第十章 房地产投资三

房地产投资分析三案例分析业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担维修等其他费用2700元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款更为合算？分析租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49％。显然，与其靠收取租金获取4.49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的资金收益率。一、确定性分析方法4.净现值法净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算成项目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的资金流入现值与资金流出现值之差额。在数值上也等于开发建设及经营阶段内各计息期资金流入值与流出值之差额现值的代数和。4.净现值法公式4.净现值法公式式中NPV——项目净现值；NPVt——第个计息期现金流入值与现金流出值之差额现值；Nt——第t个计息期现金流入值与现金流出值之差；(P/F,i,t)——第t个计息期的贴现因子；It——第t个计息期的现金流入值；Pt——第t个计息期的现金流出值；t——计息期数；n——计息期总数。上述净现值计算式与净现值计算式属同一式，故净现值计算也可直接从“全部投资现金流量表”中直接推算。4.净现值法净现值法的优点在于考虑了项目开发建设经营期内各笔资金的时间价值，对项目的净利润有明确反映。因此，该方法被广泛应用于企业经济效益分析，几乎每一项目的经济效益分析都少不了净现值指标，净现值愈大，项目净利润愈高，经济效益愈好。房地产投资项目也不例外，每一个房地产项目经济效益分析中都要使用净现值指标对项目经济效益进行评价。净现值法的不足之处是贴现率不易确定。现值计算及净现值计算均少不了贴现率，那么认为贴现率取多大才合适呢？这是一个难以给出准确答案的问题。一般认为贴现率的大小取决于银行利率高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求等综合因素。贴现率取值的准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项目和后期资金流量较大的项目更为明显。因此，应用净现值法对项目进行经济效益分析时，贴现率的取值要再三考虑。一、确定性分析方法5、内部收益率法内部收益率法是计算项目确切盈利能力的一种企业经济效益分析方法，分析指标为内部收益率是指项目在开发建设及经营期内项目净现值等于零时的贴现率。5、内部收益率法其表达式为：5、内寇部收图益率搜法i—逝—内部是收益修率，项通常彩记为IR顽R。IR悦R是项误目净皇现值NP泪V等于舍零时魔的贴携现率犹，也孙可以描说是动项目前在动涂态分姐析中响不亏嘉不盈换情况母下的昂贴现压率。肆如果强贴现驾率高棚于内茄部收株益率墙，由俯净现金值计距算式吧不难观算出惰项目扛净现汗值会荷小于缘瑞零，芹说明礼项目仔将亏刘损。拴如果项贷款酬利率采等于技内部课收益奥率，稿则贴殿现率叉一般忽就略风大于保内部方收益吵率，洞导致天项目雀亏损量。因丘此，两我们腰说内钩部收细益率蔑是项据目所洋能承县担的溪最高劝贷款肯利率及。当坐贷款飘利率泥高于注内部绞收益炉率时圾，项慕目净仔现值悦必定冒小于基零，墓项目先亏损卖，属扒不可熄接受月项目善。只差有当纷贷款下利率蜜低于孩内部蕉收益珍率时殃，项阀目才存不致耻亏本以或盈屡利。冤项目金的内棋部收扁益率部愈高慌，项额目所倾能承荷担的罪贷款耀利率换愈高视，风景险愈盐小，绸获利轰愈大竖。5、内付部收泊益率国法内部削收益炼率的脊另一捧种计尖算方瓜法是亭试算隐法。星首先布假设笔贴现制率为i1启,计算庸出项煤目净盾现值NP恶V1毯>0；再石假设尽贴现楼率为i2，计刺算出取相应猾的项楼目净堂现值NP根V2烟<0；则垄在i1与i2之间含反复颂取值草试算蚁，必架定可缩慧找出福一个i使得副净现蹈值NP厉V等于夕零，积这个i就是复内部赌收益旬率。日实际敬操作捕中，乐只要i1与i2相差壶不超翁过2%（最造大不雷超过5%），输可采喉取直瓜插值焦法直忆接由NP览V1与NP吧V2计算郑出i而不劝再进霜行多猛次取降值试卸算。5、内吉部收娃益率乐法内部夸收益桑率法屠是房博地产炮企业芽经济板分析柱中另霜一个算被广约泛应歪用的便经济者效益垒分析妈方法翅。该极方法滩无需努假定辣贴现哀率，耍可直我接计默算出来项目劝盈亏箩平衡洋时的钢贴现袭率，兰以衡煌量贷脱款利势率的屠高低锄。因辅此，劫内部哨收益椅率法乐是一司个很挤实在吉很可膜靠的邪企业伙经济炸效益办分析请方法评。该笑方法下的不远足之倒处是址计算待；较赏复杂牢，无似论用泡式颗进行俭计算芳还是汁试算骆出净塔现值嚷发生蛙正负饲转折i1与i2的都草很费板时间聋。另宜一不京足之岗处是左内部咸收益浇率指述标没座有净爱现值辅指标指易于别理解令。长三灿角、唐珠三车角和仙环渤纯海城梅市群影房产茫投资比潜力可比较城市效房地盒产投增资分战析比痒较分析篇结论房地腐产价滥格和束发展辛水平狗受制妻于区债域经嘱济发还展水滋平和啄区域铺人们誉的收土入情冶况，握从房捆地产冷价格暗水平待和发哨展程仔度来喜看，隐沿海烘地区翠要远纤远高燃于中坦国的断中西笋部地甲区。鹊本文肌用从倘三个锄区域类的城里市房灯价水挥平和习居民谣三口今之家汤年收私入水敏平的雅比例疤和各接区域佩城市详家庭则购买册简约服两居号室（70平米羞）的趴年限拳作为钻判别喷指标奸来分偿析长咐三角扬、珠兰三角娃和环俩渤海倘城市照群的价房产句投资诱潜力由和风牌险。李本文波研究表发现捕，从琴三个邀区域厌来看叮，长缠三角挡地区谦房产介投资剑风险的最大坛，而懒珠三社角地泽区投烂资风衬险最算小；佳而区梳域核语心城蛛市和插大城际市房算产投乐资风宫险要她明显嘉高于何个区罪域二慢线和垄三线苹城市辟。一、呈分析虾前沿中国椅地域菊广大欲，各长地房迅地产桨的发畅展差更别也甩很大听，而竞对房骡地产忧投资能潜力寺来看汉也不酸可能眨一概迟而论俩，而融应当稻分别奸来看帜待。联从目绣前来叠看，联沿海梅地区火房地对产发值展速威度要期远远叔高于渗中、鞋西部劲地区且。而硬从经茂济区纹划来因看，克长三狱角地负区、般珠三河角地并区和道环渤校海地院区是劈燕目前嚷中国铲房地番产发复展水败平最住高的哀区域欲，当莲然，恰这些仇地方匠也是厅中国罚经济饶发展披水平侍最高竹的区称域。一、差分析礼前沿我们涛知道因，房粗地产差价格跌和发级展水看平一归般取爷决于访区域忽经济垮发展灶水平股和区科域人闭们的毫收入铅情况递，从雄房地冲产价虎格水作平和呜发展库程度团来看叨，沿东海地丛区要占远远冰高于折中国嫂的中折西部叶地区算。但料从全换国范化围内骆来看铅，各枯沿海味地区摘的房冻产价把格和颤发育驳程度倚也存志在较顾大差炕异，替本文例从房亚产投尾资潜舅力为适视角吨来透涂视长动三角宗、珠擦三角令和环也渤海壮城市翅群的世差异纱和投蚕资比洽较优优势。一、涂衡量质房产闻投资撤潜力哑的研叛究方驳法：我们酱对房四地产赏投资俩价值慈评估饭的模张拟针罪对的睬是建挂立在汪收益剪还原失理论炮基础碧上的炕现金警流量刮贴现晕法。洞传统捷的收陕益还叫原法到是以限将来救收益浮之资居本化便而得捕到投磁资房味产的钢价格P：a：预秤计投们资房醋产每包年之保收益r：还搭原利禽率而如酿果假欺定每姥年该脚类投规资房萝产的奏收益商和还芽原利驶率(资本金化利杰率)每年垦均不禾相同鞋时，奇则该烘投资刷房产斥的价扎格P为：而事实拨上是叔各年准的收斥益值披与还颠原利存率(资本访化利止率)确实压不会叛相同却，因滑此我悦们在黑进行栗房地阳产价密格投扬资评贫估时闻可采汁用现吹金流替量贴烦现分睛析的厦方法DC耀F(疗Di景sc浓ou列nt岸edCa罗sh骄F躬lo丘w)。投具资房叠产各仰年贴和现的滚现金子流量帐均是娘建立枕在以旋下9个变篮量的躲基础煮上的持，也新就是隐说投不资房细产每任年的惩现金把流量枕的。贴现续值是降由以黑下9个变菊量的兄函数馆关系坟构成缩慧：贴现锦值是眯由以伙下9个变抖量的劳函数屠关系严构成贸：二、牛长三洁角、侮珠三罗角和石环渤月海区乡丰域房房诚产投朗资潜尼力比恋较1．长假三角感区域掏房产决投资香潜力案透视为了但获取么数据幸的方优便，抬我们株从长抖三角15城市储的房罢价水互平和鲁居民械三口亚之家斑年收念入水篇平的虹比例耐和区鼓域15城市丧家庭盘购买院简约府两居捞室（70平米怀）的软年限臂作为幅判别依指标要来分嘉析：首先倚从15城市糠的房凑价水情平和王居民记三口筐之家领年收纱入水提平的亡比例佩来看书，见壶图1，我葬们发渠现，叫区域抵大城达市和夏沿海功城市圆的房添价水卡平要务明显认高于重区域述其他倡城市讽，当叛然家控庭收盛入水虾平一呼般来末说也落是大拌城市营高于旋中小脱城市路，但饮家庭戚收入养水平培差距斤要明盖显小谜于房敌价差慰距，批这说腥明大跌城市挖投资趁潜力蜜和风似险要教大于未该区复域中县小城犹市。图1长三哭角15城市搅房价乔水平块与家大庭年乖收入荷水平律比较脾图1．长责三角尼区域谋房产拦投资沸潜力唉透视下面遭，我当们再墨用另泄一个饥指标拍，即御区域15城市乞家庭玻购买高简约称两居哄室（70平米差）的隙年限喊作为民判别兴指标闸来判然定区武域城雀市的女投资写潜力莲和风蹄险水谷平，净见图2。我们益知道晓一般码来讲疗，房货价水妖平大父约为旨家庭奸年收房诚入的4至6倍时耳为国蹈际惯挎例的司家庭睡正常着承受影水平秩，也霜是判音断一狮个地湾区房贱价是组否高判出人俯们承政受力骆的一姻个主阔要指摘标。狮从图2可以串看出透，上咽海，让杭州捎、南墨京等缩慧城市济房价竿水平旨大约坝在城签市家叮庭年毕收入柏的10倍以仁上，忆这说闷明上质述地膜区房览价已稿经大女大超浙出人朴们的倡承受武能力遵；而蚁从嘉乔兴、奶舟山涂等城幼市来权看，轧该区欢域房伶价水卵平尚车维持末区域剃家庭纷可以偿承受仇的范务围内佣，这险些城嘉市的眼房产洪投资池价值填和风桃险要绍明显勉好于济该区粘域的贝大城灰市和属特大量城市笼。图2长三公角15城市涌家庭喊购买涝简约岔两居邮室（70平米绳）的洁年限分析综合读图1和图2数据例，我址们可必以简蚊单判告断该愿区域拣大部蠢分城元市房叨价都胁处在糠相对概区域乌购买护力来姿说的奶高价男位，裳房价乳投资胜潜力吩不大迹，而踩投资睬风险熊则明佛显存发在，晕相对熔于区康域来鱼讲，缠特大肌城市喂和大广城市欺的房骗产投奔资风品险更驱大。2．珠山三角同区域阵房产牺投资猎潜力盏透视我们师从珠笼三角9市的鄙房价斯水平旋和居直民三对口之牵家年昌收入浪水平队的比陕例和湿区域9市家驻庭购硬买简杠约两撞居室末（70平米笛）的赛年限杠作为垫判别喝指标励来分财析：从15城市侍的房悠价水牲平和绑居民棚三口吃之家然年收史入水茫平的营比例吨来看武，见插图3我们汇发现蔬，该结区域促房价竭水平什与家括庭收屠入比扔例的甘差距亏要明劈燕显小旺于长届三角夸地区刊，当算然，朗这里膀不同蜓城市南之间蓄也存累在明边显的帝差距堡，但弟差距材水平料也要昆小于板长三的角地藏区。异在这貌里深谋圳、仪广州伍房价烈要明亲显高朽于其胞他地统区，辜特别展是深浴圳的润房价的摇摇失领先藏，但僵由于青深圳耍的工详资水芹平也吴明显时也要拼高于篮其他丝式城市谋，这找弥补辽了房圈价水凑平和舱居民鞠三口伐之家香年收径入水薄平的博比例左，详波见图3。图3珠三皇角9市房撑价水典平与撕家庭殊年收箱入水殊平比在较图2．珠掉三角平区域再房产耽投资触潜力说透视用另翁一个梳指标查，即饶区域9市家哪庭购迅买简迟约两志居室齐（70平米隐）的稼年限调作为受判别增指标射来判暗定区元域城呆市的部投资露潜力甜和风早险水艺平，多见图4。我线们可魂以简凯单看降出，微该区眉域城击市的兵房产合投资勇风险宅要明烘显小勤于长亲三角姑地区杏，在垫这里身城市处房价苏水平钢大约财在城还市家衬庭年疑收入秘的8以下斩，特将别是摔东莞耕、惠将州、新中山遇、珠效海和扔佛山贤等城淘市的败比例损在5以下青，这卡说明诵该区狼域房慌产投恒资潜答力大鸽，风亭险小相。图4珠三禽角9市家冤庭购毅买简坏约两士居室葡（70平米减）的繁年限3环渤暮海区股域城如市房禽产投修资潜窑力透园视我们拔也从扒环渤保海区众域13城市拒的房堡价水酱平和坝居民饺三口茧之家吨年收扯入水永平的百比例岛和区疏域13家庭聋购买宏简约之两居汇室（70平米适）的亏年限暂作为姜判别差指标伸来分色析：图5环渤住海区救域13城市阁房价漠水平坟与家骨庭年谊收入有水平拴比较翠图3环渤势海区感域城打市房伙产投逃资潜春力透珠视图5我们吗发现已，该链区域搬房价秋水平盒与家沾庭收胸入比俘例的陈差距广也明层显要尖小于芳长三书角地担区，等当然脊，这江里不琴同城秀市之叶间的他差距法表现船的更聚加明和显，尾这里奏青岛茎、天矮津、忠大连纵、北千京房丸价水探平与德家庭育收入倘比例蛙要明描显高渗于区税域其管他城荐市。币这里写上述缠四城平市房筐价要啊明显灶高于丽其他猴地区计，这古说明蜡这四卷个城百市房耻产投昌资风训险较孙高，杀详见该图5。图6环渤恳海区币域13城市慈家庭炭购买伸简约琴两居葛室（70平米看）的促年限3环渤及海区忧域城咱市房亏产投唯资潜档力透亲视从区崭域13市家心庭购踢买简拜约两逼居室耐（70平米币）的台年限堤作为行判别迫指标坟来判费定区演域城坛市的课投资肤潜力复和风毒险水窗平来脱看，墨见图6，我辨们可帝以简委单看震出，番该区倚域城辟市的耐房产驰投资君风险晶要明六显小帖于长伴三角有地区程，但葬青岛张、天规津、折大连毁、北政京投贵资风剂险较唯大，宴在这谦个区逼域各搜级城奴市可观以明脸显分斑为三义个层跌次，砌第一速层次绍是青帐岛、泛天津始、大配连和泰北京酱，这讽四个馅城市怜房产康价格锐已超货出了祝该区尼域家貌庭的北正常彻购买举能力今；而餐石家园庄、仿秦皇搜岛、吉保定萄、唐令山、册烟台本和济没南基到本处砌在家冤庭正却常购欧买能风力的车上限厨；而灵淄博暗、威桂海和驰东营磨尚处串在家出庭正膨常购郊买的素限度斥内。景这也勒说明渗，在伯该区视域，秘除了安第一仪层次饼的四纱城市数外，盼其他喊城市圾