奥园莲花湖项目整合推广策略2

1海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告本报告估价对象为一幢主楼〔停建综合大厦〕及一幢附楼〔住宅现房〕。主楼于1994年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。附楼于1992年建成。估价对象宗地由开发商从另一家公司购置，未办理土地使用权转让手续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。估价对象已办理房屋所有权证，因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。针对估价对象停建工程占总建筑面积70.6%，现房为29.4%，既有商业用房，也有商住用房，划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线，一是针对商业、居住及停建各局部分别运用收益法、市场比拟法、假设开发法进行估价；二是采用本钱法，然后综合两条技术路线的计算结果确定其价值。目

录致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件致委托方函海南××人民法院：

受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧××大厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。假设拍卖成交，由法院扣缴。假设以物抵债，那么应从公开市场价值总额中扣除。2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。估价的测算过程及有关说明，请见?估价结果报告?和?估价技术报告?。拨

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抽由于驱宏观妹房地各产市仗场疲遍软，筹海南送省海悦府地弱区积棋压商怒品房电和停贯建工蜡程较粱多，决以致银房地洪产市街场供击过于醉求，元销售也价格劲处于降低迷蠢状态麻。加赞之政切府正摇加大总处置孟积压宜商品秆房力悔度，粘四大暴资产茶管理复公司童又下勿调价孩格加扒快处扣置变植现不保良资较产，悄这些弱因素米势必短影响魔到房酸地产倒二级勒市场毅的交全易价机格。室但估松价对银象所捡处地技理位粘置较滩好，杰从长荷远看车仍具恶有增逝值的购潜力帝。致〔四舞〕梳最高那么最正确醋使用竖分析秋择根据急建筑枣物设庸计使项用功业能及围需求葛市场堤状况船分析徐，营碰业用肤房及埋商住配用房育仍有叔一定蛾需求跪市场宪，主办楼假设脂将部验分改甲造为勺商住愉两用嚼房，巡更能友符合绪当前予市场拌的需槐求。留估价移对象辱要达有到最松高最传佳使絮用，巷应以侄商住羊综合淡用途雹最为林有利竭，故盗本次慌评估搅确定率估价躺对象乞在估缴价时晒点为斤商住汇综合星用途左。渐〔五衡〕粱估价排方法寺的选熟用滚根据扔估价拆对象页现房帅局部音占项迎目总血建筑变面积震的2切9.崇4%府，停株建工甜程部笑分占缠工程熟总建越筑面害积的育70番.6信%，榆以及遵不同匠用途久的特歼点，标本次庄分别类采取鸟两条舰技术称路线医进行问估价紧，然昏后综彼合确咬定估裁价对宫象的筋市场膀价值叮。第稻一条败技术灾路线逮：对暮现房花局部触即主绞楼2安-4谦层和邪附楼呜，考弊虑主美楼2柏-4与层为公商业晚用途违，出矮租具边有收剧益性绪，故跟采用临收益洪法进夸行估鹊价。取附楼骗为居园住用稿途，惯市场棉交易秒实例烈较多弓，故沃采用华市场肿比拟泳法进批行估识价。凭对主边楼〔涉塔楼过〕5叛-2否0层筑停建躬工程逼局部散，根捷据估碑价对茫象房蝶地产纯市场仍的实业际情秧况，忌采用散假设钞开发抛法进针行估慎价〔丹在计风算续梳建完傍成后恳的房种地产霜价值珠时采糖用市地场比悠较法汗〕。贸第二铅条技惜术路伤线：写因项枪目主面体大抄局部流为停湾建工突程，怀现房温局部蝶因经润营不例善等默原因那也停肃业多乎年，尾结合血交易望市场岛状况放，对磁估价稻对象吧整体鞭采用枪本钱辆法进爆行估男价〔尖在计干算重麻新取霞得土况地价燕值时缝采用奉基准姥地价去修正雁法和垃假设印开发望法〕狸。勿(六图)估砌价测班算过苏程捆第一正条技境术路抓线：浩分别点采用激收益咽法、怕市场符比拟奴法、师假设翻开发始法测抓算估覆价对芦象的闲市场哀价值栏。份A、无采用闸收益养法计答算估偶价对全象现局房主阵楼2伟-4幕层的晓市场陆价值丛〔第企一层愿依坡终地而室建的渣架空心层作钩为设僻备用完房〕椅消

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萌销售邪税费辨＝1屿00宁3×矿1%叮＋2刷＝1百2元慧/㎡似森6、牵续建炕投资仇利润娱：取床停建卫工程睬价值蹲和开打发成菠本的顽5%配计算换温

慰利润局＝〔声×＋宣45瘦0〕启×5躲%＝抖〔0狭.0塔5×钓＋2图2.薯5〕鞠元/少㎡猪7、滩买方怎购置片停建绕工程倍的税惧费：陪按处输置积尖压房喘地产浆政策扒免征厅，故读不计胶。角8、雪计算尚估价芹对象蜘5-搁20秩层〔亦停建扛工程纱〕市君场价踪值挑①分停建盐工程喜价值美单价婚:骗×=覆10稳03档－4纤50狐－9郊－0充.0蕉26虫2笋×－菜6－主12裕－0材.0因5净×－的22的.5斤序×=寒55半1.腿5元卫/㎡浪状②占停建回工程绑价值肾总额送＝5按51致.5急元/欠㎡×辨13帆80尼3.雹11市5谦

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忽(3演)投淡资利贝息:雀利率搂按国旺家一袄年期俭贷款翠利率化5.寸31祥%,灵按现硬状建济设期弯为一致年计畏，那么该遭①喘土地乖费用筋利息绢永主楼饼:3润25伙.0叫5×护[〔蔑1＋奇5.盲31途%〕讲1－伴1]株＝1霜7.助26炭万元伐甜附楼芹:2家0.添93藏×[降〔1宾＋5掉.3保1%堆〕1阴－1卷]＝孝1.偿11屡万元笑球②相开发也本钱屈、管筒理费翁利息倚斑主楼蚊:〔溜17钢48绕.8汪9＋随41聋.4由8〕阁×[如(1匪＋5然.3盗1%期)0宴.5筑－1逼]＝始46瞎.9酿2万纯元黄附楼简:〔井10教5.煎06揭＋2拼.5层2〕泳×[后(1伍＋5他.3们1%窜)0染.5鸦－1胖]＝掘2.掀82润万元资胶③晨投资咸利息多合计延：阻

处主楼渐:1层7.况26冠＋4业6.架92炮＝6楼4.炼18龄万元酷将

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壳(4咽)销咽售费龙用：笼未发罪生,幅故不请计景

艺(5吊)开开发利感润：禾取土哨地价绞格、花开发纺本钱诸的3退%计蛾岸

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三(雹7)鸦建筑闭物重螺置成湾本弄主楼棵＝1完74咬8.红89经＋4陆1.洪48菜＋6葬4.跃18微＋6堤2.绘22舒＋3攀.6邪8唯＝1贯92膜0.紧45栽万元挪暮附楼塑＝1仅05蚊.0地6＋牢2.窑52溉＋3肉.9活3＋绘3.螺78盖＋0活.2战4裂＝1叙15绸.5悉3万竟元谈3、麦计算必建筑远物折扁旧朴(1膛)物悦质折缘旧：吩建筑你物耐笑用年脾限为距60躲年，冠主楼婶已经煌过年穗限为遥8年荒，附集楼已冰经过茂年限子为1拢0年浇。主孤楼成伸新度似＝1羞－8刷/6滑0＝裙86崭.6宏7%舅，男结合锡现场归实际尘观察既，由械于停恨工时县间较吊长，溜物业友维护厅差，肾局部间楼层晨露筋列、渗券水，局因停叉业多赠年,买营业语帖用房誓室内协装修桐局部贷损坏晃，故瓜综合幼确定巴主楼甜成新顽度为查83鸡%，推附楼表自然诉成新雁度沟＝1带－1凉0/慨60卵＝8抵3.颤3%狭；结香合现之场实偶际观炼察，炊由于树查封鸭后无武人使享用，价物业均维护马稍差下，故炒综合卖确定钢附楼壁成新们度为岗80匆%。跪孩主楼顷物质挂折旧阿额＝序19餐20智.4销5×手(1银－8绝3%嘴)＝鼠32到6.炭48连万元扶腿附楼粥物质光折旧傅额＝膜11闪5.制53雹×(煌1－泼80忆%)丛＝2至3.香11赌万元请宴(2较)功桑能折遵旧:瘦由于乞建筑遵物设令计至震今已袄相隔件10烫年,蒜需求泉市场英的变象化必变然影南响到厘原设伟计使粘用功秧能的悄贬值狭。依似据最叮高最篇佳使窄用原坑那么，棵主楼树需要钻改造女为商草住两右用方米适应台市场同需求蝶，附惰楼平争面布假置不赠合理贺，故巡分别扰取主片楼功墙能折衔旧率购10淡%,手附楼卧功能盆折旧税率1廊5%落计，掌那么:孕习主楼澡功能岩折旧煌额＝检19凶20墨.4播5×允10早%＝篇19挨2.毫05拜万元鸣题附楼械功能共折旧粪额＝蔽11挖5.鸣53殊×1盐5%摸＝1股7.寄33追万元侨浓(3租)经献济折拖旧：窃由于激估价符对象者主楼混主体门为半还拉子希工程懒，目悼前市梅场积也压半获拉子赔工程者较多般，变瓶现的虏难度哨较大泳,附湾楼所想处位缎置建稀筑密镰度大钓、环女境景厌观差案，加汪之目权前琼越山市代府城清镇房怀地产抄交易组市场留低迷聪，结奴合估础价对益象环面境状牺况及煌物业姥类型免的特株点，组综合路确定猎主、袍附楼彼经济橡折旧玉率为湖15收%吃。链主楼螺经济柴折旧狮额＝充19税20晕.4骑5×叹15给%＝福28素8.即07扯万元拴碎附楼用经济恳折旧倦额＝大11酱5.庙53陆×1彼5%丙＝1右7.价33贱万元痰妈(4答)建糟筑物垦折旧蚀总额坦嘉主楼茎折旧因额＝追3