博思堂崇仁号地块前期定位报告

崇仁25号地块前期定位报告苏州博思堂市场部2007年六月太阳从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，…新城市主义之光照耀全城。------新城市主义Newcityism新城市主义之重视城市边界，建设紧凑型城市新城市主义之继承传统，复兴传统开发以人为本，建设充满人情味的新社区新城市主义之尊重自然，回归自然

新城市主义之提倡健康的生活方式新城市主义之新城市主义之回归传统习惯性的邻里关系葵花太阳之花传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元绽放五常，闪耀全城

为太印阳之挖花绽赵放全夸城出征……孙子糖说谋定碍而后时动，言知己比知彼覆百战映不殆五常井市地您产市诞场现态状/住宅治现状1Part五常知共有关两层散以上佩楼房45样0余栋难，建闯筑面绸积45喜4万平届方米盯。开梅发住挪宅小价区10个，披已交延付使兆用的沾花园常小区签、鸿巨源小送区、跳迎宾何小区醋、天县城缘功小区潜、教等育小酸区、雪广场克小区无、文广教小旗区、鸣北环漫名苑争等建屈筑面汁积都纯超过40万平湾方米须。城枯镇居桌民人吃均住费宅面隔积由19掩80年的5.澡6平方裤米增贴加到励现在爷的13你.5平方慕米；牢农村食人均提住宅讨面积19趋.6平方毒米，铅砖瓦框化率击达到86％。帖市民锋的居稳住条程件正薯在逐旬步改脸善。五骑常加住炒宅供小帜区抬现磁状20扎07年市元场供呼应量添与上耀年比后较有袭较大振的飞蛛跃，制市场国在建碑项目鼻达19天.2万米项目名称占地建面形态开发建设电影院不夜城小区1万2.8万多层鹤岗松威鹤岗松威文化诚信小区4万9万多层鹤岗松威鹤岗松威时代嘉园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司时代星园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司贵都大厦0.7万2万高层五常城市房屋开发五常建筑企业总公司福泽家园2.4万5万多层哈尔滨福泽地产五常建总一公司五常搁市地戴产市注场现背状/供量1Part农业庸型城亡市五设常在05年政贷府取徒消农屯业税遣后，盐农民般收入谦大幅夺提高爱，农独民新哪生代访结婚悬安家四选择讽在城华市买狸房已板经成晋为一基种时莫尚和欺趋势叔，五郊常地魔产刚匀性需驱求极浩强；葵花狱药业画、古饿泉酒推厂、党五常辞大米拐等本旋地企尝业的闻蓬勃闻发展抛直接教带动乳城镇露收入塔提高明，换救房、诉二次叫置业溜需求戚持续单增温浸。虽然07年五代常地雨产进根入超则常规朝发展粮，在哄建面维积达23万米场，拟采建但灯由于陡需求奥猛烈使，市觉场仍座然显睡现供竹不应岭求状认态五常抵市地搜产市仪场现莲状/需求1Part现有并产品弊品质设：调研五质常在章售楼很盘8处，为成熟低社区3处，限其品博质如绘下：五常阔现有奏产品辜明显咽带有仰五类寺城镇缎的特您征，颤规划率落后奶、设羽计难别受、军销售凯混乱去，目洪前的沟产品求状况灿给本疯案极拜大机售会1Part项目名称小区概况产品品质电影院不夜城小区普通住宅，外墙涂料五类城镇普通住宅文化诚信小区普通住宅、规划不合理，基本没有配套及绿化毛坯房、楼梯间水泥地面时代嘉园高档楼盘、准现房公共设施齐全、配套完整时代星园为时代嘉园的姊妹楼，较嘉园晚一年开工公共设施齐全、配套完整贵都大厦板式高层，打基础阶段公共设施齐全、配套完整福泽家园多层部分带阁楼，主体封顶五类城镇普通住宅文教北区多层带阁楼，主体封顶毛坯房、楼梯间水泥地面金荷花园场地平整、规划为高层、多层各一未知天成缘03年小区，规划一般厨房铝合金门窗北环名苑小区规划较合理飘窗、封闭小区有物业文教南区小区规划较合理毛坯房、楼梯间水泥地面五常刺市地银产市晶场现奸状/产品20诱07年市氧场之库销售讽状况锣：销售逢业绩右突飞长猛进可，销肃售价敞格一非路高规歌以时充代嘉盈园为射例：20批06年9月开箱盘到20还07年5月平短均增卵幅4%，而07年5月到9月增喝幅为8.龟49微%，是嚷前一有年幕的2倍五常衡市地证产市毅场现派状/价格1Part现有劣产品亮价格：1Part项目名称主力户型价格优惠电影院不夜城小区60米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费文化诚信小区60-90米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费时代嘉园120米1660起，楼层差为50现每米优惠50时代星园80-100米1570起，楼层差为50现每米优惠50贵都大厦60-80米三楼起2000，四五2100，六七2200，八-十顺加100，以上每层加40无福泽家园60-80米二层1460，三、四、五1580，六1310贷款每米加20金荷花园

高层2000起，多层1600左右五常左在售旱项目韵多层驳均价闹为15哗50元/米，袍高层18释00元/米，滚多层较上鬼半年毅有大咸幅提姓高，滥高层辽因时漆代嘉拿园亦滋增长8%左右租，该差状态是炮三四愚线城扇市正忧常价叔格表桐现，峰有向无上浮梦动空剧间。五常装市地惭产市笔场现楚状/价格20骄07年市碑场供弊应量肝多、破高层旁比较世：市政场仍堂以多暑层为倍主，霞但潜助在高辨层项犯目供砌量不神容忽奋视。五常话市地外产市杠场现迅状/高层1Part金荷院花园贵都蛮大厦时代监星园清华到苑附奸近7栋高黄层即将未入市销售崭特性零：五常特在售铲项目睛中多监层基肾本不放存在揉营销脏概念返，高借层中贯因时迁代嘉脊园为抱五常沙常务述副市灵长投续资开防发，符聘请偿哈尔先滨销林售人刺员进贤行了笑略微痒的包李装、始策划汁，销昂售中秀心装曲修后以摆放庆沙盘辣、户无型模晴型的咏销售盼工具制，成馒为五唉常销丝式售最粱系统牧的项忘目。1Part项目名称销售形象主题推广电影院不夜城小区现场环境乱、销售人员不专业无文化诚信小区与不夜城在一处共同销售无时代嘉园有销售中心，环境较好五常第一座高层时代星园同上五常第一座高层贵都大厦销售现场一般，销售人员素质差无福泽家园销售现场一般，销售人员一般无文教北区售罄金荷花园销售中心装修，未开盘未开盘五常通在售疾项目叠销售似表现乐力较佣差，炊营销向基本搬为零姨阶段免。本赴项目可若能腰在营翠销策姐划方晴面有鲁上佳霉表现葛必将酿获得炸事半丑功倍必效果固。五常贪市地留产市搜场现惕状/销售锡特性综合宅市场社项目宝研判个：五常嚷地产运市场生仍处遗于初把级阶校段，爽普遍概竞争赖力偏坡弱，盼需要溪高品籍质产冻品引禽领市浙场走驼向成访熟60说-9解0米为毒本市衣场主殖力户旧型，12快0米以牌上大面面积饥住宅减应限鲁量版络生产高尚斥产品协存在列一定光量市塘场空睁缺地块洒商业监氛围炼不成窜熟，今项目书底商女招商犹挑战漫与机日会并灭存五常常市地葛产市乐场现给状/市场纠研判1Part项目粘位于符崇仁项社区巷哈五之路五侍常入抱口方役向右行侧，喝呈东畅西长宋向，乒南北走短向尿，靠息休闲仆广场宅，沿秒金山犯大街地块鄙周边解环境扫成熟尿，周数边50米辐参射区讽内林敲立政它府机倚构、调广场亡、社刃区、腊学校影等配属套设氧施齐季全、乓开发盒区内麻发展处升值度潜力泥巨大地块登所属察区域住宅哈相对帐成熟地块爪周边商业档氛围凳不强2Part图项目巨背景/地理互位置/地块驻价值阻分析片区泼房地因产市汽场状导况以钓及对亡本项芦目的霉启示本项仓目开非发正尽处于箭片区钟的快奶速发躬展期糖，开捧发区静经过类多年宜基础班建设绍与政姜经匹幅配，售走过迅了艰攻难的问培育剑期，喷即将份迎来鼠快速疲发展平阶段户，井喷怕式发心展会羽快速啄提升池项目习价值侵；片区荣房地次产发杜展形蚕势一矛片大易好，绪在国去家地畏产一脸片火课红的或条件愿下，溉五常零地产20炮07年高胀歌猛币进，书销售汇量、拔销售妖面积孔稳步坟上升粉。市场躬供需色两旺，成谨交量岔较20幼06有较能大增伯长；2Part项目敏背景/地理妇位置/地块踢价值当分析片区砖未来羊的发宣展规丘划方敬向将训为本地炮区中火高档嚼次的禽房地膝产发笑展提驱供充生足的钻客户喘源保安障及较撒大的吹发展裙空间昏；逐步强完善傍的城忘市化卫配套倚还将彩大大毒提高戚片区每的综遭合竞许争力射，并竿由此吸引饭更多痕的置乱业群；片区鉴房地向产市泳场状愈况以辣及对竖本项握目的唱启示随着微片区赶整体脊城市男化水世平的困提高飘，整冠体住裤宅市再场的民蓬勃拌发展贩势头案将会季得到文延续性与提翼升。百片区麻将成名为五票常市献未来醋辐射旬和发薄展的夸重要战场。2Part项目穗背景/地理喊位置/本项委目启俭示片区薄房地恋产市津场状鸦况以亏及对肝本项撕目的劲启示地块宜四周肌分布气：实泰验二景小、虽二中昨、实禽验中余学等锣学校垒，近蔑万米弊休闲各广场绳是五妖常最猛大公六共区千域，题金山栋公园冬与项缠目隔抚道不唉足10押0米，赠这些且都提婶升项俗目人凝文价喜值，逗未来朗开发废中“教拦育”牲、“穷生态穷”可作执为两抖张王珠牌以碗阻击厨竞争烂对手以。图据地块蚂被三抵校区猾包围2Part项目茅背景/地理探位置/本项锤目启疏示2Part项目他背景/目标坑人群/时代旋嘉园疗的客谈群分虹析时代付嘉园作为惠五常尼第一捞个高赖层项悦目，箩有较羽大的尺参考泰意义清，本摸案重蜜点针辟对时絮代嘉蒸园购刷买人住群进淘行了做重点缝分析,帮助现我们拢确定料本项阴目的目目标裕人群忠：1、区足域结雁构分肌析：一期纽奉时代劫嘉园瓣共60套，运目前及已售37套，纺其中栽小定6套，剥内部匀预留4套，隐销售肆率达61勒%，37位成妙交客昨户中惜，有嫩效登拳记地效点30个。勾从30位购历房客母户的鉴居住黑地点父来看校，共殃分布洞在五醉常的29位(其中80疼%左右樱为政尿府领顿导)，8位分嗽布在棵其周吼边市往镇。2、年橡龄结另构分庄析：从成钟交客钟户的君年龄州构成虎来看奥，36慰-5考5岁的韵客户宵成为胶主要瘦购买末力量撕，这煎一年俯龄层团次的紫人主篇要是包社会览的中壁坚力营量，泛有较追好的骨经济绣基础尝，购灯房一丙般是饺处于轧二次顺置业惊或者疏投资帅，有钥部分汪是给庭家里拘的老职人购事房养蜘老。3、职业饥性质茶：由于叶时代仅嘉园婶开发精均是10服0-锡18美0米大厘户型毫，而颠且付凤款方兔式十薯分单碗一，金只能冠一次跪性付狸款。粮对买隙主的烘经济逃实力万要求拜很高油。个体肝经商荷业主米、政逮府机鞠关、能教师爹等高麻收入特人群何为项运目购令买主泛力，祖其中弟个体损经商尺业主存与政桐府机爹关人裳员占临购买疤人群71翼%强；4、户型寄面积埋：小面津积产摧品去境化速挪度较匀快，12印0米以适下的绪户型冬已销寻售70掏%以上置。5、购肯房目搞的：购房化者首亩选的号五常丙第一对座高姐层带蔬来的稀新鲜调感，华其次翼才是娘追求焦生活歉舒适史和生沃活高田度，爽标榜酷身份彻者也粪不乏炒其人祝，外摄地投督资客结、本类地投削资客漆约占15跪%。2Part项目韵背景/目标貌人群/时代胜嘉园柴的客阅群分部析2Part寻找我们赌的目木标客蔑户他们鞠是否糠具备惊购买袖本案荣的经出济能翼力？他们未是否脑具有跌相应常的文木化水币平，火对产敞品的蛙价值划有所签判定胖？他们宋是否掘追求水生活浩的高油品质摩？他们闪是否崭认同预新城艘市主劣义的趟生活御方式行？这是窃界定蛙本项肚目目厘标客荣户时岔必需支回答采的问旋题，字也是赞购买忠本案据必需返满足乡丰的四熊个条谱件。敌因此组，我猛们分悄别以复经济撒、文讽化、污生活妨态度附、生话活方乐式为党底线宋，来拆界定阿我们深的客眠户群因体。项目睛背景/项目目标县人群朽定位他们欠：一般寇被描对述为莫：社榜会的筐中坚驴，单雷位的黄脊梁敞，基未本事统业有间成，胃眼光滨敏锐训，富座有远显见，练有责董任心捞，懂蜘生活崖，爱找生活旷，爱铺家人荣、年绞龄在30岸-6惜0之间陕。他相们具伴有一系定的董经济葡基础旅，受蛾教育尤程度竭较高蛋，追建求生霉活品茫质，护开明艇，接帜受能桐力强沫，对它新鲜稻事务毒不排深斥。（1）社炊会的贱原动皇力（2）品奥质的腿追求维者（3）新恐鲜的统猎奇绍者（4）成壤熟的办投资彻者2Part就是纹：项目辉背景/目标旗人群糖定位这部踪蝶分群设体锁棒定在居：（1）政番府科齿级以妈上领脉导（2）社漠会固终定投初资团担体（3）有退限资泛本运该营高疲手2Part他们良是：个体牙工商担业主这、公置务人剃员、抢教师阀、律岂师等删人群他们仁的行甩为习务惯决病定了堪购买它方向畜，如竿何寻甚找他领们，养什么垮样的网产品如吸引棚他们临，是卷本案激的重层点考翅虑对削象项目盖背景/目标延人群创定位孙子殿说善用遭兵者蓝，不鼻战而筋屈人守之兵五常首席高尚地产3Part项目青定位/市场语定位葵花代制造葵花洽制造葵花他制造葵花耗制造葵花膨制造葵花吼制造葵花则制造葵花泰制造葵花渠制造葵花白制造葵花托制造葵花壳制造葵花蓝制造葵花质制造葵花龄制造葵花旧制造葵花腿制造葵花狂制造葵花摇制造葵花张制造葵花采制造葵花虫制造葵花兵制造葵花蝇制造葵花双制造葵花疾制造葵花退制造葵花弃制造葵花因制造葵花爹制造葵花矛制造葵花协制造葵花重制造葵花拌制造葵花刻制造葵花踩制造葵花筐制造葵花浊制造葵花讲制造葵花祥制造葵花擦制造葵花初制造葵花傻制造葵花腥制造葵花病制造葵花挂制造葵花付制造葵花茅制造身份领衔秩五常生活白金正品质高尚·纯居·至尊耕生活3PartS优势片区楼内高照尚社碍区是稀缺采产品“葵红花”品牌价值甲深入煌人心拾，其首“品示质”厕、“吹诚信诱”在识本项阀目中湾可发碑扬光棍大，归其价吹值继界续延纺展到”健康闯”深唱入贯诞穿本南项目投资映商在捉当地廉的实力值得翻信赖临万觉米广竟场、坐金山育花园生态环境与优秀区域轿内校区林立母，学赢风斐记然，矮是本就项目咱优势联之一0机会本地软地产包尚不狡成熟爹，与斧哈尔屿滨尚臣有差唤距，硬引入撑先进梅的理咐念、碑现代查操盘秧手法玩，定称可获轧得较伍好的堪经济耕效益地块璃所处明区域讯为五舱常市廉未来何城市恰中心悟区，根未来叔城市斥重心骨的转角移势友必对咬本项盈目的笔升值揭带来盯巨大醋潜力本项解目商倡业体肆量一捡万米忠，占洋总建藏面的1/井4具备怎组建凯大型键商业冤之基会础，城寻找殖主力蛮店、般主力漏品牌垃可带料动本甚地域块商业专及提强升住但宅品徒质W劣势建筑狐现场框杂乱践无章圾，施殊工队驳伍没带有品收牌，扭影响齐对本闹项目偿价值适体现区域末内商碰业萧线条，磁商业欺氛围郑冷淡犬，培个育需皮时间区域走内二据手房车市场峰价格忙混乱你，不事利于霸未来场价格威定位件参考目前祸商业毫规划娃方向等能否拆与区兄域城镰市发睡展相编适应歼，尚技需仔齿细论枣证T威胁20伯07年五爬常地鸟产发司展过垂于迅肿猛，铸购买示力是设否被俘透支作不得怀而知边，尚秃需继绸续深狼入调绢研08年包视括本聪项目爱在内次，约好有7栋高裂层正随在或欢准备呀入市悠，定呀将分巡寿流部注分客炎户，尼是否醋具备到足够通的市闷场容铁量需美要引嗽起开徒发商足的足合够认维识哈尔款滨开锋发商爱欲上母山下手乡，棍抢占孕三线推以下垃城镇羽市场荷，加当速竞避争项目付定位/SW宅OT核心破概念新城遵市主做义改变汁正悄腔然发陈生敞新术城市姐主义葵住宅亭革命3Part项目猜定位/概念筹导入释义断：葵花钱，是弟企业叠的品泊牌，事声名恰远播损，案察名上辱应用箭既延巩续葵踢花原掌有积资累的拉含义铸，又守显示杀成功竹企业悄在另牲一领冬域要煮取得碰成功公的决妙心。美地港，直戏接表蛇明我零们要珍建造蓬是美窗的住完宅，颜美的面建筑请、美陷的景定色整体虚上即顽延续盘了葵练花品摆牌，影有美投的意祖境，壶又直梯接带岩出行究业所队在。葵花·美地高尚猜居住扑，纯赠美生台活3Part项目携定位/案名管推荐葵花·杰座五常陆首席吗高尚暗纯居夕住宅偷，新抖城市范主义惯住宅痛典范释义住：案名巧延续芦了葵墨花的予丰富单含义齐，“樱杰作汪”贫“魂杰座假”，惨葵花碑之作展，杰赤出之锹作。简单徒有力替，韵眠味无恨穷。3Part项目岸定位/案名上推荐葵花·杰座高尚·纯居·至尊围生活俯