广州白云新城精品景观豪宅项目定位报告

白云新城项目定位报告2011-4CATALOG目录PART1：地块分析PART2：产品定位PART3：客户定位PART4：附加值建议新政背景下的楼市：博弈、观望——4月17日：“新国十条”提高二套房首付9月：限贷令+限购令2011年1月：“新国八条”二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平暂停第三套住房贷款首套房贷提高至三成二套房房贷首付比例至少5成，利率上浮10%。各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购1套）二套房首付比例提高至6成，利率为基准利率的1.1倍；5年内转让征收全额营业税；限购令扩大，从严执行；地方政府确定新建商品住宅价格控制目标并于一季度公布。限贷限购，房地产发展遇冷继“4.27新政”、“9.29新政”后的第三轮房地产新政,调控力度持续加码：限购、限贷范围与力度扩大：一线城市影响最大，二线城市相对温和，三线城市存在机会；房贷政策进一步收紧：集中限制住宅再改及投资市场，同时也打击刚需和首改购买信心；宏观调控还将持续2010年，通胀预期加大，住宅价量齐升，市场全线飘红；2011年，在宏观调控不断加码，限购、限贷日益严厉的背景下，住宅市场开始受到压制，价、量升幅收窄。3月份周平均成交量较1月份萎缩50%；从新政后热门楼盘来看，中小户型是市场成交的主力，不受新政影响的郊区盘是市场热点。房地产市场前有宏观调控政策，后有客户博弈，但因经济发展、CPI态势持续向上，住宅市场价、量升幅收窄，但仍持续向上；可以预见，政策调控还将持续，1-2年内不会解套，各发展商必须做好打硬仗的心理准备调控政策1-2年内不会解套市场限购、限贷白云新城，非传统豪宅板块地王项目，产品如何定位？地块分析白云新城作为广州十大高端人群居住板块之一，因长时间缺货，区域价值一直被市场所忽略；随着商业服务核心区五号停机坪、万达广场等项目启动，白云新城于2010年崛起，配套设施逐步完善，短时间成为市场炙手可热的焦点。白云新城的城市地位珠江新城中心城区广州新城新客站新城南沙新城花都新城街口新城北优城区南拓城区荔城新城萝岗新城东进城区白云新城白云新城是除珠江新城外最近主城区的规划中的高端人居板块广州规划十大新城，定位未来城市高端人群居住发展：花都新城、街口新城、萝岗新城、荔城新城、大学城新城、广州新城、新客站新城、南沙新城、珠江新城、白云新城。大学城新城白云新城交通系统1、开车至环市东商务中心仅5分钟，至珠江新仅15分钟车程，地理位置优越；2、经机场高速15分钟可至白云国际机场、经北环高速出佛山，出入便捷；3、双地铁、6个公交站场，站点300米半径覆盖率达95%；人行步道、绿色走廊、常规交通综合换乘，贴心细致。白云新城内部交通完善，外部交通发达，本案与老城区、与外部通达性十分理想广园东路北环高速白云大道云城东路机场快速路云城西路本案公交总站文化中心商业中心绿地中心万达广场五号飞机坪白云国际会议中心五星级酒店白云中央公园横二路白云线横三路环市东珠江新城宜居桌新城市民广场鸣泉厨居白云扛山白云公园飞翔公园本案接位居我白云云区宜居根新城卖核心昼，生闸态环稀境稀喂缺：3-典5分钟曲步行托范围汤内，厌拥有跃白云辨山、弓白云请公园刮、市您民广董场、这飞翔字公园炮、中缝轴景愉观公溪园等燃景观只资源且，人洗居环抖境自座然、博舒适本案白云龙新城本案文化劈燕新城广州博物馆岭南文化中心广州城市规划展览中心广东逃画院广州画院白云斗新城棍文化坊中心白云佳国际前会议望中心紧邻缺白云双区文化驳新城牺中心贷，文河化底造蕴深证厚：3-匹8分钟笔步行某范围吨内，磁拥有尺白云目国际笔会议夜中心辟、白纽奉云体脆育馆燃、广现州市武城市奥规划丘展览瘦馆、城广州/广东殿画院冒、广运州博桌物馆技、岭牲南文掀化中易心等骑市政咳文化花设施诞。本案白云梳体育积馆本案商业州核心姥区本案贼周边测配套使白云丢区商业辉核心克区，划设施眯完善：广茧州北吴部片柏区的套商业贵服务迁中心雹，填遥补了烟白云秤区商眼业的寻空白味；可族以预袍见的查未来灭，本跑案所沈处板焦块配恨套设犁施完织善，杆生活愈非常房诚便利绿地中心（商业）万达吴广场五号停车坪五星级酒店最高闻建筑战不超20表0米、育绿地锄率40恳.6绘%，绿浪化覆有盖率43洲.6誉%，人杂均公寺园面旋积10平方售米，惯居民键步行50插0米范钻围内惜可到予达公肾园；30公顷蹲白云足公园卷与文功化中菊心建卵筑区遣域连侦成一崖体、15公顷裳飞翔完公园但建购喉物中宾心……幼儿赔园、败小学抛、初犁中、抽高中售等教兼育配尸套一槐应俱咱全。五号勿停机庸坪、茎万达脾广场痒、绿魔地中灵心20挡0M地标右等项和目启澡动，载加速如板块驰发展芒成熟猎。白云筛新城铅商业叮中心本案小结般：本案闻拥有踏系列授稀缺拔资源英，天劳生丽马质，廊具有昆打造血豪宅割潜质区域梁配套盈高档压商业席服务窗区，组生活护便利紧邻勤文化件新城董中心匀，文雹化底起蕴深壶厚宜居咐新城阶核心牲，生钞态环劲境稀欺缺交通叨发达垄、完砍善，怨通达氏性十皆分理鼻想白云充新城最近皂主城抹区的轧规划紫中的岛高端缘瑞人居历板块项目触本体驻分析基本辣指标胖：总占芳地面旅积：66呢48厌3务㎡总建送筑面俱积：17攀13晴11格㎡容积懒率：2.漠81建筑撒限高悼：70筐M其中活：AB壮29奋07嗓00踢8-塘1楼面攀地价港：19粉63估2元/乔㎡AB宗29刚07郊00腐8-绣2楼面物地价办：20罪60蹄5元/娇㎡售价孔预测傍：达35斗00常0元/剑㎡或以花上地块：AB2907008-1用地面积：41967㎡容积率：2.81建筑面积：117927㎡建筑限高：70M地块：AB2907008-2用地面积：18998㎡容积率：2.81建筑面积：53384㎡建筑限高：70M地块秩基本南指标铃客观骗要求尖项目皂以豪防宅标插准打推造东临云城扶东路轰，瞰型一线及白云硬山景浴、鸣脊泉居卖、五恨星级尾酒店臣、白霞云国笋际会风议中乔心；南临白云便线，菊瞰中桌轴带涝型公仇园、本文化批中心酒五大赚建筑尾、市咳民广向场、够白云如公园薯；西临云城栽西路促，瞰夹规划思中的虑高中靠校园赠、村晕集体烤商业抚物业释；北临横二唇路，闷与规挠划中口的地垮宅地叹块相蒸邻。打造具城市网豪宅醒，把治握城行市豪拳宅话跃语权在形芹象与辉定位贤方面白，站丘在广评州城挤市高疮度，晶与高赔端市渡场进失行有鼓效对残话策略架思考白云佳新城莫地王菊项目姐该怎历么做疤？产品计定位楼盘（2009销售额）户型面积（㎡）开盘时间总成交套数成交单价（元/㎡）成交总价（万）月均销售速度备注星河湾海怡半岛（23亿)245-51709.9398245964909月，海怡半岛开盘销售10.9亿元，3个半月400万以上的单位共销售280套星河湾7号预计5月推出玖珑湖(20亿)250-78309.424417943402-2760352009年4月，玖珑湖开盘当天销售近10亿元，迄今400万以上单位共销售244套。2009年年底基本售罄。新一期推货待定汇景新城（58亿）170-46009.1214021945400-1360140200912-2010.3，龙熹山组团400万以上的单位共签约140套。其中开盘销售8亿元；2010.12-2011.3，共成交74套，月成交18.5套凯旋新世界（2010年19亿）170-50010.0918141534918-2884262010.09-2011.03，二期开盘当天销售超10亿，开盘当月售出82套；顶级蚂豪宅复销售棵数据兄解读顺市危中，爬顶级似豪宅俗销售战可短即时间表实现梳火爆继，卖鸡出骄董人业减绩，晶超越职和突既破市届场竞奴争格距局顶级丽豪宅孙共性饱研究妄：以组星河饱湾海脚怡半鞋岛、续汇景钳新城标、玖乳珑湖晒、凯碗旋新叙世界宵为例成功允的豪弹宅能芒突破肾市场耽成交期规律捆与常食规的济竞争品格局偏；城市巧不断凤进步容，豪蛇宅也柄在不漫断被剃超越勺。规模切化开滨发，紧以品劲牌、郑地段市、圈超层、吉产品饿力致烫胜，最顶级晃豪宅楼始终顽掌握农高端糖住宅株市场奴话语息权顶级销豪宅拼启示豪宅标准产品雕琢：经得起细节挑剔与时间考验豪宅自有标准：顶级资源、顶级产品、顶级服务、顶级配套、顶级设计服务团队营销手法突出地段、品牌号召力与小众传播重点线下圈层推广，积累客户：奢华高端活动拓展客户、圈层营销积累口碑现场体验现场体验强调：细节体现品质服务体现尊贵包装体现品质、品牌、形象和视觉冲击入市时机规模大、开发分期分组团非追求入市速度，强调入市时机最佳顶级工豪宅谁的共项性研或究：毯以星尖河湾感海怡固半岛当、汇乔景新欠城、罩玖珑盯湖为航例汇景桃新城孙：圈榜层、爸家族姑营销星河之湾：狱产品夕力/豪宅呼标准玖珑捕湖：凳品牌塞形象侦与口发碑凯旋庭新世久界：各珠江题新城线地段保利趟白云莲新城码地王裳：？市场帽竞争膀策略与顶碎级豪阵宅相屑比同况，本征案的染市场纠策略影是直面灿硬拼陆还是灰差异盘化错轮位竞闪争？市场呜视角1：白俱云新株城角触度附近蛛在售旷项目储：秀厚山一面品环境凝杂乱恰：祥胀元路芹北侧供、和慨润花连园南扛侧规模栋比较肥小：再占地11宝07习5革㎡，总33荒69孟5坊㎡户型刷：户型面积价格推货销售销售率二房95-97㎡签约21647元/㎡（精装3000元/㎡）342676%三房113-121.39㎡513365%四房140-163㎡493061%复式201-236㎡200情景复式190-210㎡口径4000086-7栋，未售销售速度17套/月，速度较慢本案楼盘户型面积现放盘价成交案例体育花园二房89-9527000-33000234302010年3月成交89㎡三房116-14126000-36000257682010年8月成交126㎡四房161-18324000-33000229412010年7月成交174㎡306042010年12月成交174㎡五房183-22436000-41000暂未成交南航明珠五房284300002011年1月成交284㎡颐和上院二房82-8330000-34000157362008年3月成交82㎡三房100-13225000-30000230002010年9月成交108㎡四房150-15726000213972010年8月成交151㎡五房20325000294612010年8月成交复式体育粥花园颐和糕上院南航结明珠凭雅苑白云骗新城店非传汪统豪载宅板向块：区域轮及周宜边区沉域，主一手畅缺货搅严重二手耐价格权口径摔虽为25束00婆0-读35蛛00数0元/㎡，但凭因放注盘量朋、成精交量野均非照常少失，不抬具参勤考价题值20略10年，白云疮区新隔建住胁宅成甚交面营积90予.5万，刚占广坊州市俊总成烫交的13呢.7靠7%。20号10年8月后市，白云酿区楼走市保芽持持壳续向委升态听势。都但因喂区域扶价值遵长时狮间不影为市冒场所窄认同悲，在煎售或器将售散项目昨仍以75托-1肯40著㎡中小瓣户型冒为开识发主锅力。市场伤视角2：白虑云区夫角度岭南新世界88-130㎡二房、三房现售价13700元/㎡，含1500元/㎡装修白云尚城花园新一期3栋152-163㎡三房75%、207㎡四房25%现价22500元/㎡，含2200元/㎡装修君华香柏广场75-78㎡二房50%、89-99㎡三房30%、154-159㎡四房20%现售价19000元/㎡含3500元/㎡装修祥景花园103-139㎡三房76%、144-187㎡四房34%现价18800元/㎡，2000元/㎡装修在售住宅未来供货综观直白云逢区整馒体楼甚市，货一手殃住宅作项目省多以齐满足叨刚性绩需求却为主智，多为定位哭中低侮端由此巷可知该，因端定位群差异肿，目准前本案休在区胆域内枕没有理直接宏竞争境对手市场谨视角3：城药区豪砌宅角抛度项目规模户型面积后期货量（200㎡以上）均价凯旋新世界占地11万总建面28万175/180/200/235㎡三房33858000（签约）225/245/260/275/280/300㎡四房280/305㎡五房星河湾7号占地1200亩200-310㎡三房，部分复式单位2011年推100多套25000汇景新城占地80多万180㎡三房650平层25000复式40000200/208/220/250㎡四房400㎡五房（复式）琶洲湾占地75万总建面185万133㎡三房933/170/240/270㎡四房350/600㎡五房中信西关海占地21万15栋56层100-500㎡65万㎡预计过3万合计2000套以上城区挖资源成顶级荷豪宅塔主要围包括凯旋法新世芒界、碧星河湾湾7号、化汇景疗新城闯、琶是洲湾等，20提0㎡以上播大户暮型的牧后续易货量20屈00套以干上城区坑顶级魄豪宅绑均价谋在30商00浓0元/㎡左右高，部页分达四到40众00较0-释50盖00壶0元/㎡高价顶级资源说型豪膝宅主厅力面气积段流为20浓0-身40怪0㎡舒适睁四房皂、五莲房，部分列产品钟是50粱0㎡左右施的复踪蝶式或笑超豪肌大平滤层凯旋新世界星河湾7号保利琶洲湾汇景新城城区伍豪宅正多为搁明星毛楼盘，规释模较踩大，轰有多匪年的浑品牌合积累狂与客陶户沉生淀，脉市场伏认可易度高罚；城区娇豪宅欠主力顶面积20违0-挡40出0㎡，均紧价3-鲁5万/㎡，总盾价60艳0-搜20监00万，市场恶竞争笛相当电激烈白云纤新城可板块见及周筋边区真域一猾手缺浅货，王二手魄放盘块、成沈交量告不白云泼区一炼手项潮目多村以满丸足刚食性需蓄求为亦主，梯定位年中低肿端非豪盛宅板开块，壶一二鸽手缺州货，扬项目剪不具照参考缝价值区域拖内没门有直而接竞吉争对屠手城区犹豪宅悦主力寇面积20家0-之40担0㎡，3-帜5万/㎡，总荐价60倡0-怒20家00万明星姜楼盘医，规例模较壳大，色有多状年品舱牌沉绿淀与先客户周积累从开域发规溉模、热开发廊节奏泽、打渔造豪念宅明米星楼挎盘的爷营销凝成本戒与时揉间等发角度芝考虑该，顶级眯豪宅背不是鞭本案焦打造收方向建议黑本案导实施摄与城档区顶补级豪名宅错教位的停差异兵化竞答争策场略物理霸属性创定位漆：白云拔新城抱核心痛精品孙景观蕉豪宅拥有共系列够稀缺晨景观，天糠生丽趴质；锈居区把域焦庄点、繁高尚折人居厅核心栗，本案登具打徐造豪租宅潜科质地块陕基本星指标臣要求伶项目赶以豪忘宅标达准打食造市场它决定本案犹须实静施与按城区牢顶级误豪宅沸错位序的差厕异化界竞争螺策略——什么止样的局产品伟可以窜与其趁对位庙？白云坏新城洒核心帮精品匆景观殊豪宅户型徒论证舞：市嘴场低督迷，跑大户爆型豪洁宅存主在销晌售风活险市场蜘经验引表明但：当大伟户型测豪宅灶遭遇川政策恨调整熟、市朵场低援迷时惯，销冰售受渠阻，婚滞销魄风险拦较大楼盘位置户型面积开盘时间2008成交价格销售速度华标品峰滨江东江景250-3002008年6月24000元/平米开盘后10个月，月均销售3.7套博雅首府珠江新城江景200-3802008年4月35000元/平米开盘后11个月，月均销售1.7套信达阳光海岸滨江东江景200-3002008年10月24000元/平米开盘后5个月，月均销售4.6套保利康桥滨江东江景210-2502007年3月20000元/平米2008年全年，月均销售2套汇景新城天河北180-2202008年3月21000元/平米月均销售仅13套，2008年8月宣布封盘星河湾六号番禺迎宾路江景245-4702008年10月18000元/平米开盘后三个月，月均销售42套20兵08年18停0平方纠以上捡纯大难户型暗江景命豪宅劝严重据滞销20贷08年，腰大户皮型豪夫宅市购场成骨交低犬迷，获各盘堡在线上刃推广笑较少孔情况乘下，趟月均查销售决都没龟超过5套。星河修湾6号大力场度推才广，并泥带60堪00元装否标低价片入市，也仅实争现月臂均42套的狭销售尘速度；汇躬景新当城更批是在觉市场厉低迷鹿时选此择封昏盘调名整。对比垃两个厌时间岩段可拥知：18急0㎡以下肥户型本成交蔑，受做政策胞和宏湾观大款势影骆响较免小；从内贵部成艘交结玻构来租看：淹无论费政策献和宏饮观大乱势如坝何，16处0-梁18芝0科㎡户型极成交起稳定卧，也跌是豪绝宅市介场成伞交分责水岭。20购08年1-千12月，20交09年3-昼20曲10年3月市鼓区（男含番岗禺）缘瑞楼盘事成交滚面积溪段分诊布户型缩慧配比串论证多：市限区12胆0-旷18在0著㎡户型竞成交某最稳勇定201003-201103市场歇低迷轮形势魄下，湖城区雨明星殖楼盘献突破茶市场详的主挥流产阅品绝身大多威数在90罪-1孙60平米葱左右20净08年市唇区销兴售表政现较惜好的献楼盘户型消配比誓论证脊：市省区中绍小户艇型刚溉需，贩市场居低迷另亦旺挎销楼盘类别楼盘名主力户型成交均价销售表现老城区万科金色系列楼盘万科金色家园89-16523000元/平米2008年三盘合计成交750套；正值楼市寒冬的三月、四月份，万科金色康苑、万科金色荔苑更创先开盘即近售罄的表现。月均销售100套万科金色康苑85-13014000元/平米万科金色荔苑85-14013800元/平米越秀城建海珠两盘可逸豪苑90-16013000元/平米2008年7月开盘，半年销售750套，月均销售125套翠城花园100-16012000元/平米2008年，全年销售900套，月均销售75套保利楼盘保利心语花园80-14017000元/平米2008年3月开盘，9个月销售460套，月均销售50多套保利西江月120-1509000元/平米2008年9月开盘，三个月销售190套，月均销售63套中海楼盘中海花城湾93-17815000元/平米沉寂大半年，2008年11月推出新货，以低价入市，此后两个月月均签约50套中海璟晖华庭90-16017000元/平米2008年8月底新一期开盘，4个月销售360套，月均销售90套市场凭经验弯表明乐：90形-1球60颂㎡左右砍产品，多劣为刚热需或贩改善愁型产史品，扑因总纽奉价相警对低必，抗瞧风险必能力啦较强陈，淡市鼓亦可泽旺销户型龄配比猎论证次：市员区中果小户更型刚斑需淡练市可忙旺销滋，但获本案外不适劝应限贷限购投资秆需求矿离场户型洽：12俱0㎡以下场刚需愤户型单价珠：30骨00肠0元/龄㎡（整纠均35内00银0元/贱㎡或以密上）总价俗：36闲0万以画下客户喜类型散预测材：主奔力为微一次卷置业置业灯目的案预测登：主昏力为旋刚性勤需求屠或改波善需找求36赛0万或根以下孕买12瞧0㎡以下圣户型寸，在幻玉城央恨有许宇多选肆择特别擦是与珠江据新城等城脆央知妈名豪锋宅板裁块指标携性楼讯盘相叹比，该本案12线0㎡以下陈户型在地酸段价俩值、旬交通泻、生碎活配芝套、连生活邻成本莫等方签面不具感备很蚊强的触市场具竞争桥力区域对比楼盘举例类似户型举例签约均价总价白云新城本案120或以下30000360万或以下珠江新城富力公园28100-11527300273-314万嘉裕丹顿阳光97-12928300275-365万海珠万科华庭99-11427000267-308万荔湾君湖华庭82-11929000238-345万本案12赚0环㎡以下驾产品工，因叛区位垄、价聚格等爆因素鹊影响松，市脊场竞鞭争力见不强超大抓平层页户型候＞18肺0㎡12边0西㎡竖≤中大莫户型傍≤18判0疾㎡户认型销售逝容易订受阻岸，滞滩销风则险较约大宏观化调控优政策绵、市品场低哥迷背暑景下成交己最稳乒定，次淡市袄亦可父旺销小户马型＜12煎0罢㎡产品亿市场跪竞争烛力不烛强户型摸配比主力鞠户型辅助好户型×户型秃配比闲建议户型总面积面积比率总套数套数比率预计均价预计总价第三梯队

三房120或左右3840024%32044%3万330-420万第二梯队

豪宅大三房150-1705440034%34047%3.5万520-600万170-1905040031%28039%600-670万第一梯队

大四房200-2401760011%8011%4万800-960万住宅小计160800100%1020141%————底商及其他10511——————————合计171311——————————产品仇排布反建议12渔0谈㎡左右榴中小寒衣型20层0亡㎡大户僻型20峡0亚㎡大户咱型16踩0-惠18规0跳㎡户型16赶0-老18兄0想㎡户型16恐0-敲18非0警㎡户型20盆0秒㎡大户斜型16庸0-怖18益0厚㎡户型16荐0-差18撑0惯㎡户型16侨0-猴18扣0阶㎡户型与产册品对鉴位的摄客户茄，他亡们究甩竟来竞自哪代里？特征售是什约么？客户瓶定位本案VS城区究顶级微豪宅锻：城中举顶级氧豪宅害动辙禾上10做00万，秒以星晨河湾斑海怡药半岛粉、汇就景新区城、梅玖珑士湖等崖顶级炊豪宅点为例中，目标遍客户析均属布城中张富豪渴，富裙人中巡寿的上赴层富尖人；本案朗定位脏高端绕，核页心竞黎争力源是景拐观资刮源、鹅人居宗环境膛和保袄利品竿牌，肝与城庙中顶负级豪稀宅客存户存社在差哗异，主要棕是城责中新吓贵、与财智姥人士拣，属物富人修中的俊中产功阶层。本案：高端水平中高端200－500万/套高端500－1000万/套顶端1000万/套以上中端100－200万/套中低端100万/套以下城央豪宅：顶级水平产品抢创新聪与档淹次差终异化本案城中豪宅项目产品线白云山景、中轴园景：220-240㎡二线白云山景、园景：150-190㎡园景：110-140㎡顶级产品：400-600㎡景观或园景：170-400㎡主力面积段160㎡/180㎡200-300㎡价格主力户型520-670万主力户型1000万以上参考扮楼盘重：区结域二挽手豪捉宅、沾指标夫性楼像盘——体育胁花园面积段（㎡）供应套数供应比例80-906011%116-13623444%146-17821039%205-219285%合计532100%小区地址白云大道南广州体育馆(新址)西侧开发商广州市珠江实业总公司占地面积73383平方米总建面积75380平方米

容积率1.03总户数800绿化率30%物业公司广州珠江酒店物业管理公司物管费1.15元/平方米体育蔽花园阅是白冠云新衔城板窃块早跪期豪暖宅典泛范，短是当统时的肤富人贱聚集锯区案例邻参考纪：区扁域二嫁手豪锈宅、闪指标秧性楼题盘——体育各花园客户来源区域区域89-90㎡116-136146-178205-219白云27%34%33%8%东山20%23%16%3%荔湾13%9%10%13%天河14%11%13%39%越秀8%11%12%12%海珠8%8%3%14%外地5%4%12%7%港澳台5%0%1%4%合计100%100%100%100%高端工客户衔主要视来源公于环携白云图山周尸边区惩域，14居0㎡以上瓜户型屈客户主要枝来源听于白丛云、贸天河声、越金秀，隆部分拔来自饮海珠仇、荔淘湾案例厚参考葛：区井域二部手豪幼宅、做指标杀性楼床盘——体育彼花园客户群多为高质路素、宣对生揪活非短常有浸讲究的人仰，他卧们对居俯住舒供适度滩的追颜求远待大于磨对产细品本评身的裙关注客户膜置业柄时关导注社京区内很外景面观环螺境与字社区汽高质游素配窗套，飘占51判%；客户识对小册区品虹质和矩居住慰低密牛度有候很高租的追瞎求；一户猾一车浮位的朝社区忽配置岁大于边对户怜型间亦隔关鸭注，链体现择区域拼客户困需求节特性摘。主要纽奉包括垃：白云炒区原揭住民枯、环侮白云芬山高屑端客因户（三絮元里饭、瑶影台、持走马纳岗、忘机场市周边栗的公深务员宿、私俱企老闯板，冷体育愧花园基、颐招和上尖院等愤小区似业主徐等）铲、越秀犁区火浪车站咏、环地市路点、东辨风路肆等周转边等虑高端奋客户（企菜事业撑单位保员工胸、专魂业市储场个乱体户强，高悼档楼堪盘业纺主等疗）白云责新城欺客源瓦分布核心划客户迟：①白三元徐里、屈瑶台印、走段马岗党、机洒场周律边公顺务员您、私给企老晌板、付个休兵户；擦②体举育花喊园、仍颐和浸上院投等小价区业级主核心毁客户予：越钟秀区移火车贤站周锄边、岁环市范路、午东风泉东等售周边四专业胸市场摄个体馋户、许企事性业单块位员思工、敏高档驳楼盘懒业主核心买客户羡：白慎云区音原住蚀民、尘南湖证豪宅示板块答业主次级圆客户孩：海辽珠区跌滨江场东豪匙宅板敞块客变户次级偶客户遥：荔庆湾区游公务仇员、让个体逃户、森私企沟老板次级站客户厌：天舱河北厚、珠梦江新倚城等见板块法豪宅筐客户客户棵特征胜：具有贼较强磁的“白云浴新城”地段纠情节耐；注重凳居住聚景观伶环境例生态津、休址闲，“离尘寄不离鄙城”；寻找站城市性第一产居所悉或养豪老物虾业。附加油值建役议35勤00赞0元/平方填米，苗白云两新城屿顶级初豪宅刑，产至品打土造必喉然精披益求享精。于是倚，一调场全斑新的禽豪宅贱感官徒盛宴痛，就咏此启次幕……新城尚中轴卷端1标志族性雕仿塑“腾飞”以飞双马形谱象雕宰塑，秘打造优白云凑新城企中轴研视觉竭焦点常、广箩州城械市景月观亮犹点，田演绎凡白云骡新城皮日益匹成熟葵的发过展态碰势。项目瓜标志标志枯入口建筑笑立面园林妙景观公共夸部分产品哈力豪宅贴入口搭的八企骏雕百塑城市米喷泉标志阵性出番入口深圳蓬香密桶湖1号玖珑萌湖豪宅患入口莫打造掌要点厉：大尺姜寸高称品质联的背独景材阳料选叛取创意丛大气纺的项断目LO烤GO高大卸绿植灵围绕精美阿花卉水的搭章配玖珑哗湖标挪志入损口菊尺寸3*口15米2项目番标志标志锣入口建筑压立面园林粱景观公共损部分产品导力标志点性入嘉口，打造球豪宅称第一物印象水景稼及绿蔽植搭猾配，泛凸显软自然堆土舟造坡璃，起愿伏地陵形、杏移步袭易景园林教景观园林追景观标志罢入口滨江牢公园高端钉会所建筑脊立面公共趣部分产品绍力3“师法牧自然”的“城市储山水”主题狡园林无边临界水孔池，论强调舍参与饲性和沫自然命性多植街物混汇搭，啄师法赢自然建筑咐与园火林接漠驳处增多绿答植处茅理凤凰倚木,岭南国常见为树种城，花垫期为5至7月，梢开花量时伞土形树榜冠与票羽状言复叶色组合帝，形伴如振捧翅待剖飞的图凤凰胜，富全丽堂难皇，“叶察如飞恶凰之卸羽，明花若负丹凤也之冠商”，故疯取名吊凤凰饱木。凤凰痒大道概念1

移植燥几株百年踏凤凰汪木，打应造为呼重要骡景观妈节点惕，浓笨缩历添史体唤现匠雄心百年凤凰俭木秩序倦化的丑凤凰里木打块造热鸽烈奔身放的“凤凰镰大道”都市部世外浴桃源1、外打围垫馆土抬腹高，棒形成销山谷涛式世置外桃什源园林移抬高，（执乔木/灌木/花灌霜木/花卉/草坪泄）五重抚景观敌体系，打歇造极逮私密担的世外联桃源概念25、疮裙楼旁边种樱植8-兄9米的含棕榈贱树4、堆农土造彩坡，保种植折大小路乔木拉、灌窗木、厦花卉赔、草明坪等宇层次丢丰富粒的景拔观体驾系2、实意现人寒车彻肚底分腥流四季船花果黎园春：历桃花汪曼舞夏：窑荔枝穗挂绿秋：奏金桂陡飘香冬：包青梅常香雪打造算以“春较、夏匙、秋炒、冬匪”为主扮题的四季答花果我园，是可骡以用视、花嗅、谢味、愚触、拒听五觉盒体验体的3D园林概念3露天艘音乐衬茶座概念4充分用利用尸敞开屡式中苍央绿烤化园尺林组诱团植入盼露天殃音乐滩茶座初、西必餐台棚、休相闲亭吼凳等优交流撑元素威，打僚造小定区配从套和园林西社交货平台园林妄细节硬质工景观淹体现柏优良甚材质悠、精感细手脉工侧石竖与平宣石错墓缝排锁列，棋拼缝拼时始崇终保累持居花中错党缝井盖吴考虑李排版楚模式裕，不必破坏螺整体障铺装蓝效果铜像忙雕塑哲、陶怕罐小盏品道路饰阴角暮以碎政石补穴位，梢避免渴踩踏心，充餐分了惹解植测物生符长环碰境小区道路秒全部率铺设易花岗烈岩，打糠造“石板屿路”的舒爽适自渴然景东观全石睁材铺设小区混路，并妇注意籍石板违对缝绳、错目缝、堤雕塑疾、井域盖排瓶版等诸手工友细节道路梅采用电隐形堵排水搭，双层足井盖与周活边环舰境融走为一萝体园林籍景观成本广州赢星河猪湾，别售价25截00巧0元/㎡，园也林单繁方造你价12系00元/㎡本项被目园游林标盾准建帜议，涝单方鼓造价50坛0-自70对0元/㎡项目名称项目售价园林单方造价欣盛东方润园32000元/㎡700元/㎡滨江金色海岸38000元/㎡900元/㎡昆仑公馆25500元/㎡700元/㎡（展示区）中鹰黑森林35000元/㎡2000-3000元/㎡仁恒江湾城15000元/㎡600元/㎡（展示区）其他针豪宅刚园林叮成本汇景屠新城怜，售六价27篮00轮0元/㎡，园刚林单费方造雄价80让0元/㎡项目每标志标志罩入口建筑场立面园林疤景观公共浮部分产品况力4AR麻T茧DE湖CO北京·棕榈猴泉国展际公秃寓上海·碧云纠国际糖社区驻晓园广州·琶洲马项目AR区T妥DE庙CO建筑红外立存面线资条简纤单、己清晰鸟、摩轮登，省将古胡典精锄神融疤入现径代风红格，衰华贵械而尊葛荣，被人京们视跪为“20设世纪类最激废动人备心的折装饰懂风格”。国内响一线阳城市梳经典钳城央者豪宅吉多采买用这己种建茄筑风若格（何如北滤京·棕榈钩泉国袜际公学寓、软上海·碧云叫国际青社区翼晓园句，保辩利旗挽下诸招多楼焰盘，迎如佛焦山东胶湖林欧语、娃琶洲兼项目翅等。保利慌东湖专林语采用AR灯T碑DE绣CO建筑执风格套，突哗围白瓣云区问域市贸场，恳打造脆白云赌新城机城市先风景宝线区域广州上海楼盘汇景新城星河湾星汇云锦汤臣一品翠湖天地外墙高级面砖+高级涂料高级面砖+高级涂料高级面砖+石材1-3层进口砂岩，三层以上日本三菱纳米光触媒铝复合板。仿石漆+石材Ar毯t扇de匆co翠湖互天地4AR围T咬DE巩CO保利布琶洲免项目为完束美呈刮现Ar钱t蛋De棉co风格晒：建废议外粱墙以钳“裙楼缝干挂巩石材+楼身粒高级复面砖”方牵式打悬造项目删标志标志鉴入口建筑罗立面园林绵景观公共论部分产品耻力艺术陡雕花壁灯柱头构建练豪宅裹高端改立面镇的做撞法：高大修门廊芽，超误大的戚雨蓬装饰企性强讨：山贝花、千柱头葱、壁似灯部分锅位置伴的巧必妙处贤理：环空调好位汤臣把一品识超乳大雨讯蓬4AR烈T敞DE奖CO空调狐位项目句标志标志升入口建筑寻立面园林呼景观公共阳部分产品福力通过醒立面卡细部球的处虎理，疤进一杆步增恳强项担目个顷性，恩加深足客户紧印象公共祸部分扮配置豪宅装公共纽奉部分章打造膊重点孝：双大考堂：入户跟大堂狼、车俘库大樱堂豪华颜电梯5汤臣初一品帝入折户大询堂项目押标志标志绣入口建筑杨立面园林折景观公共抓部分产品评力二合蛮一大异堂单元纯二单元石一星河冷湾公成共入厚户大戚堂豪宅惜标准——大堂引的关殃键控饱制点霞：双倍大堂面积，长赌面宽训、短浆进深刺，空继间大粉气舒叠适10－12米挑拘高大堂串，突商显大杆气地面咱、墙曾面全石聪材铺设穗，豪川华专属管家葱台、唱会客跳厅，人制性化圾享受双大饮堂——首层荷大堂公共叼部分醋配置“二合零一”大堂，以钓更气派的空批间、内更奢华的材位料、更人性晋化的功鸦能，李营造尊贵体验1、双由倍大肿堂面虏积，矮舒适孤气派披的空盗间感双大境堂——首层困大堂2、10－12米挑嘉高空鸟间，孟大气莲通透3、地光面、走墙面辰全石互材铺所设，象精美依拼花织显豪恰华档堂次会客误厅4、专慈属管况家台龟、会献客厅管家悔台双大惭堂--巩--链-首层笨大堂5双大啄堂——车库鸟大堂公共劲部分碧配置北京五御合金台寺车订库大密堂地下妙车库阶大堂面积比首说层大意堂略小，铺装斗材料线、装貌修标招准比首辛层大较堂略低设有咳专门服的地补库门锻禁中海普万锦孔豪园住车尸库大么堂门无禁豪华堪电梯公共父部分雹配置豪宅鄙标准——电梯甜的关抽键控誉制点维：大尺汇度：奢华陶空间诊尺度好材絮料：奢华练装修貌材料高科绝技：轿箱查多媒碑体应采用私密淹性：电梯林门禁人性叨化：