房地产营销策划 - 2020.3蓝城江西余干项目营销推广报告

江西余干项目营销推广报告2020年3月<前言>蓝城始于绿城，成立于2010年9月8日，是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成，拥有绿城25年产品营造经验与丰富的阅历。2020年以余干项目作为品牌珍视城市资源天赋是继蓝城·江南里之后，布局泛南昌大都市圈的又一次启程蓝城深耕赣南的高端产品，首献余干的人居标杆<项目使命>以蓝城品牌“美丽建筑

美好生活”为理念，打造余干项目填补区域高端品质人居的空白、二代高层园区至上的服务体验引发市场、受众对于城市前瞻性高品质居住理念的价值感知对于项目立基「城市生活价值」的再发现建立2020年的余干品质标杆<销售层面>作为品牌开发高品质大盘，经典二代高层产品、高端园区服务体系而来的标杆产品但滨江学府、三水国宾府、三水金麟府、干越壹号等竞品造成今年较为严峻的竞争局面；建立匹配标杆产品的标杆价格，突破市场竞品均价的营销任务项目核心问题：1、余干客选择范围扩大，蓝城产品如何建立标杆认知？2、在售竞品较多，如何区隔竞品建立竞争唯一性？2、推盘节奏快，如何快速建立项目的市场兴奋点？<三大解决方案>读牌

读地

读市PART1读牌<读牌>蓝城

美好生活综合服务商中国房地产百强企业综合实力TOP1070余城

200余园区

5400万方开发面积蓝城理想：美丽建筑

美好生活蓝城的理想是什么？精品住宅营造商是我们的传统标签，但现在我要在美丽建筑后面加一句话，就是美好生活。蓝城要由“美丽建筑”的开发商，变成“美好生活”的组织者、推动者、引领者，这将成为我们最核心的优势。蓝城定位：美好生活综合服务商蓝城集团是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成。蓝城以20余年服务全产业链为资源基础，以蓝城农业、蓝城颐养、蓝城健康为服务产业核心，提供以房产品开发为依托的全生命周期、全产业链的一站式综合生活服务。蓝城以“美好生活综合服务商”为企业愿景，秉承“仁慈普爱，真善至美”的企业核心价值观，致力于成为美好生活的组织者、推动者、引领者。中国小镇开发先行者

中国房地产轻资产运营引领企业蓝城文化：仁慈普爱

真善至美品质理念：取法极致，得乎其上开发理念：追求人与人、人与自然、人与自我的和谐，营造安定美好的境界房地产开发领域连续12年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”2012-2016年，连续五年获得“中国房地产顾客满意度领先品牌”荣誉称号2011-2012年，连续两年获得“中国城市居民居住整体满意度”第一2007-2018年，多项目荣获中国房地产“广厦奖”，品质方面在行业达第一品级二代高层：从杭州走出，风靡北上广乃至全国的“城市生活的理想高度”从北京、上海、广州、合肥乃至全国，收获无数厚爱，甚至一度被媒体誉为“城市生活的理想高度”的二代高层，是无数精英人士梦寐以求的理想家园。杭州籣园蓝色钱江嘉兴柳岸禾风春江明月“精细、安定、恒久”为设计指导的二代高层，打造为城市量身定制的美学建筑。三段式建筑美学水晶玻璃幕墙双中轴线对称领誉中国的园区生活体系内外双会所卡拉麦里金的配色和平整的外立面，纵向采用三段式立面，横向则采用充满了现代感的横向线条，让建筑整体上没有一丝多余和冗赘。再加之大面积玻璃窗，

建筑组团式空使建筑整体更显通透感

间布局及多层与艺术感，远远望去，

次的公共空间就如同一颗耀眼闪亮的

，灰空间内外“水晶”，夺目吸睛。

景观的相互映衬全龄社区、颐乐学堂、四点

露天社交会所，半学校、无边泳池（泳池未

精装架空层定）、园区食堂读牌10年蓝城的3种尺度品牌有厚度产品有高度生活有温度蓝城，美好生活运营商十

二代高层建筑美学，年源自25载品牌厚度

引领城市生活理想高度全龄园区服务体系，营造有温度的美好生活蓝城

美好生活综合服务商，源自

从浙江走向全国的二代高层产品

双中轴线、内外双会所、领誉绿城，精筑25载理想生活，中国

，简约、庄重新古典主义风格建

中国的园区生活体系，以丝丝房地产百强企业综合实力TOP10

筑，从外到内精雕细琢，铸就百

缕缕的人本温暖，打造全龄生、70余城

200余园区

5400万

年传世品质，给予余干市场以颠

活服务，填补余干市场的高端方开发面积。覆式认知。居住观。自此

蓝城

携经典二代高层首献余干<品牌诉求>蓝城美学经典

首献余干10年蓝城精研美学作品原创二代高层，理想人居典范PART2读地<读地>天时：传承千年的干越文化风水宝地“越之西界，所谓干越，越之余也。”据《旧唐书·地理志》：“古所谓汗越，隋朝去水。”王先谦曰：“汗干字通。”余干，似指古越人之一部，一说“越人谓盐曰余。”2000千年水乡：依托信江、鄱阳湖畔的魅力水乡余干余干，公元前221年（秦始皇二十六年）建县，讫今已有两千多年历史。余干依托信江、鄱阳湖水系资源发达。以境处余水之干得名为余干县。余干风光秀丽，独特的山水风景和动人的历史传说，构成了独具魅力的水乡风情。

余干县最大河为信江，纵贯全境，长146.5千米；最大湖泊为康山大湖，系江西省第二大内湖，约7.5平方千米；最高山峰为李梅岭，海拔高度290米；最低点为北部皇帝帽，海拔13米左右。干越文化：传承千年的水乡文脉、干越八景干越：源自春秋时二国名，即吴国和越国。余干县先属吴国，勾践灭吴后属越国。唐成玄英《疏》：“干，吴也。”故吴越亦称干越。后来“干越”便成了余干的别称。有“古代水上战场、今日候鸟天堂”的鄱阳湖景区，有松海环绕、碧波荡漾的木溪水库，有显庐山之秀的东山岭，兼西湖之美的琵琶湖等名胜景点，令众多慕名来访者倾倒陶醉，流连忘返。文物古迹有乘风亭、忠臣庙、昌谷寺、中桥、润溪大桥、下枫桥等七处县级文物保护单位。1羊角秋风2宸翰梅岩3山雄冠冕4春涨琵琶5陆仙茶灶6越溪渔唱7龙池夜月8昌国僧钟人文昌盛，素有“闽越百货集散”之繁荣，“江南名郡”、“鱼米之乡”之美誉。历代人文荟萃，孕育了汉长沙王吴芮、宋右丞相赵汝愚、唐工部尚书余懃、李德裕、赵彦端、明礼部侍郎李伯玉、张捄等一批匡扶社稷、治国安邦的雄才俊杰。自古文化昌隆，系唐代大诗人刘长卿、韦庄，宋代大词人黄庭坚、辛弃疾，明代理学家朱熹，清代戏剧大师蒋仕铨久居和笔耕之地。南宋理学大家：朱熹中国唐朝文人、茶仙：陆羽朱熹注

《离骚》处其实就在羊角峰上的云风堂当年朱熹在东山注《离骚》，“经常挹其水作书”（县志语），因而又叫墨池。民间传说朱熹在龙池洗墨砚，把池中的水都洗黑了。唐高宗上元初，陆羽隐居

苕溪，因著有《茶经》一书，成为

中国茶文化的开山祖师爷，被后人誉为「

茶圣」，奉为「茶仙」，后世也祀陆羽为

茶神。尝来余图片干县，在东山凿石为灶，取越溪水煎茶于此。明

《一统志》载：“羽尝品越水，故居思禅寺，凿灶煮茶。”故“仙人茶灶”相传至今，成为干越八景之一。<读地>地利：大南昌都市圈上，八省通衢的交通要塞余干县，隶属于江西省上饶市，余干县地处江西省东北部，鄱阳湖东南岸，信江下游，东与万年县接壤，南毗鹰潭市余江区、抚州市东乡区，西连南昌市进贤县、新建区、南昌县，北邻鄱阳县，与都昌县隔湖相望。是环鄱阳湖公路圈的“咽喉”地带余干位于大南昌都市圈鄱余万都组团，西临南昌市中心，纵横发展轴之东“一核”南昌市中心城区，赣江新区；“两极”九江市、抚州市中心城区；“两轴”沪昆发展横轴、九江-南昌-抚州发展纵轴“三组团”丰樟高组团、奉靖组团、鄱余万都组团。大南昌都市圈将全力打造南昌国际性综合交通枢纽，加快建设九江全国性综合交通枢纽，积极建设抚州区域性综合交通枢纽，培育发展丰樟高、奉靖、鄱余万都等组合型地区性综合交通枢纽。余干，致力成为上饶绿色经济新高地、鄱阳湖经济新引擎、江西对接国家战略新亮点。余干：配套健全的立体交通网络，1小时车程直达南昌等核心城市三个机场：南昌机场、景德镇机场、上饶三清山机场（在建）四条铁路：浙赣、皖赣、鹰厦、京九四条高速：上海至瑞丽、北京至福州、济南至广州、南昌至德兴四条高速国省道：县境有206、320、昌万公路等国省道通过。余干县已基本形成铁路、高速、水运、出境通道与县乡公路配套健全的立体交通网络。县城至南昌、景德镇、鹰潭等周边城市均在1小时车程之内。经南昌乘航班去北京、上海、厦门、广州等大城市2小时之内均可抵达。<读地>人和：吸引人口的“和谐余干”示范区东南片区建设成为“和谐余干”的重要载体和示范样本，未

来

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策

略

是

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抓住两头带中间”政策规划：生活疗养与教育购房、吸引返乡的人口导入地全县总面积为2336平方千米。

截至2018年末，余干县辖9个镇、11个乡、7个场，户籍人口109万人，常住人口91.9万人，其中城镇人口42.2万人，城镇化率45.9%。城北东南片区建设成为“和谐余干”的重要载体和示范样本，未来发展策略是“抓住两头带中间”：门户片区“一头”是指适应老龄化趋势，面向老年人，在冕山脚下、陈道港河畔开发大型养老社区，吸引本县和周边县市的“银发族”在此生活疗养；城西产业片区“另一头”是适应教育城镇化趋势，面向学龄青少年，在区内建设多所学校，吸引家长带着孩子在此买房陪读并最终在此落地生根。城东南片区“带中间”是指以区内良好的生活配套设施和低价位的保障房为抓手，吸引返乡农民工和进城农民在此安居乐业，将东南片区建设成为“和谐余干”的重要载体和示范样本。东南片区：成熟宜居的景观公园生活资源带教育资源：余干实验小学、余干第三中学、余干中学医疗资源：余干县中医院城市配套：3KM内余干县政府、余干县党校、余干县体育馆、余干宾馆公园环绕：内享干越湖公园、外享冕山公园、湿地公园（规划）PART3读市<读市>片区市场：大量住宅增地，市场竞争激烈百万级人口大县，上饶第二大人口城市；第二产业为主导，居民生活水平持续改善；市场面持续看好，政府大量供应住宅用地，市场处于高速发展阶段。客群性格描摹“孝义侍亲”礼仪之邦清代县城西隅人胡维诚作出了表率。他髫龄失怙，恃侍祖母朱儒人，承欢聚顺，祖母朱氏病了，双目失明，维诚便“每晨以舌舐其目，夕则焚香吁天，逾数月，复明，人以为孝感居恒”，在府志、县志上类多如此。正因为余干的孝文化渊源流长，“为人子女须尽孝”，便成了余干人的传承基因。当22岁的信丰女孩樊雅婧带着偏瘫的母亲上学，成就一段“至孝传奇”时，当余干百岁老人遍布城乡颐养天年时，人们除了感到骄傲和自豪，却并不觉得意外，因为余干人就是这个样！余干人把“积善成德”作为座右铭“全国扶贫状元”黄新春、“江西省光彩事业突出贡献奖”获得者舒桂秀，才有荣膺“2011’中国好人榜”的余干籍十九位农民工优秀集体、才有荣膺“2014’东莞最美人物”余干籍企业家程善道等数不清的余干善人。积善成德“崇文尚义”的余干名片开放笃行

勇闯天涯不光国内各地能见到余干人的身影，连国外也有，只要有钱赚的地方就有余干人，有点像福建人的做派，内心有“衣锦还乡”观念，家族感强烈，重义尚礼的当代余干人，在北上广都有打拼，客群定位心灵的前行者一边是传统文明的家族观念：注重家风文化一边是勇闯天涯的现代干劲：追随更高品质的人生造就了他们务实、顾家、和“走出去”PART4读盘<本案的核心机会点>内享湖境的55万方地标大盘总建筑面积约55.8万㎡的人居大盘，内享干越湖公园（规划）；13000㎡干越古街；8000㎡李宁运动中心；地球仓酒店<全城罕至的中央内湖，区隔所有竞品的第一阶梯>1、中央湖境>所有湖居让所有竞品都沦为二线，价值感随之递减One57大楼（又称亿万富豪大厦TheBillionaireBuilding,柏悦酒店/公寓ParkHyattHotel/Condo[1]），是一栋位于美国纽约曼哈顿的摩天大楼

[1]，于2015年完工时

[1]，是当时纽约最高的住宅楼

[3]。该大楼公寓被全球众多富豪所持有。戴尔电脑创始人MichaelDell[4]、加拿大亿万富翁斯特罗（LawrenceStroll）

[2]、香港时装业大亨曹其峰

[2]、海航集团陈国庆

[5]等多位富豪均为ONE57公寓买家。合同成交价为1.0047亿美元，成为当时纽约史上最贵的公寓，开创了纽约单层公寓售价超过1亿美元的历史纪录<城市地标大盘是区隔所有竞品第二阶梯>2、美学地标>所有后来跟风天赋实力的标志性，让所有竞品沦为陪衬总建筑面积约55.8万㎡的人居大盘，超越大部分竞品余干唯一拥有3大地标：干越湖公园，13000㎡干越古街，8000㎡李宁运动中心，地球仓酒店干越美学朝圣地，四大地标IP文化IP（干越湖）+休闲IP（干越古街）+运动IP（李宁运动中心）+度假IP（地球仓酒店）余干首个将“文、旅、身、心”进行系统打造的地标大盘<蓝城对全生命周期的考量是区隔竞品第四阶梯>4、全生命周期>所有竞品优势户型一场疫情之后，人们势必对生命、身体健康倍感重视亲身体验了长期隔离，更加理解了“家”的重要性<大盘定位>中央湖境

美学

归心住区占据城市价值第一序列干越美学地标城市第一居所、归心之地唯一拥有中央湖境集文化IP、休闲IP、运

以归心为原则打造的全生命依湖而生的美丽建筑

动IP、度假IP等为一体周期呵护住区的城市朝圣地<整盘slogan>中央湖境

归心生活集湖景全龄奢居、都会休闲、生态颐养、教育居住、投资价值等为一体的美学归心住区，城市归心之处，价值生活高地<产品SLOGAN>地标之上

一城仰望不只是住宅产品而是超越城市所有住宅的全生命周期呵护代言时代余干的人居新高度PART5案名方向一：蓝城二代高层，对标嘉兴蓝城·柳岸禾风产品系打造都会系第一品级二代高层，首献余干<案名主推>蓝城·柳岸禾风释义：植柳的水岸。宋

苏轼《好事近·黄州送君猷》词：“明年春水漾桃花，柳岸隘舟楫。”美好的水岸生活，悠悠清风稻香相伴，惬意的归心居所。方向二：蓝城二代高层，打造干越都会，湖畔住宅标杆以湖畔为案名发展<案名辅推>蓝城·湖畔春风其他：湖畔晓风、湖畔知春释义：植柳的水岸。宋

苏轼《好事近·黄州送君猷》词：“明年春水漾桃花，柳岸隘舟楫。”美好的水岸生活，悠悠清风稻香相伴，惬意的归心居所。PART6执行产品价值的深度解读绿城走过的城市，被赞誉为衡量生活的一把尺子，那些曾今做过的最好产品，对绿城而言其实早已不重要，重要的是你要生活的价值终将呈现；品牌“客户的事无小事”，家门口的一个挂钩、房间里每一个开关，不锈钢烟道的全面使用，卫生间干湿区防水隔层比行业高出20公分，这些在行业从业者看起来很小的事情，是绿城一直关心的大事；眼见合肥从“环城”走向“滨湖”乃至“临江”的战略之举，绿城有幸参与其中；请放心，我们懂得这座城市园脉上的昨与今，更在乎如何将这些内涵，化为明天你的生活的价值；从2016年1.6w/m2的均价，到2019年2.4w/m2，绿城总是与城市最前沿的区域共成长；区位辗转180天的时间，一位设计每次背着几十斤重的样板石乘坐十几趟高铁往返，跑了几万公里，只为找到最合适诚园的卡尔麦力金外立面墙面色彩；精装景观因为在乎居住的舒适度，在冬季湿度较高的合肥引用地暖，提高生活幸福感，为了让客户未来居住的管材更加安全绿城注压检测6个月以上，为的就是一份责任交付给你更加安全好用烟花三月淌诚园，十里樱花道花香满溢，曲径通幽，沁人心脾；挺拔的大乔，婆娑的树影或略过连廊的一瞥，多一些揣测和惊喜“让绿城每一个孩子都学会游泳”——海豚计划实施的背后，其实是尽量避免溺亡事件发生的一个朴素愿望服务疫情期间，物业人员在防控的一线，进行社区封闭管理，每日公共区域消毒，帮居家隔离的家人送菜，帮小区的孩子打印学习资料，这就是绿城物业的真实服务A地块3栋36000㎡干越湖公园营销中心、干越古街20000㎡3000㎡首开区域：■

营销中心、古街约3000㎡；■

A地块3栋约36000㎡，总货值约2.35亿；■

干越湖公园建设约20000㎡，分批建设和开