写字楼设计与营销中的创新理维

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成了一定要求，譬如层高不能太低。而楼层也最好没有强制分割，以便公司根据自己的实际情况轻松的进行办公室的空间布局安排。七、智能化写字楼要有高标准信息化综合布线系统，支持高带宽接入办公室等。这也为高效率办公提供了充足的智能化支持。八、良好的采光通风写字楼要具有良好的通风采光条件，通风换气需要空调新风系统来解决，未来写字楼的发展新风供给量最好是达到每小时人均50立方米，而且还要增加加湿系统，良好的空气质量可以让员工心情舒畅。而采光说起来容易，做到却很难，限于城市发展规划要求和建筑自身结构特点，对写字楼来讲，在增加办公面积之后，自然采光往往很难保证，这也为写字楼的设计提沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间见习记者刘秀浩近期，查阅房地产网上的成交信息可以发现，办公楼物业成交非常活跃。随着楼宇经济向城市副中心延伸以及办公楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站附近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张的外立面施工。此外，包括耀江国际广场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在城市副中心地带，除了传统意义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推动力。耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于发展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，如今以被完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时间的推移，这一比例正被提得越来越高。据了解，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为发展目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。与此同时，随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。根据中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同时很多地区出现了供不应求的局面，这一局面或将带动写字楼开发进入一个新的繁荣期。旧城改造，政府和开发商的一场博弈！2004年10月28日，《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》（以下简称《规定》）的出台，犹如平地惊雷般引起了整个深圳业界的关注，《规定》明确，鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。这是深圳在土地实行紧缩政策以来继烂尾楼整治后的又一大动作。不过，有业内人士指出，城中村改造（俗称旧城改造）这个“香饽饽”并不是完全没有风险，入市者必须慎重，要多赢仍需深思。旧城改造突围土地之困旧城改造并不是新鲜事，但目前声势如此强烈，业内人士认为与日益紧张的土地供应不无关系。深圳虽然只有20多年的城市开发历史，但是在国内外资金密集的效应下，深圳的城市开发速度走到了世界的前列。目前，深圳面临的情况是，一方面特区内土地开发速度过快，关内的土地已经开发得所剩无几，另一方面，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村已经与日益现代化的城市格格不入。如何走出现在的困境，深圳市经过多方面的综合权衡后，祭出了旧城改造的招数。旧城改造在以往也屡见不鲜，特别是一些商业旺区居住需求较大的区域，旧城改造是惟一的办法。相对于新片区而言，旧城区不仅拥有成熟的社区配套、丰富的人文资源、良好的生活氛围，而且具有较大的商业价值，所以在以往的旧城改造中，成功的案例并不鲜见。近的如绿景地产借新洲旧改项目将自己做强做大，中信华南借星光名庭旧改项目成功杀入深圳。远的如香港新世界就曾大手笔介入北京南城区旧改，收益亦相当不错；中远发展、新黄浦等上市公司在上海旧改中亦取得不错的回报；而和记黄埔、德凯置地等外资企业更是大举杀入上海等中心城市旧改领域。在深圳的旧改项目中，华强北、东门的成功让不少开发商红眼，东门168、东门天下，华强北的燕南路88号、都市千千汇、金茂礼都等，都取得良好的业绩。综上所述，正是由于旧改项目存在一定的利润空间，而且目前由于土地政策的调整，开发商在市场上获得土地的难度越来越大，所以介入旧城改造是开发商延续开发生命或继续保持在业内地位的一种方式。就如金地与渔农村握手合作一样，除了此前在上海的格林小镇尝到旧改甜头外，有业内人士分析金地目前在深圳的土地储备已经不多是促成其着手旧改项目的重要原因。可能解决10年住房需求对于普通市民来讲，旧城改造的意义在于是否能够给他们的购房带来更多的实惠。深圳市房地产研究所所长王锋称，目前关内三年内无地出让，土地供应京城十大个性TOWNHOUSE评析孙琦最具影响力TOWNHOUSE——一栋洋房榜评：火得有道理被称为北京Townhouse市场领头羊。2001年4月入市，一炮而红。当两年之后我们回顾一栋洋房的发展，将其成功之道总结为：瞄准市场空缺可以说在一栋洋房出现以前，北京市没有Townhouse项目。虽然Townhouse这种产品算不上创新，只是外来产品的本土化，或者说是一种移植，但这种源自欧美的新颖的建筑形态一在北京登陆便引起了消费者和业内人事极大的兴趣。总价吸引客户一栋洋房产品形式多样，包括独栋、双拼、联排、叠拼等，面积适中（面积及比例见下表），加之6500元（曾经5800）的均价，使总价很有吸引力。当然，这个“低总价”是相对于别墅和市区中的高档公寓而言。这也是使得许多资金实力不是特别雄厚、同时又向往别墅感生活的中产阶级趋之若骛的主要原因之一。郊区住宅典范亦庄经济开发区的位置和环境成就了一栋洋房以及今天此地的众多项目，它们是真正意义上的郊区化住宅。因为这里属于城市近郊，同时交通系统又相当便捷，生活便利程度也相对较高。宣传推广成功从琅琅上口又便于记忆的案名，到一系列有文化底蕴、视觉清新的广告，再到各大媒体发起对于Townhouse的大讨论，一栋洋房以“惬意的小镇，别墅感的生活”打动了购房者。个性：影响力。在北京，要说到TownHouse，要说到亦庄，相当一部分人第一反应就是——一栋洋房。这就够了。最具产品创新力TOWNHOUSE——卡尔生活馆榜评：创新的代价优势：多个花园的TOWNHOUSE卡尔生活馆建筑形态由“1”到“一”的变化，突破了第一代Townhouse的建筑尺度，也突破了前庭后院式的花园排布模式，将第三个花园——中庭收藏入室，创造了采光充分、开阔敞亮、能为所有室内空间借景的内部趣味空间，而其“十”字型户型更是拥有4个花园和8个采光面，仅南向的私家花园面积就达到了50－90平方米。同时，其超面宽、浅进深的设计使所有的主要功能房间（如客厅、卧室、次卧、家庭厅等）均能够得到最充分的阳光；而辅助空间（如楼梯间、卫生间）均可实现直接采光。不足：“1”字型排列的局限产品的创新必然会吸引市场的关注，卡尔生活馆的市场知名度和影响力都相当不俗。虽然创新是好的，但市场的接纳银行加息对于写字楼市场的影响理的一系列政策的出台，及银行严格控制贷款，抑制过热的行业投资之后，央行10月29日新公布的人民币存贷款利率上调也使得人们对房地产市场未来趋向，众说纷纷。应该说新的加息政策延续了前一阶段“抓大放小、抑制过度投资”的策略调整思路，利弊参半，短期来看不会对写字楼市场造成实质性的冲击。但从长期来看，主要会对以下几个方面构成影响：一、对房地产开发商而言，其房地产开发投资来源主要为：自筹资金，各类贷款，预售回款。目前而言，多数开发商的资金主渠道为预售回款，该比例往往占到了50%以上，高者甚至达到了70%。由于房地产开发的周期往往为2-3年。按新的贷款利息计算的融资成本，相对于房地产的总价格而言，其影响力较小。从预售回款讲，调息后的10年按揭利息和，较调息前增加了约1.64%。如100万元的贷款，10年按揭调息前后总差额为21659元。该笔支出平均到每月约增加为180元。按等额本息还款方式，前5年比5.76%的贷款利率多支出了15000余元。（等额本息还款方式，前5年利息额较高。分别占到全部利息额：17.4%，16%，14.6%,13%,11.3%）。相对百万元以上的10年的长期投资，该数值是可接受的。二、考虑到本次调息是试探性，温和的货币政策，但其作为一个升息周期信号，使得投资人对未来房地产市场的价格趋势，出现了谨慎态度。这将对写字楼市场的开发商资本市场的运作能力，和市场营销的能力提出了挑战。由资金实力、品牌实力和善于资本运作的开发商例如万通、首创、万科将展现其雄厚房地产综合运作的功底。三、从投资回报角度。假若一个物业的总投资额为100万元，60万元贷款，40万首付款，10年贷款期，客户希望的总投资回报率为年8%，则每年的供款额(年供款本息)占总投资的：8.04%。没有加息前则为7.91%。因此客户希望的投资回报将随着加息周期上升。例如，同样以10年为例，若贷款利率调至7.2%(即0.27%*4+6.12%)，则上述情况年供款额达到总投资的8.43%。目前北京高档写字楼的年租金收益基本在10%左右。各别楼盘达到了12%以上，根据上海的经验，房屋的租售比150—230属于合理的范围。而北京甲级写字楼月平均租金约在20—23美元。CBD地区更高一些。其可支撑四、写字楼项目的客户特征是企业客户要远多于个人客户，企业客户对于利息变化相对更为第三季度亚太地区写字楼市场总体趋稳交易活跃北京现代商报/陈志平世邦魏理仕环球研究及咨询部日前发布了2004年第三季度亚太写字楼市场分析报告，报告显示，第三季度亚太地区各国经济表现延续了第二季度的活跃势头，写字楼市场总体趋稳但交易活跃，上升势头没有停止。总体状况即使限制措施冷却了固定资产投资市场，中国主要城市的写字楼需求依然十分强劲。东京及香港的租赁市场亦在传统较为平静的第三季度表现得交投活跃。由于信用卡危机的影响，韩国消费者需求持续疲软，同时中国经济发展速度相对放缓使得汉城写字楼市场出现零吸纳量，然而，随着预期的经济增长，汉城写字楼市场将于2005年初恢复上升势头。印度三个主要商业城市的写字楼租赁市场因企业纷纷开展信息技术与信息技术延伸服务及业务流程外包范围而继续保持活跃，由此空置率也正在下降。随着经济的发展及高级写字楼的需求旺盛，新加坡写字楼市场表现活跃。胡志明市方面，跨国公司的需求比上季度有所缓和，取而代之的是本地企业的租赁需求。亚太南部地区，澳大利亚市场总体呈现上升趋势，墨尔本、布里斯班、珀斯市场的需求均十分强劲。悉尼的业主依然提供租户很多的租务优惠，但新西兰却因需求上升而令租务优惠逐渐减少。区域分析第三季度北京优质写字楼需求继续上扬。东部城区依然是交易最活跃的中心，其中东城、朝阳区的需求依然最大。同时，上海优质写字楼租金继续保持平稳的上升态势，浦个人投资者动手“开垦”写字楼新闻晨报由于租金持续上涨、银行可提供5-6成10年的按揭、写字楼的期房转让现在尚未受到限制、一些可售型写字楼的主力分割面积往往在100平方米左右，沪上可售型写字楼正成为房地产投资市场的新宠，个人投资者开始把目光投向这一块原本有些陌生的高回报领地。如果按年平均8%左右的租金回报率来计算，如今用12年左右的租金即可购买所租写字楼面积。投资购买写字楼的支出与实际支付租金相差无几，高品质的甲级销售型产权写字楼正在逐步替代以租赁为主的写字楼市场份额。对投资客来讲，一个甲级办公楼售价为2500-3000美元，如果实际租金以0.55-0.65美元/平方米计算，租金回报率为8％左右，可观的回报同样剌激个人投资者跃跃欲试。据戴德梁行写字楼部有关专家介绍，目前上海的可售型写字楼按照面积可分为3类：即标准型可售写字楼（分割面积在100平方米以上），小户型可售写字楼（主力面积在100平方米以下），其他创新型。按照产权属性可分为纯办公性质和混合性办公性质。按照楼盘品质分为甲级可售型办公楼和普通可售型办公楼。目前一些在上海一直租用甲级写字楼的世界500强企业，由于其业务的不断扩大，加上租赁写字楼租金的上涨和扩租面积的限制，也纷纷在打算购买写字楼，整合其在上海的业务部门。据介绍，从2002年开始，可售型写字楼的供应情况一直就呈现出上升趋势。目前，市场上供应的写字楼单价在9000～30000元／平方米。区域同类写字楼租金及住宅项目的价格是写字楼物业定价的主要因素；距离市中心主要高档甲级写字楼区域的远近，也成为定价的重要因素之一。现在，售价最低的是北部普陀、闸北区域，基本处于9000-15000元／平方米之间。市中心区域可售型写字楼售价跨度较大，其价格从10000／平方米左右至30000元／平方米不等。西部徐汇和长宁区域内的可售型写字楼项目售价在全市处于中上水平，主力售价段在15000～25000元／平方米之间。浦东区域的可售型写字楼平均单价达到20000元／平方米以上。目前，租赁写字楼集中区域主要在长宁、徐汇、黄浦、浦东、卢湾、静安等市中心地区，而这些地区的共同特点是：交通便利、大多数有轨道交通经过，且写字楼相对集中、办公氛围良好。从市场供应来看，上海写字楼市场正从最早的虹桥地区逐步发展成为目前以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以徐家商用房产稳中有升，下一个出口走向何方？前几日，建外ＳＯＨＯ的一家商铺以单价每平方米８.８２万元、总价２９５万元的价格被人买走，关于商业地产的话题又再度引起了人们的关注。同时，北京目前在建的苹果社区商业街、昆泰环绕商业街、金泉广场商业步行街，散落于北京的几大旺市，无疑又将给北京的商用房地产带来一番热闹景象。而根据记者近日的消息，11月底，“2004中国商业地产周”及“投资型商用房地产展示交易会”将在中国国际贸易中心举行。以“直观商用房产，演绎高端平台”为主题的此次活动势必又将给北京的房产界注入一股新鲜血液。这一系列的事实让我们相信，商用房地产在经过一段时间的发展后，逐渐进入一个需求旺盛的阶段，其蓬勃的发展前景和持续不断的活力让越来越多的投资者关注这一领域。商用地产蓬勃发展引来各方关注商用房地产自其出现伊始，就以高回报受到业界和投资者的极大关注。几年来，我国国际化步伐日益加快，特别是加入WTO之后，本土企业迅速地成长起来，对商务办公环境的要求逐渐提高。而随着中国政府在加入世贸协议中的承诺逐步兑现，也促使了外籍客户大举进京，诸如诺基亚、微软等世界500强企业在北京的写字楼不断扩租。从今年上半年的实际情况来看，外籍客户在北京写字楼市场表现活跃。这种种原因，促进了北京商用物业的迅速崛起。据戴德梁行最近发布的数据显示，今年CBD区域甲级写字楼市场平均租金比上季度上涨了2.7%，实际空置率降至4.4%，成为北京三大写字楼区域中空置率最低的区域。前段时间虽然有不少企业在搬离CBD，但是，还有更多的企业在争相搬进CBD，毕竟有需求才会有市场，CBD不断高涨的租金和不断降低的空置率就是最好的证明。除了写字楼之外，目前的社区商铺也越来越受到关注，随着住宅市场的火爆而带动的对社区商铺的投资热情已有目共睹。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从市场定位、产品设计、业态配比、店铺分割、销售模式等方面进行详细策划，力求将项目完美地推向市场。可以说，是这些地产商和投资者带动了商用房地产的蓬勃发展。记者在与“2004中国商业地产周暨投资型商用房地产展示交易会”组织的有关负责人交谈中了解到，正是看中了北京商用房地产在发展中所表现出来的活力和前景，主办方才花大力气组织这次活动，这是市场发展的需求，也是消费者的需求。在需求旺盛的情况下，中关村核心区发展前景暨CEO价值论坛——对话二11月23日，由CEO大厦主办，《写字楼荟》杂志社承办，北京民营科技实业家协会、北京市软件行业协会和焦点房地产网络媒体协办的“中关村核心区发展前景暨CEO价值论坛”在北京翠宫饭店举行。区政府高层领导、专家学者、商业地产巨头、企业代表、媒体共同出席论坛，对入住中关村企业所遭遇的产业问题和在实际操作中可能遇见的问题作深度探讨。●现场对话【提问】你好，我想提一个问题，就是目前写字楼市场竞争特别激烈，项目与项目之间特别强调差异化竞争，我想问一下首创拓展大厦有哪些亮点区别于其他写字楼项目的亮点，谢谢。【陈曲】你这个问题问的特别好，就是西区有特别多的楼，每一个楼看重差异化，差异化包括特点，我认为这个问题交给CEO拓展大厦操盘手华军先生回答。Ceo首创拓展大厦总经理华军【华军】这个问题其实大多数的内容刚才徐小姐已经讲过了，刚才徐小姐没有讲到的我补充一下。首先从楼的位置、区位徐小姐都谈到建筑外形，差异化是很明显的，我就不谈了。另外这个楼本身来说它对于人本上的东西，刚才徐小姐谈的不是很多，包括这个楼里面对使用者的一些功能的要求配套问题，实际上做得很细，是非常细的，就是这些东西刚才说的亮点，我们也是搜集亮点，包括跟一些媒体、朋友探讨的时候什么叫亮点？总是说这些很突出的东西，但是那天比较震撼，应该说是IT业的使用者，客户类的人物提出来的他最感兴趣的，实际上在这个楼每一层有多个卫生间和有冷餐厨房或者叫茶水间，这个很小的功能。很细的东西但是体现很人性化的东西，因为做广告、IT不是像工作机关朝九晚五的工作时间，他们的工作时间有的时候需要连头转的工作，对他们的餐饮，而且他们的工作性质有时候经常是干一会儿需要休息一下调节一下，像很多的广告公司办公不需要穿西装，这种灵活布置能够满足，但是这种休闲、休息调整的功能，像卫生间传统的本身一般的写字楼，每层双卫，一男一女，每层多个本身距离缩短了，功能会划分很清楚，有客用，有自己用，甚至领导用的，很细的细节。我再谈一个，就是很小的细节，例如电梯，电梯设计上咱们一般的大家通常底下坐的电梯，一般门是在左边进出，这个楼我们现在是横过来，虽然这是一个很小的变化，它在楼里面实际上所占的面积都是没有太大的变化，仅仅是转了90度，实际上人流进出轿箱的时间每一个人缩短0点几秒，但是对于整个人进入电梯的整体时间缩短起到非常大的作用，这我集团动向：保利地产齐推十盘决战广州高端市场近日，记者从保利地产有关负责人处获释，以“国家康居工程示范”产品为主打的保利地产，2005年将全面迈向高端市场，以别墅、豪宅及高级写字楼开发为重点，加紧向全国大规模布点，遍地开花，发展态势惊人。目前，保利地产的足迹已遍及广州、北京、沈阳、武汉、上海、重庆、岳阳等各大中城市，还在东莞、深圳、佛山、天津、西安、南京等地加紧看地，其总体土地储备量超过8000亩，目前全国在售楼盘已近十个。其中单是在大本营广州，明年就至少有十个楼盘会同时推货。广州至少10盘齐推据保利地产有关负责人透露，单是广州市场，保利地产明年就将至少有十个楼盘会同时推货。而在全国其他城市，估计同时推盘量也将不少于于八九个，集团“三年进入十个城市”的目标，有可能在明年提前完成。据了解，2005年保利集团在珠江新城又将会有2-3个新项目推出，其中至少有一个是住宅项目，规模将不亚于保利香槟。加上目前已在售的保利香槟花园和另外两个写字楼项目，保利地产在珠江新城的项目总数将至少有5-6个，其“势力”已直逼目前该区域项目最多的“地主”富力集团。在海珠区工业大道、江燕路一带的“保利城”，新盘海棠花园（橡胶厂项目）目前已全面动工，估计将在明年“五一”期间，以“准现楼”形式推出。而保利地产的最著名“王牌”———保利花园，也将在明年推出最后绝版压轴的500多套中心园景单位。保利百合花园的销售也将全面完成。最令人关注的是其科学城的第一大住宅项目———林语山庄。据保利地产有关负责人透露，该项目将在今年12月开始内部认购，元旦前后正式入市。首期将以连排别墅和独立别墅为主，别墅总量约500多套，起价150万元/套，连排别墅均价约200万元/套，独立别墅约300万元/套。总投资约15亿元、堪称目前广州写字楼市场最高端产品的琶洲保利国际广场，目标客户群锁定世界500强企业。目前政府组织的推广活动不少，认购非常活跃，据称其单价已达1.8万-2万元/平方米，创下了广州写字楼新高。明年估计还将再刷新纪录。另外，在海珠区新港东路丽影华庭后面，据称保利地产还将有一个新写字楼合作项目现已进入细节洽谈阶段，估计明年也将上市，定位也在中高端。决战高端市场据透露，不管是广州本地项目还是外地项目，保利地产明年的出品都将以豪宅、别墅、高级写字楼加息引发写字楼“整售”热潮业内人士称，零售与整售的比例是8比2，整售短期内还不会成为主流新京报吴海花11月23日，首创高层公开披露，首创集团上市后的第一个面世的商务地产项目———CEO首创拓展大厦要实施整体销售，目前已经有数家“国”字头投资企业与其洽谈。据了解，在近期土地政策及央行加息的压力下，目前北京有不少商业地产的开发商都存在“整售”的想法。据了解，目前北京写字楼市场频频出现“整售”现象。除了CEO首创拓展大厦，位于东直门区域的天恒大厦日前也打出“整售”旗号，而位于北辰西路的风林西奥中心为了实施整售计划，甚至取消了原定的开盘活动。对于目前的“整售”热潮，中关村写字楼商会副会长刘志硕表示，土地政策的不断收紧，再加上央行近期公布的加息消息，对投资金额较大的写字楼项目影响非常大。由于整售可以快速回流资金，为了缓解资金压力，不少开发商都会选择这种销售方式。对于刘志硕的这种说法，不少接受采访的商业地产开发商也都表示赞同。北京广厦世纪投资咨询董事曹东则认为，整售不会成为写字楼销售的主流模式，因为目前国内成长型企业居多，比如律师事务所、科技产业等，而此类企业对物业的需求是两三千平方米。就目前的情况来看，零售与整售的比例是8比2，整售的销售模式短期内不会成为主流。写字楼走向可持续发展北京青年报：周宏去年的一场SARS使人们对生态写字楼、健康写字楼有了更多的认识和理解。今年的写字楼市场又出现了新趋势———可持续发展的写字楼。如位于朝阳路高碑区域的财满街、位于中关村的金融中心和锦秋国际大厦等都在着力使自己的写字楼走上可持续发展之路。何为可持续发展的写字楼？用大观建筑科技公司总经理徐岩的话说，一是建筑内部和外部的环境品质要有利于人的舒适、健康，二是建筑物在生产和使用过程中应尽量避免或减少对生态环境的污染。这样打着可持续发展的写字楼究竟如何实现可持续发展的呢？可持续发展能给写字楼带来什么？是否代表着地产发展新趋势？■房地产需要可持续发展中国可持续发展理事会副理事长甘师俊曾指出，房地产是社会发展和经济发展双刃剑。房地产业必须和可持续发展的概念链接起来。1992年在巴西召开第一次有关环境与发展的首脑大会上制定了21世纪议程，确立了可持续发展战略，人居环境房地产从来都是可持续发展战略里一个主要的内容，也是21世纪议程包括中国21世纪日程里面一个主要内容。如何理解可持续建筑？大观建筑科技公司总经理徐岩认为，简单地说，可持续建筑包涵两大要素：一是建筑内部和外部的环境品质要有利于人的舒适、健康，二是建筑物在生产和使用过程中应尽量避免或减少对生态环境的污染。当前可持续发展遇到的最严峻的形势是资源的透支。今年，中国遭遇了前所未有的能源危机。从夏季的拉闸限电，到全球石油价格飙升；从煤价、水价、电价的上涨，到进入采暖季后的能源再次告急，已经把人们从“地大物博”的美梦中惊醒，开始严肃对待节能以及生态保护问题。房地产作为能耗大户，同时也对其周边的生态环境产生着巨大而深远的影响。因此，房地产能否实现可持续发展直接关系到经济和社会的可持续发展。节能作为房地产可持续发展的一项重要内容，在近一两年得到了一些开发商的重视。如“告别空调暖器时代”的锋尚国际公寓，“恒暖恒湿”的MOMA都在建筑节能方面做出了突出的贡献。不仅给楼盘营造出亮丽的卖点，也得到了市场的认同和尊重。与住宅开发相比，写字楼所运用的技术和设备要比住宅更加密集、更加先进。今年以来，一些写字楼，如位于朝阳路高碑区域的财满街、位于中关村的金融中心和锦秋国际大厦等在开发的过程不仅注重建筑节能，而且也在生态办公及中国房地产顶级策划案例文选之六十杭州的楼市，你干吗要这么美？（节选）策划：方军六月的房交会公司派人收集了几麻袋的楼书，翻了一通，不想再翻了，风花雪月，诗意得一塌糊涂，让我总有一种如梗在咽的感觉，忍不住要国骂一句：“TMD，杭州的楼盘，你干吗要这么美？”推广是把体现产品定位的信息传达出去，使该楼盘的信息能符合目标客户群体的需求特征，从而吸引他们来咨询及购买。但现在的杭州楼盘，不论是普通住宅还是别墅，好象目标市场都是文化内涵深厚的成功人士一样，一律在推广形象上美得一塌糊涂，精致得一塌糊涂，所诉求的内容也是千篇一律的高尚住宅名流之家等，长此以往，结果美成为了杭州楼盘推广的唯一特征。这是一个畸形的现象，也是一种悲哀，但更悲哀的是一些地产推广界的人士却津津乐道这种杭州模式，业界人士言谈之间，往往自鸣得意，“杭州楼盘广告的美成为一个特色了”。市场经济提倡的是商品的多样性，既然楼盘各不相同，推广风格又岂能一概而论，这种美是一个违背营销原理，违背广告原理的美，除了能证明杭州的推广从业人员素质之低，还能证明什么呢？这种美又有什么好值得自鸣得意的呢？根据市场的运行规律，一个行业的市场里，产品的供应结构必然会根据各个阶层的需求特征划分为豪华的、高档的、中档的、低档的等不同层次，其满足客户需求的侧重点也应该是不同的，比如别墅是强调自然的居住环境，公寓是满足普通的居住功能，强调的是住宅品基本的功能满足。那么其广告上的诉求重点也应该不同的，至少买公寓的人考虑的重点绝不是先满足自然性，而应该是房子功能的本身，然后才是小区的环境、配套等。但在杭州，所有的楼书及广告都是美仑美焕的，为了美，甚至颠覆事实，把世界的美景都往楼盘边上挪，甚至有个写字楼居然把写字楼的效果图放到了原始森林里去了，其创意实在令人不敢恭维，象这种明显误导和愚弄消费者的推广行为居然能做营销，令我等汗颜，广告界有句名言：“千万不要认为消费者的智商比你还低！”我算是一个没念过几年书的粗人，也觉得这是在耍我，难道这些精明的企业家们都看不出来？也是超级笑话一个。美，成了杭州地产推广唯一的模式，影响了整个推广界的从业人员，使杭州的地产推广行业死气沉沉，长久出不来一个令人眼睛一亮的作品来。同时这种模式也影响了开发商的观念，使他们的接受面变得狭窄，反过来又影响推广公司的创作，如此循环，逐渐形成了一个越走越美的怪圈。但唯一的美不刘芳：中关村的“圈”决定高新技术企业的回归11月23日，由CEO大厦主办，《写字楼荟》杂志社承办，北京民营科技实业家协会、北京市软件行业协会和焦点房地产网络媒体协办的“中关村核心区发展前景暨CEO价值论坛”在北京翠宫饭店举行。区政府高层领导、专家学者、商业地产巨头、企业代表、媒体共同出席论坛，对入住中关村企业所遭遇的产业问题和在实际操作中可能遇见的问题作深度探讨。●北京广厦世纪投资总经理刘芳发言实录大家下午好，非常高兴就中关村核心区商务环境的发展做一个探讨。主持人本身是要求来做中关村圈决定高新技术企业的回流，我想数据是最能证明市场的事实，同时写字楼其实是多位商务环境最重要的因素，它是直接见证了企业到这个区域的来来往往，加之我一直比较关注对中关村写字楼市场媒体报导，一直以来媒体报导有说中关村写字楼市场价格跳水；有说把CBD的商住楼和中关村写字楼的价格相比；说中关村的写字楼价格还是高，也有说中关村的商务环境究竟什么时候才成熟，我想非常感谢首创CEO能提供这样一个机会，让我们跟媒体朋友和企业朋友，能有机会来一起客观地回顾2004年中关村写字楼市场发生了什么，未来的写字楼市场还将发生什么。今天我就对2004年中关村写字楼的一个供需市场做一个非常客观的数据回顾和2005年的市场展望。首先我们来看两张图，第一张图是售价指数，这张图其实反映了很多的问题，我是希望大家来关注这个地方，从2003年年底开始中关村因为短期的供应集中放量，所以售价的指数一直呈现一个下跌的趋势，所以媒体的报导也是说供需市场非常激烈，但是值得关注的是到2004年下半年开始，大家可以看到这个曲线已经非常平滑，而且已经开始微微上扬，这就是说明价格是供需市场最好的调节杠杆，这也能说明需求市场的回暖，这是售价指数图。售价指