四平铁东区目市场调研报告

吉林四平_万达广场项目

——市场调研报告谨呈：万达集团2013年1月目录2宏观背景研究1项目本体分析3各物业市场研究4核心结论总结233项目本体解析1对本项目自身的审视——本体。【项目区位】位于四平铁东区，政府重点规划的东南生态新城核心地段，紧邻紫气大道、东山大道，交通便利，通达性强，距离城市核心商圈及高铁站均在5公里之内项目位置：位于四平市铁东区铁东广场东南角，政府重点规划的东南生态新城核心地段，连接传统商业中心及未来的高铁商务中心，距离四平高铁站4.5公里，距离城市核心商圈仅为3公里区域交通：南面紧邻城市新的东西交通主干道紫气大路，东面紧邻铁东区南北向主干道东山大街，交通通达性强；区域内横纵路网交织，整体交通网络完善、便利4紫气大路中央大路开发区大路烟厂路南一经街北一经街南四纬路东山大街南九经街四平站高铁站铁东广场四平市公主岭市双辽市梨树县伊通满足自治县长春市铁西区铁东区红嘴经济开发区（国家级）循环经济示范区铁东经济开发区四平经济开发区（省级）商业中心高铁商务中心东南生态新城【项目四至】地块南临紫气大道、华亿紫金城；北临南四纬路、东方居小区、不夜城及西北角的铁东广场；东临东山大街及东北角的金水名居，临近热电厂，对未来客户心理上将有一定影响；西临南九经路及海银花园；内部主要建筑附着物为三中南校区铁东广场南四纬路不夜城紫气大路南九经街东山大街三中高中部5热电厂本项目三中南校区东方居小区星源圣府金水名居热电厂四平一中三中主校区不夜城铁东广场海银花园华亿紫金城蔚蓝之都南四纬路紫气大道东山大街南九经街【项目配套】项目地处铁东区主要地段，周边教育、医疗、商业等各项配套完善，生活便利政府机构医疗配套教育配套商业配套6三中南校区三中主校区四平一中南一纬小学四平二中八马路小学二马路小学海银技校第三职高十三中轻化工学校不夜城欧亚购物中心中央东路小学铁东区政府铁东区国土局第一人民医院铁东区法院铁东实验小学第一实验小学肠胃专科医院结核病医院铁东医院皮肤病医院中医医院教育配套高中：四平一中（省重点高中）初中：三中（市重点初中）、二中、十三中小学：二马路小学、八马路小学、南一纬小学等医疗配套四平市第一人民医院（二级甲等）、中医医院（二级甲等）、铁东医院等，整体由于由于成立时间较久，实力相对弱于铁西区的两家三甲医院（中心医院、第三人民医院）商业配套欧亚购物中心及商业步行街、不夜城是区域内的主要商业配套

政府机构铁东区政府、国土局、法院等【项目指标】项目总占地为260亩，总建筑面积约74.63万平米，是四平市规模最大的城市综合体项目，规模效应、品牌效应和区域价值明显项目体量总占地面积：260亩总建筑面积：74.63万平米，其中地上61.53万平米，地下13.1万平米容积率：3.55持有物业：17.7万平米销售物业：56.56万平米限制条件项目预估对外遮挡49户，对内遮挡约32户；7属性界定区位价值高交通便利教育资源丰富位紧邻城市主干道紫气大路，周边多条交通道路横纵交织，道路通达性较高周边配套较为完善，教育配套资源突出位于政府重点规划发展的东南生态新城，是连接市区商业中心及高铁商务中心的重要地段，区位价值高关键词：大型综合体大型综合体项目，具有品牌效应、规模效应综合体项目用地，多功能、多业态共存，综合价值高SWOT分析城市重点发展东南新城，区位价值高交通便利、周边配套完善、教育资源强大型综合体项目，万达品牌全国知名度高且拥有成熟的产品线东南生态新城的重点规划及高铁站的开通，加快区域的发展目前房地产市场发展较为初级，需一线开发品牌引领综合体供应少，市场存在需求城市人口和人均收入有限，第三产业发展较慢周边多为刚需项目，存在一定的低价威胁东北部的热电厂存在一定的干扰东侧为在建住宅，损失部分沿街面本地市场缺乏高层豪宅产品，客户接受度不确定优势：劣势：机会：威胁：89宏观经济&城市规划2宏观背景研究——城市。【城晒市经到济】20屯12退年四雄平G掉DP算产值夜为1唉18挣6亿搏元，鹊同比损增速头为2慢0.武6%默，经贪济形童势良酸好，鹊全省友占比武8.去72慨%，荒省内驼位居改第四挖位；见人均位GD全P产帆值为涨35耐02清3元醋，增豆长速雅度有厘所减罩缓，韵省内边排名史靠后数据利来源趟：吉袄林省漠及四歪平市徒国民茎经济陷和社咸会发娘展统贪计公纠报10四平并市20残06肢-2撕01垃2年GD辩P走势含（亿教元）四平腔市20罪06块-2粱01薄2年人大均GD漂P走势年（元福）吉林猪省主鞋要城偶市20蠢12年GD奴P排名透（亿站元）平均严值15娃12平均狂值46胶49用0吉林悲省主纽奉要城架市20匹12年人亩均GD脸P排名残（元存）【资招产投灾资】20放11杨年四蜻平的吼固定吼资产匠投资声45直0.押6亿按元，棕房地缩慧产开耕发投晌资3醒7.校3亿词元，狂占比箱8.玩3%毫，省抹内排鹊名第镜6位衔，房睡地产珍投资灰虽逐解年递呢增，同但所阅占比习例较漠低，痒房地雀产业水并不迹强势业，处世于初粗期发之展阶宁段11数据认来源姨：吉睛林省京及四条平市边国民输经济超和社紧会发挺展统谷计公醉报四平讽市20落06骄-2怎01垦1年社缺会固廉定资顾产、斑房地的产开碌发投果资20薪11年吉弊林省行主要询城市独投资纺对比亿元亿元20渠11年四陈平市悟社会树固定漆资产贡投资45轨0.椅6亿元串，其字中房湿地产驼开发家投资37斑.3亿元弃，占杯比仅甩为8.垮3%，房磨地产甲业对推城市成整体狡经济甚的拉刷动性坛较弱20马11年四糊平市辨社会扑固定棵资产陆投资吓额较禽省内粉主要仿城市耻处于润中游当地位哲，排斥名第6位；蝴房地琴产开难发投菊资额摘及占硬固定纵资产努投资闲的比袖重均取位居贝第6位，是房地旺产业深并不承发达【产味业结贡构】四平浓以第置二产兽业发湖展为辟主，惊在产定业结叼构中懒处于墙相对调强势艰的地滚位，钱而第软三产蛮业的鼻比例火一直伞保持枝在3想0%所-3背5%闸之间色，发法展较帜为稳匀定四平返产业花格局欲以二编产为姜主，围一、抓三产员比重随相当牺，其晴中工矩业发衬展较塞明显苗，近醋年工密业的痛产值改占GD冻P比例浆始终浓占到40边%以上致，20乔11年第宗二产喉业对鸽四平寄经济肥增长御的贡桃献率茂达到65灭.8绳%，占劫据绝感对优捷势，拘说明票了四羽平目封前是设以二非产为驶主的洽传统坐工业壶城市咬；目前羊阶段愁，第寨三产率业要骄取代范第二逐产业哥在产黑业结顺构中序的优笋势地励位，曲还有塘比较赚大的盈难度咱。工令业明隔显的溜结构砌优势昂地位份、人苦均收绩入水晓平及己消费简水平注较低剥、人弯口数乓量少航是制纸约四容平第丙三产庄业所净占比蛙重上限升不寻快的忆原因裙；目前悟四平习三大瓣支柱止产业桐为现代命装备都制造李、农章产品巩加工浓和能快源产晋业。12数据缝来源设：四制平市茄国民欲经济暴和社秆会发封展统雾计公馅报、仆四平总年鉴【支漏柱产润业】四平染以现石代装蜜备制梯造、惑农产警品加跪工及氏能源盛产业桐为支逗柱产假业，晒聚集豪大量刷的专纠业性储强的梢大中笨型企役业，颈促进喘城市己经济第的快顽速发败展13现代短装备与制造装备凑制造京业是霸四平禽的传办统优杀势产蛇业，唐四平号市现教代装奥备制源造业医主要拢生产存汽车堂配件亮、换营热器形、改杠装车饮、大尽客车世、收辅割机归、装申载机后等，词其中庄以汽园车配喉件发单展迅居速。主要论企业殃：一汽葛四平创专用样汽车脖有限选公司仍、奋亭进专而用汽兼车有胞限公膛司、侍一汽候四平遥长江挂客车走有限仪公司谈、四叶平专亡用汽群车集厕团、妹公主壶岭金吵优专居用车布、公恐主岭劳汽车歼改装辅厂等农产或品加匹工农产傍品加用工业贪是四项平市凭经济息发展潜的重番点支犹柱产埋业，悉四平渴主城豆区尤扑以糖解、酒墨业为芒突出衬代表清，而索公主趴岭、叮梨树恭县则筹农畜清产品拌加工捞的重飞点区匙域。纵吉林抛四平眨梨树陪农畜浊产品唇加工圈产业貌示范急基地落已通扶过省谜级专垒家评甘审列查入国悔家审炊核名测单，喘年内焰将成妻为国从家级奏新型谋工业绣化产数业示望范基弯地。主要徐企业避：中粮叉生化循能源务（公箱主岭项）有测限公仅司、焰黄龙霜食品贷工业回有限润公司共、梨赔树天仰丰农厚业集星团有榆限公毛司、绢山东泳禹城活绿健碌梨树且公司绳、新常天龙谁已与做吉粮准酒精腿制造慨企业街、上泉海亿傍丰公侨司、荐金士每百能源陈产业四平佳市的庙能源祥产业怎主要念以风培能、估太阳那能、梁生物盘质能朽、地帐源热待泵为汤主，遍形成橡了较济为完扬整的踩产业嫂发展洒领域佩。风能邮资源格总储瓣量达99盆00兆瓦北，风继速稳恶定、谎可开姿发面饿积大炭，适第用于隶大规狱模并缘瑞网发眠电。秘另外宇还有谢丰富菠的玉愤米秸纽奉秆、挂玉米技芯、穴稻壳晌、稻京草、兴畜禽良粪便蜓及农洽村废六弃物井等生仅物质攻资源腥。主要卡企业刺：国电兔、华垒电、圈华能需、中捡广核能源农产纸品加驻工现代宁装备兽制造【产浅业发遣展】第二镜产业屠的快流速发港展，球大中剂型企坊业数饱量的雾增多镰，促朗使四灶平中山间阶超层的堤人群案数量同迅速线增长装，加求之四弄平城腊市化平的大厚力建株设，产将有血助于乏四平旗房地俘产消勾费群旋体的翅不断牺扩大14数据硬来源该：四抵平市透国民利经济盼和社集会发皱展统岛计公评报、体四平乖年鉴第二暑产业夹的快饮速发东展，肥大中热型企炼业数伯量的案增多氏，有眨助于丽四平做房地巴产消韵费群瞧体扩葱大，撕消费杜层次喉提升寺，主要切表现电为城拌市中漆高端杨收入护人群棒数量哗扩大兵，以赞及大伶量中诵低端慌收入泽人群少财富惯等级渗提升城市戒化进衫城的彼加快锡发展叙，为食房地效产市阳场的爱发展阿提供躁了强净有力笨的客秆源支己持城市随化率时间20芳%40造%60捐%80包%初期今阶段加速牧阶段后期遮阶段四平狗城市典化率53稀%（20亡11年）世界吹城市势化进松程阶矿段性孟规律寒图【三陕产结哲构】房地冲产业皱的产仇值在钩第三雷产业自发展汪行业巩中排求名第旬四位酿，占粱第三婆产业幅总产鱼值的酿8.炎7%参，房俊地产睬行业刺存在侍较大扁的发炸展空职间15数据理来源著：四宰平市匹国民胁经济步和社程会发任展统瘦计公枕报、被四平枕年鉴20弹11年四根平市诱第三雾产业惧发展属行业研分布塑均衡型，其考中批涉发零窃售、少交通宿运输镇仓储晶邮政呢、住旦宿和歌餐饮南业分变别为狐前三扇甲，喉房地段产业荡产值樱约25亿元费，三址产之察中排裙名第榨四亿元20尊11年四筐平市绪第三火产业瘦主要树行业矮产值【居圣民收期入】城市己产业糊的不啦断发矛展，鲁居民枕收入祖水平诸逐年洒提高亦，2基01析1年胞四平剖人均封可支絮配收脚入达激到1兴84君83想元，兰整体菜收入勉水平皆位居戚省内藏第四16数据送来源罪：吉扒林省童及四猜平市字国民动经济油和社瓜会发缘瑞展统党计公笑报注：20米08年受票金融腰危机瞒影响讽，居群民收参入水浓平的脸增幅矩下降书，之孙后基稳本保煮持稳司定的驶态势【居贿民储耐蓄】20寇11党年四义平市冠人均邀储蓄递量达妨13深41誓0元尼，同垂比增腐长1串7.扬26冬%，辫但在社省内漠排名冒靠后集，居丘民储扎蓄意兽识不麦强，新将刺荒激人朋均消如费的期提升17数据烂来源礼：吉圈林省犬及四丛平市乏国民威经济唇和社霜会发在展统胖计公周报平均飘值21拳40斧4【居翁民消独费】消费誉群体技的扩铸大，兵直接能表现铃为社馅会消降费零核售总橡额逐呼年提拘升，意省内弊排名抱第四舰，2再01貌1年目人均奔消费朝性支酬出为库11浑29托1元叫，省拴内主生要城运市中漏排名跌倒数18数据贤来源搏：吉诉林省究及四蔽平市殿国民欢经济抗和社缎会发持展统蕉计公赖报20禽06坚-2纺01叔1年四弊平市抱社会粒消费肢品零功售总反额20找11年吉省林省胃主要须城市死社会鹊消费喘品零同售总坚额20粘11年吉江林省设主要厨城市阻人均迁消费逝性支丘出20爪06旺-2映01价1年四刑平市粗人均姑消费不性支表出亿元亿元元元【人侦口结雄构】四平彼人口嫂增长傲速度恋相对按缓慢母，2钻01早1年叫城市均化率怪有较信大提掉高，控市区眼人口骆仅为常60姑.6侨万人讨，较竹低的绞人口串数量阁将制贷约四忍平房高地产己发展毛速度20妇11年四废平全月市总俭人口未数量遵约为34世1.叛1万人，近几鄙年增质长速担度缓恒慢，招全市想非农叛业人增口数倒量为18斯0.涉7万人，城蹈市化房诚率达狸到53％20敏11年四柏平市戴区总扔人口物数量凳为60写.6万人，非颂农业备人口劳数量搁为54验.9万人20斯06艘-2范01检1年，另四平替市人虎口数峡量整垫体增丘长缓总慢，守在吉嘱林省交主要替城市羊中排笋名第挽三，饰高于层平均紧水平坐，人巨口的印缓慢裂增长铸和城货区人币口少味在一趣定程轮度上怜制约劳了四猫平房圈地产技的发批展，深但是颜另一豆方面恭四平菌房地仁产投裹资的愉快速慕增长筝，使惑得目前宪四平访市房鸽地产瞎市场逗出现拆供大及于求语的现框象平均迫值是30掠5.誉519数据分来源无：吉速林省爷及四躬平市桨国民太经济例和社花会发浇展统皆计公剥报【人同口结勤构】大量志的人见口主进要集地中在叉周边抢县市薄，其吸中公狭主岭胜、梨去树县序人口南占比顷较大筹，而腾四平语城区嘴人口很数量相较少圆，铁常东区佣数量荒相对眠较多筹于铁肌西区战，而膛铁西涨区全遥部为恒非农衔业人语口20数据坏来源缝：四钳平市墨国民招经济毫和社赞会发保展统碍计公令报四平周六大悔区域浩中，锯公主底岭、拐梨树烤县人阿口占缝比较要大，剥四平扔城区强人口船较少四平冻市城惕市化主进程根自20诊09年开延始明绕显加鬼快，谣农业萍人口益不断惹减少治，非讲农业链人口沉增多吨。铁范西区绸人口秀始终党为非戴农业蹈人口四平越市各摊区域疼人口仇总量苹及非州农业传人口顾数量【人到口结猜构】四平菠新增障家庭称数量掌每年硬稳步权上升箱，人垮口整凡体流琴动性紧较为滨平稳向，一输定程艘度上垮对房弓地产屑市场诊起到央了一竭定的途刺激纷作用21数据泼来源炼：吉巧林省阿及四决平市凳国民悦经济碍和社企会发诱展统易计公寺报四平腥市的版新增么家庭埋数量错每年继稳步灯上升土，20葬10年前蹦以1.伟5%左右马的数洋量增评加，泽而20边11年后久增速驶提高果为3.价5%。而其市区食家庭众数量20巴10年-2持01武1年间功也有淡较大舒提高笋，20吐11年增林加8.灾6%。新鞭增家瓜庭对赛于四产平房逐地产快起到粗了一积定的哗刺激占作用20洽07－20您11年，诉四平膏市流自动人总口数激量具震有一险定的主波动羞性，遵迁出螺人口阔自20声08年开使始不堤断增荒加，肥而迁很入人六口20东11年明买显减践少，溜远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提扇升，驶为房砌地产赔市场创发展借奠定岩了良喇好的寺经济掏基础城市炮规划殖利好螺：四平昨未来肯将形吊成“络一城倍两翼弦，两模心三纤带”勇的城采市格价局，钳东南傅生态璃新城络区是沟政府城打造榨的重竭点区厘域；东南第生态彻新城挽是城颠市规华划重增点打燃造的淡一个好城市粱副中纱心区工域，婆在四叠平市馆的发循展中务有着办重要坑的战萝略意形义以缎及区导域价战值。本项记目位灿于东丈南生里态新停城核深心位稻置，拥占有普城市育发展纠中优箩越的墙配套纳资源铅，享蹦受城聪市发挤展的却多重封利好狠，必欧将树工立四帅平城唱市标秤签形虫象32各物愿业市糟场表藏现3住宅篇、商服业、炎写字慎楼、每公寓市场小。3320尿07瞒-2偏01疫2四平闭市土途地出刺让情奥况土地乏成交但面积唉分两勉个阶瘦段：20启07牧-2搞00榨9年受艰金融骆危机锯影响犯，略做有下乎降，男反应挽一级勾市场阳需求睬表现测相对祖滞后否，且陕可建勿筑面绿积并尝不高承，平愈均容犹积率度较低摆，产安品形事式单趣一。20工10饥-2毙01帆2年，程成交台量逐饮渐开授始翻弄倍，霉市场温需求村增大辨，可蔬建筑朋面积寨也增振多，照平均础容积既率提暮高，宿产品犹形式懒多样解化趋帅势明尺显。【土地次市场】受20嫌08年金热融危旦机影碗响，20直09年土乎地成浪交出现现小鞭幅度桂萎缩瓣，一掘级市狠场表球现相网对滞讲后，20甜10年开增始，闷土地雀成交格量逐便渐翻睡倍，颜市场赠需求奥逐渐淘增大储，可狠建筑彻面积钞增多袜，20贪12年土抵地出翼让面央积为12炕6万平盘米，镰可建耳筑面菜积达31烫4万平污米，雁平均舞容积窗率为2.违5，市好场以示中高书层为替主，倍并开辜始趋舅于多浪元化数据泼来源辩：四弯平国世土局愈监测网数据四平尸全市炸房地岂产投流资自05年起象逐年版增加托，20采07焰-2猾01宋0年维纯持平捆稳增染长，20按11研-2坏01幻玉2年大容幅度街增长筐，增肯涨幅千度远壮远超扇过GD短P增长篇幅度。四平缸市是色农业固大市蜘，且颤逐渐剥转型犁为由企工业稀为主王导，房地拣产支沿柱特登征并线不明煮显四平猪全市模商品启房施连工量捉保持吵了较皱快的箭增长液，随妙着多莫个开糖发区孔建设开的正州式启雀动，纹仅20闯11－20峰12年两守年内视施工勉面积幼增幅械出现眨明显情增大霉，20响12年商浩品房臭施工姐面积针达52现7.吃6万㎡蜂，单吓年增妙幅均窝在40％以价上商品验房竣牵工量知逐年炮递增拔，竣兽工面判积比播例较装低，20船12年仅杨占施供工面扁积的23炕%，竣撕工与笋施工吐存在侨一定糠失衡20谁05守-2茎01乒2年四加平全业市房做地产双投资姐情况20燃07盾-2殊01获2年全赌市房趴屋施羡工竣循工面滔积分坛析【房地晌产市尖场】20催12年四迹平全返市房咐地产捡投资议额达58胃.7亿元烫，商揉品房硬新开另工面雁积为52汉7.趁6万平惹米，青而竣好工面株积为12专6.轰1万平类米，筐仅占拥施工盖量的23胃%，市联场供包应存含在一盐定的拣失衡数据橡来源沈：四限平市摧国民穷经济跃和社夕会发笨展统雾计公坦报34四平镜全市禁年度劲成交巨量自20寒09年开窑始增旱长放陷缓，淡市场腰发展羊速度钻趋于盯平稳蒜，20参11年由闪于国肤家调眼控成债交量驼出现鹿负增宅长：结由于划价格蝴保持苗着持京续的快增长婚，整旱体销含售金遇额也老持续角平稳臭增长，但请是增偏长幅冠度有宅明显陈的波刊动。09年至12年这紫段时梳间，弓增长天幅度变开始尺稳定睬无明潜显增涛长，尤其没是10年，激出现蜻负增谁长。一方还面由侵于国盆家宏桨观政阵策的浅调整后，房啊地产卡行业炸受到踪蝶打压脖比较汤严重售，另朽一方刑面市舌场供隆应量燃不足康，需蜜求得厨不到招良好办满足基而萎巷缩；潜在评供应熔量将置继续笛放大展：11年开察始全奶市商迎品房技施工扛面积筋的大饥幅增捏长，以目园前市巾场去柄化能经力来寄计算怕，未荣来3到5年市捉场存令在大纠量潜孩在供俭应，周市场森供求朵存在吓失衡长风险夺，竞壳争将栗趋于修白热香化；截至20犹12年底毒，四平呆全市激未来新竣虽工住坝宅面灶积与蜂存量轮住宅袖面积散之和拉，已逝高达60扫0万平帐方米斗。以每博套房迹面积10尼0咽㎡计，未来1-别2年将兰有6万套遍的新荐品供瞎应。20索07怕-2测01填2年四旨平全隔市商裕品房踩销售匠面积府、金则额、库增速初分析20绑07撤-2铜01杏2年四廉平全灿市商良品房宫施工衫、销繁售面秀积分煮析【房光地产衣市场鲜】四平确全市慈商品箭房销晕售面酸积0坛9年西开始厦保持芦平稳指甚至柏出现烧负增袄长，蹲主要筐是国标家宏雹观调窝控的来影响阿以及题市场唯供应溪相关饮；同短时期拦商品秆房销赏售面盖积相僻对施董工面孙积的腾占比明逐年忌减少狮，施侵工逐塔渐递气增而级年消厘化速室度较果为平孙均，掏市场洁潜在朋供应泳量预御计将熟持续递放大数据宋来源鸟：四怨平市涌国民锡经济败和社饮会发聪展统为计公回报3520哗10年市兵区商困品房脱成交愚量大询于供露应量货，达汽到一裁定高标峰，孕受市裹场大山环境榜影响疼，20壤11年成葡交量公开始尼逐渐植萎缩栋。20米12年供奏应量竞大幅关度上颂涨，港供应娇量较夜为低遥迷，特整个愿市场相出现资明显抚的“圈供大肯于求饥”。20施07但-2固01悬2年四扁平市集区商锹品房俱供应讽量和歼成交领量分催析【房途地产文市场寺】四平迎市区凤商品辞房2毁01备2年辟大批刊放量典，供伟应量翠为1撇68护.6艰万平掉米，赔但市吗场大刑环境哗影响驻，成币交量歪仅为顽50绩.3素万平汤米，铁开始折出现位萎缩36数据晃来源歪：四帜平市粥住房编和城畅乡建榨设局芹官网市区灵商品唇房成稳交均关价维摩持上爸涨：受居疑民可招支配妙收入摊大幅酱增长骄、百吼姓改脊善住枕房的兔实际胜需求材、城共市化镇进程勇的加课快、隶楼盘院开发替成本鞭的增爪加等溪因素昏影响脸，四堤平市擦商品辨房平奥均销腊售价瓶格近岗年来民呈持碎续走窝高态蛇势。至20捏12年底警，成建交均理价达站到39谷41元/傍㎡，相喘较20侦07年，州增长睛了2.珍6倍；市区街商品瘦房成最交均召价增绕长幅拜度20充11年开顺始下冲滑：四平普市区啄商品税房成悔交均柏价增朽速出撒现大茅幅下盾降，20耐09年受俊国家伍宏观闪刺激偏政策颈影响独，20烫10年房状价增绘速一执度达非到了34％，仍但次显年开赠始回蒸落。至20昏12年，轿商品养房均静价增贝幅已检经降满至7％，联价格躁上涨役趋于甩平稳柔。数据浅来源傲：四那平市彩住房文和城比乡建琴设局悉官网【房地铅产市斯场】四平逢市区碑商品括房成哪交均寇价一宇直维烂持上续涨态央势，骨至20葡12年成匙交均豪价达廉到39堂41元/㎡，较20亲07年增跃长了2.沉6倍；短成交胁均价20邪11年的同增长溪率出望现了绣比较劫大的远下滑夸，增辜幅降稳至7%，主亡要由鹊于20议11年国者家宏嗓观房疑地产望调控切政策锈的影胁响3720斯07歉-2接01落2年四斑平市吵区商滤品房们成交梅均价由于辨铁东盘、铁骄西区营的经今济发还展不外平衡布，区旦域发泰展、虑人们叛置业席习惯顽、区剂域供誓应量辨等原局因，绞铁东两的成葛交量课自20吸07年到20雹12年一遵直大影幅度跃落后姑于铁挣西区患。近年泛来由载于政胡府将并铁东比区打家造成脱东南抱生态折新城定的计胜划逐园渐落畏实，她因此马区域垮开发盲力度蒸加大面，市部场供疼应量猎开始闹增加环并带成来成贯交量现的增俱加，20永11年成庭交量逢开始灯逐渐迁下滑某。20接07年-2欲01讽2年铁云西、化铁东讽区商腊品房隐成交滤走势数据端来源舰：四脸平市车住房润和城震乡建谢设局虾官网【房地君产市暖场】铁东怠区的却成交思量自20勤07年到20垦12年一叙直大斑幅度吓落后输于铁魂西区晌，虽吵然铁脏东区郑市场纸的逐似步发真展，赤但铁柿东区伶成交克量从20裳11年开项始出吊现下获滑38住宅厉及商纺业整饼体均辅保持绣增涨瞧：住宅宵投资怜自20纹07年开陶始平朋稳增赞长，20极12年快钳速增秧长达衬到61胆%；商业麻投资20牧07至20归09年为呆负增烧长，20滋10年爆弹炸式崇增长营，达诊到顶哄峰，君但在20犁11己-2绸01细2年略牙有回箭落。住宅富投资倘占据亲主导佩，商括业投斯资比酷重逐婆渐增和加：住宅唤投资颠的比益重至20姑12年达重到90惩%，占精据主沾导，拢而商斯业投偏资比值重逐叹年增鹊加，罢自20历10年开呈始出蔬现跨败越性买增长矩。办公拜楼投每资额离微小贴：办公绸楼投竖资额怨微小闪，增翅长缓疮慢，普至20晌12年办翠公投掩资最顾多不物过0.商3亿元牲，基戴本为妙市场犬空白。20唱07撇-2水01亩2年房墨地产欣投资匪结构税及增叠幅【房地疗产市每场】四平狐市房臂地产蚕投资心以住孝宅投况资为渡主，邻商业挪投资厕自20迹10年开线始呈说现出赤一定铁的跨派越式哄发展引态势纠，写伟字楼凡投资锋金额么微小喘，20冰12年不被过30怪00万，走基本倾为市主场空粮白数据型来源鸣：四夏平市对国民洋经济际和社酸会发奴展统寇计公触报39商品绣住宅20妻12年供片需：20涨12年商避品房螺住宅供应晕量为14候7.沫4万平酿米，同滚比增熄长11产9%；成交当量为45龙.6万平佣米，同丢比下衡降7%；整尘体比疫例来贫看，困明显供大仅于求，商品挡住宅20陵12年总成茧交49巴74套；商责品住捎宅成交释均价袜为32勇93元/平米，同御比上红涨7%。商业20胀12年供盟需：20识12年商闪业整首体供应牲量为17万平佳米，成交旦量为3.证01万平增方米，成交许套数39腿3套，成交肠均价50户50元/平米，商连业同杠样供查大于岔求，阵月均胸成交夫量约25震00平米幸，整破体趋因势相鹅对平你稳。【房地桃产市庆场】四平炕市20清12年的俘商品伸住宅搬与商乞业整留体表翻现为芹供大另于求横，住克宅市沿场成崖交量坐开始锐出现非递减旗的迹饲象，椒而商吧业成涛交量炉保持培相对怜稳定数据筐来源谣：四倚平市备住房川和城朴乡建肤设局陵官网四平20腥12年商谨业供硬需表态现四平20壁12年住看宅供传需表抹现4041小结————土地呼市场狼：受20筹08年金私融危居机影异响，20疫09年土阵地成场交出曾现小牛幅度获萎缩栋，一缠级市括场表享现相湖对滞哗后，20枣10年开置始，富土地栏成交抗量逐富渐翻望倍，旷市场临需求饼逐渐会增大础，可目建筑是面积世增多扇，20亡12年土魔地出佩让面枕积为12亲6万平肚米，通可建蒸筑面锄积达31沉4万平获米，孩平均触容积城率为2.侦5，市斥场以等中高糊层为元主，罗并开躺始趋嫁于多巩元化。——市场搭发展桐：20踏12年四橡平全差市房熄地产地投资赖额达58夸.7亿元赤，商躬品房尽新开亦工面州积为52深7.批6万平叫米，摧而竣纱工面桌积为12职6.化1万平牺米，泄仅占卸施工向量的23删%，市坛场供低应存竭在一范定的堡失衡养。——成交毙面积：四平轰市区商品荷房20算12年大即批放僚量，腊供应颂量为16忧8.苍6万平后米，践但市诞场大但环境怨影响爹，成谨交量寒仅为50糕.3万平价米，羊开始粗出现仿萎缩；20时12年的风商品配住宅灯与商辜业整匀体表链现为朵供大稳于求餐，住描宅市丧场成录交量复开始先出现药递减蔑的迹匀象，勉而商贯业成这交量惹保持花相对但稳定勾。——成交援均价浮：四平铺市区肯商品由房成少交均危价一器直维田持上咸涨态搬势，纯至20湖12年成构交均证价达敢到39网41元/㎡，较20去07年增碎长了2.届6倍；暗成交给均价20兼11年的煌增长径率出聚现了焰比较祝大的恼下滑虎，增母幅降权至7%，主反要由进于20迅11年国弄家宏回观房改地产雁调控吃政策亡的影腹响。——各区趁板块滤：铁东积的成间交量侨自20夏07年到20烛12年一赛直大仍幅度贿落后赖于铁拒西区胆，虽筑然铁臭东区汉市场殿的逐愧步发疑展，贷但铁赶东区取成交体量从20菠11年开昌始出旬现下应滑。42住宅暖市场伍研究透析突市场住宅杏市场绑格局肺分析住宅签市场偏客户稼研究住宅烛市场险数据容分析3.与1住宅关市场床建议【四极平住突宅分码布】根据宅置业逃特征饶的不膜同，躁四平混市房盐地产历市场和主要止分为佣市府扔、外印环、刺师大还、开镜发区能及东索南新鉴城五继大板喂块；事其中透市府奶、师权大板春块配零套完赏善，脆区域旦较为和成熟桐；外松环、宇开发放区板键块配矿套匮饿乏，兔主打延性价蔑比；壮东南标新城鱼板块薪存在趴政府员规划械利好蕉，未屯来重堤点发典展的脸宜居身板块站前商圈地直商圈欧亚商圈英雄广场政府广场南湖广场师大板块开发区板块东南新城板块市府板块外环板块大禹加州湾金宇和园波尔多小镇海银帝景华宇城九洲金地华章宏泰第一城鑫宇国际鼎晟蛛嘉园西湖中央公馆金凯浅水湾西城印象莱茵组河畔三隆真新天骗地玺泷问名都十五路峯华亿蛛紫金辩城欧屹限金城成龙泳国际欧社区不夜觉城龙腾乏花园43海银帝景华宇城九洲金地华章宏泰第一城鑫宇国际【市丢府板跪块】中高疤端置更业区临域，部依托详市政攻府资井源，塞城市们配套谦完善亩，产挖品组洗合多揭元化特，高华层产句品价幸格平裹台在满35龄00尽-5耗00赴0元嫩/㎡哥之间爷，以鸭品质气刚需跃和改献善为沟主，每辐射昼全市级区域伏中高静端客傅户四平依市政油府市府古板块：区域楼特征戴：临比近市瓶政府叼，是铁城市档的政皮治中惯心，掘也是艘传统和中高份端居吵住圈源，客米户素陡质高谅居住指氛围鞠浓厚产品似形式燥：产聚品多甜样化脾，主绕要以派洋房砌和高闹层为螺主，酿大多絮数为容品质贫组合幻玉社区店，产衰品搭诊配合辽理，拜以1T秤2、1T求3拼凑类为主脱。价格货平台称：高例层价软格35验00吊-5稠00隆0元/㎡，咐洋房45盲00撞-7讲00摸0元/㎡，宋是城做市最瓦高价前格平前台区值域，里其中陶九州剥金地插华章讨以其赛豪宅驰定位览达到橡价格欺天花捆板，丈均价50胡00刷-7蜡00观0元/㎡。客户躲特征汁：比例半：刚免需型40腔%，改涛善50委%，投寺资10约%目的玩：品位质以恶及环野境改涛善，烦婚房来源丧：政岭府机按关公茫务员外，