前海月亮湾项目市场调研酒店

市场调研之酒店研究Part1.1南山酒店市场情况酒店地产市场发展历程（2000年或更早－2008年）酒店地产的四个发展阶段政府接待、深港交流、专家接待交流等需要酒店市场供给过剩导致市场竞争加剧要求酒店提升自身的服务质量酒店市场竞争进一步加剧；酒店企业自身不断积累经营管理经验酒店市场国际化，包括客群的国际化趋势更明显1980-19901990-20002000-20042005-2008数量发展阶段质量发展阶段多元化发展阶段国际化、品牌化发展阶段由计划经济时代简陋的招待所，逐步发展到初步成型的商务酒店群。大部分酒店以接待旅游散客、考察团队客群为主。酒店数量急剧增长深圳宾馆酒店业面对市场竞争的加剧，转而更注重提升服务质量，改善酒店环境和功能升级，注重提高酒店档次和专业水平。星级酒店评比出现注重市场细分与锁定目标服务的客群，各种类型主题酒店锁定各自目标客群，逐渐将酒店市场细分更加明显化，形成了商务型酒店、长住型酒店、会议型酒店、度假型酒店的酒店经营模式越来越多的国内外商务客、观光客和投资商，在更大程度上推动了深圳酒店业的发展。各种主题酒店的出现与国际酒店管理公司的合作深圳酒店概况到2006年末，深圳市有星级饭店共356家。其中，五星级饭店16家，四星级饭店92家，三星级饭店149家，二星级饭店53家；经济型酒店46家，能够满足各类客人在住宿方面的不同需求。其中，南山区共有三星级以上酒店合计45家。其中五星级6间，四星级20间，三星级19间。从图中，我们可以看出，深圳四星与五星级酒店分布，罗湖区占据了1/2的市场份额，福田区占据了1/5的市场份额。目前四星级以上的酒店，主要集中在深圳城市中心区。在南山、宝安、龙岗、盐田区域的发展相对不足。深圳各区四星与五星级酒店的分布深圳四星与五星级酒店分布图数据来源：深圳旅游局项目合计其中：星级小计小计5星4星3星2星1星未评星合计429161256985541195罗湖区127677263223138福田区873713111814031南山区6116320196013宝安区632626126037龙岗区74100334064盐田区1750311012深圳酒店星级及存量分析深圳各区酒店星级统计表南山区有五星级酒店3间，准五星及四星级酒店20间，准四星及三星级酒店19间。数据来源：深圳旅游局项目星级小计小计五星四星三星二星一星合计250124042622810037465550罗湖区11977215915865701248150福田区4472518571223211510南山区279577213432504300宝安区3254593103312883400龙岗区151009144001960盐田区100407811665702008年深圳各星级客房总数超过2万5千间，其中南山区的客房数由于近几年房地产发展迅速，拥有大量的休闲设施，如高尔夫球场和主题公园，同时南山也是高科技及轻工业集中区，因此酒店发展迅猛，客房数量剧增。深圳各星级客房数统计深圳各星级客房数量统计数据来源：深圳旅游局时间出租率2008年1月62.88%2008年2月49.76%2008年3月66.58%2008年4月68.65%2008年5月60.32%2008年6月68.65%2008年7月63.75%2008年8月59.47%2008年9月58.82%2008年10月63.72%2008年，只有2月份因春节原因入住率低于50％，其余月份入住率都在在60％左右徘徊。深圳酒店入住率情况2008年深圳酒店入住率情况数据来源：深圳旅游局根据前五年的房间供给增长趋势每年平均增长率为18%，需求的平均增长趋势为18%，按照这种平均增长趋势，预测未来到2010年，客房供给量将超过15000间，房间需求量将超过10800间。

（房间供给）（房间需求）20013618-2647-

200238847%27765%200338840%2234-20%2004510531%309639%2005597217%437941%2006816337%557927%深圳市五星级酒店供需情况深圳市五星级酒店供需情况分析数据来源：深圳旅游局深圳罪市宾狱馆酒姐店接织待情醉况月榨报表项目9月同比（%）本月止累计同比（%）合计82.67-0.11752.363.05一、入境旅游者17.47-10.36168.03-1.821、外国人9.19-5.6590.045.292、香港同胞6.1-12.9857.52-4.713、澳门同胞0.17-41.381.620.624、台湾同胞2.01-17.6218.85-20.33二、国内旅游者65.23.05584.334.54

三、客房出租率(%)58.82-1.2961.080.16深圳欺市08年9月客沃房出男租率支为58滔.8宁2％。深圳跪宾馆身酒店再接待诉情况数据之来源慌：深纪圳旅检游局深圳匙市宾惨馆酒割店客圆房出伸租率垂和平昌均房互价情芒况月社报表序号名称客房出租率%平均房价（元/间天）2009年3月本月止累计同比（%）2008年9月本月止累计同比（%）1全市58.0961.080.16390.94391.619.062罗湖区55.6160.26-2.51346.97348.447.843福田区67.2869.241.43402.08410.774.474南山区61.3764.28-0.27518.12521.016.195宝安区57.3957.890.79326.76329.17-3.966龙岗区48.9548.752.74253.47252.022.767盐田区55.0651.0211.9647.88590.3184.53南山曾区的的客房醒出租贯率仅委次于停福田驱区，翼为61亲.3效7％，窑平均饼房价传仅次层于盐启田区遭，为51御8.丧12元/间/天。深圳佣宾馆霉酒店寻出租闷率和燃平均关房价权情况数据腾来源凶：深股圳旅挽游局名称客房出租率%平均房价（元/间天）2008.9本月止累计同比（%）2008.9本月止累计同比（%）全

市58.8261.080.16390.9391.69.06五星54.3860.21-2.53726.98730.533.3四星58.561.48-1.34418.27409.231.95三星57.3160.08-2.86276.79274.490.53二星63.8565.250.59179.98185.17.17星级小计58.0761.51-1.95372.64372.982.95未评星59.760.563.08412.02414.2616.76深圳帜各星覆级酒宽店的尝客房辽出租耐率及眉平均捷房价看情况深圳景各星竟级酒产店的率客房嘴出租要率及猎平均威房价痕（20蜂08妈.9）20乔08年9月，恼深圳权全市榆的客耳房出望租率道达到58冈.8显2％，联平均皮房价协为39箱0.宜9元/间/天。数据雄来源奇：深畅圳旅任游局Part1.2南山酒店典型案例分析南山猜片区祸星级君及其俘以上之的酒盟店总伴体数巡寿量已翠经达库到44个，魂并且刊四星弓级及孔其以缘瑞上的禁酒店舒超过谅总体散数量临的64％名称星级深圳威尼斯皇冠假日酒店五星级深圳南海酒店（原深圳蛇口南海酒店）五星级深圳明华国际会议中心五星级深圳中南海滨大酒店四星级深圳金銮富众酒店四星级深圳海景奥思廷酒店（原华侨城海景酒店）四星级深圳凤凰城大酒店四星级深圳东华假日酒店四星级深圳名兰苑酒店三星级深圳鸿波酒店三星级深圳枫叶时尚酒店三星级海涛酒店（原蛇口海涛酒店）三星级深圳朋悦速8酒店（蛇口太子店）经济型。。。。。。在南魔山片欲区酒册店主值要集凶中在卸侨城摘片区弊和蛇萝口片批区，血而本谱项目药所在煤的前页海片奸区仅录仅只历有四武家酒茎店，苍主要旅分布碧在东印滨路树和前陪海路席交汇床处以酬北片详区在前耐海片酬区，钱主要升是中立南海音悦酒姜店、矛东方坏山水掉酒店叫、南杯侨商归务酒痒店以液及青学青世茎界酒勿店。预计手近期握正在滚装修纲或者塘建设贞的酒碑店有疫豪盛基五星挂级大牺酒店染、富鞋邦国肃际酒盖店南山失酒店脂布局蓬格局榨：高在端酒竖店主悠要集荐中在撑蛇口呼、后圆海和冻侨城所，针倍对的有是中季高端纵商务希和旅员游需筋求，窝前海冰主要榨是满蹲足产景业引扩致的岸中低阀端商物务需愉求；侨城都片区后海片区蛇口肺片区宝安忘中心惊城片乳区前海脖路东方旬山水蛮酒店前海垦片区袭酒店艺格局柔：前和海片尸区目慎前已华有六亏家酒合店，恭其中至包含稻两家墙即将醒试营飞业的选酒店泉，面挎对南穴山整狸体酒烧店竞垦争压坟力，研目前兽经营毅压力庙较大富邦表国际欺酒店中南砌海悦夺酒店南侨桨商务夹酒店青青察世界鄙酒店阳光16潮8酒店中南做海悦周酒店浩是深盒圳首帝创环张保准浙四星鉴级酒灾店，冲共有济房间纽奉约11者6间，园入住肾率近嘴期有谁所下抓降，绣平均浙不足65％，翻标间早价格信是前薄海片遇区最硬贵中南禽海悦筐大酒恭店，朗位于絮深圳盗市南泳山区法前海键路中者段；交通版十分童便利雕，可位近距闪离眺伞望前苹海湾愿畔的纯无限撤风光六和蛇秀口半位岛的昌亚热蜜带风蚀情，促更拥蔑有深候圳西剂部物元流区课的种悦种便键利优蜘势；设施猪齐全夏：酒撤店设序有宽泛敞、诵时尚牙、雅笑致的脂精品裙客房荒，标刚准客旷房、摄豪华孕海景海客房替、高诊级花威园客新房、洪海景诉套房基，还腹是专抢为长照期住零宿的算商旅谷客人锦而设锄的豪拥华公岔寓；客户惯来源登：主旁要是填商务蜜人士赠，另论外部撒分旅诱游短煌途客闸户。东方收山水漠酒店位是以忆休闲桃娱乐但为主纤题，考共有帮房间钥约12岁5间，控娱乐堂配套纤齐全铲，入销住率尺约为60％，拆客户害主要末是休衣闲娱馆乐客珍户和徒商务但人士东方萍山水识酒店身，位姥于深劈燕圳市父南山矩区前捞海南聪路，爸于20捆05年9月26日隆他重试拥业。描酒店次建筑核营业幸面积膛为14捎00舰0平方迅米，岭是一筐家精雾品涉渣外商贪务酒犹店，忽标间召面积20授-2迷5平米疗；交通限十分污便利康，四曾面通承畅，灭紧邻叔蛇口每，是蹈旅游披观光构，休孝闲娱烧乐商等务的臣最佳奋选择仔；设施驴齐全寨：西表餐厅贺、会谈议设纸施、汤设有跨棋牌钻室、急模拟宗高尔凡夫球夜场、肚按摩衡室、途桑拿始浴室宝、票卡务中骑心、原行李面寄存洲、保垦险箱猴；客户凝来源描：主皱要是梳周边希休闲模娱乐设客户挺和商巡寿务人扇士。阳光16凡8连锁侍酒店差是片泰区连浙锁酒昼店，店在蛇黎口有衔分店算，客庆户主疲要是伏年轻眨一族笨，满飞足消忘遣需腾求，蛙比较劲注重距性价幅比；每受市希场风缝险影惕响不特大阳光16辛8酒店粘，位要于南轨山前嚼海路律瑞景悲华庭侮与蛇踏口汽弃车站屈旁，然酒店魔按照杆三星津级标坝准设器计；周边懒配套游成熟扫：大古型商屿场、检银行锤、酒功楼近彻在咫窃尺，废衣食希住行称极为风便利良，主屠要服牧务商愁务、被度假乐、经类商、冠休闲昂客户个，性犹价比王最佳宰；客户沸来源压：主潮要是增年轻猴一族途客户掩，房交租是诸片区需酒店迷中最辛便宜俱的，享标间赞价格覆特价激不超流过88元。南侨纷商务鞋酒店爱是一闸家按聚照四竞星级陡标准银规划隐的商叹务型诞酒店宿，依趋托南浮山区领侨商凳会的剖总部幼，打乱造特衡色的诉商务夕型酒输店深圳尾南侨甲商务屡酒店述位于低南山晨区东裳滨路使与南调新路得交汇如处；交通根：毗街邻风自景秀西丽的抖大南都山、唤青青帜世界袄、世竿界之米窗、宾欢乐侵谷、嫩民俗后文化申村。行距南肯山科浩技园眨、深献南大翁道约10分钟团车程踪蝶，深女港西距部通狱道约5分钟侧车程猫，离兆深圳竟宝安塑机场晃、蛇忧口码狡头约15分钟讯；配套序：交智通便璃利，俗免费摇停车情场服何务。透客房搬配套弃中央峰空调赤、免桑费宽教频上识网、骨卫星彩电视寺、独雷立淋碑浴间句、迷句你冰拣箱及香私人膀保险同箱等处各项屠便利研服务技；青青盏世界程酒店锁是一饱家四孕星级低标准疾以绿驳色环飞保为赢主题厨的商柱务度贝假型遗酒店桨，依耻托“防鹏城牙十景缺”之企称的谷青青医世界秀景区些，满卫足休汉闲商讨务旅阻游度贞假需群求青青倘世界寄酒店滤座落慢于深势圳蛇辽口经饰济特婶区，猾是一赶家四维星级钟标准浅以绿椒色环布保为唯主题硬的商恋务度严假型楚酒店办；交通可便利易：由矿酒店虎至机价场，肺火车辨站、楚高新设技术周园、培华侨府城景利区、科蛇口甩码头东都非发常便锯捷，弹可迅定速通肥达香胆港、萄澳门怀及珠钩海；配套驻齐全滨：酒剧店设驳有10吓8间风玩格独财特的仗客房确、中汉、西剪餐厅食、宴龟会厅辨和各奥类大挑小包兼房、女茶艺帅馆等纯。酒犬店设旁有多克功能扩厅、膜中小稍型会淹议室船，满群足客章人对拼商务面、会阀议、狱培训矮、宴曾会以臂及户扛外拓浩展需陡求。即将哨入市柱的酒牧店有培富邦患酒店姓和豪批盛酒宫店，待这将打进一激步强酒化前逢海片普区的诵酒店悲竞争领压力富邦尾酒店冠：位趴于学荷府路膜与前畏海路伶交汇秋处，瞎区位端优势粥明显岛，目耀前处渣于试量营业衡阶段执；豪盛卧五星躲级大今酒店胡：位知于