嘉利莱花园全程广告整合推广企划案

1嘉利莱花园全程广告整合推广企划案第一局部：市场环境分析一、市场格局分析１、片区市场背景分析1〕自然风景、人文环境良好，适宜居家渡假盐田区是一个山地海滨城区，具有丰富的山景.海景资源。山地，林地较多；绿化面积广，自然环保概念强。不仅拥有风格独特的海岸线，而且区内现有地块已具备开发高档精品物业的先天条件。开始追求回归人性自然，轻松，适的生活环境。2〕交通便捷随着旅游事业的开发，政府大力开发的盐深高速公路、过山隧道等优良交通提升了盐田区楼盘自身价值和开展潜力。同时也带动了南山片区开发的新景象。3〕片区功能定位明显盐田区可分为以沙头角、盐田、梅沙，为区域中心的房地产业集聚地。在沙头角片区建立地区性金融中心，以中英街为中心辐射整个区域，结合原有区域功能的转换，大力开展各类型的商住楼，商服用房及临街商铺，带动本区域的商业复苏。以盐田港填区为中心建立港口效劳基地。盐田港作为深圳“两翼战略〞中的一翼，其定位为“一港一城〞，并在其前方陆域建设集办公，商业，居住为一体综合性城区。4〕片区住宅前景预测从盐田区的房地产市场状况来看，以后将工作重点放于原工业区和已有物业的后续开发的功能改造上，随着这些区域功能改造的逐步深入，将对居住环境，物业功能搭配等方面产生深刻的影响，盐田区的房地产市场前景十分广阔。２、片区市场特征分析1〕市场由同质化竞争转为品质与品牌的竞争，外销市场带动楼盘的开发数量增多盐田区楼盘销售定位根本以本地人为主，但同时由于与香港的这种毗邻关系，吸引较多的香港住宅消费者来深置业。随着内销市场与外销市场对盐田住宅产业的共同刺激，该片区楼盘开发的数量逐渐增多。2〕靠海及其景观较好的楼盘价格走高截凭借滩靠海挪无限论升值画资源缺，临欧海及棉景观裂较好卖楼盘广价位限偏高机，但艰相对非竞争凶也较铅剧烈脚。虽梨然靠顷海利尝于炒趴作，叼但针死对目焦标消量费群教而言悦，物蚁业本润身的排素质国更为数重要犹。肉3〕么80愧平方趴米的投中等唇户型购为市昆场主花流辽4〕投住宅济开发羞加大五力度谜利用弯海景贤山景堪资源炮前景扬看好

或二、矿周边点典型劣个案晋分析南１、轧直接奉竞争械楼盘碍分析园１、耗１〕闭南方著明珠途花园孤工程森概况揭：以抓2房购和3鼠房为掉主的秘多层禁、高辽层住息宅，叔位于悄盐田讯港后架方城论区的爬金融总贸易漆中心指地带喉，小明区内蜘有钟12份29悠平方榜米会的幼字儿园耻和胖35污18辟平方装米蠢的大益商场翻和地竞下停喉车场疗，周咽围有霞医院厦、肉冈菜市签场、幸学校宁、超伤市、极食街忽等等咸，“劈南方婶明珠选花园盘二期承〞再艰次绽绸放夺蓬目姿杀彩，舟是目伙前盐晃田港烟独有同的超胖大规桑模成绿熟社肚区，殖这也桐是该富楼盘侮用于救居住熄的一姜个最植大卖尚点。吹南方夫明珠毁与嘉史利莱茂花园雅仅一苍路之浪隔，梢为主桐要竞唇争对岔手，帮而且热与本哈工程局有许赞多惊衬人的狡相似载之处胁〔差夺别不轮大〕鞭。愈推广仪主题喝：二伴十一条世纪刺花园贝式居关家典线范；民在二净期的自推广肿上强呆调“打成熟妈社区键〞来威吸引捐目标格消费数者。底推广枪策略秆：在煎广告艺推广晃策略剩上南越方明寿珠未邀采用壮“大况篇幅促〞的劈报纸描广告抛，而瓦是从抄当地获的特般点出行发采示用主凡干道友上侯脸车亭洋广告菜作为潜主要瞒阵地白，同袄时依益靠自艰己的细员工于与新把老客污户的狂口碑赖传播看，辅臂以便“老扒火煲凯靓汤幕〞的殿低价裹入市至的销敏售策缩略在贤市场友上形峡成品捡牌的符知名剂度与绝美誉架度。合惰２〕吓裕宏灿花园夺工程刻概况圈：裕惕宏花掩园位骡于盐扫田路文与东羡海大胞道交秤汇处商，由轻四栋酷多层舟住宅愁围合某而成析。项捧目分爷二期顷开发稠，总昂建筑夏面积帽为依23蔑53知1.翻5平虎方米制，其赏中一炒、二悟层为侨商铺菌，二垫层以珍上均买为住徒宅。欧户型务面积汁都比音较小敲，但芦在户煮型的馅安排清上涉品及三锣房、被二房陶、一宽房，道均价狡在3们30休0元池／㎡筹左右捞。目省标消肉费者膏中既车有购冠买自摩用者还，又烟有投碧资客贩。这苦同时寸也是贤该片普区住刘宅消夜费的某一个情极为燥显著佣的特咳点。惯推广均主题伙：轻事轻松陕松买店房，筋实实侨在在钞安家炸。〔尾强调罪价格私优势旬〕蛛推广境策略名：在渗推广蝴策略蜂上，文裕宏梦花园薪打出吴“地赛产原闻始股勤〞的充概念扇，用军楼盘柄的保养值增绘值概螺念来碰吸引骡买家壮。郊３)磁天利贝明园塑工程圣概况缺：项歌目位裁于东使海大立道旁宗，与梁南方乎明珠布花园纹斜对迁面。还该项币目刚蜜导入念市场单之时托以“康放怀史天地惩，收睡藏温惰馨〞群的推令广主膀题切硬入，辰后来楚发现幸纯住尘宅的螺竞争梦压力壁，继摇而改掏变策衔略。划由于毕该片锐区有漂一定佳数量但的工悔业与魂贸易境等方逐面的市公司者，而讽周边去缺乏由办公脸场所忧，在罪户型薪的设启计上唐更强截调它贸的方墙正实旺用与刑多样肾选择毫性，伙因此扔天利曾明园当企图位以集壶“办省公、约居住研、投版资〞盛等多谢功能在为一祖体的口物业挡，来戚弥补础该片澡区的理“综暗合〞岂性物绵业空筒白。露值得撤一提尾的是牺天利奋明园肠的立纸面风丙格极汁具个悲性。循推广撒主题焦：小案小投奉资，央让您假设坐享剪７０赛年的盖滚滚较财源松推广逝策略猜：由蒜于地为段的家优势决，现颤场包钩装上蜡的“敢浓妆严艳抹穗〞足顶以吸勇引目培标消艇费者边的眼杏球，去因此能天利恼明园渐没有筑在报淋纸及杰其他商媒介飞上采布用大摆篇幅陡的宣朋传。阵２、野其他帐个案图分析旺４〕区东部给阳光总工程吃概况膏：共蒜由7冰种户严型的既7栋违小高滩层组懂成，才位于君盐田澡区主认干道密“深填盐路避〞旁扮，交辨通便初利，嘱是沙亭头角鞋镇规导模最捕大的灭生活宵小区泊，周窜边配点套完立善，轿农贸惰市场刚、大纯型百馒货商驻场、插银行故、学罗校、沿医院汽等一欢应俱悟全。伸“灿榨烂阳迷光、筝滨海纲家园观〞的企东部央阳光简在合闷理利北用外愤部自归然资图源的颂根底胶上，原缔创蝶深圳便东部讨住宅爹小区位园林贡规划胖模式睡，该示楼盘订当地网居民张购置感的比莲例较贝高。逼广告两推广受主题加：亲披近自掠然，略奖赏末自己斩〔深茧圳〕舌；滨滚海风呢情度袭假楼激王〔宏香港挣推广锻〕缓推广盛策略辟：由谜于地言处市燕区至虏盐田本的必赛经之强路，珍东部锤阳光折在推伯广策漫略上蔬也强剃调一滚个“肆靠山牲吃山闷〞的束策略掘，在编深盐止路旁辫树立喂大型住的户崇外广煌告牌细，并鹊在楼脑体醒素目处在悬挂础大幅恼招示众布来别传递冰信息莫。院５〕盘海天仅一色猫·雅存居池工程朝概况败：1沿0层寨带电途梯亚价热带棕地中灯海式拳度假布滨海也住宅贯，以串现代价浪漫童主义庭为设将计理系念，容每户创的客哀厅和坡主人贤房均秘可以啄欣赏抽到海已景，擦“海卡天一腾色·爆雅居毙〞已列于倦20糖01棚年5邀月2乏8日抹入伙台，目箩前的拳销售皂率已盏经达慢到8回5%旨以上哥。市疤场定尚位主达打外奉销，篮港人齐购置锐的比续例较帆高。肢但周穗边市熊政配况套欠铜缺，尊购物璃较为资不便踪，几校乎没录有大惭型的轮超市睡、菜消市场配等等疲根底非的生垃活设禾施，俊是比于较适梢合休位闲、证度假桶、旅嫌游的喘地方座。拦广告括推广搏主题捎：大济鹏湾状全海旷景高拢尚住舍宅精化品稿推广泊策略蔬：在注推广格策略距上海车天一订色强蛇调的幕是对菜报纸鞭媒体夜的运翅用，穷因为旱开展肠商是蝴中信辛集团权的下其属企祝业，繁在策驰略上塔采用菠的是鼓销售防与品腹牌双呀管齐颗下的耻推广虚手法使，因奥此形踏成了柳较高洪的知片名度故，从谜而带权动了熄销售扯。幅６〕丧水云答间鹅工程严概况绝：2任栋以难1房搏1厅游户型闻为主戒的小罢高层敌公寓替组成莫，紧抢邻大姐梅沙青，海夜洋景断观得昌天独距厚，岩该楼繁盘市疤场定营位为溉集休汪闲、铸度假瓶为一概体的押滨海勾公寓起物业杀，并昼倡导歪第三茄类住模宅概脂念，惰从纯凑居住渠住宅毫到投吗资性追住宅洽，到炕如今乱的消担费性恋住宅捎，这武种消束费观睬念的踢改变携将带狂动整绝个深虾圳居裂住文饺化的格开展荷。该利楼盘明注重训户型团的景兆观设渡计，浑周边双配套舅欠缺唯，购篮买群芦体定请位为折中高作阶层田收入危者，途广告蛛诉求鱼追求却清净扛的、预环境件优美敏的、板陶冶肢情操蠢的乐夜土。辫广告啄推广瓣主题闯：海张滨度确假公附寓。心推广刘策略宋：在西广告能推广缺策略槽方面智提出刺“第民三类挖住宅墨概念炒〞，慰因此县其推群广的晌角度极可以句是多佩方位见的，委目标件受众懒也有窝其灵顽活的额转变蚀性。

睁第二持局部钻项育目理垒解与为定位酸臭一、喜工程收根本牺情况肉工程仓概况摊嘉利遵莱花乎园位仇于深传圳市掩盐田愉港后正方第疑九C允居住努区总听用地此32伸95呈6.将2平释方米崖，该洗用地得根本秤上座糊北朝爷南，惜偏西尤20哄度左久右，守场地幻平整猾，南宇临东约海大咐道，恼西临残盐田翻路，湿北临恒北山拍大道母，可奉谓依燃山傍菌水。唱实际腥总建鸣筑面绞积为交71图73稠1.鹿1平矿方米肤。小林区内素以多拘层为稼主，管局部莫复式虹住宅跑。许工程垄设有台近培２０息００赔平方为米苏的生谢态游棍泳池秧、网枪球等骨运动奔休闲搂设施窜，应馋该说猴就片卫区来不看，冶嘉利酬莱花脂园在递规划攻设计欺方面幸能够神表达犯楼盘困品质桶的优弄越性亲与品血位的酷赏鉴乌性，仙而且打它所械面临摧的环架境也贤是不婆错的桃。整尼个楼羽盘的润规划瞧设计表理念择也是叔在倡壤导一廉种回芝归自煌然的永、全废新的寿居住惨生活拢模式笨，营牺造一桐个盐夏田港秆内具斜有个恨性品师味的苹、舒代适的企、安冲全的艇、方撇便的舌花园衣式居器住小不区。

苏二、闪工程即ＳＷ控ＴＯ钱分析痒闻优势适：□碰区位炉:盐誓田港殊前方羊第九验C居损住区亩,属听政府来重点零规划新区,炸片区可居住锤环境影较好树,视藏野开置阔空家气清揭新.虎□钱交通掀:交下通便特利,斜无论类到市取区还询是到诵大小陷梅沙忘旅游活交通剃便畅网.肿□瓜设计刷:项订目设值计轻甘快、碑爽朗拼、靓谋丽，静具有美浓厚优的滨稼海建阔筑风年情。卵□效配套弯：周卖边配艳套齐讯全，阀特别进是将陵拥有算一个南40脖00死多平状方的帜商场副。耀□香户型户：户扯型设祥计合只理，废适宜秧当地糊市场略需求挡，具只有明城显的道竞争丙优势愈。泼□奔环境宝：青席山环宿抱四迁季葱花翠，慈雨天置可观神赏自领然天足成的五瀑布划美景丽。佳□其社区差：大纲型花浮园式我社区忌，内消设网原球、避游泳脱池等最休闲花设施馒。魄□扯价格瘦：项论目自矿身质诱素较饰高，拜售价欢合理拨，具奴有明匹显的那么竞争柿优势体。破劣势插：□愤项株目入炉市前脉已有择其他视工程城的竞年争，霜分流邻了部孩分目左标客勒户。念

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挠□远工程子无独际特的贼卖点晌，在梳销售遵竞争类中欠昼缺力天度。定悄时机悲：矛１、贵主要尘竞争设对手吹南方帆明珠示花园对的不切足：假据调裙查到狂南方轿明珠叫看楼葛的客润户〔岁或准驱业主弄〕对趁南方悄明珠亿存在约着许厘多不吓满意液的地做方，凳特别朵是对钱小区崇规划惹时间帐较长员和停牵车位禾的分材配不围合理油等，站而且拖南方西明珠喝缺乏偿一种购居家渠的情跃调和姿品位腊，不什能满集足追扮求品矿位生我活的随目标桂消费珠群的侧需求封。旁２、坚周边形其他寨竞争陵楼盘逢“产闲品同煤质化逼〞现滴象严喂重，资没有替在楼岁盘核腿心的脱品质拐上形飘成超竿越竞匪争对置手的订能力损。因糟此，腐嘉利糖莱花浴园应径该在驳楼盘挽自身甩的“鸟品质经〞上娃高于眨对手紫，同蚀时以粱相对晒较平箱的房幅价切罪入市零场从坛而形逃成相素对竞工争优胞势。移威胁狭：谋1.鼓１、奔虽然填工程秆开发泽上综直合考棒虑“翻以人鸡为本夫〞的册开发治理念殖，而伟且相词对南掌方明雁珠来拆说设滤计规惠划上框有自料己的殃优势求，但三没有筑明显脊的、哀特别逢具说开服力塌的卖章点直舟接抗班衡南犯方明刚珠。搏２、裳主要偏竞争拖对手事南方录明珠昂已推支出二后期，仓比嘉煤利莱餐花园改更具灿片区川品牌添知名识度和乔美誉绘度。命３、胶与竞闹争对阻手距庸离太疼近，梨不利焰于我疲们的谋推广散宣传蜜。痛对应辉策略老：烤1.白楼盘鞭的现咐场形衰象包辛装是摇核心氏，工饺地现筝场包摆装要广到位棉，突从出楼支盘的渠个性把；辱2.来通路黎包装叹上考富虑在灰主要能交通启干道桌上采阵用侯剃车亭李广告斤、形袍象广余告牌捉和灯躁杆旗既作为秆宣传尤手段砍，发哀挥直锄接分衡流客境户的矩作用裹。薪2.遇3.享减少仰硬性宁广告公的投筐入，爸采用困事件吴行销勤，即厘节省宝大批子费用络，又芬在不衬冒风编险的置情况狸下顺荐利实壁现项纳目销驴售和侨翻开下品牌织知名默度。缘3.渣4.方针糕对南浮方明及珠浓贸厚的遭生活拒气氛漠提出贫“深伙圳本麦土环鞭境与袋江南严园林迫山水停相结悦合〞毫的社秆区居葡住环堵境，旺用纯泽正江攻南山闷水风伴格、掀居家各品位图概念致来提钩高楼箩盘档盏次，卫实现馋差异递化竞量争。偿5.换建议灵小区桌实行角封闭龙式物驴业管末理，木强调贪小区弦的物菠管系闸统的后平安僻性与凝舒适负性，沉同时勿突出该楼盘石品味迟。

稼三、轻工程坛定位垃隙■■尾物业练定位络

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杆二、懂广告闷主题忘表现絮１、症目的厨紧扣绿物业丛特征顽，寻城求与牧周边绣竞争俘楼盘宗相区名别的踢差异宪化特妥征，另再通姥过差石异化潜的传恨播与坊表现祖途径未，从墨竞争棚楼盘阳中脱帐颖而拼出，葡从而必加强楼消费饭者对贱楼盘蚂的识棵别与株工程禁的印誓象及摩好感睁。典在产解品同盗质化驱的房宗地产掏市场塞竞争抱中，顺差异四化传贸播与统表现证形式规将是左我们汁赢得绑市场企的法可宝。连阁２、呈创意现表现联手法矮以“简新生跃活五县元素男〞的拳新生羡活方赚式和及富有浅亲和她力的道人物在来表飘现“镰创适毙合深仪圳人预生活雾的人友居标眯准〞悲为核辰心传亏播主酬题的糖物业文形象映，同鲁时营朵造出井“江汁南山培水生上活〞泥的生线态人岭文社幕区。纷年３、趴创意缴根本馋支持怠点涂□回扰归自造然的擦山水吉住宅腾——督青山坡作屏罗、碧扶水绕旦屋笑□自滨然生携态的愚梧桐柏山—型—自超然与超健康恋并存漫□新好生活签五元欢素—吊—演叠绎最些适合灾深圳倦人居毫住的沾“江瓶南山滔水生任活〞秧□楼鞭盘配借套：奉游泳厅池、判网球纳场等稻——铺运动配就在植家门奖口薯４、授核心孟理念挥包装慢与提昨升慎将嘉肾利莱曲花园刑包装学成为区盐田根“与而自然苗共生套的江韵南山扔水住零宅〞润的鲜吼明个羡性形驼象；提演绎亿出“砌适合北深圳博人居党住而员又具轿有江踢南山泰水风齐格〞覆的个蓄性物叮业。

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