涿州项目市场研究报告

涿州工程市场研究报告2021年7月涿州市概况涿州市地处河北省中部，保定市北部。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻保定市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴县、房山区毗邻，距北京天安门公62公里，为首都北京的南大门。涿州是位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢〞经济开展布局一线上的中间结点。城市概况：首都北京南大门涿州到北京现有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速、铁路通道，2021年还将建成通车的京石高铁将使得两地时间本钱直降至12.5分钟。

城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程京石高铁房山即将启动地铁房山线南延工程，将现有的房山线向南继续延伸，从良乡经窦店直达琉璃河，将几个重点园区和城镇连接起来。届时从涿州市中心北上约14公里即可搭乘地铁房山线去往北京市各地。

琉璃河琉璃河涿州市距离涿州市中心14KM城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程涿〔涿州〕密〔密云〕高速、京〔北京〕白〔白沟〕连接线、廊〔廊坊〕涞〔涞水〕路、北京七环路的建成将会加速京涿一体化进程。城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京效劳的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的开展目标。大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地产市场的快速稳健开展。涿州城市规划城市定位：现代化中等城市、京郊生态新城、大北京都市圈依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，表达滨河城市的特色。北延：向北延伸到拒马河。在北部建设新行政中心，结合轨道交通客运站的建设，形成全市公共效劳设施中心。将沿107国道的南拒马河适当向西推出1公里左右，外迁107国道，使原107国道成为城市道路。涿州城区跨过京石高速公路向东开展东拓北延适当西展滨河城市城市开展战略：东拓北延、适当西展、滨河城市两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。两轴：南北向的玫瑰大街开展走廊、东西向的范阳路开展走廊。四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区玫瑰大街开展走廊全市公共中心老城区副中心范阳路开展走廊城市总体布局：两心、两轴、四片，绿色环绕河滨城生态旅游观光带现代农业发展带绿色产品生产带城市产业规划：北部的生态旅游观光带、西部的现代农业开展带和南部的绿色产品生产带新政府的迁移对北部地区的开展有着重大的意义政府新区辐射范围上念头村范莲邓村新政府迁移：由于城市南部开展受阻以及大北京概念影响，涿州市的行政中心逐渐迁移到北部区域总部基地：仅2021年全市26个个省市重点工程中就有19个是“国〞字号或来自京津的投资工程，总投资达149.6亿元总投资9.53亿元的中国石油集团东方地球物理科技园区地球物理研究中心和总投资13.68亿元高性能计算机中心工程等大批高科技工程落户涿州。该公司陆上勘探市场份额居全球第一位，综合实力位居全球物探公司第四位，年收入达百亿元以上。工程建成后，将成为亚洲最大、速度最快数据处理中心。随着北京钢铁研究总院、北京航天赛德科技公司纷纷把总部或生产基地放在涿州，涿州产业结构得到了进一步优化，根本形成了电子信息、新型材料、整车及汽车零部件、现代机械制造与加工四大主导产业格局，已开展成京南最具开展潜力的一座现代化“投资之城〞。涿州房地产市场调查城区分布：涿州由老城区、政府新区、开发区、北部生态新区等四个主要片区组成，本案地块位于北部生态新区内涿州站上念头村范莲邓村范阳路华阳路京石高速107国道华泰豪庭涿州中心城名流涿郡东区东兴街汇元四季橙城上城凯旋门金阳瑞景北二环紫荆尚城金竹首府北部生态新区政府新区老城区开发区区域报价6500-7000元/㎡区域报价6800-7700元/㎡区域报价6500-7400元/㎡区域报价7000元/㎡项目概况项目名称金阳瑞景所在板块北部生态新区售楼处电盘地址涿州大石桥917飞达站物业类型住宅开盘日期2011-03-19交房时间2013年9月户型面积60-120㎡工程进度正负零开发商保定金阳房地产开发公司销售代理自销物业管理保定金阳房地产开发公司下属物业公司产品综览总建筑面积7.5万平米总规划户数-容积率3.0绿化率40%总占地面积21000平米建筑形态高层板楼装修情况毛坯物业管理费1.2-1.8元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6500最高价-营销活动路边道旗、报广、传单金阳瑞景：距离地铁房山线南延线最近，仅10KM，生态居住区北部生态居住区93.2㎡两室两厅一卫125.2㎡三室两厅两卫金阳瑞景：格局方正，使用率高，户型偏大

工程印象：占据优越交通优势，临近生态居住区，工程自身价值较高，但营销力度缺乏，在产品和开发节奏上略显稚嫩。项目概况项目名称城上城所在板块北部生态新区售楼处电盘地址涿州市107国道大石桥北100米物业类型住宅开盘日期2011.3交房时间2012-12户型面积50-120㎡工程进度正负零开发商鹏渤房地产开发有限公司销售代理自销物业管理鹏润物业管理产品综览总建筑面积48万平米总规划户数5000容积率2.3绿化率66.8%总占地面积20万平米建筑形态高层板楼装修情况毛坯物业管理费1.2元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价7000最高价-营销活动路边道旗、报广、传单大北京城上城：临近拒马河，生态环境好，大型楼盘，大范围推广北部生态居住区50㎡一室一厅一卫80㎡三室一厅一卫大北京城上城：格局方正，使用率高

工程印象：占据优越交通优势，临近生态居住区，拥有完善配套，小学，幼儿园，健身中心，是涿州少有的大型楼盘，营销力度较大，初期销售速度较快。项目概况项目名称凯旋门所在板块城北售楼处电盘地址涿州市文化广场物业类型住宅开盘日期2011.3交房时间2011-12户型面积50-120㎡工程进度正负零开发商鸿盛房地产开发有限公司销售代理自销物业管理鸿盛物业产品综览总建筑面积50万平米总规划户数4000容积率3.04绿化率40%总占地面积18万平米建筑形态小高层、板楼装修情况毛坯物业管理费1.5元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价7800最高价-营销活动路边道旗、报广、传单凯旋门：政府新区欧式大盘，售价较高政府新区65.9㎡两室两厅一卫71.69㎡三室两厅两卫凯旋门：欧式风格品质感较高，观景阳台，户型在涿州市最为新颖

工程印象：涿州市内的大型楼盘，少有的欧式建筑风格，在众多楼盘中标新立异，实施效果较好。但建成的成品楼座品质较差，预计后续上涨空间较小项目概况项目名称名流·涿郡东区所在板块城北售楼处电盘地址涿州北二环与平安大街交汇处物业类型住宅开盘日期2011.5交房时间2012-12户型面积88-125㎡工程进度正负零开发商涿州远方名流房地产开发有限公司销售代理自销物业管理名流物业管理有限公司产品综览总建筑面积62万平米总规划户数4880容积率3.30绿化率40%总占地面积16万平米建筑形态板塔结合装修情况毛坯物业管理费1.2元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6900最高价-营销活动路边道旗、报广、传单名流涿郡东区：区域知名开发商，涿州在售最大楼盘，新市政广场北侧，地中海风情山水城政府新区85㎡两室两厅一卫89.3㎡两室两厅一卫名流·涿郡东区：格局方正，使用率高

工程印象：涿州市内最大楼盘，临近新市政广场，生活配套完善，是涿州市具有较高潜力的楼盘。项目概况项目名称中心城所在板块城北售楼处电盘地址新市政广场地下一层物业类型商业开盘日期2011.5交房时间-户型面积10-90㎡工程进度-开发商河北碧水房地产开发有限公司销售代理九尊地产物业管理待定产品综览总建筑面积58000平米总规划户数495容积率-绿化率-总占地面积5万平米建筑形态板塔结合装修情况毛坯物业管理费1.2元·平米/月外立面情况营销推广销售报价2-2.3万（总价直接减去返租的24%）营销活动路边道旗、报广、传单涿州中心城：新市政广场地下大型商业工程，按每年8%返租三年，统一招商经营政府新区项目概况项目名称华泰豪庭所在板块朝阳路售楼处电盘地址涿州市政法街与朝阳路交汇处往东50米物业类型住宅开盘日期未定交房时间2012年9月户型面积45-115㎡工程进度正负零开发商涿州市华泰房地产开发有限公司销售代理自销物业管理华泰物业服务有限公司产品综览总建筑面积9万平米总规划户数340容积率2.0绿化率30%总占地面积45000平米建筑形态塔楼装修情况毛坯物业管理费1.5-1.8元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价7000最高价-营销活动路边道旗、报广、传单华泰豪庭：买房送地下室、小户型工程，酒店式物业效劳老城区50㎡左右一室一厅一卫华泰豪庭：户型多为方正格局，没有阳台，舒适度相对较差

85㎡左右两室两厅一卫工程印象：小户型产品工程，买房送地下室，酒店式物业效劳为工程卖点，产品略显缺乏项目概况项目名称汇元·四季橙所在板块范阳路售楼处电盘地址涿州文化广场南800米（东兴南街）路西物业类型住宅开盘日期待定交房时间待定户型面积49-120㎡工程进度动工开发商涿州市鑫昊汇元集团房地产开发有限公司销售代理自销物业管理涿州市时代汇元物业服务有限公司产品综览总建筑面积15万平米总规划户数-容积率2.75绿化率35%总占地面积47000平米建筑形态板楼、塔楼装修情况毛坯物业管理费1.2-1.8元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价7000最高价-营销活动路边道旗、报广、传单汇元四季橙：区域知名开发商，临近京广铁路涿州站，小户型工程老城区63㎡一室两厅一卫汇元·四季橙：格局方正，使用率高

工程印象：小户型工程，产品一般，营销力度较大项目概况项目名称紫荆尚城所在板块华阳路售楼处电盘地址涿州市华阳中路143号（紫荆小区附近）物业类型住宅开盘日期2010.10交房时间2011-12户型面积100-180㎡工程进度已封顶开发商涿州方圆天地房地产开发有限公司销售代理自销物业管理未定产品综览总建筑面积3万平米总规划户数189容积率1.51绿化率33%总占地面积3万平米建筑形态高层板塔装修情况毛坯物业管理费1.2元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价6500最高价-营销活动报广紫荆尚城：小型楼盘，大面积产品，销售相当较低老城区100㎡三室两厅一卫175.29㎡三室两厅两卫紫荆尚城：格局方正，使用率高

工程印象：面积较大，单价较低，户型格局一般项目概况项目名称金竹首府所在板块城南售楼处电盘地址涿州范阳东路天下第一州牌楼南侧物业类型住宅开盘日期2010.9交房时间2011-12户型面积76-120㎡工程进度接近封顶开发商涿州金利房地产开发有限公司销售代理自销物业管理涿州金利服务有限公司产品综览总建筑面积14万平米总规划户数1046容积率3.42绿化率47%总占地面积50000平米建筑形态板楼、板塔结合装修情况毛坯物业管理费1.2-1.8元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推广销售报价7000最高价-营销活动路边道旗、报广、传单金竹首府：中型楼盘，人车分流开发区121.9㎡三室两厅一卫113.43㎡三室两厅一卫金竹首府：格局方正，使用率高

工程印象：景观设计较好，采用人车分流，户型为全景户型在售工程情况综合分析案名片区规模（㎡）容积率绿化率建筑风格面积区间（㎡）销售均价（元/㎡）金阳瑞景北部生态区7.5万3.040%现代风格60-1206500大北京城上城48万2.366.8%现代风格50-1207000凯旋门政府新区50万3.0440%欧式风格50-1207800名流·涿郡东区62万3.340%现代风格88-1256900华泰豪庭老城区9万2.030%现代风格45-1157000汇元·四季橙15万2.7535%现代风格49-1207000紫荆尚城3万1.5133%现代风格100-1806500金竹首府开发区14万3.42

47%现代风格76-120

7000涿州市城市北部的开展空间和提升价值加大，大型楼盘主要集中在北部生态区及政府新区；涿州市内在售楼盘的容积率普遍较高，产品多以两梯四户的高层板楼为主；建筑风格主要以现代风格为主，在建筑品质上有较高提升空间；涿州市内户型产品面积主要以小面积户型为主，但户型的细节把握普遍较低；涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价到达7800元/㎡。客户分析：北京客户的数量占到总数的50%以上，涿州本地客户占到10%左右涿州市户籍人口到达65万人，其中城区人口23万人，其自身市场容量很小，但由于涿州市内有大量国企总部，城市人口增长速度较快，原本在北京工作的居民，逐渐迁徙到涿州市内；涿州市内大北京概念的逐渐成型使得北京投资客户逐渐涌入涿州房地产市场；涿州市内本地客户主要以旧城旧村改造为主，购置新住房的需求较小；营销方式：路边道旗、传单、户外广告、报广、推广范围延伸到了北京市区涿州市房地产工程的营销力度较大，营销辐射面延伸到了北京市区内，华美式营销模式在涿州市房地产工程中最为常见；由于近期市场热度不高，各类营销活动也频频登上涿州市场，如看房送红酒等；涿州市房地产市场总结涿州市凭借着大北京概念，S5号城铁的建站，在2021-2021年市场持续火爆，但由于严厉政策影响，目前市场热度急剧下降；涿州市内楼盘的开发水平还处于较低水平，户型产品的舒适性不高，建筑风格的品质感不强，主要的开发力度都集中在营销推广上，大都采用华美式营销模式；涿州市内购房客户主要以在北京工作的客户为主，涿州本地客户的比例仅为总数的一成；由于涿州市内大局部的地块都属于旧村改造，所以为了提