第章 不动产投资中的法律与税收问题

第5章不动产投资中的法律与税收问题5.1不动产投资中的法律问题

5.2不动产投资税收

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5.1.1不动产法律概述1.不动产法律的概念所谓不动产法律，是指国家调整不动产关系的法律规范的总称。它是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具。具体来说，不动产法律是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。2.不动产法律的调整对象不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。（1）房地产开发关系房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。（2）房地产交易关系房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。（3）房地产管理关系房地产管理关系是指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。房地产管理关系又包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系。城市土地管理关系是指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系；城市房屋管理关系是指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。3.1988年以来我国不动产立法概况5.1.2房地产开发用地法律制度土地开发用地是指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。1.土地所有权和土地使用权的概念土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。2.土地使用权出让（1）土地使用权出让的概念土地使用权出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。只有国有土地的使用权可以有偿出让。（2）土地使用权的出让方式根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。（3）土地使用权出让合同土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。土地使用权出让合同包括以下主要内容：①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）；③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件；⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。3.土地心使用针权划遇拨（1）土糟地使面用权泛划拨绕的概私念土地甩使用碰权划款拨，贴是指吉县级扛以上肾人民锣政府岗依法历批准奥，在习土地尚使用河者缴舞纳补味偿、止安置盟等费框用后凶将该沉幅土嫂地交回付其怎使用谊，或克者将事土地连使用裹权无观偿交明付给间土地埋使用粉者使即用的幼行为报。（2）土冻地使窄用权雄划拨条的范摆围根据《城市不房地斗产管泽理法》的规暗定，榜下列领建设壁用地龄的土辜地使惯用权逃，确棒属必尸需的代，可晚以由傻县级窄以上述人民课政府物依法皂批准悲划拨畅：①国家煌机关谢用地令和军孔事用汤地；②城市波基础暖设施愧用地诵和公订益事滥业用罩地；③国家振重点绩扶持扛的能庭源、慎交通盈、水贿利等响项目约用地义；④法律茎、行肾政法琴规规固定的磨其他启用地棋。5.娇1.山3房地报产开房诚发法描律制淹度1.房地帖产开饮发的鸡概念房地使产开笛发是冠指在句依法超取得腐土地卡使用浩权的悦国有护土地庭上进旗行基风础设央施、猫房屋穿建设以的行偿为。2.房地呢产开遮发的被原则根据宪我国《城市让房地脆产管坦理法》及其得配套幅法规仍的规筒定，彼房地伙产开药发应插遵循昆以下初基本割原则浇：（1）严仰格执总行城液市规貌划的久原则（2）综膨合开射发、烤配套防建设壤的原捞则（3）鼓顽励开益发建鲜设居涝民住支宅的牧原则（4）维字护消众费者慈合法津权益风的原尾则（5）坚奏持经拌济、街社会抚和环辜境效轿益相掌统一押的原堤则（6）按耳照土欲地使派用权秩出让喷合同烧约定摆开发蒸土地茂的原胆则3.房地辆产开沉发企事业设简立和赌资质赵认定（1）房羽地产搂开发的企业助设立痛的条智件根据缺我国《城市惧房地俭产管茫理法》的规某定，寇房地喜产开见发企往业的射设立套必须奇具备爬以下问条件个：①有自贼己的泪名称聚和组序织机章构；②有固康定的放经营语场所挎；③有符恐合国唯务院员规定凯的注捐册资龄本；④有足冲够的观专业乏技术建人员纳；⑤法律休、法沃规规鸭定的勉其他义条件童。（2）房讲地产封开发眉企业那的资像质认晕定①一级摆资质控：②二级榜资质纱：③三级脾资质舰：④四级年资质居：4.房地纪产开忍发建尽设法艳律责铸任（1）房屈地产达开发斩建设大单位班的法蜘律责卷任(2槽)有关落部门亿和人村员的歼法律纷责任5.蹦1.溪4房地耍产交电易法郑律制满度房地其产交腰易法袍律制盗度，屋是国勒家为善了加义强房欲地产场市场陆管理箩，规战范各码种交秃易行桌为，怖维护拔正常泳的经财济秩遭序和绝社会蔽秩序睛，保厚证房就地产魂业的马健康洪发展担而制仓定的居各种崭法律总规范匪的统似称。1.房地搅产交顾易的扰概念房地窑产交鲁易是茂指以蒜房屋狭等建成筑物翁、构珍筑物灶及其颗占用顺范围枯内的座土地索使用根权为扯对象环而进果行的捕一种训商品臭交换够活动醒。它溜包括红转让乖、出戒租和轻抵押颗等。2.房地锋产交收易的黎原则（1）房岛地一拜体原表则（2）依振法登缘瑞记原索则（3）房固地产罩交易皮价格抵分别胞管制伤原则3.房地宴产转肤让（1）房新地产撑转让稀的概持念房地挥产转艺让，宿是指投房地好产权飘利人京通过招买卖壳赠与菠或者灯其他存合法骂方式缸将其令房地横产转票移给房诚他人耳的行旱为。忘房地让产转名让是料房地掠产交悟易的尾主要众形式雾。（2）房耕地产拜转让辩的条乓件4.房地线产抵艘押（1）房鱼地产趋抵押革的概团念房地教产抵驴押，田是指涌抵押腹人以么其合尼法的材房地斧产以超不转托移占仗有的养方式拉向抵梳押权誉人提或供债荡务履资行担祸保的泊行为击。（2）房裕地产副抵押嗽权的数设定华范围①抵押瓦人所干有的材房屋帝和其检他地尘上定哄着物俯。②抵押肝人依燃法享看有处议分权概的国份有土吴地使毙用权款。这克里的咳国有彻土地暗使用别权主卡要是畅指以嗽出让递方式匀取得备的国龄有土唱地使贺用权张。③抵押桑人依刚法承徒包并伐经发受包方务同意库抵押缴的荒混山、泛荒沟愚、荒乳丘、爱荒滩妖等荒葵地的蚂土地跳使用叫权。④乡（纺镇）眼村企丢业的庭厂房扬等建口筑物菜及所滩占集膀体土疏地的坝使用榆权。（3）房大地产姨抵押贵担保犯的债交权范细围①原债层权。航即抵拿押房许地产浊所担歌保的趴主债饮权的杆总额兰，它梢是抵嫂押担鞭保的伍主要和内容语。②利息裙。指撑原债蛮权产鄙生的唇孳息辈，自图然属蛛于抵喝押权胸所担北保之塌债权扯的范峡围。③违约似金。俊抵押症权所卸担保额的主乓合同榜中，抱约定可了违避约金疑的，约违约雕金也焦属于颗担保旨的范剧围。④损害奶赔偿旺金。侄指债乌务人恒在履首行主员合同转中，局给债笼权人谋造成泄损害暗而应己给予欲的赔弹偿。⑤实现故抵押北权的陈费用休。指枕抵押璃权人亩为实垄现抵姑押权崭而支妇付的学费用勺，一结般包你括申蛮请费拾、拍突卖费卫、评漂估费独、保辨全费把等。（4）房斩地产宗抵押魂权的冈实现房地蛮产抵事押权凭的实顺现是素指当磨债务植人不文能履丧行到社期债注务时岩，房必地产感抵押扫权人钥依法神处分救抵押民的房膛地产看，并眯就处碑分抵侨押房结地产办的所倍得优怪先受篇偿的略过程肢。5.房屋颠租赁（1）房汇屋租食赁的蜘概念房屋誓租赁毕，是匪指房免屋所辈有权岁人作疫为出皂租人皇将其家房屋和出租尾给承隶租人狂使用注，由凉承租致人向阳出租称人支雾付租骡金的仿行为喝。（2）房拔屋租脱赁的装限制挽条件根据刺我国部有关赵房屋半租赁踩管理牢的规度定，嫩有下徐列情仙形之边一的腹房屋饰不得叹出租帽：①依法纸未取逢得房释屋所谣有权娘证的底；②权属貌有争惯议的跌；③共有巷房屋袋未取梁得共紫有人胃同意姨的；④不符耳合安将全标卵准的微；⑤属于会违章派建筑枝的；⑥已抵顾押、杨未经姿抵押样权人袍同意姑的；⑦不符昂合公底安、闲环保常、卫闪生等隐主管管部门类的有魔关规昂定的脊；⑧司法霸机关箱和行照政机扬关依附法裁篇定、幸决定姓查封探或者涉其他谢形式嚷限制超房地找产权扫利的遥；⑨有关比法律宰、法尝规禁姜止出经租的茧其他轨情形惠。（3）房涂屋租捏赁合非同房屋氧租赁院属于腊要式膜法律哲行为工，出稿租人糟和承巷租人查应当既签订脚书面喜租赁猾合同饶，决同定租音赁期毒限、虏租赁鞭用途身、租滔赁价耻格、直修缮辜责任匀等条赢款，谨以及夺双方承的其概他权惊利和奔义务嘴，并羊向房们产管月理部傍门登谈记备锁案。5.昨1.台5不动监产权旷属管逐理法脸律制盐度1.土地晕使用爷权登纱记2.房屋牲所有冬权登趋记3.不动剑产变发更登吐记4.房地映产抵农押登树记5.质2不动类产投洽资税第收5.庙2.剃1不动屋产投扰资税从收概翼述1.不动桌产税染的概基念不动彼产税忙是指汽直接烦或间猜接以泰不动嗓产为绢对象母而征狭收的哈税。这里餐所讲亡的不甜动产姜税，株实际解上就杠是土蹦地税店收和第房产塘税收捆的总究称。遮目前雹，我击国的辫土地两税收耀主要芳包括轧土地哪使用冰税、抢土地旧增值虽税等争。房辛产税锦收包水括房内产税兰、契支税、却印花胖税和怪销售改不动周产营丹业税户等。裤土地染税收收和房数产税消收有够不同房诚的征刘税对促象、植不同室的征氧税目莫的，榆并适扰用不牲同的游税率顺。2.不动孕产税荐的计击税依祥据目前慨我国慎不动秧产税脖的计宜税依醒据主踪蝶要有案以下掌几种词：（1）以趴土地写的面与积为例计税衬依据（2）以砖不动隙产的化价值杜为计鹊税依序据（3）以舌不动库产收月益为稍计税潮依据3.我国诵不动代产税关的历喜史沿烤革5.羽2.夹2土地蛾税收在我纸国现帆阶段揉，土打地税校收是灰不动签产税做收的育主要喇内容执，主盾要包家括耕草地占绸用税具、土镜地使蹲用税矮、土替地增卫值税这等几缓个税萌种。1.耕地怪占用型税耕地半占用牲税是狱依据豪耕地奋占用刻税法螺征收啄的一立种税娱。耕辅地占拘用税踢法是树指国询家制谋定的况调整俊耕地焰占用狮税征缸收与信缴纳贤权利再义务袭关系白的法捏律规香范。（1）纳蚕税义忙务人夏及征倍税范膝围耕地草占用危税的火纳税孟义务塞人，违是占奏用耕藏地建闭房或匙者从辫事其栗他非共农业外建设乖的单原位和宗个人诵。纳颈税人妥必须尊在经庸土地格管理辫部门饰批准万占用除耕地缸之日盏起30日内鞭缴纳检耕地叶占用消税。（2）计核税依习据和省税率（3）税狭收优猴惠根据《中华绢人民追共和照国耕咱地占问用税伪暂行亏条例》的规枪定，破下列径经批亭准征罢用的联耕地章，免默征耕躲地占池用税乒：①部队遵军事扒设施曲用地唇；②铁路纠线路尾、飞可机场赔跑道棚和停宵机坪柜用地述；③炸药氧库用剪地；④学校秀、幼按儿园屿、敬高老院睬、医菌院用划地。2.城镇齐土地康使用思税城镇杏土地胀使用太税是柄依据水城镇粥土地惑使用宴税法晌征收奸的一老种税驼。城容镇土它地使牙用税撤法是躁指国驰家制轿定的誓调整览城镇汽土地酬使用码税征劣收与落缴纳汗权利为义务后关系扶的法牌律规剥范。（1）纳败税义找务人盟和征联税范算围城镇校土地胸使用急税的录纳税军义务耀人，央是指陷在城恒市、屈县城氧、建作制镇晚、工丑矿区铁范围而内使妄用土逃地的陶单位融和个躬人。（2）计均税依搬据和秘税率城镇级土地灵使用熊税以健纳税扒人实愁际占筝用的凭土地倘面积蛮为计出税依消据。磁即税彻务机醉关根烛据纳愧税人勾实际粉占用拿的土枯地面亡积，占按照义规定栋的税悬额计滴算应熄纳税伙额，摔向纳书税人帐征收四土地黄使用除税。城镇符土地窝使用杀税采葱用定剃额税败率，穷即采与用有桥幅度渣的差岸别税元额，披按大似、中远、小阿城市阁和县狂城、牢建制动镇、贫工矿旨区分饿别规予定每荐平方旱米土仍地使沃用税缎年应亩纳税矮额。（3）税梯收优凡惠3.土地行增值梅税土地盲增值振税是矛依据舱土地爆增值刻税法减征收搭的一旋种税止。土备地增程值税命法是缘瑞指国涨家制阶定的鲜调整色土地痛增值蚀税征裂收与客缴纳去权利迎义务世关系孟的法污律规诊范。（1）纳出税义母务人沫和征斑税范别围（2）计警税依驱据和姥税率（3）税打收优亚惠及祸惩罚5.掩2.党3房产敲税收房产骡税收懒主要塌包括轮房产铁税、识固定届资产吹投资欣方向笛调节食税、阳契税芒、印赔花税畏、销血售不西动产伞营业吼税等匆几个拍税种域。1.房产可税房产期税是该依据老房产男税法嚼征收庄的一腔种税秩。房芽产税锯法是专指国渡家制拣定的羡调整暖房产疗税征贵收与耍缴纳昌权利述义务暖关系到的法妈律规漂范。（1）纳将税义犯务人尺及征元税范沙围（2）计贪税依很据与朗税率（3）税耐收优须惠2.固定还资产戚投资撇方向幼调节拾税固定惜资产哑投资偷方向泻调节谣税是铅依据领固定骨资产喝投资链方向疮调节湿税法抱征收钞的一稠种税让。固哈定资献产投转资方双向调著节税浑法是后指国胳家制华定的泻调整柳固定番资产垒投资变方向缎调节天税征桶收与扒缴纳邪权利乞义务度关系宋的法扔律规胖范。（1）纳娘税义哲务人扣及征服税范秀围（2）计哈税依浊据与胀税率3.契税契税僵是依帅据契妙税法悦征收税的一扒种税辰。契贡税法白是指瞒国家编制定嗽的调秒整契册税征葛收与鱼缴纳奏权利联义务欺关系盗的法占律规诊范。（1）纳旦税义馒务人罩与征本税范湖围（2）计肌税依怕据和独税率（3）税窜收优招惠4.印花改税印花沃税是才依据盖印花船税法另征收剖的一饿种税宜。印圣花税悼法是退指国央家制蒸定的果调整泊印花喝税征贝收与呜缴纳宵权利讯义务批关系团的法港律规版范。（1）纳野税义葬务人古与征轻税范急围（2）计横税依艰据和廉税率（3）税牌收优假惠5.销售盏不动夹产营孩业税销售价不动帖产营届业税绑是依脂据营门业税绕法征竖收的讯一种家税。赴营业落税法蚕是指罪国家哑制定卸的调骂整营兔业税店征收荷与缴描纳权仇利义厅务关栽系的伟法律烟规范疗。（1）纳闹税义捐务人义与征紧税范解围（2）计全税依汗据和陈税率（3）营更业税贞的缴倒纳6.城市缺建设挽维护面税城市笔建设独维护值税是负依据杰城市兵建设悠维护挠税法扎征收忠的一叶种税乘。城元市建霞设维绪护税叠法是疤指国规家制才定的漂调整涌城市预建设散维护笑税征馅收与停缴纳祖权利呈义务校关系寻的法防