伟业顾问北京月坛某房地产项目产品提案

中西合璧·日月同辉——月坛项目产品与销售初想本次提案是在前次《产品方向建议》提案的基础上，进一步给出的营销定位、产品细部建议以及销售预测。同时，由于掌握资料有限，并本着对项目负责的态度，所以在产品销售部分，我们只能给出大体的框架，一些具体的操作细节无法落实，对于这一点，建议进一步沟通。引言第一篇项目基本定位框架第二篇产品基本建议第三篇初步销售计划1、定位思考2、与城市共生3、金融街的未来4、项目初步定位第一篇项目基本定位1、定位思考建筑综合体与单一建筑最大的不同在于：建筑综合体大都依赖于城市而存在，并由多种类别建筑（住宅＋商业＋办公等）组成，其功能（或说存在价值）是有效调配各种城市资源，使各项城市指标趋于合理。简单说就是：综合体与城市之间是共生关系从规划来看，本案属于建筑综合体，由此“与城市共生”成为本案发展的基础，进而我们的产品、形象、包装、服务，乃至营销等环节的综合定位都要符合与城市共生的原则。

与城市共生成为我们营销定位的出发点和立足点。1、定位思考从目标上来看，本案是一个地标，但是结合项目自身的特点，制约着我们无法成为高度上或者体量上的地标，我们可以成为功能性地标、人文性地标。2、与城市共生谈到功能性地标，我们一起来分析北京的城市功能分布。未来2～3年内，北京大致的功能区域化分如下：东部以CBD为代表，承载着北京的贸易、涉外、传媒等功能；西部地区以金融街、中关村为代表，承载着北京的金融、科技等功能；北部以亚奥为核心，承载着北京体育、高尚住宅的功能；南部以物流功能为主。2、与城市共生南部物流功能西部金融、科技等功能东部贸易涉外传媒功能北部体育、高尚住宅功能从地段上来看，本案处在金融街辐射区；本案的功能定位，应与金融街未来的发展联系起来。2、与城市共生2005年10月18日至19日，由清华大学、美国证券业协会，中国证券业协会共同主办的《中国资本市场论坛》，在人民大会堂举行。与会人员有：美国财政部长、中国国务院金融所所长、美国期货会主席、中国证监会主席、中国证券业协会副会长、美国证券业协会会长、世界各大银行行长、总裁等。这是一个信号，一个标志着中国的证券金融市场将进一步开放的信号，标志着金融街这块土地，将逐步成为世界“金融焦点”之一的信号。随之带来的必将是大量外资金融企业进驻，大量外籍工作人员有居住需求，必然导致金融街土地稀缺，进而金融街势必象CBD一样不断向外延展扩张，作为金融街近卫区域的本案，必将成为未来金融街的一个重要组成部分！3、金融街未来的发展中国受资本雕市场党现状个认识规模塞小——中国挺的资嘴本市榴场在姐近几户年虽租然已允经开择始成撑长，阔但受郊到来葬自发呢展初阿期盲宝目性阔、不择规范遗性以剥及新梳旧体牢制交绣替的辰影响嫌，资拳本市兴场发斯展一助直比计较缓典慢，贞总体龙规模仁仍然视很小够。比重效小——规模膊小导谷致比歼重低聋。这邻主要造体现非在两委个方执面：泽我国丹资本省市场鸽中，畅股票尖、债蒸券占GD喘P的比千重偏便低，战企业压直接侵融资脱的比管重偏业低，神与其纲他国卵家的瞧资本域市场肾的发他达水篮平相绿去甚仙远；值作用税于中雨国的挖金融潜市场邮，已皱成为超影响丛发展浊的不写和谐宾因素脸。系统氏不完英善——尽管支股票昏市场擦、国云债市争场、乘基金列市场春与资搏本交翠易市减场等他等金据融服构务体隔系已义经初火步形各成并悼且获闯得一晌定程浪度的镇发展捡，但出相比踩起来音仍然纳不够书完善店。对乓整体饰金融院发展阔环境努的良约性支挪持不拦足。3、金搅融街气未来治的发籍展美国岗证交尖会主思席考端克斯观指出裳：中国零在国炼际资拔本市稻场中勉发挥羽着越匀来越谅重要判的作盖用，但森是中畜国资陡本市纱场需爷要继稼续获脾得良痒性发晒展的闹空间存与支垄持。美国栏财长悉斯诺怠指出俗：中岩国目圣前的葛资本泛市场贿是“逃不发悉达”仅的，嚷还有蚊着很骆大的勾潜力妨。中国赌需要炉进一争步向费世界捷开放框资本拥市场对，与斩此同遭时也岭要加钳强相鸣关的竞法规虽监管犯，使边之更西加透坊明。国外自投行值专家率看好缝中国训资本即市场款的发掩展潜靠力。蠢他们霞表示贸，如侨果没梦有强杜大的洒资本辈市场增支持遥，强坦大的扮经济残体就挖没有叹可持专续性廊。摩根脏士丹苦利执第行总讲监、眨战略挺团队骗总监Ma秒lc裂ol星m隔Wo瞧od表示面：中国替是世慈界上公最主掏要的区经济破体之容一，却巨大鲁的GD枯P规模玩和市龙场空古间，陶吸引五了越热来越蜓多的忌国外葱投资壤者。目牢前中肾国资原本市它场规肾模偏稼小，夺需要殊在发惭展股域票市恢场方迹面作恋出更汇多的莫努力理。他艰认为哨中国舅增长豆速度熟很快吩，潜汇力很李大。来自摔世界蚀的声宝音美国援证交刺会主垦席考歪克斯美国击财长罪斯诺3、金叠融街剩未来锡的发细展随着颠中国鄙经济巾的发崭展，脖中国踩正在搂扮演蒸世界竟第二吉大经锄济体嫩的角叔色发达咸的资拍本市柔场，问是中摸国与讯世界捕的共苦同要阿求中国壮资本末市场芝已经不启动3、金详融街理未来妈的发诊展《中共参中央底关于宪制定治国民展经济损和社课会发奥展的恰第十轨一个掀五年哭规划旅的建挥议》提出"积极妙发展引股票粘、债茶券等惊资本投市场,加强确基础罪性制党度建乎设,建立腰多层捡次市绵场体更系,完善肆市场悔功能,提高宗直接纸融资续比重。"这一镜提法牵表明碌中央贪已经搂充分汉认识莫到资丢本市扑场的轨战略蚁意义途。建胸议涵践盖以铜下内恐容：发行昆制度塘的市下场化奸改革,促进创上市炉公司射规范伙运作订的基规本制伪度,对投蚊资者犹提供辆直接机保护乐的基袖本制皆度,推动晋证券吹经营针机构惹向现掠代金洞融企吧业转碎变,大力差发展稻机构唱投资测者，挡吸引售长期颗资金兔入市,建立润市场叼主导舞的产小品创袭新机宅制。正在勾启动伞的中年国资欺本市场场3、金猜融街羽未来要的发扣展全国灾政协朱经济焰委员羡会副揭主任秋刘鸿敬儒在血题为负“中膜国资析本市贝场现咸状与货未来女趋势达”的仆演讲仓中强蜻调：中国楚资本滚市场悄正在水加大景开放哥程度董、增痕多金闯融创涉新，每这个智特点作目前害已经吊明显殿地呈勺现出爪来。如种合资财证券默公司浴和合锯资基炮金公扭司，计目前佩接触蕉、谈读判的框很多动，有冒的已物上报阵证监染会，肝速度拒会比荣较快谣。中国相证监挠会主站席尚辆福林迹强调伏：将学夫习发扫达国耍家金巧融市胀场开舌放的觉经验膛，吸夏取全踢球性简或地彩区性冶金融待危机塔的教援训，撇稳步馋推进樱中国帖资本唇市场瘦的对生外开访放。子中国贴经济多和金偶融长江期稳酒定发是展。从20紫02年12月开梨始实斤行合煎格境坝外机嚷构投遇资者(Q汤FI前I)制度类以来量，中胳国开哥始了典引进磨外资煌、开王放证危券市促场的忽资本乔发展晴过程贷。目前烛，已经哪有28家境细外机露构获饰得了QF纹II资格纺。QF简II获准娇投资贝的额现度是40木.5亿美黑元。最近勒，中国英政府吨又把催额度炼增加笨到10哪0亿美馆元。绸另外乎有4家外灾资银刻行获粗准开宝展QF浆II托管玻业务,在短共期内剖，中笋国金瓜融市统场将坐有大馒量以住外国呜投行雁为首藏外资软与金深融服洪务及弱交易屡机构那进驻。全国巧政协赚经济嘴委员管会副户主任陵刘鸿极儒中国课证监捏会主洁席尚酸福林中国斜人民千银行邪行长翼周小捏川在治谈及遥中国遇资本职市场薪时指插出：仓中国凑资本母市场壳发展苹有巨处大前劲景，易但目送前面寇临固班定投测资不贼足、伏公司猪债券尿设计队存在甲缺陷雁等问洁题，像发展怖需强接调三去方面舱，包柴括：有明奖确的边目标耍加快伯债券球市场骡的发嫁展；消除携一些驻不必粥要的奶障碍埋，使更多暴的商闪业银尘行和挖机构谅能够体参与暴公司肉债券叶市场花运作胜及资好本市效场运吊作；出台境一系价列政伐策以源鼓励冶金融趋产品愁的革打新和协创新。3、金跃融街祝未来击的发撞展中国扒上市忧公司驰股权炉分置毙改革忌已经塔全面蒸展开编，制煤约资臂本市挠场发钓展的社一些休制度鞭性缺退陷正宽在得听到解以决，抽一系洗列有豪助于飘中国罢资本牵市场栏稳定缠健康或发展川的措狸施正毙逐步赔出台。证监燥会、李中国器人民羞银行虎将积菌极推偿进资谎本市铅场改谜革发汗展，古使中构国的澡金融单体系城更富艳有弹恭性，迷增强借抵御东风险虾的能坑力。抽同时专，将积急极应门对经浸济全射球化礼带来尾的机疏遇和临挑战号，在柜符合潮中国敢资本驻市场窜实际暂情况怠的前培提下失，扩蕉大对慢外开尽放，仪以求懂公平舅竞争肃，互众利共然赢。中国软资本坝市场迅正迈英向健驶康发辅展的陪新阶召段3、金生融街览未来印的发归展北京怪市政侍府今吉年4月公歇布了《关于孕推进降本市中资本驼市场在改革蚊开放淹和稳牵定发读展的摔意见》意见猎认为岛：北京买亟需传建立进资本粪市场算，以瓶加速倍资源任整合汁和要补素流隔动，浮产生摸资本以的聚猪集效伐应；州成为失全国协资本忆市场溜发展喘的核抗心动龟力。北京暖产权谜市场液作为贱资本额市场垮的一偿个平督台已孔经浮济出水忙面。俭目前杆北京霞产权吊交易给所已塑成为痰国内蛛产权咱市场趁增长抱速度楼最快文、国剥有资粉产交故易额漏最大颗的一自个市顺场平浙台。同时岭，北霞京还房诚要大力扬吸引步外来红资本扰，进茎一步矩规范勺制度孝、开平辟良矩性空荣间，笨共同炎促进亿证券嫁、基搂金市货场，搅资本牙交易个市场彩的快匹速发刘展。迹象典表明水，目返前外庸资对寸中国骡金融躬服务下业正否在加司紧“赴渗透趁”。石瑞银逝决定援投资17亿元烘人民凡币为多北京滤证券总纾困枝，以燥换取睡其管塞理方逆面的大控制畏权和20捉%股份诱，业末界称相，这溜一决奏定可忙能标狭志着勾中国屑证券位业激饮进改岭革的帜开始研；北京虑，中吐国资票本市戚场发侦展的傻核心民动力3、金扁融街沸未来茎的发版展资本躲市场乒的发蜘展浪卸潮即紧将席痛卷北设京让我叫们一执起迎惊接吧——这个鱼全新躺的金承融时显代！金融挤街——北京绢资本敞市场考发展副的潮冷头19都93年《北京雷城市士总体番规划》确定问金融概街为台国家霉金融侍管理耍中心斜和国败家级曾银行态总行卡、非位银行洗金融摆机构师总部吓的所撞在地胜。自此滑，北猴京金客融街啦地区凡就集拴聚了中国戒人民析银行垮、中圣国银茶监会肚、中逮国保捉监会压、中珠国证楼监会失这“绞一行萍三会惠”。成为溪中国妄金融柄系统柳以及舞金融叹信息卧最集肆中的翠地方——3、金祖融街标未来扁的发竹展北京也金融钟街作为鬼中国璃金融台的核平心，臭在资么本市馅场的谦发展吧中将凭散发能强大篮的吸无引力——可以名预见造，在未阿来几垮年内楚，北熄京金偏融街厦将作决为国屠际资截本市鲜场的摄焦点治，而扣倍受党世界笑瞩目挑；大量袍的国低际金理融服摘务机雪构、壤外籍俭人士轻与国怪际资激本一灿起集烂中涌伶来，抢滩各中国破这块踩首要件的金闲融高基地金融班街因婶此进罚入又秩一轮负快速默成长堡的发口展机膀遇中宴，并谈从而裂展现创出巨梳大的恐辐射日力，歌金融仿街即撇将扩锹张！——本项箩目处它于其捞近卫播区域辱必将绿随金悄融街额发展旁扩张季而充夏满机量会！3、金瞎融街欧未来计的发让展4、项晕目初缘瑞步定态位结合淋本案古与金志融街递的位愁置关愁系，描建议肿本案吗功能满定位雅的方厕向是蜡：为誉未来飘的中国柏华尔彩街－雅－金惭融街震提供酸休闲殃、居阶住、变服务（这叨里的药服务走也指峡本案昼的商年住，咬也多久为服铲务型论上升析企业便）的小综袜合体敞，承索载金练融街劝商务啦人士8小时观以外话的休所闲、救娱乐失功能。又扒一个趋老外抱聚居裤区。具备奔了这送样的原功能伞方向匀，在凯地图倡上反妈观本誓案，牌我们危不难劳发现盛在东丹部也销有一罚个和约这里喜类似经的区纯域，华那就敏是日寄坛。未来航的月搜坛与批今天免的日泡坛在心功能桑上有框着很庭强的严类似屯性及母呼应弹性。4、项太目初书步定糠位日月房诚同辉栗，将咳变成宰现实日月吗同辉理，是耻我们相在详坑细分富析本司案，经并前招瞻性矩地考娃虑了纽奉未来绞城市痛功能痛分布嗽之后听，我早们发仰现的尼必然瓶趋势赔。由但此，瞒日月它同辉症成为按我们骄营销援策划忠的总朵体目庭标，苍具体沟拆解畅后有3个具隔体目所标：1、做忘一个炭真正绕的综饼合体（不绵单是忙指规腹划等痕物理已上的抖综合垂体，冶也指纺功能躲）；2、能唤够配欢得上劳月坛额皇家顾园林船精神塌高度夸的建恼筑，消形成抖日月键同辉粮；3、能蚂够符涛合并锻满足龄金融缝街未叠来发宏展功描能需醉求的跌建筑腰体。4、项羡目初慰步定县位日月贸同辉——充分田考量柔上述首目标也，结兔合综温合体寒主要蚂功能惨“与抚城市亿进行杯公共府空间报交互树”，姥我们柔给出趴以下处营销厅定位泡：4、项绕目初舞步定倍位洛克召菲勒荷中心录是世墙界上询最富久盛名灶的标脏志性识建筑泉之一阳。除台了高脸度以金外，挂这座金由19栋建幸筑围骗塑出洒来的套活动柏区域毁，对倒于公伟共空脖间的棋运用道也开宅启了灵城市沉规划牛的新是风貌叙；区内铅涵括抱餐厅棉、办铺公大匙楼、市服饰戏店、览银行魂、邮棵局、酒书店闪。建仍筑师粒利用牲大楼荒间的焰广场促、空坦地与按楼梯刺间制筹造人挑行流氧动的线方向确，让奋一天火超过25万的江人潮爪在此旱穿梭裁。说明其：此密处引律入洛蓬克菲由勒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大批伙外籍拴人士慎和投配资者邀的追食捧；撞不仅写实现栏了快向速消缝化，六同时坑出现爹供不呈应求学的局辫面；军房屋雁租赁粉也异手常红惹火。项目上，综规合互刻动、睬名利奔双收3、商仰业建栏议a、它丢山之魄石华侨眼城的解借鉴怒意义创造泄全新仇的城摆市生友活模低式，股提供因项目种与小难区域前长期己持续质发展冬的内穴在动迈力；以外升向型绒商业券增加遣社区污活力零，成唐为区率域内症独树变一帜妙的产型品；综合波体的尚定位彻与设盘置弥睬补居芝住空场间功滤能不棋足，母满足劳交流浅的需织要；挂形成朴功能征完备灯的开拔放生迁活区雪域；以国桥际主符题的傅高品闪位的海生活识配套奶保证趣高品村质的礼生活喉享受浪；满决足国壳内外翠高端秧人群白的需标要；以良撑好的勇综合钓互动门以及滚执行进力实赚现项说目的赔名利冶