城建集团2012年总结及2013年展望-以北京城建为例

城建集团2012年总结及2013年展望：以北京城建为例一、2012年经营分析 31、2012年房地产市场分析 32、2012年经营情况分析 3（1）房地产板块 4（2）对外投资板块 5（3）商业地产板块 5（4）企业管理回顾 53、经营中存在的矛盾 6二、公司主要优势分析 61、管理优势不断显现 72、企业效率明显提高 73、发展资源愈加丰富 74、社会影响日益提升 7三、2013年行业竞争格局和发展趋势 8四、公司发展战略和经营计划 91、房地产板块 92、对外投资板块 113、商业地产板块 114、企业管理 11五、潜在风险 121、市场和政策风险防范 122、财务风险防范 123、运营风险防范 13一、2012年经营分析1、2012年房地产市场分析2012年是房地产市场形势复杂多变的一年。在经历了低迷、平稳回升和翘尾过程之后，大部分房地产企业基本上完成了预期目标。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%。商品房销售额64,456亿元，比上年增长10%。一二线城市销售增长率远高于全国平均水平。公司认为，造成市场回暖原因主要有四个方面：一是稳增长的政策面逐渐形成，各地政府为稳定经济对房地产实施了微调。二是大部分房地产企业积极采取以价换量的措施，推盘规模及促销力度大幅增加。三是央行连续两次下调人民币存贷款基准利率和存款准备金率，从一定程度上刺激了住房消费。四是住房刚性需求逐步释放，购房者的心理预期发生转变。从土地市场来看，也印证了这一观点。上半年土地市场较为冷清，下半年房地产企业开始补充库存，土地成交溢价率也逐步上升。2、2012年经营情况分析公司总资产300.09亿元，归属母公司股东的权益75.23亿元。经营回款91.94亿元，同比增长41.44%；实现营业收入66.84亿元，同比增长27.40%；营业利润18.88亿元，同比增长8.88%；归属母公司股东净利润10.95亿元，同比增长30.50%。（1）房地产板块房屋销售刷新纪录。2012年，公司实现销售面积62.43万平方米，同比增长41%；销售额100.05亿元，同比增长54%。在“2012年北京市房企销售排行榜”上排名第一。在新浪网“北京楼市销售2012年月度排行榜”上名列前茅。公司被新浪网评为“北京地区最具品牌价值企业”。土地拓展成绩显著。2012下半年，公司紧抓市场机遇，获得了亦庄经济技术开发区项目和海南三亚红塘湾旅游度假区项目，购置金额共计27.77亿元，规划建筑面积共计39.7万平方米。动感花园项目土地一级开发基本完成。此外，积极跟踪北京周边成规模住宅项目和天津、山东、江西等外埠项目。工程建设扎实推进。2012年，北京7.21暴雨为工程建设造成巨大困难。公司狠抓总控计划管理，倒排建设工期，强化责任落实，实现开复工规模246.17万平方米，其中新开62.05万平方米，竣工99.53万平方米。荣获北京市结构长城杯金奖5项，北京市结构长城杯银奖22项，北京市保障性安居工程优秀工程1项，成都市优质结构工程奖1项。实现确认收入面积41.51万平方米。龙樾系列强势推出。2012年，公司在北京、重庆、成都推出了“北京城建•龙樾”产品系列。这是公司在居住型、改善型住宅产品基础上，围绕“品质·人生”的品牌理念，经过十年探索形成的高端产品系列。龙樾系列提炼出品牌、规划、建筑等九大价值基石和一百余项技术要点，形成了强制性标准和推荐性标准。品牌建设也确立了“整体策划，南北互动，组合宣传”的推广策略。（2）对外投资板块公司不断加强投资企业监管，股权投资的流动性明显增强，投资项目增值效应逐渐显现。报告期内，对外股权投资成本12.87亿元；实现投资收益2.94亿元。投资板块准（拟）上市的有国信证券、北科建、中科招商、锦州银行和乐健医疗等5家企业，投资额8.22亿元，占股权投资额的62.89%。中科招商所投资企业股票陆续解禁，国信证券上市处于证监会审批流程落实反馈意见阶段，锦州银行上市处于证监会审批流程初审阶段。（3）商业地产板块积极整合现有商业地产，部分实现委托经营，租金有较大幅度提高。总规模达到17.42万平方米，同比增长25%；租金收入0.85亿元。泰和国际大厦完成租赁交接；首城国际项目商业签定购买合同；世华水岸地下车库实现委托管理；清河嘉园和富海中心完成招租；清友园4号楼准备重张开业；北苑易事达广场商业运营步入良性循环；筑华年项目公租房完成租赁。（4）企业管理回顾合理调整内部管理架构，设立了商业地产事业部，调整了成本控制部、客户服务部的业务职能，提升了城承物业公司的管理层级。积极清理“四级企业”，调整了天银地热、青岛公司的股权结构，注销了华恒置地公司。转让了海南中投公司股权。有序推进内部控制建设，对公司管理制度进行了全面梳理，公司决策科学性、总部管理系统性和子公司运行管控合理性进一步增强。在第二十七届北京市企业管理现代化创新成果评比中，公司两项管理成果《情景营销的构建与实施》、《精品设计与成本控制创新》分获一、二等奖。着力强化全过程成本控制。成立了全案策划管理中心，建立了全过程成本管理体系，推出了项目全案策划管理模块（PMO系统），积极开展ERP成本管理软件试点工作。积极履行社会责任。2012年7月21日，北京市遭遇了60年不遇的特大暴雨，公司上下紧急行动，及时启动防汛救灾预案，迅速开展防汛抢险救灾工作。在施项目和物业小区安全度过讯期。同时，积极响应北京市物业协会号召，抽调精干力量组成救援队奔赴房山救灾，排水4000立方米，圆满完成了工作任务。3、经营中存在的矛盾（1）政策、市场与发展的矛盾长期存在。房地产市场调控基调未变，需要进一步加强市场研判，以准确把握市场发展趋势。（2）资金与发展的矛盾仍需着力解决，股权和债券融资受政策限制进展缓慢。二、公司主要优势分析2013年，是公司继续快速发展的一年。从外部环境看，经济体制改革、新型城镇化等中长期政策继续推进，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好消息。从内部环境看，公司管理水平日益提高，综合实力明显增强，行业地位逐年上升，呈现出了快速发展的好势头，具体表现为以下几个方面：1、管理优势不断显现扎实推进管理创新，自身建设取得明显成效，内部发展环境不断改善，战略运营管控能力不断增强。房地产板块成绩显著，对外投资板块日趋成熟，商业板块渐成规模。2、企业效率明显提高不断完善法人治理结构，优秀的军旅文化和校园文化相融合，形成了良好的执行能力和创新能力，保证了公司高效决策和实施经营计划。在“2012年中国房地产企业500强”中，公司位居第38名，在“2012年中国房地产开发企业经营绩效10强”中，公司位居第3名。3、发展资源愈加丰富公司发展过程中积聚了良好的资金、人才、管理、品牌等资源，在经营规模、区域布局、运营能力、多元化融资等方面具有明显优势，这使公司在调控常态化的市场环境中具有更强的竞争优势和发展空间。4、社会影响日益提升公司连续十年进入“中国房地产上市公司品牌价值TOP10”，在“2012年中国房地产开发企业责任地产10强”中名列第七。荣获第八届中国上市公司董事会“金圆桌奖—优秀董事会奖”。被国家统计局评为“全国房地产联网直报先进企业”。三、2013年行业竞争格局和发展趋势2013年是充满挑战的一年。中国房地产市场调控趋于长期化，中央政府将进一步加强房地产市场调控，最近出台的“新国五条”及细则，再次表明了中央政府对房地产调控的态度。中国房地产市场必将回归于平稳和客观。2013年同样是富于机遇的一年，总体来看，机遇大于挑战。一是市场刚性需求较为突出。一二线城市以及环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的经济发展潜力较大，房地产刚性需求仍然较为突出。党的十八大报告首次提出收入倍增计划，这将使社会家庭收入保持可持续增长，居民的购买力不断提高。二是金融环境不容乐观。从国内环境来看，人民币升值，劳动力成本上升，通货膨胀仍处高位，预计2013年的金融政策不会发生较大变化。但鉴于国内城市化进程、基础设施建设和产业升级发展空间较大，而且政府的财政状况良好、负债率较低，不排除财政和货币政策适度收紧。三是新型城镇化稳妥推进。党的十八大报告指出，要积极稳妥推动城镇化健康发展，为我国今后推进城镇化指明了方向。新型城镇化具有不可替代的融合作用，能够一举托两头，有利于促进工农和城乡协调发展，可以有效提高农业劳动生产率和城乡居民收入，形成有效需求支撑下的房地产有效供给。四是房地产企业集中度提升。2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点。中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，随着房地产调控的常态化，房地产企业之间的竞争已经从资源优势竞争转向运营能力优势竞争，未来市场集中度将会加速提升。四、公司发展战略和经营计划公司2013年主要工作思路是：以深入开展“管理提升年”为主题，以融资、拿地和做产品为重点，加大收益性、速度性及发展性三项指标的落实和考核力度，充分发挥党组织的政治保障和组织保障作用，着力打造以商品住宅开发、销售为主体，以对外股权投资和商业地产开发经营为两翼的“一体两翼”协调发展的新局面。1、房地产板块着力做好房屋销售。2013年，世华龙樾、世华泊郡、徜徉集、重庆熙城、成都龙樾湾等项目仍然在售，预计上河湾、顺悦家园、重庆龙樾湾、汇景湾、南湖1号等项目也要入市销售。公司将继续加大销售力度，加强子公司销售的指导、监督和服务，强化销售代理公司、广告策划公司的考核管理，大力宣传企业和产品品牌，提升“北京城建地产”的社会影响力。着力扩大土地储备。密切关注土地市场，加快在北京周边和一二线城市布局，密切跟踪大型交通枢纽项目、工厂改造项目和城市综合体项目。积极通过合作开发、股权收购、一二级联动等方式获得土地。着力优化融资结构。积极拓展融资渠道，强化财务和资金管理。用好政策性住房扶持政策，积极争取政府融资平台支持。关注证券市场房地产再融资政策的变化，把握机会力争实现再融资。充分挖掘商业地产资源，争取在贷款方式上取得新突破。加强与证券、信托、保险等非银行金融机构协作，进一步优化融资结构。着力强化产品建造和交用。公司预计开复工面积超过280万平方米。亦庄、密云上河湾、平谷汇景湾、天津南湖一号等项目将实现全面开工。公司将继续加强质量控制，规范程序施工，严格竣工验收，优化入住流程，确保项目建造质量和按期交用。着力加强全过程成本控制。加快出台成本管控系列办法，实行成本分级归口管理，加强成本目标的考核。加强信息化成本管控系统建设，扩大ERP项目成本管理软件应用范围。建立集中招标采购平台，构建战略供应商体系，逐步推进战略集中采购。着力提升产品研发能力。加强产品研发团队建设，做好数据库建设。关注节能、环保趋势，完善产品标准和体系，加大成果推广应用力度。确定房地产开发周期基准，新项目开发严格按照标准执行。着力提高房地产开发效率。加强产品定位、设计、报建、招标的协同，前置产品定位、项目规划、施工设计等关键环节，切实加快前期手续办理。强化总控计划管理，合理安排建设工期。追求合理利润，加快资金周转。结合全过程考核，进一步完善项目后评估机制。着力加强“北京城建地产”品牌建设。做好企业文化建设五年发展规划，完善企业形象视觉识别系统，不断提高品牌规划的执行力。围绕“品质·人生”的品牌理念，以产品质量和产品特色为核心，通过专业化经营确保品牌优势，培育消费者的信誉认知度，进一步扩大市场占有率.2、对外投资板块侧重管控重点项目股权变动，高度关注国信证券、锦州银行的上市进程，及时掌握中科招商股票处置情况。强化研究职能，加强对IPO政策、朝阳产业等领域的研究，适时投资有发展潜质的项目，优化资源配置。按照北京市国资委清理四级企业要求，大力推进环保公司资产整合工作。3、商业地产板块着力加强商业地产品质提升及价值管理，尽快实现分类定级和统一经营。加强酒店建造、运营管理方面的研究，业态侧重于向酒店和写字楼方向发展，逐步扩大商业地产规模。积极探索