第八节房产交易常见争议

一、售楼广告内容是否为合同内容吴某与某开发商于2007年7月签订商品房买卖合同，购买商品房一套，办理入住手续后发现房屋与出卖人售楼时所作的广告宣传有较大差距，小区红线内的绿化率达不到售楼广告承诺的60%，售楼广告承诺的C座为二梯三户变成了一梯三户，电源电表由10A×220V变成了5A×220V。吴某遂向法院起诉要求出卖人承担违约责任，赔偿总楼款2%的损失。处理规则1.原则上销售广告和宣传资料为要约邀请，对开发商没有约束力，除非广告的内容写入商品房买卖合同当中。2.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使没有写入商品房买卖合同当中，对开发商也有约束力。包括商品房开发规划范围内的小区内绿化面积、签约折扣、小区商业、教育等配套措施。但商品房开发规划范围外的交通设施、教育设施、医疗设施、环保设施、市政规划都不在此列。法律依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。二、因出卖人未取得竣工验收证书而交付引起的纠纷建设工程经验收合格后，方可交付使用。验收合格的标志主要是取得《竣工验收证明》（或者《竣工验收证明书》、建设工程竣工验收备案收文回执）。出卖人未取得验收合格证明之前，买受人可视为房屋不具备交付条件，并有权拒绝接受。出卖人未取得验收合格证明的情况下交付房屋，买受人予以接受的，视为双方改变了合同约定的交付条件。只要出卖人在诉讼中能够证明自己已经取得了房屋的主体、消防、电梯、燃气四项工程的竣工验收合格证明，即可免除自交房之日后的延期交房违约金。买受人起诉要求解除商品房买卖合同的，一般不予支持。出卖人在诉讼中不能证明其已取得上述“四证”的，房屋交付行为无效。购房者要求出卖人支付迟延交房违约金或解除房产买卖合同的，法院一般予以支持。三、买受人未按时支付楼款，不能成为出卖人迟延交房的免责事由。此时，买受人按合同承担迟延付款责任；出卖人按合同承担迟延交房责任。房产开发与一般的商品买卖不同，开发商不是为特定的人盖一个楼。但是，买受人迟延付款是出卖人迟延办证的免责事由。不交钱没法开发票，当然没法办证。四、出卖人对小区公用设施是否有处分权2007年4月18日，原告吴某与被告某开发商签订了一份《某大厦认购书》。认购书约定：原告向被告认购某大厦豪华阁复式33/34楼07室，建筑面积为251.33平方米，总价款为人民币3534970元。双方在认购书中还约定被告送93.9平方米的天台花园给原告。2007年5月28日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，但是赠送天台花园的约定并没有在合同中加以确认。在合同履行过程中，被告告知原告，天台花园属于公共面积，不得赠送。原告不同意被告的说法，原被告由此产生纠纷并诉诸法院。处理给规则住宅爹小区交内的赔道路创、绿裹地、土休憩互地、赶空余野地、众电梯羽、楼卡梯、诉连廊妄、天拢台等躺，属沸于整奔个住尚宅小展区的何配套省措施文，是枝全体堆业主曾共同贿所有句的公量用设档施，贺其处钥分权约归属肾全体照业主卵。出杂卖人麻未经蔽全体养业主屠的同做意就伪将小谦区的鸣公用菊设施牺赠送腰或者巩出售沃给某库一业步主的缝行为克，是备一种伍无权朽处分是行为钟，也主构成底了对端其他搂业主扫合法积利益银的侵输犯，翠该行妖为是反无效紫的。本案捧开发护商赠精送天狱台实锻为广排告促亏销手问段，券因为旬该广妇告属彼于不护实违每法广框告，撑法院爷判决拨开发拘商赔除偿吴世某人串民币5万元裂。五、美买卖耳地下霞室停刺车位洋的合撇同是肾否有兄效20漫07年5月12日，母原告涨谢某坚与被耐告某堪开发突商签塘订了致一份《房产个买卖堆合同》，约浮定原传告购奋买被饮告开毯发的辜泰宁触花园灿高层犹商住懒楼地稻下二湖层蓝眉区第52号车掉位，煎总价汇款为皮人民翻币15万元醒。合既同签故订后歉，被桑告即劲将第52号停炸车位古交付款给原包告使博用，甘原告扣也向肠被告席支付缩慧了购认车位侨款。20究07年12月，立原告角经查吐询得队知被夫告没妇有车阿库销觉售权绒。原惰告因搏此诉联至法饶院，唤要求胃确认渔车位开买卖态合同咳无效钩。处理拉规则（一欠）出撞卖人胁未取杰得销仪售许杨可的缓，合颠同无恒效。（二贤）出肉卖人良取得仿销售吸许可共的，礼合同攻有效拣。取得例销售尊许可肚的条绕件1.通过循和建伤筑物王区分舌所有脑权人倘的协露商，还获得闯地下精停车逐位的害专有痕使用贪权。2.补交末地下丑室的斯地价分款，更通过倍测绘塘查丈药明确龙各停控车位涌的界勺限和驾标志恳，进衰而取莫得地着下停归车位猛的销险售许凡可手沾续。六、撒拆迁哲补偿烫安置很协议叙的优晶先权第七箱条拆励迁人匙与被搞拆迁贼人按粥照所牌有权贝调换耐形式猛订立次拆迁倡补偿处安置晃协议召，明组确约篇定拆伤迁人盐以位屿置、叉用途恳特定及的房糖屋对塘被拆虾迁人漫予以律补偿谎安置鸡，如凶果拆遗迁人尝将该嫁补偿戴安置枕房屋醋另行益出卖满给第鞋三人味，被走拆迁枯人请切求优客先取坟得补仪偿安蒙置房翁屋的竹，应驰予支谋持。被拆岩迁人盖请求善解除垮拆迁绣补偿计安置夜协议径的，沉按照脚本解蜻释第宰八条男的规调定处看理。七、呆出卖横人恶棚意违葵约与多惩罚拥性赔许偿第八骄条具县有下福列情妖形之景一的陆，导受致商柱品房牧买卖先合同笔目的通不能域实现钞的，惠无法武取得狱房屋尊的买复受人警可以雅请求抛解除缴合同文、返厘还已吧付购膜房款重及利葛息、贡赔偿州损失盾，并单可以旺请求芹出卖举人承含担不也超过饰已付权购房溉款一诱倍的束赔偿缝责任迁：（一仍）商戒品房圆买卖含合同隆订立解后，鞭出卖吊人未腾告知菌买受绝人又固将该关房屋影抵押蒸给第杏三人额；（二禁）商戴品房迷买卖冬合同柏订立驴后，敌出卖棉人又退将该区房屋悄出卖捎给第名三人钩。八、碰出卖壮人的个欺诈擦行为鲁与惩悟罚性肯赔偿第九报条出他卖人聪订立跳商品百房买薪卖合浴同时浪，具胶有下不列情币形之蜘一，生导致窄合同珠无效栋或者馋被撤滑销、扯解除骨的，话买受喝人可狼以请烈求返庸还已拒付购倦房款义及利挥息、虽赔偿魔损失葱，并焦可以焦请求棍出卖触人承照担不辜超过均已付删购房叠款一犬倍的润赔偿献责任羽：（一漫）故谨意隐茂瞒没迷有取被得商贝品房叙预售妻许可模证明霞的事误实或冻者提著供虚僻假商衬品房劲预售存许可膛证明迫；（二架）故声意隐臂瞒所确售房忌屋已赵经抵冶押的窜事实晃；（三践）故阻意隐林瞒所恶售房火屋已姓经出秋卖给须第三羊人或茂者为苏拆迁川补偿而安置岩房屋甩的事肆实。九、削恶意榴串通梅导致冤合同冤无效第十餐条买追受人咸以出怠卖人岸与第罩三人朗恶意肠串通遣，另贺行订校立商完品房茫买卖乐合同竞并将具房屋油交付遵使用持，导蜻致其施无法闭取得范房屋肢为由雄，请怀求确根认出艘卖人讯与第千三人煤订立仇的商贱品房如买卖造合同奏无效凡的，呢应予析支持厨。十、堡房屋佛的转辣移占顾有及皂风险科转移第十上一条谱对房维屋的亲转移广占有佩，视尝为房标屋的裹交付细使用穷，但肿当事却人另袖有约凳定的沿除外荣。房屋子毁损还、灭味失的惕风险哀，在株交付递使用捕前由谁出卖激人承洽担，娘交付盖使用仰后由辩买受弓人承算担；座买受博人接铺到出己卖人助的书齐面交发房通怪知，摸无正徒当理丽由拒所绝接寺收的气，房惹屋毁辱损、娱灭失款的风祖险自朱书面枝交房志通知幼确定魔的交非付使亲用之百日起商由买达受人龙承担件，但设法律队另有拉规定哈或者正当事吗人另换有约搁定的以除外盯。十一蔬、房桌屋主搬体结俩构质把量不盆合格第十月二条熔因房难屋主体呢结构锅质量不合传格不省能交善付使尼用，敞或者生房屋清交付萌使用满后，清房屋宫主体斯结构厚质量虾经核粱验确悄属不决合格港，买广受人攻请求染解除办合同查和赔循偿损猛失的枣，应蚁予支嗓持。十二架、房辫屋质番量瑕华疵第十恒三条药因房员屋质张量问错题严重影响伞正常也居住蜘使用视，买扛受人抢请求闻解除弹合同精和赔惧偿损六失的截，应凡予支威持。交付羡使用羊的房诸屋存在鸣质量栏问题，在映保修蹦期内起，出强卖人宫应当蚀承担认修复拦责任沾；出鸽卖人站拒绝哈修复赌或者联在合窃理期暗限内久拖延玩修复温的，悟买受趣人可炉以自回行或劣者委青托他倦人修棉复。默修复烦费用凡及修局复期呆间造惭成的余其他认损失溉由出秤卖人牌承担洲。十三产、面影积误霜差纠蹲纷第十疼四条春出卖喊人交尺付使此用的肆房屋纯套内围建筑凤面积辉或者填建筑舰面积背与商膜品房广买卖爽合同挣约定险面积桂不符康，合患同有叮约定辟的，份按照鸣约定灶处理旁；合亭同没哑有约么定或塑者约丹定不当明确题的，议按照增以下箩原则数处理片：（一蔑）面乞积误既差比居绝对宋值在3％以瞎内（爷含3％）珠，按须照合岛同约凉定的响价格到据实苦结算档，买朵受人糖请求鼓解除焦合同城的，码不予毒支持副；（二侦）面籍积误千差比谜绝对证值超跌出3％，悲买受领人请崖求解狭除合谈同、贞返还裁已付静购房档款及孝利息萄的，贪应予泛支持惜。买亡受人闯同意也继续帐履行乖合同矛，房营屋实澡际面磁积大撇于合填同约呈定面肢积的交，面荣积误防差比添在3％以圾内（皂含3％）磁部分提的房辈价款庙由买昨受人足按照机约定袭的价肯格补挪足，贫面积艰误差剖比超死出3％部体分的腰房价写款由届出卖誓人承途担，点所有率权归仿买受辰人；仆房屋销实际赏面积膛小于间合同蜓约定勉面积筒的，络面积戏误差惯比在3％以土内（队含3％）盟部分详的房哪价款乓及利脾息由盟出卖息人返辨还买旦受人嫂，面皱积误爱差比衫超过3％部城分的偷房价暗款由送出卖父人双元倍返糖还买诵受人网。十四防、合随同解志除权乡丰的行挤使和韵期限第十瞧五条剑根据《合同雁法》第九讯十四广条的来规定竿，出弓卖人迟延宫交付亡房屋或者羊买受梅人迟罗延支揉付购谦房款得，经狂催告太后在果三个婆月的唐合理提期限房诚内仍圾未履任行，崭当事凉人一旨方请捎求解浓除合专同的衫，应阔予支耐持，录但当梦事人帐另有巴约定积的除其外。法律割没有浩规定挤或者皱当事由人没姻有约劣定，骑经对宜方当踢事人赚催告赶后，罗解除仆权行烦使的凉合理饼期限柳为三邻个月太。对诱方当胡事人份没有富催告周的，叉解除提权应皆当在脂解除峰权发榆生之冬日起苗一年叮内行亦使；纹逾期吴不行雅使的柳，解屋除权荣消灭下。十五店、违绿约金惹数额零的调疼整第十设六条型当事舌人以字约定醒的违傻约金泉过高学为由勤请求桑减少牵的，灭应当疤以违绳约金冰超过贼造成瞒的损量失30％为障标准志适当剂减少荷；当栋事人放以约凶定的马违约溪金低采于造慰成的丙损失溪为由副请求翁增加绳的，需应当局以违纷约造物成的祥损失器确定拔违约扑金数图额。十六业、违泪约金尚数额悲的确僻定第十锹七条导商品啦房买愁卖合事同没缘瑞有约陕定违躬约金甚数额领或者哪损失帮赔偿而额计丸算方副法，不违约绝金数聋额或轿者损球失赔深偿额薪可以惩参照番以下期标准维确定霉：逾期珍付款仓的，阵按照渣未付咱购房贿款总绢额，浪参照仇中国探人民涂银行贞规定订的金帐融机奸构计栋收逾罪期贷忍款利祖息的尽标准石计算束。逾期领交付忍使用观房屋壁的，轿按照稠逾期析交付迁使用比房屋肌期间胸有关财主管牺部门施公布率或者颜有资臭格的弟房地焦产评苹估机剪构评骆定的贺同地俩段同列类房载屋租挂金标械准确惭定。十七榨、办胸理房猎屋权锯属证巨书迟啄延的竞责任第十作八条往由于渐出卖险人的象原因亏，买围受人仍在下束列期宾限届哥满未很能取岸得房澡屋权编属证养书的玻，除越当事财人有哀特殊纪约定宣外，坦出卖服人应路当承士担违悟约责鱼任：（一售）商调品房柿买卖独合同欧约定步的办弃理房搏屋所耗有权袍登记沃的期珠限；（二望）商年品房蹄买卖爱合同牲的标奥的物乒为尚防未建肉成房油屋的滤，自否房屋舌交付临使用窝之日政起90日；（三麻）商愿品房裤买卖净合同哪的标安的物芦为已览竣工首房屋笑的，虽自合决同订姜立之疯日起90日。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