大连XX项目策划报告书DOC

1大连XX工程筹划报告书第一局部：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户〞之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗〞，海、陆、空交通兴旺，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回忆2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承当曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机〞就是危险中存在着时机，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙效劳〞并利用50年店庆时机，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段屡次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货〞的承诺。进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。2000年7月，民族超市“龙头老大〞北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性〞，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可防止。2-1-3商场相比照拟集中泡闻名爷大连趣以至秃全国较的天园津街足是大合连历推史悠侍久的遇传统症的步门行街布，沿凳街有即天百觉大楼皮、天浴伦商日厦、笼国泰图大厦付、巴馅黎之挂春购届物中刷心、尝新世胀界百洗货等熔大型炎商场朗。贺相比截天津涌街，祖青泥封洼桥唯商业奏街虽迫然属努于后帝起之踏秀，酿但发棉展相闭当迅童速，齐以大声连商抢场、骗秋林珠女店钱、迈支凯乐家商场杨、先幻施秋锋林、堵中山瞧大厦郑商场悬为核矩心的大青泥赶洼桥摄商业叮街逐市渐超宗过天郊津街蒙成为普大连继最繁冻华的脱商业寻街。室2-绣2大球连商喝业分慧析测2-名2-礼1大夹连现捡时商铁业总谢存量琴在调窄查的览22情个已挽开业哀的商刮场项慰目中陡，有专17盲个是潜座落公于中涝山区扒，其源余5删个分医布在旨西岗剖、沙辨河口加及甘谊井子虚区。贿2-投2-杯2未堆来商觉业供创应灾大连方市正溜在兴看建或市将会短落成轮的商千场项杜目主棉要集监中在唇中山堤区及圆沙河心口区街。而尘预计累到2狸00帆3年跟年底涨，将疼会有详接近使53喇万平猛方米拆的商啄场新罢面积辫落成棋〔见程下表料〕辨商场役未来寒供给详表乔开业当年份埋来中山严表沙河晴口例20红01并年3坟月~跟12于月仰2弯29觉，0道00恼秘11棍0，等80记0图20纲03栋年帜7校2，疯50锦0梢1颗6，醒08爽00话总计娘赵33挤1，孙50钓0痛2盾71斩，6猪00腰占百肢份比鞋肚55岔%廊4扭5%借大连建市主欺要已电开业俱商场穿一览究表闷编号黄聚工程可名称梅有地区遮承位置涉歼开业昨时间霉炼商场断总楼握面建域筑面桨积〔枝平方丸米〕农立层数旨〔地阻上〕坡甚层数差〔地席下〕低跟商场拢管理利形式子1贞天轻津街邮百货卧大楼屡〔北献楼〕悟娇中山侧弹天津兆街中乐段参1数93额0刚1销0，米00坦0月5捏毁1僚百震货壮1利天架津街智百货恭大楼戴〔南质楼〕端配中山岩校天津绵街中扬段近1因93愈0称3怖，0欣00阔俊4择无茫扇百货适2丰大巡连商筋场哈中破山拥青际泥洼摇桥碑2受0年娇前混4树0，野00翠0属4文性1迈百隐货铸3赵新趟友谊博商店鸣德中山职渠人民网路2阵号讯1麦98骆8哈3雹，0法00利俭2左1紫串百货问4篮韩滋国批浓发城配险中山刺顷长江狭路推1束99到0年攀以前乐饰7，斗50狼0麻3竿观无麦店所铺找5残秋仙林女答店搂中闻山大胜雹利广桥场旁碌探19耻90伸年以今前老5爹，4恋00绑匙6谈1卵转百货涨6代中撤兴大餐厦堪中详山右友匹好街然42魄号墓1阶99痛0-圆06泡衣35锋，0躬00卧李7战2稿婚百货谊7幕国颠泰大缘厦感中环山下天灾津街拉西段求略19饼94匠-0符1舅1开0,琴80扑0垦6是绵无站百耀货性8盒友哗谊商赛城株中羞山召人但民路刚2号壶原19盼96阻-0冤2佛1适2,垃00变0盛6秒亦2察百悉货维9炕天强伦商输厦块中络山爱天刊津街损西段季剃19牛96薪-1列0掀1歼3,号00悦0骑6亚梁无量百母货恨10候枝新华候洋商参场问中湖山绞青余泥洼醋桥桶1允99逆7-干05宇酷2,服80驰0寇3忆摸1笨店麻铺跪11纲土华美见华酒森店商孝场初中止山取人唉民路静中段泽尸19瓦98甜年以匪前塌2每,0往00踏晋1恼1躲俯店铺摆12漆朗先施妻秋林靠(百同货)馒恼中山驶徐青泥找洼桥后杜19争98奴妹20椒,9宗86据狐9蠢1鸣尼百货注13矛挂胜利绢百货丽滨中山贼膀大连肉火车行站前碍广场径毙19竖98容-0耽8倾1俊47慌,0台00抱府5摸3芳涂百货糖14未优迈凯游乐大先连商昼场索中秧山屑五饭惠路纷柱19叉98滑-0仰9奇5剑0,旨00拒0僵7币愈1魂百理货连榆店铺爹15评削裕景在商城苗匙中山贝仗大连诊火车荐站前笑广场捡秧19霜99珍-0咸5蹈5盗0,雄00赞0倚1贝丑无宜店锋铺薯16手巴时代沉购物盟中心籍互中山冬例港湾牧街7像号死1丢99神9-杨06静惑13疤,8太00乱素6瑞1示耗百货妈17延初巴黎古之春刺购物睁中心奸榴中山驻馆上海众路滴1境99方9-沿10绸撒23通,8烧02呢圾4淡2搞饥百货艳18尾膜沃尔驼玛超药市滑西猜岗狐奥鸭林匹垒克广作场孟2底00序0-盲04牵罪17五,0叙00构详无哄1包村百货茂连店祥铺扰19制线奥林谨匹克点购物森广场拴搅西岗疯网人民直体育匙场北孔奥林舅匹克说广场本卖20眨00逝-0定4巨3枯5,扁00梯0铸无滚梳2具百代货连蝶店铺泼20糊却大连凭百盛捞购物汽中心悄仓沙河芝口避西谣安路享赛19盗97虚-1宴2衡2其8,刚00困0厘5缝蛙1阿百塑货事21跑晓家乐爬福耽沙宜河口胶仇黄河申路与勇西安底路交释叉口罪耗20期00奴-0百1里1刘3,役00滤0终6摔墙无现百挂货遥22游合华联统超市形馆甘井佣子桶金勇三角春骑20扁00宗-0旱7敲1扎5,俩00港0旧1施旅无目超煮市连塘店铺墓23迅这通发洋毅电贞子商迁场腰沙携河口功翠黄河中路6造63晓号处2科00仅1-白03边驳30歉,0幕00瓣板3羊无良及店铺佛24梯递广荣匆商城柱蜜沙河袋口荡黄局河路疑66爆7号向皇20竿00廉-0严6留2宅7,精00掘0葛6础雷无幼百锤货声25韵勒全景素超市按毕沙河斧口颜沙缠河口柔区台味山玩2阀00赴1-傍01衡灰5,师50滩0弹2雾廊无撒超奉市连段店铺罗26划葛长江卸广场冰汤中山贩区尚长翼江路尝12绿3号药糠20凭00冶-0幸5朵1皆,7棉00闸帐2骆无田富店铺丛27屿撇新玛买特购荣物广捞场辩中屯山阵青肝山街肯1号设盗20躲01卧-1娱0尤1狭48匀,0息00膊堡8贺2谷臣百货屋连店受铺然28攀脂百年面商城涛喇中山廊慧青泥演洼桥惊商业肾区胖2笔00如1-浴05骗雾60奸,0翠00书庸5做2侵妈百货签29叉此奔德馆大厦颜揉中山直吉人民脱路船泪1畅8,箩00句0筋4爸训3晋百均货舰30棕进大连裕世界脱贸易密大厦为傅中山滑骂同兴奖街2腿5号胜捏20脂01保-1皮0点2胞1,脆00芦0继7据浴20刚恢百货丛31缠助伊都查锦哥中江山朱青驾泥洼酱桥商艳业区娱标淋24指,5脉00击趋6伞1贿脏百货童32并辫金座氏广场辆构中山天晒中山为路4滨7号挤纯剩30压,0膝00垃煎5罚1估挠百货租连店乔铺翼33幼钓大世瓶界商敌业中蚂心米沙兆河口冶誓五一似广场女战20菌01层-0眠5肚7后1,碰00案0法4哥橡2折百文货孤34摊晋成吉格思汗抚国际同购物累中心举膛沙河犯口宾中矩山路煤55努2号扭绕坡16墙0,磁00那0敢4听自1姨百侨货命35阀绣荣德念国际贼商城蜜相西岗此区葵奥彼林匹浅克广蚀场榴2常00议1-巨10柴湿32瑞,0泪00赤晨无黑2罪话百货扩36拾参科技趁广场陈美食支城勿沙享河口险树黄河迟路与眨西安例路交年汇处尼巡20圣01环-0松5-腔劲7,融80裂0朝3薯涨无宁店拳铺起2-顶2-序3市羽场售中价及街租金暮反映晒现时施各大昏商场荣的管矩理形萝式是参以传雕统的歇百货生公司大为主汽,店粮中店残的管悟理形窜式在壳大连嘴市内枝仍未纵能普缴及。樱现时控大连妻市各奥大商怕场的摆租售俊条件找主要缎以倒踩扣为魔主，房即营孝业额炭的抽牺成。齐不同瑞的行恨业，辞倒扣渴的比奶例也张有所大不同狗，以缎大连奋商场叔为例纤，经肾营服且饰的柴倒扣蹈率是劈20扮%至史24有%，栽而经阻营化车妆品哲的，身那么有们较高冰的2仔3%庙至2夺7%旱的倒傅扣率禁〔详寻见下张表〕辅大连迈市主劳要商疲场招繁商条院件一蠢览表醋序构项颂目名班称退发阁展商朽/投肯资商拢介地区友裹招商竿条件墨1每大德连商劈场踩大辅连商翻场股枝份有垄限公弹司鞠中虎山自服踏装：图20蝇-2伪4%石倒扣求率化嘴妆品雹：2蹲3-臣27抵%倒刃扣率搭2尖秋蠢林女朱店禾大案连商千场股苹份有爱限公群司乱中揭山警服届装：能21获-2振4%勾倒扣猴率化锹妆品师：2殿4-缘28阁%倒揭扣率泰3虏友茅谊商纳城搜大轿连友谨谊集举团魔中夫山会服乳装：带26务-3贝0%鄙倒扣典率化公妆品爆：2准6-浆30杆%倒观扣率湿4芹先垒施百羊货执秋个林百纳货、栏香港音先施铸谊中山蝴昼服装抹：2洞5-损28宝%倒讲扣率营化装演品：划25距-3美0%债倒扣龄率皮殊具：踢26疲-2取8%喷倒扣族率撑5取富雹丽华岛酒店膏韵友谊京集团椒蹦中心否王地上缸租金到：美附元每田天每犬平方难米3稳-3哈.5血元地库下租单金：沿美元袖每天窜每平慈方米袜1-编1.驶5元眯6芽胜细利广屡场蜂大池连胜掌利开龟发公慕司、扫香港叠博泰哲公司良区中山付距服装盟：2诊1-丑25探%倒省扣率出7乞迈抬凯乐兵大连皱商场孔瓦大连驱商场姿股份翻有限救公司时、日半本迈型凯乐驾百货火株式距会社鸭狠中山业召服装奴：2蔽8-计32言%倒翻扣率拐珠宝喘：每脆月每弦平方贵米3锋万元药〔保归底〕晶服装素：每德月每插平方标米1烘.5窝-2赢.5津万元械〔保搂底〕慧8闷大氏世界倾家居功广场干辟大连脖金泰习房地呼产开佣发有堤限公拖司誉沙咳河口尼找地上赠二层典租金列：美撇元每幻天每搬天平夺方米绿1.照8元承地下葱三-敏五层姐租金杏：美出元每仅天每吩平方绵米0表.6厘-0柿.6今5元盲9穴巴比黎之惊春购让物中母心捎大四连宏吓孚大锈厦有刷限公鄙司燥中注山鄙服编装：卵23膊-2蓝6%湖倒扣虏率化吨妆品本：2宿1-鉴24衫%倒迅扣率葛皮具蜡：2岔3-织26印%倒扯扣率辨珠宝筛：1输0-幸13肢%倒赌扣率化10风绞大连坊百盛隙购物艘中心停扛大连纸天河占房地寿产开游发有扩限公舱司、剧百盛事集团糟沫沙河躁口趴服辽装：盟23叨-2草8%梯倒扣供率化嚼妆品困：2冈4-纯28腔%倒真扣率述皮具俭：2傻3-锐28岔%倒再扣率惰2-掩3大格连商宋业个狡案分揉析屯2-扛3-鱼1大搂连胜剩利广色场灰位置貌：此中山警区大议连火娇车站疲前广村场慕开业嚼日期深：侨19追98佩年8位月街商场悬总楼膝面建松筑面湖积：内1傻47星，0养00互平方迷米叹楼层垫：叔地上筒六层便，地俊下三鸡层桨营业叶时间塌：搞上似午9咽时至归下午从9时放※董招商聚条件捡从开刘业初继期至丹现在摆陆续剃出售市店面水，地隔下一莫层为息每平燃方米裂人民踏币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