市场调研流程与操作技巧

市场部的主要工作1、房地产信息资料的收集；2、对区域市场的深入了解；3、对项目进行前期的市场调研，提出项目的可行依据；4、负责对项目进行财务分析、投资收益分析；5、参与项目的规划与设计，参与项目发展报告的撰写；6、负责对公司新入司员工的前期市场培训。市场调研流程与操作技巧第一部分市场调研类型1、项目发展调研目的：针对项目的可行性、项目定位（产品、价格、物业类型）及业态规划的调研，为项目的前期策划报告提供市场依据对象：影响房地产决策的相关经济因素指标的调研区域房地产市场的现状及发展趋势的调研区域性特殊性质的调研竞争楼盘的调研（直接竞争楼盘与间接竞争楼盘）对项目本身进行深入的调研（地块性质、经济指标、交通、配套、优劣势等）方法：实地考察法、文献资料收集法2、项目营销调研目的：针对项目的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，对项目的营销策划报告提供依据对象：竞争楼盘的调研（直接竞争与间接竞争楼盘）营销模式的调研营销策划的机构调研本项目优劣势的调研及适合的营销模式方法：实地考察法、人员访谈法3、项目推广调研目的：针对竞争项目的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，为推广思路提供依据对象：区域市场的户外、广告、灯箱的调研区域楼盘的主题广告语的调研区域楼盘的形象包装的调研推广的媒体运用组合的调研推广机构的调研方法：实地考察法、人员访谈法第二部分调研流程一、市场调研的目的1、明确市场调研的目的2、了解调研对本项目运作的影响3、了解本次调研的范围二、市场调研的相关准备工作

1、确葛定项压目调慌研的炊对象2、确种定调奶研方握法——实地耕考察存法、敬电话俗问询袋法、室观察余法、栏座谈欧会、徒随机湖调研呈等等3、制喷定调槽研工属具——相关滑的表鸦格、辣人员施的安封排等连等4、调访研时洋间的爹确定胖及区贩域的甲确定三、捕市场夜调研示的主劣要内小容宏观筑经济裁背景械分析相关咐政策闪对房帽地产霜市场喂的影错响（叛金融昨政策隔、土贸地政氧策等铲）房地途产总辣体市榜场状冲况分缓析未来援市场拢发展嚼的预月测1、开带发背闸景分昆析2、对驱项目笛本身刘的市贵场调飞研占地泄规模项目容四至周边殖配套项目框本身屡的优完势、讽劣势蓝、机姜会分嫁析、慈威胁搅分析腔，对柴项目用进行毁综合稿的分议析规划救设计额要求固的了耀解（匙容积那率、习绿化姥率、姥建筑较密度已等等炸）3、竞桃争对狂手的跌调研A、竞争乓性项遇目确迟定竞争虽性项慌目确际定的我原则阅为与项泛目处巡寿于同食档次森、同缘瑞区域狭，目传标客燥户群漂基本垄相同耕，具令有直循接竞聋争威抬胁的别市场感上的炕同类育项目疼。B、确定屈调研谈的主悄要对耳象及灿主要弃内容郑：住床宅地鹅产产品竖同质饲项目棵的产享品特塘色，初与本浸项目踩产品水的差舌异及是其经验营方如向趋央势价格绒同质遇项目塌常用霜的价俗格策千略渠道朵同质发项目壶客源状来历虾情况厕，主添要目偿标市沟场销售自，同鲁质项侵目目枝前的跨销售墨状况致及成周因促销料，同建质项阀目促兰进产现品销钉售与惧发展齐的手锡段和荷方式服务衬，同考质项选目的翁后续缎服务杠内容恨、手灭段商业亡地产（1）整爱体规稼模（2）业刘态组练织（3）交乐通条碍件（4）销朋售手锹段（5）经石营特样色（6）销胜售、嚷租赁稠状况四、驱目标荷消费疯者的碗调研揭（包纲括自白用者存和投宾资者总）膊专陵项调缎研（涛须进壳行数肿理型摇分析束、数内据的比处理持采用Ex习ce喊l、Sp原ss等软件鼻）（1）目偏标消曲费人利群基锁本特挣征（2）目霜标消屈费人掏群对却商业碰业态进的选岂择趋发向（3）目熔标消汉费人师对商顿业环夸境的职选择密趋向（4）目鼻标消卷费人坚对项生目周建边的迟商业跌状况航选择科趋向（5）目右标消娇费人的对商晓业消出费过误程的贺要求（6）目再标消访费人锹群购导买力坦取向五、涉根据泊以上银市场哭调研瓜结果困作本烈项目梯的市斯场定针位（1）市登场需俊求对估比分底析（2）市塔场功推能定隆位（3）市举场档蒜次定龄位（4）市狐场客残户定寺位六、村综合觉结论（1）项羊目的信市场氧、产夫品分锋析结竟论（2）项变目的贪市场耗运作坑初步瞎建议七、惯撰写素项目犹市场勿调研排报告第三容部分布实暴操技权巧调研巩中常析出现错的问逐题及解轿决办杏法1、调季研结碎果不障全面解决泡办法葛：首先站要熟仙悉调邮研表哈格上进所有绵要了档解的缝内容谨，并泳且记史住，仓才能绕有效尚的解雪决。2、调惑研结耻果不赖真实解决垮办法识：换调贞研员误从新艘调研威，或炭采用咬电话挎进行越调研它，以巾考察姥调研急结果毯的真托实性。3、被蛙对方逝识破龙是来王踩盘技的解决讨办法莫：坚持象自己