房地产策划案例：富丽达二期

全程策划:三明国际（中国）商业策划顾问公司商业策划及工作思路富丽达二期项目

前言尊敬的领导，我们通过深入沟通，对项目的发展很有信心。多年的商业地产统筹经验，整合我们全国商业地产资源，通过大型购物、金融、商贸、文体、娱乐、休闲、餐饮、旅游、观光等商业的功能整合，为贵公司项目打造一个融文化地产、旅游地产、商业地产、生态地产、娱乐地产、景观地产于一体的中山市、厦门、珠海首个SHOPPINGMALL。现将我司与贵司就该项目的合作意向与思路回复给您。其内容如下：项目状况

富丽达二期项目位于中山市坦洲镇南坦路中心地段，区位特点如下：Ø

占地建筑面积2.4万m2，容积率：2.0；Ø

规模：拟建三星级酒店，建筑面积2万m2；Ø

商业建筑（含超市）面积：2.8万m2；投资总额：6000万元。

离本案不远处就为坦洲镇的工业区，有多家外资机构工厂入驻，外来人口居多，表明此地域消费者的消费水平不低。本案的周边配套设施完善，附近有银行、镇政府、学校、邮局等，从本案到壹加壹超市之间为主要的餐饮和商业街区，说明已形成了成熟的商业网络，有浓厚的商业气氛，在本案推出时不用费太多力就可达到即旺场又旺丁的效果，可谓四两拨千斤。

从上图可看出本案处于中山市坦洲镇繁华的商业地段,周边有很多大型的住宅小区,如项目一期富丽达花园、汇翠山庄、碧涛花园、碧秀花园、景湖居等，故集聚了大量稳定的消费群体；本案附近还有酒店如汇昌酒店、富华酒店、大兴酒店，其中本案对面的汇昌酒店为三星级酒店，经营较旺，这些酒店会为本案带来大量的旅游消费者和商务消费者；坦洲汽车站离本案近在咫尺，从而会为本案带来大量的流动消费者，更会把本案的辐射面扩大至中山、珠海、澳门、江门等地。

策划工作思路如何进行利润最高化的投资开发？如何进行人性化实用性的设计规划？如何开展商铺的招商和销售工作？开业后如何进行经营管理，旺场升值？如何选择最适合本项目的广告营销、建筑设计等专业公司？带着这些问题，我们将计划从专业实操的角度，与零售商、开发商一同组建项目小组，共同研究策划，达到商业项目开发多赢的合作模式，展开一系列的全程策划及阶段顾问工作，具体策划思路如下：全程策划思路的目录一、项目发展目标二、项目的开发模式三、项目理解四、项目定位五、规划设计建议六、招商策略七、销售策略八、商业经营管理富丽达二期项目第一阶段—筹备期中山市及坦洲镇的城市形象工程！中山市及坦洲镇的民心工程！坦洲镇市民休闲的前广场、后花园！一站式购物、休闲、餐饮、娱乐、商住、商贸中心！富丽达商业地产开发的新里程碑！第二阶段——营销期商业概念定位和功能定位商业建筑规划设计提案营销策划与推广包装招商策略与组织实施销售策略与组织实施第三阶段——经营期开业筹备与开业策划商业经营与物业管理开业后期持序经营策划与物业管理顾问交接项目工作，结束单个项目的合作全程头顾问姥期间辛，我蜓们提叉交如判下核勉心报浴告《项稀目的饥商业阶市场与调查漆综合俊分析坦报告狭》《项某目的胁市场汗定位数及可窃行性遥报告满》《项蛮目投职资收置益经潮济分搂析报爪告》《商箭业规协划及目动线禽组织术研究商建筑斥设计团提案槽》《商活家业桶态组使合及杀比例郑分配器的分附析报概告》二、厚项目铃的开裁发模慨式家乐烛福超蒙市肯德臣鸡、糠麦当挨劳各大烂品牌口主力结商家富丽往达二舌期项生目——Sh射op尾pi因ng哪Ma套ll的主碧力商阴家三、尖项目堡理解项目毯整体杯规划户面积现：总用地面积：酒店式公寓总建筑面积：银行其中一期：

总面积会议交通餐饮百货超市ShoppingMallShoppingMall辅助及设备设备地下停车场地下车库基底面积:建筑面积:1、地洽理2、就区域春人口3、大规胁模零楚售商摄业设这施4、交通针对精上述盼对项骆目的耍理解括，敝秃司将退从专隆业策华划角洋度、摧专业唱规划蔬角度叙、招突商引家资的百策略万性、城以租砍带售役方式室、整揪合庞狭大商亭业资据源的启情况留下进斜行解筑决，灶敝司捞将提和交详俗细的腔专案若报告稻。四、绍项目稻定位根据债区域鹊现状假和商记业发惩展的援综合佩需求腾，敝破司对陶项目希定位详如下压：形象胃定位北：中山嘴首席温社区MA蒸LL主体威定位校：一装站式氏休闲劝购物鸭中心总体懒定位大：集图购物貌、娱芬乐、察休闲粘、商披贸、币商住确、餐饮、需旅游猛及大愧型地宰下停坡车场虾于一真体，厚建设扛成综合胶社区菜功能会的一章站式吵休闲信、购鄙物、考娱乐巴中心负。五、青规划层设计坟建议根据竖客户树的实贸际需漠要，疫敝司含将进滨行住借宅和怠商业稼的发讽展规振划设从计。规划户设计A、休闲爹内、章外广苏场的烟合理摄布局映设计B、楼层斯交通宪的布妇局设丸计C、通道跃流线塘的整划体设揉计D、中空公位连炮体设言计E、大堂盼个性塞商业锋设计F、理货疲区局屡部设另计G、灯光漂效果唯的设拒计H、广告零位I、各业浆态组邻合的胡设计1甚目标局客户盯群第一感类：天经济候基础执雄厚臂，先险富起焦来的着人士月；第二妈类：豆经济籍富裕兼的本伞地村琴民；第三净类：啦经济贱基础随扎实饼，收腐入丰嚷厚，疲尤指县专业找人士坏，如锐外树资企倘业的叙高薪丹一族叫；第四偶类：僻经济槽基础纷一般及，但认有较早稳定兽收入湿及一预定积农蓄的嫁工薪复阶层怒和中适小型惑个体竭户；第五超类：焰蓝领艺打工纱一族醒。资源诵嫁接耽体系袋及开盈发模葬式本案岗的总欲体优租势资裁源整住合原则析：对方内战肢术借上力，赌对外画战略甚借势目标移：形耐成中艰山坦该洲镇显的商趣业优通势资估源的泉集中舌区域瞎，以屠高起峡点高感发展售的战锈略要贯求引等爆以爱坦洲疲镇为弄核心酷的周贩边地设带的形发展远，以档带动拼本案叮的开思发1．如尺何实脉现对烟内战澡术借板力？1.向1概念蜘借力整合采中山痰乃至南珠海疾、澳把门所民有可安用的符优势抵资源率，形初成一销个总朽括土品地及悲物业松价值载的核堆心发蔬展理吸念，眯使各壶项优泄势资喊源统帽一在猫此理沃念下融，提汁升本稍案的葵土地踪蝶价值丈。1．2城市旬运营暴借力秩：本案绍概念纸的内系涵与钩体现黑的生属活质萄量需航要对慰新区设内各肉项可铁用的畅优势谣资源返进行药借力进整合具，体议现为椅娱乐马购物想、商裳务度辩假、盟人文办旅游顿、生趟态居逗住等西方面雷，具辨体内标容如概下：娱乐购物旅游资源商业旅游资源（shoppingmall）娱乐旅游资源（财富中心）城市化资源商业经济（商圈）资源商务度假旅游资源度假旅游资源城市化资源商务经济资源（会展经济圈/政务中心）产业经济资源（产业基地）交通配套资源人文旅游旅游资源城市化资源人文旅游资源度假旅游资源文化资源生态居住生态自然资源资源生态林（绿肺）天然湖泊资源（南北湖）城市化资源新区商圈形成提供商业配套政务中心的辐射会展经济圈带动成熟的交通网络人文及城市文脉的生活背景功能居住区的规划资金资源减低开发成本，促进规模开发的土地运营1．服3整历合力对于丑本案嘉整合洞嫁接场的各对项优欠势资淹源，叔在统翁一的销理念池下进愚行整肯合。属使本净案土孟地在际投入楚建设敏成本籍和运飞营成屋本最碧小化字的优字势上缠，提概升本带案的拘土地抬价值遵及物赶业价剂值，视通过贴系列鞠战术涨行动拍，将卵本案磨周边社地区冒内的同资源药，拿葛为本始案所港用。价并与踏周边找地区愤的各号个重女要功补能区棉和重胖点配工套项奇目互辣动发弄展。1．听4具鹅体策色略点塞：2如何糠实现但对外毅战略柜借势舅？本案校的对颂外战逃略借素势的姜几个壮层次刚：区域价值层次城市中心区一体化发展城市战略发展区域商业升级经济动力层次购物、旅游、度假及会展经济对高新区经济的延伸和放大对经济实体和金融实体的吸引消费市场能量层次提供土地市场消费能量产生一级消费市场（投资商与发展商）提供物业消费能量产生二级消费市场（物业消费群体）战略借势层次一战略借势层次二战略借势层次三3．商慕圈辐督射力受分析本项并目作秃为城彼市的恨商业哭标杆愁，除自了中判山坦袍洲本未地稳割定性叛消费罩客源桐，还虚将辐绪射中须山市仓其余杨市镇县，珠课海乃鸡至澳纪门的仰消费您人群晕。如涌图：本案骗的核蓬心理善念体却系核心水发展粥理念循的构拍筑模饶型如董下：主题理念发展理念核心理念体系文化理念基础内涵外延中山坦洲镇的发展核心理念和城市发展规划项目资源整合与得天独厚的优势提升广东粤文化文脉的继承发展和创新——依托絮中山杀、珠济海和恭澳门答的发义展和川规划慎，与悦本案缸周边堡的富酒丽达递花园远、汇软翠山竹庄、赶碧涛茶花园奖、碧信秀花玩园、脊景湖饥居等资住宅泉小区性，和蜻汇昌狭酒店起、富税华酒遣店、闻大兴疮酒店勿，等意星级把酒店董整合额成为渣新都爱市居贴住群捷落，耐以国抵际风胀情文拆化为薄底蕴笼、以僻休闲毙渡假压为特巷色，贺园林具都市帖社区找为规去划理酱念，且缔造炕独特们魅力俭的新枝都市强文化特商业诉区和匠自然哨和谐驴的生场活模货式。——实现枯经济联、社龄会双猫重效舒益：拳经济坦效益——实现吨最大犁化的敏利润械，最爆优的证开发半部署洽，最浅佳的搁配套笔，最犬可持港续的扎经营若；社蔬会效辩益——创建况中山勾坦洲宜新标真志、掉新名皱片，文创造翁新生荣活方堡式，咸提升畏至中爱山独尖有的纠形象扯，树缝立中家山集哥购物难、旅副游、寺观光村、娱未乐等恢多种壳功能专于一易体的妈国际虎品牌棒。——运用占的手乱段：宿以“政府蛋为依词托，匙以规澡划为马核心赛，以慢效益喂为目束的，锄以城熊市运榜营为何手段”，充载分运刃用中极山市匠和珠环海市横发展启的机膏遇，究整合馒一切愉可以躺整合呆的资井源。项目SW猛OT分析定位负思考价值支撑价值引诱价值传播

我们的生活购物乐园（消费定位）中山首席社区MALL（形象定位）形象盆定位中山胆首席贝社区MA活LL关键苦词汇拾解释革：中山批：城形市级寺的战欠略高洽度起脆点；首席核：唯性一、掀第一侧个、搏独有邪得天鞭独厚药综合关优势鉴的一犁个；社区MA帮LL娘：引入滋国际霞最新男购物肤、居渴住、串商务坟概念碗文化进模式“体验闭式”购物颜的文姿化软逮件。那力求屈把这神个平裁台建设设成猪为坦扑洲镇鱼首个性真正捉集购锡物享英受、片休闲串娱乐瓜、餐彩饮美反食于菌一体势，并控成为杜中山歉市新眯形象涝的标君志性细物业冈群落嘱。六、择招商休策略策略窑一：东引进嘴龙头弯商家快（如之家乐均福、客家福哭等）尝给项勺目注各入商偷业卖仇点，险带动勉二级之主力颜店及义其它胃品牌门商家圆。策略泳二：泪根据帆不同索商铺圈的特狼点进识行定灭点招伯商，茄以广伸告推至广辅卸助招旅商。策略鬼三：溉整合摄商业丝式资源卵，进成行短回时间轻的快祝速招灭商。策略麦四：恰用优美良、计完整舞的商箭业经托营管能理系封统，京促进嫩商家采的经学营信私心。策略陆五：滥以优踩惠政难策吸妇引龙泄头商贸家，肿推动秋其它填商家烂的招朋商。项目间卖点悲提炼星：1、中山仇市坦振洲镇核心触商圈贪，未哥来发称展更诉耀眼肾；2、轧21引世纪侄现代著化商丹业项铲目，宏商业棍新地戴标，晌城市患新名挑片；3、珍交通焦网络披完善贡，四蝇通八邮达；4、她人口鞭密集时，收碍入高腿、素慰质高哑，人童气旺挤盛、直消费帅旺盛党；5、恼创业丽投资装计划叹；七、也销售游策略6、最佳倍商业遍购物本环境摊；7、素建筑木风格驳--蔬--春--台现代链化的缺外立鼓面设穷计及阵个性粥化室止内布伯局；8、被主题汤特色脖商场身；9、糟异域义风情桐美食井世界济；10集、大阔型超挤市或桶百货加进驻鹿，信监心保帖证，铲经营层零风镰险；11仆、国勇际、棚国内稼名牌柄商家扁争先拢进驻盼。1、洒炒作输商圈蓬概念使人额们正毁确认冬识商导圈是中山法市、复厦门亲、珠死海的租交接胜口；中山市未越来商鸟业快凭速发杠展，德高层驻次发冈展；带出订本项雪目正午是难鸟得商缠业投沈资机堪遇，不激发梯投资师者兴瓶趣。总体犯推售婚策略招商摧先行灯，以碗租带构售；前期退先引竭入龙津头商冶家，每为后环的招箭商及篇销售薯打下孙基础倾；二级绣主力碑商家地随后无确定丈；全面宽开展逐招商彻推广赛；同步萍开展递销售裤推广刚。2、明确泄招商怠与销戚售的加关系3、动总体粥推货慎节奏蚀的把蜂握一方茶面是石根据心市场斜的需厉求变究化控绑制快移慢节街奏；另一咸方面诵是根盏据销姑售成章绩的芬好坏茄而灵唉活制沫定策幻玉略；准确蹄掌握眉市场尽需求峡关系造，降鸟低项合目的我销售隶风险索。方案非一，敌将项声目分肉层推晕售作用高：是汪先把析相对酿较差恒的商宾铺尽益早销素售，妇再以短相对仁较好项的商霜铺垫济后销将售，慌以降由低项糕目销户售风顽险；敝司祖对本都项目派的推鬼货节菠奏有勤两个得方案理建议方案秤二，上将各尼层商民场分洁区，爬组合恭销售作用枪：由于田不同填价位积的商载铺将罚有不芹同的锡目标穴购买轻力，兆在销驳售初鸣期组饼合不迟同楼石层的盆商铺殿展开腔销售陈，可丙及时杆掌握走市场酷对本搁项目绍的接搭受程躺度，堵以利困于及墨时调弄整价嘴格，抗并控热制好师后续陪推售觉节奏庙，即将选择蓄继续奔组合杏推货裹或按榨楼层犬进行担推货吹。找准垮目标赵市场啄，明索确目豪标客丛户，夫使广戏告投性入弹转无虚谨发，插达到消事半里功倍代之效扔果。4、柴明确池目标最市场览的目浴的选择栗目标蚂市场滨的策羽略因此浴在推骆广中泰要不递断强队化炒窑作区甲域商醉圈、酷项目盐形象迁。还要更明确中目标萄市场妥，策偿略性关实施冷远交剃近攻鸽。作用重：在托实际接过程则中，弦围绕搂项目此由近酸至远捞逐渐赠扩大钻宣传点范围盘，先甩巩固苗本地辞目标庭市场候，争赢取最拣大的恶认同富度，撤吃透先本地箱消费励力，欺继而掀再逐攀渐扩学大目痕标市活场，绝目的刊明确棉，重泳点突长出，陵做最腊具实伏效的撑宣传寨推广淡。5、更积极逐创造缝有利膛条件段支持勉推广兵及销突售项目推操作卖需要鸣得到延多方展面的路有效舰支持鬼，整仿合资敌源优输势，逮才更洋有机援会实协现良心好的塌销售跳佳绩别。1）宗招商优先行棵，以燥租带沿售；2）霞工程渐进度稿的加箱快建任设；3）宫确立星项目我的经论营管权理体剖系及君物业卖管理豆制度乡丰；4）忌争取授政府择的正辜面与译侧面老的支繁持；5）侨与各码类媒视体建提立良如好关叨系；6）歇由发绵展商狐牵头供，组症织各好类型碌公益陶活动砖。广告炮宣传善上花筋心思俗，串莲连一历系列放有利络于项筹目推时广的梳卖点店、事限件、津活动巩，以四及做处好项丘目里朗外的寨整体秧包装放，方抓方面乒面的波炒作逃造势截，构滚建本枝项目弃品牌关魔方存，发练放强去有力核的磁糕场效驼应，药以君墓临天魂下、醉狮子克搏兔绪之如纤虹气越势进丙行推道广宣演传，转为实均现项御目的紧快速跨销售仪铺垫侮坦途厌。6、舰蓄势雁打造贷品牌搂阵势7、孩各阶弃段推赤售计讽划根据咱本项推目的秒工程驻进度推预计滤，并僚结合糟项目损的推猫广需义要，毫敝司丘初步饼制定如本项伍目的辱推广骄时间赖表，体并由母此制肥定各杯阶段济推售川计划斧：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间推广重点1、区域商圈2、项目形象3、发展商品牌4、项目招商公开发售发售+招商发售+招商+开业1、掩商场诸全年剧经营萄管理贴、促慰销活摔动2、科商场班的租贞赁管怜理3、楼财务佳管理率建议4、饼安防臣管理次建议5、猾风险姜管理袍建议八、守经营率管理招顾问我司雕提供耐的专烦业服麦务l市场义调研l项目翠整体笋定位艰、市鹿场定疾位、淡功能粱定位寻、形杆象定增位l规划知设计掌建议叠（住棕宅与谣商业阻）l营销兰策划此与推冻广包伶装（角住宅思与商钓业）l业务浴培训l招商l物业谎销售赢与售首后服象务l开业私策划l开业旨后商坝业经睡营、盯物业惊管理恩顾问居阶段祝我络们合臭作愉岗快！传真唤：0除20锡-3侮86译99球79横8富丽商达二肢期项枕目专案狂组团队伟介绍胡辉关总经虫理知名煌商业伐地产雨专家则、商舌业营辆销专砌家，中国慈商业兆地产劝十大尾领军耀人物。专孝门从浇事SH躲OP单PI匹NG寄M才AL巩L、大型独购物弹中心蛙、主勇题商津业步灭行街俱、专梁业批妇发市晶场的凶投资坊开发尽、全声程统块筹策害划、席商业沸研究顿，1盟0年逢商业安地产桐策划迁及推项广实菌战经终验，召曾策震划过径广州弱中华叮广场庆、广联州万犯国广榜场、啄广州碎天河贤都市其广场泳、广上州丽幅影商幸业广较场、冠深圳曾铜锣懒湾广默场、黄深圳买意大革利国惜际名版店城列、南顶宁太争阳广料场、扛南宁属世贸站商城胆、南赏宁亭储洪路扬商业艘步行反街、视长沙朽星沙妨商业橡乐园超、朝巴阳文谷化用残品批爱发市胀场、但南京结裕鸿廉商业蓝广场巷等2夹0多近个商亦业项报目。梁伟复权（St豪ep页he铺n）从事衡中国意商业脆地产难工作挡8年豆，曾技参与酸广州颤中信攀广场货、丽管柏广酷场、锈中国傲大酒武店名畅店城削，琶汁州中却洲大检厦，盗星河狭湾服误务式拦公寓载、深布圳帝慨国大惑厦、恩海南观吴支琴洲岛汁、东景湖御为园等讲商业单地产以项目俯前期施规划盘研究址和项剩目策乐划。廖建周宁（Le庭o）中山蜜大学释工商套管理配硕士兰（MB均A）烂，商业管地产见专业另人士营，曾科参与骡东方鉴广场悔（MA页LL窝）、世贸币商城挥、光鞭明