德胜中央城定位思路

德胜·中央城项目商业定位思路及操作建议本报告的指导思想本报告旨在通过对市场的调研的基础上，依据本司商业操盘的经验和认识，结合[项目]所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行思路。居巢区基本情况居巢区经济状况居巢区2010年GDP达到97亿元，年均增长速度保持在12%左右，处于平稳较快的发展阶段。居巢区人均GDP在2008年已经超过2000美元，处于平稳发展的阶段。经济的良好运行，为商业的发展提供了基础。人均GDP超过2000美元，商业将发展到新的飞跃阶段。居巢区消费状况居巢区社会消费品总额2010年达到48亿元，近年来处于高速发展阶段。居巢区人口数量以自然增长为主，增长率缓慢。消费品总额的增长代表居民消费的提高，居巢区的商业仍有极大的发展空间。人口增长缓慢在一定程度上影响消费的增加。城市规划城市定位：皖江北岸核心城市，合肥经济圈副中心城市，以休闲旅游为主要特色的滨湖宜居城市。总体空间布局为“一体两翼三组团”“一体”为老城区，“两翼”分别为：东侧是指以半汤路、亚夫路、东环路（规划）为主要方向拓展半汤分区，西侧以健康路、龟山路为主要方向湖光路以西拓展滨湖分区。市域城镇空间格局：一主三副

规划布局“一主三副”的城市级公共中心，即以旧城人民路商业中心为依托的市级老城商业综合公共中心、市级滨湖商务休闲公共副中心、市级北岸体育休闲公共副中心和市级半汤行政商务公共副中心。

最新规划：居巢区并入合肥

撤消地级巢湖市，将巢湖市居巢区、庐江县划归合肥市管辖。

影响：将会分流部分客户；影响房价的走向。居巢区经济持续高速增长，但是总体经济实力较弱；居民收入与社会零售额提高，消费需求不断增强；目前巢湖经济结构以工业为主，商业发展滞后；城市发展城市场发展方向：东扩西进，环巢湖地区成为热点区域；城市空间版图扩大，给房地产带了扩展空间；城市新格局产生，将会分流很大部分周边县镇的实力购买人群城市发展规划一主一次三片商业格局规划，核心商圈的地位仍然不变，商业向四周扩散，次商圈不断发展，消弱中心商圈的影响力商业供应量不断增加商业发展格局市场总结人均GDP与商业发展关系示意低于1100美元1100-2000美元2000-4400美元4400美元以上与农业经济相匹配的初级形态，表现为庙会、集贸市场商业业态出现升级，百货商场、商业街、批发市场等相继出现消费需求多样化，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、物流等综合商业形态出现，并逐步成为商业主流从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变化和升级与城市人均GDP具有密切关系，随着人均GDP的变化，商业形态也产生变革，2010年，居巢区人均GDP为人民币16311元，折合美元约为2554元，百货商场、商业街、批发市场已然出现并完善，逐渐进入商业飞跃发展的阶段，规模化的现代商业开始呈现，专卖店、精品店、大型购物中心超市已具雏形。商业飞跃发展商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心超市、专卖店、精品店等商业发展阶段8从政府土地批租可以看出，巢湖市2006-2020年商业项目供应大致规模在97万平方米左右，届时，巢湖市总商业规模大致在194万平方米左右；巢湖商业供应量基本上是稳步上升的趋势。巢湖市2010年商业成交1656套，成交面积94856㎡

；2011年上半年商业成交335套，成交面积16845㎡

，由于政策的调整，市场销量出现较大的波动，但是处于中心位置的商业仍然是客户选择的重点，成交占据大半壁江山。巢湖购市商笨业供僻应发嚷展情粘况19准95年前际，商威业初战具规钞模：院经竹济发窗展促挖动商听贸活责动繁生荣，窃商业税氛围害在人抖民路阅沿线融形成余，商咸业规忙模大洪致在2万平纪方米器左右悲。19庙95雪-1席99俯9年，帖快速以发展辨期：浩人民快路零虎售商匆业越蒸发突般出，恭商业特激增暖，迅中速提瞧高巢百湖商始业市诊场份趴额。19渔99沉-2育00臭3年，稻商业以区形宇成：瓶人民好路商速区发励展迅眨速，蔽零售误商业柄在该倒区域黎逐步省趋于易饱和负，城涛北、汤城南页、城副西逐窑步形趟成商赛务行绿政办就公、葛旅游恭观光葡购物津、专辽业市股场等布多个系功能谷区块酬。20腊03鼓-2辱00损6年，芦商业却区逐各步完驾善：20逐03年政唤府规镰划人蚕民路该为唯锯一一猾个市腰级商接业中座心，缺人民睡路拆惊迁改易造提屡上日欣程。拣一主葛、一肤次、获三片仪和社俱区商佣业的向商业航网点纪远景袜规划衡在逐者步落立实。商业茎市场籍格局图：孕巢湖20屿04欲-2叙01沾0商业溉规划投图“一畜主→宁一次传→三轻片→室社区钩”商赛业规胁划一主烘：市弄级商伐业中比心——巢湖秤路-东风墙路-人民解路：原城市究综合勾商业穷街（烘百货剑、超件市、举宾馆窃、餐灶饮、积休闲械娱乐讽、精老品商企业街翻）一次秆：城赚市次死级商盖业中盛心——行政芹中心-巢湖渔教科读研园笔区：仙旅游谨、行蝇政办壮公及脱电子训商务增市场拖、连梯锁超融市、锦宾馆秃、餐矮饮、录专业赞店、穿专卖章店等三片渠：片欠区性屯商业老中心——贾塘牲圩片坊区：租市场遥、连李锁超鉴市、慌宾馆毕、餐者饮、亚专业诞店、应专卖刮店等咱；东筋塘圩桶片区厨：餐外饮、拨娱乐痒、连苍锁超轰市、侄商场陵及精仅品商塑业街施等；纠城北复片区萄：宾和馆、授餐饮磁、超略市、些便利迟店等社区该：社奋区性仗商业弟中心须，共详计11个核心傲商圈虽的地鸣位仍鲜然不爬变，盈商业奋向四钉周扩青散，兆次商拼圈不蜘断发未展，加消弱鼻中心践商圈呢的影腹响力浩。本案巢湖孤大市兼场人民炊路北大新街IT数码御街小商凝品市喜场江南爆风情么街区域市场特征中心商圈位于城市中心地带，交通便利，商业氛围浓厚，以零售百货为主，引进百大、乐天玛特等商业，带动了商业街的繁荣，面向大众消费群体。东部商圈城市新兴次商圈，经营氛围尚不成熟，利用沃尔玛带动人气，形成IT、婚庆、运动服装等系列主题街区，但是招商并不成功。北部商圈以火车站和汽车站为带动，形成超市、百货商场、餐饮商业街等商业亚父忙农贸控市场商圈得描述北部凉商圈中心府商圈东部笛商圈1公里西部皮商圈政务念区商测圈本案人民狂路安德检利区域业态人民路主要业态为品牌服饰、鞋包、涵盖部分餐饮娱乐、玉器、通讯、化妆品、金店等安德利负一层：超市一层：手机、化妆品、鞋、饰品二层、三层：品牌男女装四层：休闲服饰、童装五层：IT、小家电万尚城主要业态为化妆品、时尚服饰、鞋包评述传统商业中心，区位优势明显业态丰富，以购物休闲为主业态喝描述中心音商圈1公里万尚矿城本案区域业态世纪联华主要业态为品牌服饰、鞋包、3c、化妆品评述世纪联华超市带动人气，目前经营状况良好沃尔玛一层：通讯器材二层：超市、童装饰品三层：超市、床上用品、内衣、童装四层：大地影院评述新兴商业中心，目前出超市外经营状况较差，其外街门面招商工作较慢业态抬描述1公里世纪强联华沃尔薪玛各商货圈未毯来发磁展预钞测商圈目前定位未来定位预判中心市核心商圈，高档、都市商贸中心

市核心高档商业中心政务区市次级商圈市次级商圈，以行政办公为特色东部区域级商圈，超市、主题商业街区域性购物商圈，核心商圈的业态补充西部区域性商圈，生活配套区域性购物商圈北部区域性商圈，生活配套区域性购物商圈从目军前巢瓶湖市招区内来各商禾圈的欺现状朽及未羞来来隐看，耐各商误圈首肯先以剧区域门级商粘圈作榨为基渐础，丽在此另基础沿上某转些商储圈开肯始根搬据区祝域定晕位进臂行富棉有特急色的回商圈区升级句，进浓而吸璃引全贺市性柱的消糠费者想。作为兄本项辅目而系言，喇虽所江在的伪健康亲路与旬巢湖喂路交员叉口故地段略优势点突出妥，商常业氛拘围成骗熟，然但要血在巢暗湖的芦商业耀市场奔中占烤有一铁席之翁地，烟必须趁具有冶自身修独特目的特工点和承吸引载力。市场宣指引物业名称人民路商业街开业时间2010年4月物业状况现楼经营模式出售经营主题大型综合性购物中心经营者来源国内二线品牌消费者来源中高档消费群主力店百大、乐天马特等租金状况售价7%回报率售价街铺30000-50000元/平米，面积40-210平米；二楼商场12000-18000元/平米，面积20-40平米规划商业、写字楼、住宅建筑面积21万平米评价屠：商妥业核饰心地墙段，搂规模甜较大钳，业流态丰傍富，定位时明确避，租救售结缩慧合，劈燕销售途顺利梢。市场傻指引司：业睬态定菊位明却确，面销售瓦方式都灵活核心娃商圈——人民豪路物业名称东方新世界开业时间待定物业状况现楼业态IT市场经营模式招租经营者来源个体户及国内品牌消费者来源大众消费群面积区间30-103平米租金状况

1F外街250元，内街180元，2F100元售价20000-40000元/平米规划商场（2层），商业街建筑面积10000平米评价刑：新旷兴商械圈，哈定位清明确赢，招吴商缓柳慢，颠目前的商便业氛若围仍询然不朱足。市场端指引跑：定锐位明黑确，拦价格菊较高炎；IT市场喝竞争钩激烈府，业稻态定那位差塘异化次商译圈——东方接新世呀界楼盘名称天巢广场区位长江路与东塘路交口商业规模12万平米开盘时间2010年5月销售价格均价10000元面积区间28-400平米层高进深一层3.5米，二层3米，三层2.8米进深15-27米销售状况售罄销售方式返租三年：6%、7%、8%业态定位餐饮交铺时间现房项目综合评价业态定位规划明确，招商比较成功，价格适中江南恰风情有街市场取指引蓄：定滑位明虏确，革招商次成功全，价辉格适中，捞带动缴销售帮的快域速消桥化。世纪架联华姑旗舰与店次商舞圈——江南棒风情耕街典型由项目越分析汽启示具有新清晰介定位愧和明疏确招太商规淘划的咏商业担其销拥售难欧度大卷大降渠低；单层山商铺述受到全客户债青睐残，更扫容易宋为客假户接草受，僻小面款积商纹铺更些容易察销售；中心爆商圈崖商业蚊仍然钩是投恩资的偶首选畏，地透段和路人气犬才是奇商业倦成功晌的保族障。租金定位滔档次淘高定位密档次位低低高中人民路商业街本案？东方新世界天巢广场

市场研究主要结论对本项目的影响宏观经济与城市平台巢湖市行政区域的重新划分，给居巢区带来新的机遇和挑战；居巢区的经济发展带动居民收入水平的提高，整体社会富裕程度将持续增加；城市辐射功能减弱，未来商业经营存在风险；区域型的商业仍然有一定保障；具有很好的发展机会；区域价值平台城市核心商圈与区域级商圈交汇处，具有一定市场空间；城市主干道，人流有保障；区域价值的提升带来大量消费的人流，势必需要有更多的商业配套供应；随着商业的发展，业态将逐渐补充完善；整体商业市场整体城市的商业规划初具雏形；各个商业中心都努力发展，市场竞争激烈；各商圈首先以区域级商圈作为基础，在此基础上个别商圈开始根据进行富有特色的商圈升级，进而吸引全市性的消费者；面对商业市场的竞争激烈，必须通过特色化、差异化的定位赢取市场；市场空白的主题商业可能是一个突破点；市场骂研究益启示

市场研究主要结论对本项目的影响已供应竞争市场各个商圈均衡分布，体量较大，业态多样，功能复合；各个项目定位明确，同时项目定位于商圈定位相结合，形成较为鲜明的项目个性，且一直处于升级调整中；部分项目差异化的定位，已不再是区域性的项目，而是面对全市的商业中心；中高端、高端是未来商业中心的主要发展趋势更加人性化的购物环境将成为商业中心的在未来的主要竞争力之一越来越多的商业面市，将逐渐改变传统的购物消费理念；潜在供应竞争市场传统的商圈以及资源强势的新板块是潜在商业的主要供应区域；潜在项目大多定位明确，随着这些项目的面市将加剧市场竞争；项目分析项目位于巢湖中路核心位置，拥有良好的区位价值和商业价值；项目周边多条市政道路连接，便于汇聚人流；良好的区域价值和便利的交通条件为项目商业发展体量了良好的条件；综合考虑地理优势和内部结构，并充分利用；市场范研究焰启示立足查本商闭圈零夫售环敢境特小点；着重讲对类挖似本朗商圈罩现有纤消费羡水平眯的品概牌类扣别进旗行优吸化组限合和寒提升洲；力争迟在品堡牌形舞象组改合和概购物圈环境怖方面尿区别弹于、泄并优邪于现鲁有商热业；合理丈组合驼各类例业态岁，引宇进娱轿乐和样特色腰餐饮躲，丰滥富消爷费形喘态的刻多样伟性。我们太的经汁营方谦向初寻判项目夫定位用思路S.（strength）靠近核心商圈优势地段优势产品结构规整周边生活圈成熟W.（weakness）部分单铺面积过大，结构不合理O.（opportunity）经济发展，推动商业发展商业地产发展T.（Threat）项目竞争政策限制居巢区行政区位调整项目全分析本项勿目位营于巢纽奉湖中革路中仙心位腐置，斥连通夺健康敢路与羽团结找路，共紧靠虽世纪惊联华私超市严。本案今商业甘共计抗约34忌18女3.洗7㎡。项目谱开发挤定位循模式根据江我司亲对商炊业的拳操作叨惯例环，本宣项目罩定位桨有以堤下几缓种模径式可见供参催考：专业派市场荷模式百货泄商业叛模式主题舟商业填模式122根据障对市巩场以夜及项狂目的童分析隐，利裙用本壁案靠域近核割心商恨圈的族先天项优势渡，抓肺住巢半湖商厚业转丙型的津机遇拖，跳沫出社第区商算业的盗操作自惯例朽，统践一规像划，鞠统一魄推广纸，撬悄动整子个商遮业的盆价值浮提升调。专业巧市场非的硬毯件要而求从国胶内专泰业市藏场的沈形成钢和运歼作看隆，专初业市仅场的哲建立爪并成顶功运涨营，君除了阅专业化的奶运营勾团队慌和完怠善的团服务岛体系至外，具还须移满足壁以下碰五大障必备港的硬宝件条赌件：作为盖产品厌中转术站和秘交易厌中心女，专昨业市仇场以聚批发祝为主仍，兼展做零银售，送除了蚕规模蚀和商纤品量沾外，参受经煎营形挣制限骄制，爷必须裙要有桌发达道的路舅网和沿完善虾的物圾流配死送系收统，蜜以保此证产杏品运简送的蹲时效评性；饼频繁饲的车江辆和害大量践的货孤物往背来，挥需要封充足枯的停膏车位窜及较仙为宽位松的哗仓储课空间异，以充满足箱商品芽临时飞存储尿和运再转需扔求，耕而作悲为底沸层商谦业，象还须都有无评障碍球的垂疫直交缝通系腹统，见保证崇各楼棉层商绪品运淹送的欣畅通刚无阻店。发达侦的交称通网谨络充足胜的停财车位宽松潜的仓抗储空装间完善添的物垃流系坡统畅通坑的立佣体交决通项目升开发延定位仍模式--缴-专业剪市场主题受商业医多以臂零售练为主红，专杠卖店榜形式切经营肿，其操改作优侄劣主旅要表私现在叠：优势吨：1、定虫位清育晰，园服务究客群川明确宋，因找而竞可争相拿对较黎为薄迟弱；2、商美铺易柱于销袭售和挣招商调，且映租金肚上涨琴较快漆，涨骂幅高逃；3、操缴作灵漆活，辟易于填品牌奥的调吧整；劣势股：1、客扶群较赏窄，犹准入饰门槛芽高于并一般臭综合哄商业溉；2、操谎作周念期长葱，商永业成赔熟相互对较妥慢，驰需要迁强力交的广底告支同持；3、小警商户剂不成绒体系懂，无夸商业庭运作侍能力链，对艘商业也运营蒸公司断的要响求较狼高；项目鸟开发妄定位袭模式--闭-主题叹商业综合却商业絮，重俊点在同于业喊态的谱结合纲，通边过科鸣学的忧业态爹配置批，可丙以实快现不料同业户态之育间的泪客流伟共享箱，从事而为豪商业魔带来介源源崭不断瞒的消昨费动抓力，骑该类膨模式甜操作嫂优劣增主要昌表现曾在：优势坝：1、全朴客层描消费裕，具揭有较描强的束商业劈燕辐射跪力，欧易于嫂聚集区客流厨；2、多誉数面辨积由灵主力皂店消姥化，比对商绕业运秒营要己求不珠高；3、主潜力品盯牌的状入驻巧，可凉以带政动整豆个项幅目的农价值驴，且销各种踩业态阀的搭董配，命丰富肿了社圣区的排配套话，对答于项泊目的练销售射起到船积极张的推典动作涝用。劣势辩：1、对译硬件授要求凤较高波，要蛋求建闻筑规渴整，帽结构构灵活河，可关满足差多种饺业态鹅需求千；2、物鄙业大笛面积黑出租猪给主肤力店谅，租亚金增奏长慢裤，涨峡幅低胞，不丸利于壳快速胆销售堪和资炉金的凭回收匙；3、大另而全学的商渔业，撒特色起性不史够突束出，毁可复肢制性镜强，驾易于落模仿混而导蠢致客勉源流都失项目宰开发日定位插模式--店-综合龙商业通过胀对三吗种开昨发模吹式的虫研究许，结弊合项污目的殃边界诸条件逃，从菠通盘跳操作表的角宣度出抓发，笑考虑悄到商耳业市胶场现头状及谦本项剧目基子本条梁件，肺我们圆建议津：项目敬开发贪定位散模式忙分析三种真方案经营角度：主力店带动，小商铺跟进，易于招商，且主力商业的品牌效应和市场补缺性，可以有效降低运营难度，缩短市场培育周期。销售角度：拥有较好的市场号召力，容易形成规模效应；特色项目，补缺目前市场业态，寻找到市场突破口。主题开商业荷街建议宵选择商业彻类型1主题艘性休助闲购念物中紧心以主殊题专由卖店存形式踢为主打破愤传统元百货粥布局凡形式厦，不自以性间别作株为业表态分扬割以明合确的阀功能掘主题晨为线挡索，闭提供途良好魂的购轨物体黑验以“主力吗店+品牌镜专卖言店+餐饮努休闲螺娱乐”等而业态手为主业态糠分布音构想2业态怖组合怕构想3品牌唐专卖适店：树立胀购物槐中兴星形象永档次餐饮渗休闲跨娱乐绪：汇聚贿人流品，吸拖引人隙气主力踩店：吸引俘人气屋，丰做富购划物中虚心业凑态业态慨功能厕组合4项目岔定位圾建议探讨进的方技向——快速削拦截赔的潮解流前轧线……娱乐绩休闲陕的汇番流总葬站……C.时尚吹休闲派的购她物中考心……>>定位鲁为“匆潮流僚前线狠”潮流抢前线妻主要洋定位恰于年捕轻人闯群，别以服丧装、欲鞋帽凡、箱喜包、披饰品销等业为态为水主方案摘评判本项纱目大睁体量维改做屠潮流尘前线仓，在外规模全上具贩有一顶定优败势；本案戒处于篇闹市有区，立自身施聚客饰力较碰强，眼能够锤吸引竞大量梢的外乳来人端流；需要盛成熟超招商扮团队伴进行把运作焰；补充衰核心寻商圈嫩业态蹦，自宰然融醒入核在心商补圈；潮流呀前线分需要这的铺美面展掏示面缩慧好，就铺型乓规整型；铺位新数量百大，冒需要稻的客稳户数姻量多常，广诞告投算入量缘瑞要大博；特色病鲜明胃的定利位，敲给项艺目新篇的亮它点；若招径商经茶营不啄利，争将对汁公司吊的声挨誉产姥生负皂面影衫响。从经专营的壳角度对整蜂个项奖目的静影响从销娇售的方角度评判恩结论弄：主贞要优期势在今于铺双面小完、总爆价低县，但帅在招戒商率忘、后蜓期运难营及辞对整占个项目翠影响玩方面赠都存袭在较拨大风授险。市场能空间扔较大评判党结果巷：YE钳S方案崇评判市场上同等定位产品较多，市场空间较小；对通风、排油烟、电力功率等要求较高，同时经营行政审批难度较大。去化速度可能相对慢些；租赁期长，租金低，市场回报率难以支撑高售价。品牌餐饮娱乐商家形象好，给项目增色；聚客能力强，给项目带旺人流；从经营的角度对整个项目的影响从销售的角度评判饰结论跃：优烟势在武于聚建客能价力强物、能胃聚人真气；孩劣势芝在于挠销售也门槛朵高影看响销尼售速玩度。市场模竞争校激烈评判宜结果熟：NO>>定位坏为“酱餐饮袭娱乐尿街”集合妖各种容民族夫风味产、中师西特项色美漏食类笋的中浮小型汁品牌烦商家片和娱碌乐KT承V、桌可球城栋、电婚玩城掉等，皮将其遥打造啊成中尿心城趴区美侍食娱椅乐消兵闲的解一个虎好去厘处，诞并成鸭为的颂人气迎中心扁。方案至评判餐饮、购物、休闲均可，业态更丰富，经营更灵活；需要后期长期的经验管理；面临人民路的激烈竞争；定位于购物休闲中心，易塑造高品质包装风格，利于销售；需要品牌商家的进驻，前期招商直接影响后期的销售；品牌商家聚集，提升整个项目形象以及发展商知名度；购物中心微型化模式，各业态完美融合，互相促进，实现共生共荣。从经营的角度对整个项目的影响从销售的角度评判蒙结论彼：最傅大的续威胁周在于雨面临亩人民延路商努业街近的直董接竞滴争，打市场期空间展较小经营/销售责有激绢烈竞闷争评判记结果刺：NO>>定位帽为“秘购物伪休闲线街”>>方案以对比荐分析方案定位市场环境销售SWOT分析对项目和发展商的影响综合评价方案A潮流前线市场空间大单铺容易销售提高项目的形象优秀方案B餐饮娱乐城市场空间小实现迅速销售难度较大带动项目人气勉强方案C时尚旗舰店中心，市场空间小售价、销售量等方面风险都较大提升项目的人气和形象一般通过盟对比直分析饮，我奇们认荐为方动案A—潮流银前线篇，为计本项谊目最辽佳方果案！√销售离模式膝分析销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营优势：发展商无后顾之忧；劣势：住宅式销售，产品无溢价能力，价值较低适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售采用先招商后销售的模式，投资者购铺即获得租约，即买即得租金，租金根据实际租约，由承租商户支付有利于树立客户投资信心，但操作周期较长，且前期租金不高，无法达到较理想的投资回报体量较小，且位于中心地带的商业项目，多用于社区商业，开发商对资金回笼压力不大返租销售开发商在商铺销售同时和投资客户签约委托经营管理合同，按一定比例一次性支付3-5年或每年返还租金收益，以收回经营权返租的租金收益较高，且保障了前期的投资回报，对开发商而言有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生实际租金和返租期不对等矛盾对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺返租饲模式至操作