我国百强房地产企业调查报告

112004中国房地产百强企业研究报告

2003年9月到2004年3月，由国务院开展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构组成的"中国房地产TOP10研究组"，对全国房地产开发企业的综合实力进行了公正、客观、全面的研究。这是继1994年由国家建设部、国家统计局举办的"首届中国房地产开发企业综合效益百强"10年后的首次对全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。其目的是客观地反映当前我国房地产开发企业的整体状况和开展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力。

在借鉴国内外的研究理论和操作实务根底上，"中国房地产TOP10研究组"以房地产开发企业2001-2003年的销售额均值为评价入选门槛指标，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，以销售额、销售面积、施工面积、竣工面积、投资额等为根底经济指标，设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量计算2003年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而评选出综合实力百强企业。"中国房地产百强研究"报告是"中国房地产TOP10研究组"继今年9月推出"2003年中国城市开发投资潜力10强研究报告"后的又一最新研究成果。"中国地产百强企业研究"不仅促使房地产开发企业明确开展方向和赶超目标，而且为房地产开发企业向客户和投资者提供了展现综合实力和投资价值的平台。

研究过程中得到了房地产业界的大力支持，特别致谢北京天鸿集团、首创置业、北京城建股份公司、万通集团、北辰置地、上海陆家嘴集团、上海复地集团、南京21世纪投资集团、广州恒大实业集团、合生创展集团、广州富力集团、万科集团、金地集团、卓越置业〔集团〕、中信华南〔集团〕、深圳航空城〔东部〕实业、现代城市房地产〔武汉〕、四川蓝光实业集团、重庆南方集团和其他百强企业在TOP10研究组根底资料收集过程中的鼎力帮助。同时，也要特别鸣谢各地政府部门对TOP10研究组系列研究工作的长期支持。"中国房地产百强企业研究"主报告"中国房地产TOP10研究组"以2001-2003年销售额的均值〔3.5亿元〕为入选企业的门槛值，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，对全国200家入选的房地产开发企业〔集团〕的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积和投资额等5个根底的经济指标，运用因子分析方法和相关数学模型，定量计算出入选房地产企业综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。一、房地产百强企业整表达状1．地区分布房地产100强在地域分布上呈现极大的不均衡性，主要分布在华北、华东和华南地区，占有100强总数的88%，其中华北地区以北京中心，占有100强企业的32席；华东地区以上海龙头，占有31%；华南地区那么以深圳和广州中心，占有25%；而中西部地区只占有100强的9%，其中只有重庆、成都、西安、武汉、昆明和乌鲁木齐等6个城市的房地产企业入选。这说明房地产行业开展水平和城市经济开展的区域差异极大影响了100强企业的区域分布。

TOP10研究组采用不同城市吸引的房地产百强企业数量来反映百强企业的投资热点区域〔见图一〕，研究显示中国的三大经济圈仍然是目前房地产投资的主要区域；但从房地产开发潜力看，重庆、天津、武汉、长春以及长三角的南京、苏州、宁波等二线城市吸引了较多跨区域开发的百强企业，这一空间分布预示了未来房地产行业的投资取向。薄2．奸经营乳业绩老T滑OP钢10馅研究讯组对挖百强航企业证的销废售额没、销磨售面狐积、盗开复狼工面都积、皂竣工筐面积贪和投扭资额吗等基竿础经杜济指怕标研污究表哗明，命房地析产百门强企乳业两翼端极佳化比概较明膜显，角开发支规模炕和经话营业叮绩差读异较右大。竖从百纠强企装业的摧经营弓业绩加来看雄，销拖售额叶超过麦20葱亿元摸的有溉17朽家，浸在1吗0-还20嫌亿元等之间搅的有疫19句家，波在1声0亿如元以蹲下的待百强类企业醉有6浴5家是；从破百强丽企业以开发状规模那么看，所百强消企业乎的开启复工乔面积摇超过永20最0万贡平方盐米的墓只有驻3家跑，开磨复工丑面积腹集中陶在2溜0万有-5婆0万邻平方麦米，耗占百讯强总油数的撒40冰%。字〔见土图二瓣〕顺图二善：房狸地产沿百强擦企业扑经营腊业绩硬分布骂图梳3．贸产品挤结构孔房裹地产控百强座企业激中，俯以住厦宅为讲主营租产品赔的企换业共珠94缓家，蔑以写坏字楼逆为主告共3弟家，信以商深业地材产为忽主3孟家，废这说税明1泄00拿强企郊业开遥发产液品以古住宅颤为主牢。百帆强企秀业开眨发产诞品的笨均价滥为也61迅71香元/口平方怪米，暖是全绍国房由地产呀平均穴价格奇水平替的2逐.6萝9倍黑。前致10责强企炉业的讨产品虎均价锦是5症82激9元推/平倘方米抢，前荐11霸-2膏0强价和前拢21睬-3马0强蛾的均论价分眉别是童54啄49普元/律平方伪米和没91皂94径元/捐平方购米，沟可见挑房地宏产百田强企衬业开雄发产牢品的康平均葡档次远较高液，中者间化梨趋势呆明显欣，同监时，侍称雄狮房地贱产市酷场的再仍是锡一些夺以开印发满球足广痒大消迅费者净需求四的中宴低档隔产品够为主万的企直业。砖从百痛强企虑业开阻发产剧品的帽价格雅分布岁看〔婚见图披三〕兼，呈胆现"城两头扎少，粱中间吧多"蕉的分出布特讯性，恭根据戚这一惕分布角趋势躲可预朋测，代未来烈价位由在4筹00恒0-洲60变00羡元/竹平方含米的序产品缓将是拍市场健的主轿导。草4．坦产权森结构芝反从房敢地产傍百强声企业摄的所圈有制找结构昨来看冶，国复有经斑济成挖分正财逐渐积被非册国有祸经济愁成分私〔包状括民惠营企曲业和袋三资剥企业最〕所冲取代垂。在汇新一或届百膊强企嚼业中筒，国务有房熊地产危企业识占4律0席石；民豆营企维业和黑三资求企业棕分别范占4秋2%崭和1多8%屈。从小房地特产百聋强企存业的役上市话情况领来看尾，2卧6%伶的企腾业是要上市秘公司哀或控挥股上伶市公透司，赢其中畏有6健家企桑业在倘香港距证券胡交易习所上阀市。阿5．植业务副特征侧房炭地产贷百强还企业钞的经服营业堤务最会大特肚征是烤产品笑生产抽的专抄业化脚和经绵营收缠入的券多元润化。妇在百堆强企谅业中幸，纯陷房地嘴产开符发业毯务的驴企业泰占4畏5家帅，以会房地寿产开呢发为倚主的乏企业兼占5骨5家公。假除房颠地产莫开发范活动哭外，爽百强捕企业指涉足倍物业赛经营静、建漏筑施分工、室装修狮建材当、商现业贸肃易和压房地缴产中汽介等远关联咏行业软；从俘百强愚企业轰多元米化经替营结游构可课看出剧，物嫂业经挪营、阳关联崖施工蛮、建鞠材装渗饰分销别吸蝶引了寸40刃%、陶15聚%和赞24橡%的饼百强忽企业共〔见故图四移〕，押这说枝明百便强企酿业基堆于"沾房地拔产开齿发为须核心前、延挪伸价疲值链秘和产腊业链模"的魔多元户化经滨营模肚式已揭经形达成。隙6．星10充年变扶迁土TO恢P1谱0研封究组弃对1公99升4年遇"首县届中室国房矿地产篮开发招企业嚼综合呀效益漂百强舞"的尝比拟仆研究雹发现舍，经扒过1标0年援房地逃产行佛业的匪洗礼仓，首鞭届百当强企记业如祥今只议有1叼2家阔还继顿续保谢持百赛强企味业的萄称号滋，淘己汰率陕高达呀88结%，凯这说索明房府地产徐百强齿企业轰的稳踩定性尘差，快房地初产行道业变存化更惠新快爬，在座10粘年内照几乎筐重新谅"换厨脸"滩。在刺连续聚两届饲百强督的1怀2家犹企业姓中，并10件0%难是具煌有国翅有性柔质成签分的溜企业鸡，他蜘们大赔多数策都开塑发中赶低端荐产品霸，而护且经牵营规有模较找大，椒从而跨保持耀了长菜期稳抱定持渡续发幼展；吩其中卸一些睁知名诵国有迁性质任的开塌发集铜团，粗比方补北京火天鸿晓集团酿、北原京城详建集笋团、睛中华律企业攀等，射由于王成功础对企炊业内外部的视产权挑结构终和组冶织结数构进滔行了薯改组飘和调宅整，贵特别虹是以拆国有赚资本喷为纽驱带、锈以房疯地产夏开发化经营炒为主拖营、愁进行挨产业粉链延巧伸和援与金塑融资案本结言合，木他们较目前象仍是稀房地翁产行厕业中砌的主潜力军侄。厦二、勤房地拥产百童强企换业的咐竞争欢力瞒1．安市场痒占有织房羊地产静企业能之间尝存在序剧烈存的竞矮争，少企业晌之间天的竞肤争和抢相互由替代饺关系拼表现稀为对师房地茎产市孟场的滴争夺肌和占掀有，们TO喉P1热0研摘究组鄙采用蔽商品谅房销离售额渐和销闸售面吐积反血映企吓业的谎市场米占有脑率，在研究沙结果歪显示命：房午地产桶行业胜离散勉度较患大，过房地夹产百纹强企晴业在戚全国唇市场蛾占有虑率普抬遍偏朗低。蓄作为兰行业性龙头询企业奋的万宝科集病团和偶陆家痰嘴集脱团在敞全国阅销售桃额和圾销售精面积互的市已场占堡有率堤还不广到1谎%；容从房理地产招百强灾在当但地市兄场占床有率砌看，证北京睬房地蝶产百雄强企或业的驱销售盏额和血销售张面积库占北回京市欠份额茧分别创是4守1%见和3届0.废8%底〔见右图五华〕。愁因此惊，从娇销售式额和下销售兆面积谈的市耻场占得有率徐可看素出，掘房地创产行未业尽榨管全普国的功集中壁度较疤低，川但房迅地产滔百强捞在当抱地的压规模隆化经曾营模软式凸群现，己具有辞比拟浙明显摩的市桨场领固先份雄额。庙与美翼国1鸟00查强房托屋建粘造商友相比份，中鄙国房吊地产队10郊0强股企业撞的市莫场占禽有率巩偏低岁。根殃据美谈国P税B杂雅志对妖全美杯Gi凉an量t4例00叼研究红结果泉，美话国最航大房拔地产尝开发摄商P承ul莫te就H自om度es设I巾nc发.销材售额争高达锅59肯6亿险人民晌币，际是万澡科集咱团的角13鸣.5腊倍；困美国定前1球0强灿房地沙产开兵发商壳销售企总额穗36彼86更.7约6亿率人民信币，充是中耳国前穴10逢强的着14巨倍。衰就市升场占假有率尸而言箩，全电美最脏大开鸡发商例市场缸占有跌率为蒸4.闻5%扶，前肾10贼强的野市场遮占有喇率为私27块.2竞5%先。扬2．筛企业馒信用母慰房地此产市纽场的尿不规工范性颤导致符房地封产交宅易纠察纷的建增加垦，同摩时也抓暴露基了房顾地产后行业殿诚信桶的缺恋失，借房地菠产企捷业诚女信建姻设已口经成节为当名前房垦地产喘行业桥的关旋注话肤题。贱T慢OP裕10栏研究城组认猛为，持房地尾产行模业的冲信用垂问题肠根源狸于房怎地产狗行业穿准入木门槛括太低唱和大除量低表资质唤的房墙地产避企业裁，房粒地产麻市场绍迫切也需要具资质图和信纱用良萄好的产房地查产企氧业。材房地倡产百氧强企笑业由员于规横模较坟大和啊经营袜业绩暂良好初，以粘及注律重长论期经慎营管杀理和痰品牌艰建设班，企凳业信屋用远平高于旦行业丹平均妻水平职。在呜房地达产百朝强企止业中劝，一僚级资杆质的煎企业康占总膜数的敌41唤%，激二级锤资质误的企树业占引44摄%；辈95目%的老百强妥企业牲进入团了?雨中国窑房地训产信基用档剑案?颜的信垦用披坑露制抛度，杜公布港了企趋业业示绩、船良好竞行为四和不街良行爹为记树录、享以及武受到两国家羊或省陶的奖逢励或计荣誉化称号翁等。免房地蚕产百愿强企史业还谨应该谦进一屠步加睁强企之业信匀用建阁设，尽树立势领先算企业割的榜后样，娇以扩次大市将场份鸟额和品提高玉企业料的竞仍争力虎。稻3．言品牌炼建设移在中房地庆产市刷场逐耀渐走我向成渐熟和冒标准具的过漠程中灶，房夏地产完产品逐高度消的可刷替代追性使庙得品执牌资丛源成斩为房猎地产给企业详最重舌要的袭无形迎资产存。从饰消费四行为或的角撒度，民对品倡牌的烛追求工已成烧为消泻费者惊理性复选择即商品肤房的铃重要滔因素昨。因院此，每TO芦P1蛮0研释究组油认为劈，品辟牌建朋设对吗增强败房地午产企蛮业竞渣争力梁具有惧非常斤重要幕的作僵用。蛙在百颈强企早业中说，已番经形蚂成一吨定品撇牌效钓应的尤企业哗在全贷国范令围内紧进行男大盘螺操作按和品木牌复庄制，岗比方风万科划、合野生珠利江、杀阳光是10咱0等粮，已拐经开母始进养一步辜瓜分键全国常的市侮场份盘额。宣在未眯来几告年内丈，将轧会有柏更多司的大租盘和旁品牌抹企业滋成为疯市场衔最活朱跃的酬主力迎军，鲁品牌兽产品袖对市即场的咬强占掠和争帐夺将占是市炭场竞者争的乖结果趴和趋站势。丧三、斗房地盲产百怠强企瞒业对菠GD参P增拐长的胶奉献眠为准婚确估器计房迈地产龄百强离企业浓对城呼市经圣济增毫长的狼奉献锁，T洗OP诊10碑研究情组根虏据相菠关理框论和忽模型降，测蕉算了屯房地棋产开英发投随资对堤GD掘P增各长的摆奉献舱。研简究结首果表绘明，燕房地宰产产内业已垃经成馋为国倍民经讨济的握支柱慈产业术，房另地产障开发她投资茶对国位民经返济增颤长的逢奉献己较大圣，2袄00起0-录20凡03耐年间桶，全佣国房旁地产页开发亡投资赌对G做DP银增长廊的平惭均贡过献是弓17轰.2拌6%紧；从食房地薄产百姿强企荣业对辉经济喊增长胡的拉车动作苹用看纯，在碗全国始GD唤P的旱增长初速度您中，辉有0匀.2屑8%肉是由抛房地积产百淡强企衫业投养资直蛾接贡睁献的流；在响全国轿各大逝城市想房地予产开俱发投昌资对窜当地宋GD址P增双长的列奉献缓中，咽北京秃房地锡产开组发投披资对致北京诚GD昏P增杜长的盒奉献辱较大扶，2朋00扮0-槐20等03稀年间课，平摆均贡辣献率陈高达狡53哥.5字%；即在百敢强房如地产悄开发掏企业橡中，哀以北凉京天键鸿集恨团为毒例，畏20绒01劳-2农00毫3年疾间天镇鸿房警地产问开发替投资华对北集京G奥DP弓增长类的平助均贡馅献高常达1马.6胁6%酷。这减说明城房地宴产百疫强企其业的户投资软能够却高效障率地味拉动使城市约经济午增长蛾。哲房地他产百毕强对巾GD过P增哥长的戴奉献转四、播房地升产百阿强企哲业的挺开展掉趋势杀"中菠国房拨地产杜TO仙P1秘0研宏究组浸"通坏过对培房地茫产百赌强企赵业的非系列犹研究锄认为论，规舅模化朴、专岂业化策、跨率区域触化、针资本停市场太化将陶是房晶地产沃百强颠企业在的发毛展趋移势。浪1．拿规模绑化耍房盈地产瑞百强劝企业值生产摊规模独普遍房较小梦，年露开复犹工面用积在效10炊0万蠢平方座米以岗上的蕉仅占暗7%亿，百蹄强企该业年旨度竣相工面质积的易均值油不到太30乐万平贵方米粪，百蔑强企蔬业中质只有乡万科碎集团柳和合尺生创沾展的宏竣工已面积嘉在1写00起万平箩方米道以上缓；就洗地产以百强碗的开欣发后稍劲而捎言，热北京歉的几罚家大屈型开纳发集刑团的扎施工吸转结迷均在拨10喂0万起平方奸米以稳上，缸这说熄明一孔方面律，企脏业集绩团要挤上台校阶，嘉必须殿依靠桌规模越化生贷产达爸到做贺大做姨强；屈另一床方面郑，规发模化跨生产碎需要踏房地算产的篇可持据续性会滚动旋开发蚊作为释有力么保障躲2．满专业切化与为多元帖化虑房毕地产盾开发秃专业缝性非碎常强有，从否购置俩土地油、开满发建唱设到许市场症销售茧和售羊后服投务，课涉及鞭面广亡，操稳作过徐程复鼓杂；汪房地旧产又伞具有耐投资俊大，廉风险奔高的裳特性旨，任勇何一杜种非胖专业逼性行石为，帽都可屑能产助生无置法弥靠补的状后果御。在赛房地律产百郊强企虚业中荐，纯裁粹做杏房地街产开巡发的乘企业轿有4写5家僚，以热房地队产为荷主营司业务广的企阴业共搅有5芳5家割；以扯纯住配宅物丧业为滚产品踢的企荡业占钢40收%以徐上，姿专注馅1-棒2类想物业列开发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