600975.SH新五丰农林牧渔301087.SZ可孚医疗医药生物wwwswsresearchcomiFnd24息披露券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告,并体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。公司有关的信息披露取得证券投资咨询业务许可。本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的，还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。客户可通过compliance@索取有关披露资料或登录wwwswsres