广州某商场策划方案

11时代天骄海谊华厦裙楼商场筹划意念纲要工程概况本工程位于广州市东山区东华西路，工程所处地段为东山区的一个传统老城区地带，周边建筑物较为陈旧，工程附近有中华广场、流行前线、海印体育名店城等大型的商用物业，而由中华广场为代表的该商业圈为广州内继两大步行街〔北京路、上下九路〕和天河城外一个新兴的商业中心，而该商圈以潮流、时尚、前卫等特色吸引了越来越多的年轻一代消费群体，使本工程所处的整个中山三路商圈形成一个以经营时尚潮流精品为主的商业圈。而工程所处的东华西路由于地段、交通等因素制约，现时还没有形成中山三路一级商圈的商业气氛，现时周边的商业气氛主要靠临街商铺来支撑。工程主要技术指标聋楼层静面积串〔平役方米果〕瞒首层吴19龟03猪二层写22担92右三层宾22葵92工程商圈分析商圈特性传统业态以摩配和通讯产品为主中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通讯产品〔以为主〕交易的集中区域，其中摩托车配件原先以较场西路为主要分布，自从中华广场开业后，大局部商家都被迁到中华广场负一层进行经营，但经营效果一般，再加上现时在郊区也兴起了多间摩配专业市场〔如罗冲围、广源路等地〕，对较场西摩配市场带来了很大的冲击，使现时的较场西的摩配商家面临惨淡经营的局面。而通讯产品市场那么在广州市有很高的知名度，提起买广州市民通常都会首先想到“陵园西一条街〞，再加上金蒂濠通讯产品交易广场、中华广场以及国讯等共同组成了中山三路商圈的较具规模的通讯产品中心。新兴的商业中心区域地铁的开通带旺了沿线的商用物业，中山三路商圈更是以其优越的地理位置成为了广州市一个新兴的商业中心区域，随着地铁物业中华广场、流行前线的开业，以其时尚、潮流的定位成为了除北京路、上下九和天河城之外又一消闲购物的好去处，吸引了越来越多的消费者〔特别是年轻一代〕。时尚潮流精品为主导行业 地处中山三路商圈的商场如金凯、流行前线、中华广场等，虽然各自的定位、档次和经营条件等方面都有一定的差异，但其目标消费群体都是面向追赶潮流的年轻一族，因此在此商圈经营的商家大多看中了该商圈消费特性，选择在此经营时尚潮流精品〔如服装、饰物为主〕，由于该商圈具有与北京路、上下九不同的硬件条件，如拥有足够的大广场等，使之能够经常举办各种时尚文化SHOW和各种活动，使该商圈形成了一种与其他商圈不同的潮流文化，这更为在该商圈经营时尚潮流精品奠定了坚实的根底。商圈代表分析从定位、消费客源层面、经营特色等方面分析茶中华缺广场菊中华赞广场反是该牢商圈良最大乱型的土综合绳性购班物中抹心，怕是现振时广抬州市派内除感天河盘城外令经营勇得较蠢为成雷功的锋地铁隐物业骂，其番经营凭定位忧是集育衣、痒食、渴住、蹈玩为爆一体泛的综杆合性栗现代蹲商城唯，是拐该商杂圈的花标志含性物讯业，毛其规茶模和询硬件震条件幸等困余素决吓定其荣目标堡消费啊群较臂广，棕而且繁引入正了探“控吉之贩岛砍〞姿超市养，为出商城蛛吸引飞消费商者起知到很数大的顿作用捧。该押商城觉在开戚业后诵一段棉时间摊由于歇经营挣方面杀的原池因导愉致其稍在较赚长一屡段时浆期内与都难毫以旺浴场，芒但随关着地娱铁入匹口开蒙通和督经营期方式火的转摩变，摘现时煌这种速情况至得到似了较业大的世改观灵，债中华瓣广场保资料随一览界表呼楼层较租金波〔元络/平反方米千〕校面积批范围杠实用移率奥月管乔理费逮〔元再/平打方米乎〕照装修携标准挣按金插租赁旗年限值优惠晃方式霞首层茫55令7苦——谅13拖50悉均价听73劈8丝25腐.0鼓—养15刮6.氧89毙45胳%舌58离有天贴没地仗二个瓜月租中金辽一年纪至三蒙年醒三层彩48久4爹——吼52挺9井均价攀50清7渠8.绩52怎—申48腿.7斜2练48澡%运58室有天鸽没地弹二个释月租言金笋一年编至三报年革四层短12杆0酱——素15邀0犯60籍.2首—思50懒6.地6棒48部.5晒%蓬58享有天誓没地案二个饼月租族金六一年粮至三欲年请免两夺个月罪装修窄租金偷流行懒前线狼地铁脑上盖园物业凳“膊流行情前线供〞守由于乒较准普确地忘将目围标消跨费群之定在奶年青渣一族使，加假设上选碌择极例佳的优开业懂时机宣〔与退广阔尾市民夏期待仅已久嫁的地谊铁开戚通时塘间一晓致〕训，有堤国际过著名滥品牌爹店的经助阵肾〔雾“辩麦当鸭劳辫〞墙的加尽盟〕规，商舰场内句的商扮品组村合也压面向挖广阔址追赶徒潮流藏的年绳轻消洪费者睡，因欣而使忘令到倚“虏流行裂前线虫〞粗一炮界而红骆，成信为年民轻人苦的新巧的购律物天葛堂。田但由耀于吐“馅流行厉前线肃〞继受到暖经营宴条件伸的限栏制，谦使其桌经营旧环境谈相对岔较差坚，商苏品组菠合无滴序，协经营橡档次赞较低混。驻流行唇前线秘资料将一览攻表湾租赁岂范围掠租金系〔元京/平惹方米支〕款面积姐范围香实用芝率影月管由理费避(元赤/平序方米胞)直装修造标准叮按金宜建设颈费枝〔元钟/平帖方米璃〕醋租赁盒年限电二期择从1吊81咸到4陵38齿，均杠价3急42制3.级9拖—薪48窗.5细70子%滚租金棍内含绑有天浮没地继三个挑月租竹金含约2抬50世0巩固定视租期誉为五为年已金凯少商业六城〔驳老鼠绝街〕掉金凯柿商业刺城是悔原来使东濠蛋涌边揉旧鼠申街的腹商户耕迁移诊组合海而成拥，其亭特点裙是经带营一锣些名嫌牌服婆饰、斑精品梁及化列妆品要的准“芦水货遍〞稼和一喉些档肠次较演低但粘又迎针合年塘轻一翠族的松潮流璃商品阻，由畅于其宴价格评比一染般商骂场的宫正牌厅货低抹得多楚，因酱而吸孕引了厦众多掌追求双时尚夫而又干消费钻力不挠强的马年轻刮一族拳。冶海印婆运动惊名店修城柄海印戒东川稳名店笛运动机城误是广弹州市咬规模横最大艳、汇肤聚名书店最恶多的蔬运动蝶主题茄式商灭场，穴为雅消费说者遣提供想一个饰休闲钢、购羊物、倚运动抚、放下松的转极好骨场所嚷。为债将购王物与龟运动帜休闲勤更好鼻地结隐合，舱运动三城投门资兴听建了故门前亏广场补的各起种运临动场买地，犬为字年轻公人提冲供了踢一个欢户外候运动街的好正场所搏，并星依靠谋经常误组织揪各类麻体育沫活动素，吸描引了留一大乌批爱先好运藏动的阀消费老者。闭地王轮广场磁地王帖广场择和新惹英雄邀广场艺及体液育公议园直扭接相悦连，仅为广纯州最茂大的互地下缺商城枪，共宏有地出下三忠层，影其中耻负二通层连猫通地踪铁陵瘦园西牲站台饶，西算邻中草华广图场，炸北与河流行并前线骆相连鸦，其卸经营请定位吨与流概行前洋线相终仿，杆但其蝴规划勒档次怖比流滥行前轿线更掀高。疫由于违资金牵方面侍的原夏因，铅一再锅推迟胀开业魂日期蹦，预专计明窗年6绘月开齐业。或米工程承优劣旷势蛋务工程裕优势贯利用置邻近幸中山暴三路寄商圈冲的优胃势，消可为闲工程墨带来药相当熟局部汁的消爷费人殊流；洪东川直路也逮是商垂业气脂氛较传浓的蚀地段钩，相次信会雨对带尘旺本输工程罗起一照定作杆用；声工程登周边邻学校枯林立寨，相袭当数哥量的雨学生芬是项禁目可己针对莲的重许要消邻费群多体；工工程番劣势怕工程宝占地踪面积薄较小艇，商既业面义积相炭对不哈足；怀工程离与中撇山三毁路商戏圈有伞一段斯距离洞，入寸口位捉处的楼东华淡西路绿休闲咳购物士人流撒较少押，对前商业破零售馋将带毯来一栗定影掩响；拿工程林定位龟定位稠理念惕充分吵利用蔑本项葡目所糊处地率段的互优势卫，最拳大限疯度地昌为本弱工程炼获取姨较高阴的回忠报是夺工程乓定位闸的方络向所引在，枕为此邪，建处议将浆本项虹目规竿划为忍独立艘性强纯、经忠营主彻题新佳颖的系主题垦商城敞，索并采惧用灵硬活多书变的义经营露模式败，才备能使你商场桂在激炮烈的污竞争烘中求僻生存三。鉴秃于年距轻一如族是星工程即商圈仆消费俊市场炼的主逮力群喂体之今一，卫而且久他们摧容易倘接受乱新事巴物，粒并具隔有强拘烈的灰消费性冲动训、消续费信洞息传疾播迅产速等晕特点伪，因李而备诊受商贤家的澡欢送坦。岸根据糕上述白的情宣况，竭敝司扒建议匀本项历目在认整体测规划臣定位茶上应逮尽全海力开掘掘项自目的板客观占优势莫，充灭分利候用本余区域讽已成鸽型的界商业槐气氛塘，面鸣对市拾场消伯费潜蝴力巨毫大的蓝年轻逗一族腥，针问对邻摇近商狭场的敢缺乏岛，将撤本项宰目定割位为缠以年票轻族深群为蹲目标轿消费芬对象称，立胶足于窄引领荒时尚蜜潮流木的地帐位，伙集购撞物、乌娱乐萝、饮刺食为蠢一体菌的综煎合性赴购物阔商场防。捆经营笼理念醒：岔经营西韩国族、日碰本潮众流特季色精晨品为偶主的由活力玻商城落因为彩现时杏韩国栽和日陶本前房卫文压化对线香港售、澳钻门乃挣至广块州的进年青者人极陷具影梯响力弄，形妨成一湿种错“幕香港调追韩待日潮画流直——欢广州撞追香怠港潮窑流后〞库的潮台流文难化，啊而本扫工程贴可利闸用最垂新资乱讯将例日本庆最流藏行的咬时装堡、饰传物、问化装舰品等蔑直接御引入颤，直摩接紧版追韩蒙日潮覆流，羊缩短谨潮流坏传播皱时间歉和途貌径，裂以强纳烈的宗新鲜纤感去孟迎合哭年青河一族湖追逐医时尚重的心菌态，负从而理激发械其购鄙买欲仍望。愤同时歌综观果广州届市的布消费榆市场闯，经赞营韩摔日潮炸流特泊色精盒品的遣商家渴有相陈当多群的数证量，脂但分侧布较惑散，尚零星沸分布标在北河京路坏、上付下九艳、状冷元坊像、流葛行前礼线等斑地，炮还没洁有一陕个集抵中经垫营的恳地方剥，可茶见这庙是一帽个市税场空匙白点任。因聪此，恰本项诊目如耳将经答营定奉位瞄傅准这缓一庞录大的糊市场位，相旱信会蛛有很令大的渠市场现空间恭。叼经营触范围玻定位染行业蛇选择强行业算定位氧广州革首个郑韩日男潮流谋特色商精品荐商城减。仆形象旧定位辅韩日匆精彩摧、活概力展挨现昌——铺尽在消东山础“习韩日恨坊的〞闪西有柏潮流凝“隐状元愿坊沉〞廉、东榴有动损感津“乌韩日确坊弓〞海选蹈择依姐据堂利用增中山经三路屯商圈惜的优之势，恳因为协现时够中山四三路棵商圈围已成满为广筋州市今一个切代表惠着前捐卫和前潮流贸新商辛圈；殖工程骄的目锄标消厌费群拨体针疲对1两6兽—懒28暮岁的阁年轻念消费虎者，识而这堂一年焦龄段把的消缸费群绘体在骄各商倾业区吉域中确所占笼的例测超过就七成唱；惯韩日葱文化杠正通话过各魂种媒顿体影剃响着苹当今苍的年静轻一闹代，侮而年本轻一残代也巡较热茶衷于台接受却韩日胸文化担所带渴来的五时尚邻和潮绒流的逮感觉构，购告买和姐使用摧韩日嚼特色蒜服饰警和精教品是捏年轻槽人接气受韩翻日文本化的累一个艘表现失；狐经营被前景鸽展望术消费遭潜力袜巨大这现时汽广州布市经划营韩止日特抖色精怎品最坐为集口中的炸地方蛇在状拴元坊自，状畜元坊洁由于驻其商拘品种档类繁菜多、霉款式华新颖星潮流遥、价勿格便裤宜，城吸引伞了众毁多的口年轻突一族病，包睡括广式州市盲内离灰状元纤状较轧为偏恐远的斑天河何、东减山区露等地寨的消任费者逮，但蜘由于乐状元纠坊经屡营场作地有公限，园导致更其远答远不拆能满宜足消矩费者吗进行第购物践的要骂求，志如果希在广撑州再勒设一面个类垂似于伯状元续坊的依集中营经营侍场所童〔如管在本堤工程峡所处腾的东舍山区阴〕，结而且还其购酒物环记境比卵状元拜坊更拨为舒松适，骨可吸悦引邻煤近东荷山区堤的年增轻消套费者汗到本皇工程炭消费港，再室加上瞒邻近咳地铁枝的优堤势，暴其市派场空浓间和捉市场埋潜力局均十燃分巨环大。贿消费帖需求梳多样蜘化井由于著本项硬目的秧定位驶为经简营韩摄日潮浮流特铜色精艰品，室为满体足消工费者帖对韩胞日货救的多捏方面次需求傍，商篮场的抬商品每组合否也应迅迎合唤消费赠者需常求多泪样化撤的要店求，率完善洋商场讯的功伙能规娱划，杨与韩适日文陵化相站关的针精品充、新盏潮玩董物等愤力求耐包罗肚万有晚，在申广州润市场趟上做墨到引财领潮很流，籍商铺耕投资蚀者青潜睐小贷面积奸商铺肠根据鞠精品作、服爽饰类千的商扇品特骗性，蚂以及权“两状元退坊河〞糠式的窃商家堡要求姻，商良铺的排间隔纱不宜颤过大缘，而价且小纹面积彩商铺最的总市价相歪对不贯高，纤无论否对业姿主或晒租户肚来说被都比馅较容质易接吵受，论5商道铺价肠格定破位赵恰价抵格赴楼层孩售价贞〔元煎/平慕方米堆〕泳租金凭〔元醋/平呢方米复〕夕首层移40河00么0擦55淹0场二层联30港00要0疗30喊0炊三层号22滨00拴0勇12倒0慰铺位草间隔烤及装宜修议商场灶内部欠主要榆以柱预位及汤消防骄分区菠作为眯间隔锡依据纪。具餐体见料详细手的平累面图躺〔二翻层〕狠；迹楼生象层筒间维蛾终隔刊装呆颈傻亭直修阿首层选、夹掌层禁整体表不作引间隔滥除必旅要的存天花耽、地搞面外酬，设留计高漂档的悲屏风队作为攀标准省展位冷〔约犹9平畜方米袜〕的晚分隔楚，以孕灵活绍机动件为原丧那么辰二、鸦三、泥四层伤四周场靠墙茫的铺雪位以廉不同凶颜色六的地宪面材丝料或拒地砖领线作浪为标薄示，启中圈底局部库以柜投位形校式隔肺开，鸟以1厦5下-2铜0平哥方米雪为主三只做码地面建，不易做天昂花，叛整个裳场用摸卷闸好分隔酱成几杰个大宣区，贸拉起慨卷闸泊后整兄场变决得通峡透归唐一，震便于式作为份展馆遣时灵摩活划惭分。持中圈抢部份问的柜思位可挖随时拿拆设匠五层障视承酒租商任家要裤求而样定钳仅提科供中令央空拨调、益消防割喷淋士等设炊施慈铺位视间隔负要根碍据商蜡场内鸡部的嫌柱位葵、电沾梯、慕步梯史、通承道等顽布局攀，加共强商树场内跳的整湖体视白觉效迷果与格商铺性实用界率，捐而且钓各商嫌铺应跪具备矩可以界相互盒打通体的可腰能性招，灵耍活间印隔，瓜方便晶客户桃使用鸽；将另外巴，在刻标准俗层的缴平面捕布局桐中，梳将西抹面中厕部的锄三个滨设备满房及立消防颜梯改析为靠略墙设腿计，卫使得蛋整个面平面巷形成奸一个称通透寻循环惠的布痛局〔兔具体脱见二听层平股面间吊隔示爸意图修〕。当租售生方案竭交易毕会期走间，械本商喘场可何作为锅交易比会的膏场外爪馆，画接待虽各方眠商会喷团体茶。例慌如，休可作牙为玩完具、屿工艺规品专踏场展笨示，点亦可苏承揽辜某地后区的盗商家凑作为拿地区挑专场缩。抢如交染易会漏期间夫供不逝应求告的工洋艺品雕专场嫌的价膜