大连XX项目策划报告书

1大连XX工程筹划报告书第一局部：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户〞之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗〞，海、陆、空交通兴旺，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回忆2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承当曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机〞就是危险中存在着时机，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙效劳〞并利用50年店庆时机，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段屡次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货〞的承诺。进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。2000年7月，民族超市“龙头老大〞北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性〞，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可防止。2-1-3商场相比照拟集中凶闻名怀大连答以至同全国卸的天荡津街算是大塞连历失史悠毫久的跃传统种的步饥行街院，沿哲街有链天百蜜大楼酿、天忧伦商舌厦、惰国泰姨大厦档、巴拔黎之关春购它物中坡心、仙新世撒界百将货等麦大型轮商场甲。亦相比灿天津魂街，矿青泥铅洼桥砌商业白街虽悔然属怠于后握起之胆秀，证但发俊展相牛当迅借速，盟以大伪连商仆场、姐秋林冒女店唐、迈根凯乐弃商场裹、先典施秋岁林、押中山打大厦照商场藏为核乖心的它青泥祥洼桥胸商业责街逐筋渐超虚过天杜津街孙成为虹大连蛮最繁脑华的柴商业刊街。寨2-济2澡大连打商业归分析勺2-棒2-孕1疑大连诸现时就商业届总存挨量叙在调挣查的沿22络个已泡开业躁的商叶场项弓目中室，有搬17餐个是赤座落姑于中顾山区监，其版余共5况个分阴布在就西岗功、沙迁河口欠及甘肾井子燥区。帜2-愧2-扶2访未来识商业志供给纪大连勺市正沟在兴扔建或丈将会洪落成谣的商烟场项啊目主骡要集姓中在晃中山棉区及冈沙河暮口区巩。而薪预计甚到咏20怨03察年年乳底，菊将会飘有接滤近叨53专万平饮方米荡的商怕场新率面积调落成说〔见镰下表饰〕更商场说未来置供给晕表氧开业胖年份墙户中山盖失沙河赴口叮20适01组年赌3毯月最~1连2撑月形明22挥9笨，否00渠0端1唯10耗，双80笛0仔20盟03雕年争冈7烂2址，筑50皱0丧1刘6掉，诸08焰00饲总计絮骆33埋1羡，作50致0存2叫71宫，芬60储0耗占百纯份比灶狼55垮%驱4豪5%占大连把市主矮要已止开业撕商场预一览阔表那编号暖宝工程父名称怪碎地区惧煤位置揉很开业雪时间撒假设商场吉总楼仔面建土筑面艇积〔粮平方诊米〕做谷层数顽〔地建上〕携茎层数往〔地犹下〕堵略商场烂管理托形式稍1谜借天津依街百疗货大院楼〔境北楼填〕陷山中山谁及天津蚕街中凯段睬鼠19业30办点10怀，腿00吉0猫5冒认1蓄悟百货丰1断手天津液街百搬货大并楼〔洗南楼滚〕倚躬中山简蒸天津道街中妇段锣们19建30坚蒜3氧，例00诱0项4没德无浅膀百货叮2浩紫大连榴商场足插中山累谋青泥俗洼桥或病20搜年前很辞40箱，驳00器0蒜4堵晋1宁弃百货亩3鞠边新友昌谊商撑店励捎中山对耕人民骄路系2很号仪迷19副88吹抢3屋，液00冻0搏2霸宿1饲萄百货扶4终听韩国沿批发等城慢姿中山汽茅长江贡路瓦扣19勤90管年以忙前治妇7垂，聪50扣0侮3兄冒无敬卷店铺开5恒颤秋林野女店皱禾中山仔腹胜利伐广场惜旁权偿19耐90免年以顺前茧偏5趋，库40柜0页6宝抗1蜓掉百货浩6军狐中兴盏大厦零缩中山济谈友好灰街优42缠号占击19飘90象-0拐6傲3歇5仆，炮00翻0耐7父殊2古租百货交7尸然国泰麦大厦丰智中山粱唇天津克街西遵段柏秀19衔94掏-0役1帝1饲0,排80销0篮6恐奇无休亮百货匪8技罪友谊珍商城扭程中山窃垒人民今路饺2慨号诊梯19供96畏-0稀2鼓1观2,鬼00淹0业6土拉2载冒百货刊9灾洗天伦致商厦澡挑中山雷响天津绿街西董段表捧19咽96泪-1半0向1尖3,菜00垫0伞6真诸无床梨百货图10止细新华那洋商洪场严棍中山图推青泥候洼桥慌耐19罗97贯-0召5勒2牛,8影00红冶3烧1蹄启店铺米11楚算华丽纽华酒醉店商旷场知敏中山击违人民演路中注段喇异19泛98晌年以鞠前产薪2,芦00贯0匪1粒乏1替时店铺怀12凭振先施钢秋林范(两百货虽)问厘中山辞我青泥览洼桥抄伟19亭98河铃20伯,9狸86处土9知1收归百货棋13咬研胜利顿百货蹲森中山腿昏大连索火车不站前懂广场毁庆19唉98比-0国8受1蜂47吉,0茶0沉0吉5袍犁3权者百货交14滔妖迈凯希乐大烈连商丈场蓝摄中山满叨五惠析路贝击19纠98钢-0顾9榨5懂0,描00旧0释7脉梯1炮勒百货渣连店喜铺胖15悟婆裕景装商城犹务中山织勾大连榨火车贷站前类广场远疏19控99软-0练5倒5疮0,枕00闯0别1活坡无逃哈店铺能16胆范时代旁购物勾中心放蹈中山唉挤港湾紧街吸7沸号读贯19尚99盐-0或6苦1喷3,扭80居0连6款蜡1胶耕百货陪17槽井巴黎胀之春咱购物劣中心瞎雾中山哀腥上海扬路乞往19窑99定-1除0职2艺3,冤80婚2浪4障喝2愚抄百货的18握染沃尔胞玛超禁市毙功西岗属减奥林蓝匹克赞广场泳授20税00推-0刷4颤1非7,麦00耕0兵唇无螺狱1永剥百货尖连店所铺镜19晌短奥林祝匹克驴购物善广场孝华西岗泳左人民柱体育光场北州奥林斥匹克数广场期喝20筋00段-0猴4艳3冰5,暮00魔0笋饮无村编2摄童百货寻连店凯铺衬20考福大连极百盛逗购物挡中心秤叨沙河最口岗软西安障路证蛙19重97掠-1导2泊2军8,吓00修0爬5和酱1批批百货得21惯以家乐蚂福纺碌沙河牺口恐搂黄河撞路与葬西安滚路交惊叉口亩肃20垫00哨-0秤1齿1好3,玩00字0世6篇炊无胶勒百货压22弟程华联觉超市蒸短甘井侄子锅淡金三启角翠晒20产00段-0耳7指1厦5,蚀00锋0稼1困穗无辨舰超市洗连店辫铺摔23欣财通发毫毅电女子商舞场夕府沙河状口舒英黄河皮路医66览3树号阳秘20逢01脚-0被3垃3鸦0,拢00滨0蜘3担舒无锅语店铺因24摆砌广荣思商城降徐沙河枕口摘氧黄河厌路窄66贡7敲号摇历20锐00突-0楼6尽2霜7,丢00常0摇6械筑无镰芝百货耐25旅晃全景味超市唱旦沙河觉口串门沙河殖口区吩台山化咳20妨01秋-0隐1漂5摔,5陪00阳姥2演烧无讲局超市数连店量铺贼26荐勒长江冲广场桂携中山钳区圣侄长江盒路忌12兵3悄号映零20痰00陶-0痰5代1典,7娇00干苏2茎素无俊都店铺偿27勤逆新玛芹特购脑物广泪场舒锤中山搅吐青山意街热1吃号变播20滴01随-1啄0莲1训48械,0凝00冒万8翅2撒江百货笛连店钻铺妙28暑眠百年贯商城威害中山冲笑青泥卫洼桥衔商业帆区德复20京01像-0史5撤6滩0,竞0撞00店辜5畜2昏需百货香29如矩奔德阻大厦翼帖中山箩旗人民袋路搅作债18贵,0岩00环葱4廉3欲焰百货厨30组讲大连更世界葛贸易波大厦停饿中山圾情同兴护街绞25星号编雄20贱01兵-1阶0些2敌1,秘00授0屑7歌库20惧巾百货另31魄没伊都土锦衫场中山惕袭青泥用洼桥坊商业锈区院姻厨24讨,5更00燕果6州1财代百货个32愿书金座推广场吹沃中山裤后中山昂路养47慈号坚脖斤30薄,0毙00援班5知1架堤百货遗连店茧铺备33争收大世糕界商甲业中勉心桂许沙河茅口谅唤五一跌广场宜荣20疾01辆-0俊5滨7村1,咐00汪0劈4瘦历2迷怪百货龄34软晋成吉堆思汗爪国际惭购物谨中心签导沙河商口鲁稍中山租路驳55喂2狼号杰友旺16裂0,洪00元0呆4牛笨1逝镇百货怀35士县荣德利国际戚商城慰锣西岗浊区午彻奥林博匹克书广场请礼20绣01何-1概0亭3棍2,拌00挨0隆尊无祖茅2俗枪百货垂36赢牌科技客广场衬美食迎城控坚沙河董口度虾黄河靠路与证西安痛路交缴汇处扭愚20盆01咳-0乡5-怀访7,网80韵0柄3互洁无扶钢店铺针2-圣2-仙3战市场善售价忌及租帅金反喂映希现时蜂各大所商场料的管牲理形涛式是淹以传顿统的匪百货友公司争为主婚,旦店中汉店的饥管理简形式生在大岸连市汪内仍复未能输普及嚼。现原时大裙连市踪各大奇商场浓的租森售条底件主报要以白倒扣胆为主径，即害营业辫额的阅抽成碑。不概同的蹦行业边，倒孩扣的智比例都也有碌所不百同，炉以大验连商充场为蜜例，钥经营馋服饰伙的倒帅扣率境是秘20秃%阁至足24狡%哪，而替经营初化装炉品的师，那么慈有较纱高的伪23蛋%汪至仇27侦%聚的倒姜扣率凯〔详泊见下峡表〕优大连仪市主晌要商丙场招赶商条洞件一题览表荷序稠冠工程糖名称散胶开展童商认/滴投资恐商饮快地区挖茎招商旅条件控1涨燥大连窑商场筹纺大连淘商场咸股份察有限暑公司骨快中山笼箭服装蔑：猫20甜-2厘4%纵倒扣搏率化舅妆品气：喂23涌-2书7%范倒扣俯率刷2恩汗秋林快女店卧奴大连丛商场元股份隔有限骆公司蛮灰中山虽弹服装寺：忧21凳-2亿4%励倒扣截率化侧妆品采：林24刻-2输8%蓄倒扣番率军3引色友谊彻商城匙循大连很友谊穿集团序界中山丹宣服装轰：往26玉-3城0%镰倒扣未率化虎妆品吐：被26纱-3挖0%纯倒扣渴率胁4在栽先施偷百货植域秋林婆百货队、香浆港先斤施咱俭中山闯琴服装检：钟25萄-2超8%吓倒扣冻率化盛妆品暂：恩25恨-3镇0%馆倒扣扯率皮莲具：疫26累-2套8%皱倒扣光率薯5连聪华丽洞华酒港店要龙友谊退集团岂畜中心千证地上虽租金董：美及元每文天每忠平方役米获3-控3.挖5干元地股下租兼金：缓美元蒙每天眨每平味方米婚1-狡1.阀5母元甩6消雄胜利略广场猎者大连骂胜利蚁开发撞公司致、香骂港博辽泰公济司慕滑中山之松服装亿：饿21窑-2桂5%券倒扣竖率咽7容俱迈凯草乐大僻连商愤场紧销大连士商场计股份遗有限删公司歇、日哄本迈妨凯乐集百货决株式洪会社均技中山齿燃服装共：醉28谈-3浇2%盼倒扣爬率珠瓶宝：琴每月陪每平仅方米欲3贸万元嚷〔保弟底〕赞服装匹：每吃月每票平方表米历1.么5-序2.运5呼万元嗓〔保记底〕逆8滋辱大世剩界家舌居广顺场浊笔大连斧金泰信房地砍产开茎发有抢限公捞司衰辜沙河慨口绳倒地上县二层茶租金症：美美元每磨天每优天平登方米债1.思8宁元地绢下三牙-舌五层秀租金萌：美妻元每座天每笛平方巾米支0.少6-控0.毙65潮元状9泛崖巴黎雅之春敏购物雪中心雾记大连掘宏孚胁大厦斩有限械公司刑趟中山缸补服装剃：萌23蜡-2是6%葡倒扣士率化端妆品会：皂21宝-2挺4%光倒扣苹率皮踢具：堆23要-2哭6%顷倒扣昂率珠种宝：朴10燕-1溪3%突倒扣桂率呆10霜碧大连欠百盛搞购物柔中心盒烤大连栋天河显房地票产开兽发有卵限公坊司、谷百盛证集团奶缝沙河芳口波下服装渣：城23抚-2倡8%尼倒扣惭率化滑妆品浮：部24遥-2电8%仗倒扣是率皮匀具：冠23葵-2鄙8%笑倒扣坟率痕2-悬3赔大连午商业摊个案也分析非2-食3-申1隆大连呼胜利搏广场善位置系：钞绪中山啄区大覆连火碍车站间前广跟场告开业军日期司：巾1汗99宜8乳年轰8收月献商场怪总楼结面建河筑面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