《重庆市江北区铁山坪项目商业计划书》

重庆市江北区铁山坪项目商业计划书第一章摘要一、重庆市总体投资环境分析1、西部大开发的战略格局中国西部大开发战略是人类历史上规模最大、难度最大的开发战略。重庆在西部大开发战略中举足轻重。因为重庆地处东部经济发达地区和西部资源富集地区的结合部，具有独特的区位优势。重庆是长江经济带和西部地区的结合点，有条件发挥在长江经济带中承东启西、左右传递的战略枢纽作用，营造互惠互利、共谋发展的区域经济协作新格局。在西部大开发中发挥着“龙头”作用、“窗口”作用和辐射作用。2、直辖八年蓄势而发重庆是一座具有3000多年历史文化的名城，是中国中西部唯一的中央直辖市,长江上游最大的中心城市和西部地区最大的工商业重镇。重庆是西部地区惟一拥有长江黄金水道的特大城市，并且处在三峡库区腹地。人口3100万人,2003年生产总值已突破2000亿大关,达2250.56亿元。可见,重庆拥有丰富的资源、广阔的市场和良好的经济基础，在经过直辖8年的蓄势之后,被美国《财富》杂志列为中国第四大投资热点是势之必然。随着经济的快速发展和投资巨增,产生了一批优秀企业和富人群体。例如2004年中国500强排行榜选择在重庆揭晓，据2004年9月在重庆揭晓的结果，西部地区有50家企业进入了中国企业500强名单，占到了上榜企业总数的10%，其总体数量比2003年增加了6家。

在这50家上榜企业中，重庆居于榜首,占了9家。福布斯2004中国富豪榜中200位的榜单地区分布，比较早改革开放的南部就是广东比较多，但是现在更多的是从内地产生。其中西部地区18人,占到了上榜总数的9%，重庆有四人上榜，居西部地区第二位。《新财富》500富人榜,重庆有九人上榜，居西部地区第二位。3、房地产市场供需空间巨大重庆的房地产市场近年来快速增长.2003年,重庆房地产市场商品房销售面积居全国40个重点城市第三位.2003年1-10月全国40个重点城市中,重庆市累计完成房地产开发投资223.58亿元,排在北京、上海、深圳、广州之后。位于40个重点城市第5位，同比增长48.2%。政策主导下的楼市也开始焕发出前所未有的活力。目前，重庆人均建筑面积为21平方米，城镇化水平只有36.3%，均低于全国平均水平。按政府城镇化建设总体目标，到2005年，重庆城镇化率要达到41%，进入城市化全面加速期，2023年要实现65%的城镇化水平，这一数据表明在现有1200万城市人口的基础上至少还有600多万人要转移到城市，意味着未来几年内，每年约70万农村人口转为城市居民，随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十五”期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约2000万平方米左右，具有广阔的市场前景。需求引导供给。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，重庆市人均收入涨幅较快，居民消费水平也不断提高，据统计局数据显示，2004年上半年市人均可支配收入为4754.33元，同比增长16.5%，而全市消费支出增长13.0%，与收入同步增长。为全市的房地产业的持续增长提供了强大动力。4、城市向北蓬勃发展从2004年看，全市住宅交易量最大的区域主要为渝北区、江北区和沙坪坝区，交易面积分别为158.20万、115.05万、88.09万平方米，占主城区住宅交易量的43.2%。而价格位居前列的北部新区、渝中区，区域住宅均价分别为3594元/平方米和3052元/平方米。在价格普遍上升的情况下，不少新入驻的实力房商，纷纷打出了“重庆地产向北望”的旗号，北部新区主要聚集的众多大盘，抬升了整个区域的住宅均价。随着2005年旧城改造的继续推进、轻轨投入运行、区域商业步行街的完工、中央商务区建设启动，所带来的住宅需求量也会随之增加。预测明年全市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。可以判断，重庆经济在近几年将会快速发展,在西部处于领先的位置,由此将产生了一批优秀企业和富人群体。重庆的房地产在未来5-10年将会呈上升之势，而未来3-5年重庆的房地产将是供需两旺的快速增长。二、项目总概本项目地处重庆市江北江。江北区位于重庆长江、嘉陵江北岸，具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，是重庆最具发展潜力和生机活力的主城区之一。江北区幅员面积221平方公里，人口62万，江岸线长达113公里，区中心距重庆港7公里、火车站3公里，距江北国际机场20分钟车程。长江上游70万标箱的寸滩集装箱码头、30万吨滚装码头和300万吨铁路货运站正在加快建设。本项目地块位于江北区铁山坪。江北区铁山坪街道座落于重庆市主城区的东部，江北区的中部，辖区总面积为28.2平方公里。东与郭家沱街道相邻，南与南岸区隔长江相望，西与寸滩街道接壤，北与渝北区石坪镇毗连，离江北区政府所在地观音桥仅有18公里，街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾。辖2个社区居民委员会和6个自然行政村。现有耕地总面积为5996亩。本项目地块座落于重庆市铁山坪生态区。该生态区于1988年成立铁山坪森林公园，占地面积1492.6公顷，分为两大部分：一是铁山坪森林公园，占地1026.9公顷；二是配套服务区，占地465.7公顷。其中，配套服务区主要规划有六大功能区：中心服务区32.7公顷，生态度假区107.25公顷，动物观赏区75.42公顷(现在正在调整规划)，文化旅游区83.08公顷，健康运动区53.26公顷，花卉观赏区48.11公顷。铁山坪生态区距繁华的城区中心仅25公里，从市中心出发乘车25分钟之内即可到达。铁山坪生态区内已经建成四通八达的15公里环状5－7.5m宽的道路、天然气管网、水、电、通讯（固定、移动和宽带网）、数字有线电视网、邮政等基础设施齐全，完全具备开发条件。徐项目振由铜咽锣峡捞地块炼和观繁赏园园地块咱二块管组成喜。铜动锣峡仇地块滨处在察铜锣翅峡边西,多铜锣限峡为尺长江芦第一申峡，托由南秋山和改铁山名坪形扫成，旺地势注险、尘奇、然秀、惯美，哄有当哲年张座献忠粘铁链慈锁江弹的古弦战场枝遗址丘和璃古迹某"大亲江东卡去"巷石刻歪。爸本地识块覆昨盖铜嘱锣峡精全部亭景观赛，独巨享天牌成。败隔江轻眺望否南山镰山脉楼，峡占居其竹间。疑自挪然景疏观神载奇,盾文化灿底蕴励雄厚打,仙自然民条件凳可谓魔空前作绝后煤,骨在稿重庆恨甚至全全国辫的别练墅项耗目中石都具卵有绝党对的仍不可帅复制嗽性。衡观赏僵园地隙块处济在库铁山四坪林伞区中妻央，千铁山午坪林糠区是脂重庆侍主城脸区东仁部的比天然扶绿色圣屏障缴，被讯称为率主城雨区的线绿色叫“总肺叶劣”自,林拉区面状积2柄2.辞5平绕方公有里。棵经济驳技术米指标足：容挠积率嫌0.殃3，溪建筑悄密度披不高掩于2窄5%热，绿溜地率乔不低技于4椒0%皮，建蝇筑限指高1猾2米低。铜搬锣峡担地块候面积踩66耗3.皮66逆亩，忙其中燕林地谋16畜7亩魔，耕阁地4责96未.6宾6亩翅，文搂化旅溪游用修地和赚一级循居住贼用地毙，文图化旅血游用家地需满调整燃为一尚级居洞住用廊地。跑观赏鸡园地般块9员34缝.3牙亩，描其中牧林地放13框2亩吸，耕泛地8兵02嫩.3巧亩,傲正在司调整替为一皆级居枯住用次地。董三、代核心蜓结论袄百圣而丰公侄司将以重涨庆项兼目为拿契机炮，参旁与重厉庆快激速发录展,臭并以延项目填提升遣重庆畏的房骗地产标开发弱品质窄，树膝立业沃主投赠资团沿队的晃品质神形象委与强掌势地爸位。征百圣价丰公回司苹以从乖本项膝目营心运中凡,获芳取良壤好的岩经济京利益控,并合建立尾起适缺度超窜前的糠项目馅投资吐营运果盈利扎模式虹。集本项停目枕覆盖毒铜锣运峡全衡部景艘观，割依山蔑临川份,寄眺望役南山塌，峡士居其碰间,艺自然非景观柴神奇刺,文厕化底你蕴雄欧厚,猛在柏重庆太甚至等全国地的别寒墅项晓目中担都具品有绝坟对的些不可璃复制荷性税，所谱以其旱价值叼更多饮的是畅一种唯永恒匆的价彩值，覆随着持时间邮的推拳移，表积淀享在别幅墅上与的经费济价晓值和准人文废价值测都将辛与日验俱增补。可针以说者，本昼项目么空前傻绝后渐的眼自然主，独烤享天并成的询尊贵年,将晕给触重庆凳“富漠人区渠”概身念一着锤定悬音训。壳经营藏理念学--舒-曾山川侄文化晕生活中方式甲。驰富人楚文化华的在剥本项还目的联最真录诠释神就是停设计斤、引橡领并忽实现血一种舟山川孝文化鼓生活诞方式咽。因狐本地克块覆碍盖铜左锣峡夕全部乐景观染，逆依山个临川式,翅眺望哭南山吊，峡暗居其颈间,炊可谓担空前皆绝后叫。户这种耽绝对慧的不榜可复腥制性钩表现瘦为广依山挪临川惊,居瓣高临活下,泼有山绍高人姿为峰趴的霸最气,哪川流养我独苦尊的困淡然脚。惯铜锣袋峡地葛块总蕉收入肝85验62袜4万遍元,为总积投资馒71少25此7万护元,庸利润音14附36扣7万冈元，虾投资蜜回收充期1赌.9互2年哥，全礼部资殖金投导资回棕报率碑20屿.1腐6%赖,自怀有资极金投梯资回斤报率锣47汁.0蜡6%乖。于还20则05员年7杠-1座2月犯投入姥20控35艺4万定元可蜻启动榜本项境目。粒观赏屠园地利块总例收入没11暂90欺61扁万元只,全总投凑资9擦51回93柏万元呆,利弃润2祸68转68凤万元艰，投乞资回驾收期叼3.钉37病年，愤全部民资金炮投资凳回报筐率2洋5.土07尊%,因自有及资金稼投资施回报热率5澡0.傻73遥%。诉于2慰00挣6年防7-氏12燥月投斑入3怎13来66屋万元搁可启避动本仓项目腐。摄二项比目组趣合运虫作总唉收入范20形46慈86川万元碗,唯总投佳资1厨66忙45长0万弓元,陡利润浴38瞒23责6万秀元，穿投资锄回收厦期2损.9嚼6年铸，全忘部资霜金投女资回民报率术22拒.9志7%职,自择有资魔金投近资回垦报率拖61密.6净6%够。于刮20肚05粥年7嚷-1院2月敏投入步20舒35饿4万游元,树于2沈00觉6年鸣7-缩12泥月投朱入2浩55稼31初万元商,便医可启糖动本折项目棚。军两项萝目组揉合营窝运贷姓款的饰安全是节奏灭与额丘度为亿：2助00鸣5年窝7-春12信月贷沉款2壁50甜00新万元钓,期挂限三师年。州20骆06哈年7狂-1于2月渗贷款经25钉00赔0万闻元,款期限邮二年击。绪第二深章西守公司扔介绍芹一、鸟百圣逼丰公项司简罢介盒香港亦百圣独丰国狗际集俯团有皮限公带司是内在香底港登菌记注宝册的旨企业绳,是腊原总注参直告属公饰司在论19绿98矿年根狭据中怨央军籍委的晋命令欠,实融行军夹企脱洪钩后盗,逐符渐演障变而炸成的蒜。公诞司董误事会贱主要览成员煌均是封直属拿企业之的主撇要领饰导，跃与全胁国各竹大钢逮厂、绵国外隔铁矿锹石供插应商火、国焰内铁铅矿山枣、国免内外朗商社糖、部忧队装孔备和粗通信耐部门趟、中殖国移放动、黑中国择联通度、中核船重秃工集齐团和仿中油围集团顿、中飘石化肆集团棍等部窄门和络单位丧有着比密切蜂的往耀来和掉良好叙的合妖作。茄集团汗公司漆根据有业务剪的发烦展和予需要掀，先抖后在颜重庆绵和北冰京两和地分横别成重立了厦分支凉机构裙和全钻资子系公司忠。集似团公最司及疗其子炉公司泄在2胸00齿4年添的经篇营额细累计唱折合摩人民博币近祸12禽亿元妖。奴香港狂百圣叛丰国抵际集确团有悠限公斯司立揪足于雕香港搁这个局国际打窗口幅，充李分利剑用香笋港这验个国姜际金懒融商屿贸中舟心、羽国际券服务且中心等、信们息中愈心和商跨国按公司线的地晓区总求部的钥作用廊，架敲起内守地和扑世界佛沟通于的桥市梁，初积极毁地为侄内地吧部门葱和企浆业提亭供各燃种服钻务。扔香港磨百圣防丰国乎际集巧团有述限公反司及咸其子原公司哥在2雁00街4年本进行涌铁矿虏石转云口贸甲易4盛7万抽吨，抄国内召铁矿授石贸烫易3斜3万北吨、抄生铁须贸易足9万想吨，恳为部闹队和置军工唱企业锋采购穴各种椅仪器徐、仪责表和兴装备为共计吊31忌00惊万美嗽元。城裁筋香港蠢百圣勤丰国显际集却团有摩限公库司及猎其子裳公司盛充分蜂利用妥科技陆研发茅和应押用的单优势届以及京在部喊队系休统中余的良泊好信交誉和调网络恭，在页20轮04都年为坦总参带通信碌网管烈中心默、海纠军8蓝63室75俯部队应、海绿军8罢63斗77新部队斜、成买都军荣区通撇信网别管中坊心等脱部门勾和系止统提舌供了收完整宜的技遥术解陪决方觉案和虾服务宿，并糟承担捎多个茄安防舰系统瓶、指慎挥系范统和交电力娇监控怒系统乏的设胡计和栋建设退，为颤我国都的国乒防建田设做您出了同积极范贡献扩。与需此同叠时，骡还承乐担了搜中船算重工竹71弱7所怪的光栗通信灭工程章、中驴船重晓工7脆22凤所光锄缆工蝇程和晃中船助重工货72师3所高的局壤域网过工程算建设圾。另捎外还绝承担付了胜权利石娃油管拜理局忌通信肌网管箭中心难建设茶、大蛮庆石遮油管居理局裹通信副工程堆建设巷和四样川石昨油管丝理局曲局域偶网建朵设，缓并为雪输气番管线降安防白监控输系统候提供诵了一党系列墓的配壶套服唉务。已香港低丰国称际集次团有存限公盘司及裙其子蹄公司却已经戒构建看了灵勤活机光动、方反应式迅速躲、让麻客户嘱信任完和满惹意的效营销借和服搞务网优络，命其业闪务前圆景喜难人。乎集团熔公司州及其威子公后司本谅着富“礼诚信访、共第赢、科发展套”衣的原稍则，它愿与缠国内爸外各初企业栗建立炸广泛杀的业移务往啄来和筛合作美，充抖分利抢用各搞自的秆资源锈、管塑理、颂信息现和网专络等棚优势苹，共母创双睬方企朱业发毫展的桂美好汽明天啊。计公司垦管理侵百圣巴丰公涝司已他建立梁了良元好政严府关删系。纳已与异市委紧、市详府进挎行了赌磋商竟，重伟庆市余非常缩欢迎涨我们过进入爹重庆坐市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桨市场原基础扬资料巩的搜矛集。僵项目尊分析篮研究台。街政府嫂部门液相关逗手续境办理蜓的协注商。三预计孔年内碎完成炉：土氏地手唯续；茅公司骄架构早；项首目调燥研；勉项目堂定位挨。墨四、啄公司龟介入针重庆弦的使才命与庭愿景薄以重恩庆为盖契机巴，投黄入西械部开识发的绣热土那，从寺国家务西部犁大开脸发的虽战略歇中,创实现砖战略狸性发轿展。宇以重扶庆项貌目为牺契机俱，参湖与重诸庆快消速发奥展,分并以可项目壁提升蓄重庆至的房映地产枝开发钩品质景，树腰立业篇主投搜资团司队的崇品质格形象锤与强雅势地绝位。棕从项造目营榴运中愤,获亭取良汁好的允经济惊利益今,并铲建立杀起适早度超即前的递项目授投资缩营运阔盈利妨模式绵。倒第三崖章春浓市场偶分析横一、愿市场夕分析涨重庆龟房地朵产发猎展情劲况双1重涨庆房乞地产裳背景皇分析肚1.萄1.壤1、色宏观授经济赔环境填良好全20溜04齿年，掠重庆玻市经雀济发束展总嫁体形外势良延好。示政府削加强且对经善济运蚀行的睡调节播和监突督工谅作，蝶国民敌经济仓继续镇保持鸣快速台稳定趁增长光。从蝇产业践结构怕来看雾，根歼据市跨统计众局测逆算数捧据显港示，君04哭年全抓市经笋济运舌行总档量大司幅提趟高，仇仅上农半年疲全市坟完成泛地区故生产倘总值今11高51阔.8梅1亿恶元，羊同比戴增长长12愿.4肆%，双第二域、三肝产业凡仍然急是推免动经背济增廊长的延主要郑动力价，其笨中，殊第二城产业淹拉动宣经济客增长主7.锄8个刊百分斯点，蓬第三甩产业划拉动听经济周增长政4.耀1个怪百分覆点。袭创直斑辖以遮来发运展新较高，招工业涝经济矩强势劣增长霸，更常是成爆为0吃4年退经济隆运行社的亮艺点。浮从区仔域结恐构来复看，用经济忆增长铅向都党市发盒达经仁济圈狼集中果趋势栽加强背，发庸达经狐济圈林实现的增加丢值恐47败9.绝14个亿元界，同袄比增涂长直13折.3爸%障，占敞全市禁生产阴总值醋高达错41丑.5亿%线，比苦上年挠同期掘提高腰0.现6唱个百多分点沫；三仙峡库爽区生后态经稻济区齿经济办增长诵比达悟到突12染.0回%核，超稳过渝孟西经段济走诉廊缸11什.4惭%锅的增婶长速悦度。墓表珍钓聪重庆壶市三拾大产希业经培济增栏长情辱况膜产业卧类别而增加域值（倍亿元耻）婚增长惊比（贺%）镇第一目产业滨13斧1窄.沈00狱4划.公4卡第二祝产业塑54朱5沃.季47情16偏.资3泼第三学产业益47荣8析.却34且10旗.喊1传产业慎总体拳11麦54辜.刊81踪12灵.借4乐1.震1.汽2、尼固定送资产宿投资盛高速救增长丹04市年以任来，妥为进瞒一步豪提高杜宏观丢经济讽运行词质量蕉，促律进社者会经场济发盈展，成重庆控市严钉格按义照中垫央乡“颂四控较制一丸清理信”捞的宏扇观调吸控措蜜施，涝加大诚调控勉力度司，推崖动全坛市固怖定投补资呈转持续别健康驳增长浑。上铸半年巡，全谢市固傍定资翻产投惨资呈屡现出森持续遇快速短增长遣趋势失，各卧月的赏增长低速度蚀均高枯于去笋年同巡期，时累计提完成嘱固定盲资产贞投资超60修2.右59薯亿元或，比竭上年竿同期压增长闪33惠.1策%遥，房记地产背开发纠投资揉15叠3.榨08滔亿元丹，增绑长况35铃.8棵%问，占寄全部劳固定裙资产乳投资泽的比抵重合倾理。粪从投荒资主宜体来辱看，里民间敌投资串快速絮增长舱，上涌半年册民间散投资衬31谢6.本09定亿元烈，同呜比增划长瘦43歇.9压%级，所蒙占比跪重较隙上年干同期谎上升暴4.伸0捕个百拼分点做，达功到爽52卧.5刃%舰。其萍中联膝营、旷股份寸制及钳其他踢经济高最为迈活跃秆，累透计完氏成投光资么15夹9.撒75嗽亿元忘，增炸长赏87奏.7抄%熔，私恐营投秋资瑞11村4.秩63麻亿元榜，增厨长柳21动%结，另圆外，周国有叫投资搞25乓0.宴52籍亿元识，增白长棉21挨.6吵%锁，占适全社闯会固衣定资桨产投携资总乓量的要41耻.6苏%田。秩1.启1.兴3、寇城镇捕规划促建设级顺利走推进愈自2明00俯3年千起，姥江北考城拆院迁、叫观音骡桥商中圈建象设、充化龙找桥拆滚迁、附大坪嫁循环连道、跳九高朽路和贵石坪沈桥和汽陈家幕坪立爸交等趋大型南市政他设施供动工刮建设胸不仅间带动邀了大锤规模守的开咐发，颈更为亏楼市扰带来夹大批狭潜在冬的购水房人腾群。散20俯04逃年芹，市残政府章继续营致力对于以侦能源隙建设驾、城虚市基员础设母施建臭设及投邮电菊通讯狸为主酒的基托础设游施建程设的软投入据，为挎固定牧资产仆整体晌投资国的稳吩步增赠长奠障定了臂坚实洋基础篮。年丈初以螺来，吊在国斜有及云其他怎投资耍中基用础设幸施建载设累脂计完脱成投喂资哭22捞5.肥82罚亿元万，同太比增姑长密38般.3科%侧，占安国有绩及其灯他投恶资总战量的各41霸.8苹%篮，一酿批交把通、确能源甲水利纠、市涌政环屿保、身北部泰新区器重大闭基础筒设施垒已在喘去年惠和新漆年迅偿速开屿工建殿设，顶并迅怨速形粮成工劳程量联，从苍而对窝全社掩会投唐资的猜增长宽形成改有利寇推动拴。新沙城市恩建设胁规划剑所带礼动的浆大规摧模的到城市赛拆迁烟，刺携激了肚市场哨目前屯积存赵的潜猴在需纷求，朴在未昨来两惨年会斯迅速伴释放帝。摩另外锄，市式政府懂也积余极推洒进城钞市化钻进程麻和小时城镇答建设呈，0乱4年身底，旨市规悄划局乐制定南的《唯重庆想20速20士--信都市肥区城已市总牌体规傅划（笋20坚04钓～协20常20门）纲厘要》栽已通圾过国店家建室设部飘审查缩，该准方案史在旧还版总膛规的晓基础求上，斜充分铁考虑苏重庆舅直辖撕发展垄6协年的隆变化估，明染确确疑立以蚀都市独圈为孝核心畏、大圾中小菌城市薪有机形结合怪的城胃镇发凝展战睛略，炕并正袄在逐仆步建喝立规窗模适倦度、疏职能浑明确组、布滨局合迷理、内基础究设施粘和社敲会服杰务设枕施完母善、看生态挡环境城良性首循环赛、经桂济繁窑荣的惠长江估上游鲜城镇欺网络剂体系侵，到骑20婶20滔年，劈要形傍成由间特大掏城市串--串大城雪市默--柏中等南城市丛--薄小城低市命--倦小城婆镇组峰成的榜长江否上游率现代援城镇侦群，凯为重抱庆未骨来的仙发展输指明误了方怨向。悲1.称1.粉4、恭国家抄宏观姐政策混重大最调整借为防慌止经砌济过退热、增促进秒经济钩健康妄发展串，自革去年璃6尽月以刻来，熄中央奸连续独实施围了以踪有效买控制今投资变规模桐为核丹心的框一系仪列宏想观调尾控措忙施。亮继央步行与坝银监构会相鼓继在飞紧缩乐银根幅的《认再贷酬款浮才息制炒度》救及适英度控炮制房车地产羽信贷使的《意商业污银行顾房地帅产供乘求风留险管泽理指恢引》渣（意铲见征唐求稿姿）之怜后，樱04粮年汗1-蚀4葡月，虽中央辽又相匪继出补台了巩重在掌“栗管好塘土地辱、看笑紧信桥贷芹”识的系萝列相汁关政须策。筛金融异相关侄的紧屯缩政叉策，梅存款革准备录金率纽和房抛地产致开发拳项目得资本烈金比刃例上弃调，绒土地馋控制偏政策妙--遣严格唱用地爸审批遵管理记，对脏城镇拨拆迁献规模黎进行团适度豪控制医等等舟，受灰此影扁响，聚全国皆投资石速度峰出现戏大幅房波动垫，投丈资增剑速比骑一季戚度下钟降酷16界.8袄个百侄分点严，重鼻庆投肝资在站前固5司个月窝继续宁保持徐高位塑运行碑，从碗6拔月份欲以来易，投奔资速违度开狠始缓段和，就重庆遮市房订产投烛资增逝速比疯最高甘的秒5智月回走落我6报.象7童个百砍分点悟，但轿仍高狡于去态年同心期泳1.补1小个百家分点瑞。蹦8膝月，布市政蠢府明盐文规摘定兽，市当内凡驰是非侦危改惰、大舅型市闻政项葵目以蹈外的定拆迁姿一律达暂停出。灿20渗05蓝年4湖月狗中央盒7部貌门联兵合出橡台房浪产新虚政妈,揪稳定嫩住房杂价格昌。随食后重峡庆出门台相趣应政拌策。恨受这餐些政索策影宴响，搞重庆斧主城阁区范堤围内词的南铲岸、奶九龙便坡、葬江北恩等2元00轮4下是半年绑至今么,市亭场供来应量冶相对母有所赏减少贝，但械另一邻方面凶，此昼次调灿控政权策对留于重留庆的躲房地傻产业搜发展形也有附向好横的层章面，垫对于顺规范李市场搅、行竿业自丽律起耐到了技积极孝影响障。河1.骄2重委庆房诚地产平近年授趋势答分析父1.奸2.浙1、漂重庆趣市商辨品房俱销售序额趋切势分简析岸恭颜拒19丝90宪年聚—锈20爽04柜年重鞭庆市堪开发姐企业悔商品倒房销优售额唤趋势祖如下俱图：膊19慎90灾年愤—县20忌04览年商快品房蔽销售制额年匀平均敞增长横40歇.2举8%朴。帅1.啄2.把2、爬重庆涝市料完成木土地孙开发查面积杨趋势遭分析禁19仔96基年社—死20渐04吼年重训庆市剩开发顿企业混土地很购置本和完怀成土固地开凝发面趁积趋皇势如率下图式：稠19抵96雀年雁—争20困04融年重叫庆市欲开发复企业躲土地咱购置析面积爸年平胖均增膨长1妇6.积39久%饺。赞19竖96雁年迟—场20必04统年重屡庆市在开发萌企业昆完成胖土地序开发慧面积非年平刷均增拥长3关1.净62护%说。斩1.捕2.寸3、匠重庆悉市房雹屋施吩工和笋竣工逗面积醉分析步逐黑洞19融90订年型—优20姨04跟年重姓庆市秤房屋牢施工玩面积麦趋势购如下烈图：崇19察90抄年戚—荡20辣04植年商恋品房较施工叠面积摸年平摔均增钥长1勿8.划2%注。垫19由90笔年煤—恰20纸04杨年商刷品房救竣工便面积免年平洪均增舞长1拉8.维9%件。贸1.捧3、蓄20疯04楼年重欲庆房炭地产冻状况滚20封04顽年，施本地肢强劲坝的购尖买力招会继负续推迟动房击地产吗增长赞。在养直辖塑市的化身份袍和西掘部大贸开发刚的背话景下胡，重站庆的困旧城与改造再和市疲政建开设再鲜次掀薯起高于潮，喷成为全20坟04哥年重期庆楼缺市增摩长的驴主要帽力量姨。币20垂04征年，蠢重庆买固定袍资产秩投资税完成航额是筐16田09尿.9农3亿业元，缸同比址增长壮26卸.8爽%，刃其中桶房地刮产开室发投球资完末成额虎是3旁93成.0累9亿祥元，思占重插庆全筐社会码总投便资额骡的2摇4.弦44科%，羡具体悟指标偿如下即表：洋表：嘴房地暂产投梅资金窜额情电况（待单位艺：亿塘元）水指标牌名称吊20悼04痛年愚同比务增长更（%该）欺计划火总投丛资肤20镇88辨.8掩3贞42淋累计洗完成枕投资概39站3.剑09腊19拼.9懒其中当：挪住宅鸽20零8.堪69鼓17谈.6腔办公演楼读10需.9掏7链-7佛.5搂商业旺营业市用房际59锣.8常5冰17抖.8汇其他努11打3.店58怒29史.4朵土地争开发茧投资才36算.0金5逼5.毒5秆土地丈购置茎费兽62裳.6贪2乔32趴竣工耐房屋卵价值剖15象4.龙72碌-1则.6姿商品泰房销伤售额奔23销2.嗽64帽10委.7钟销售灵给私核人销衬售额恰21急1.烧58低12率4层表：舰房地快产面炊积情躬况（境单位竟：万惊平方阶米）武指标牧名称茎20堤04丰年井同比蚂增长命（%顺）材完成栗土地膀开发羡面积尿86摘3.果36凡2.忍5法施工傅面积篇61赵60狸.0申4景-3樱2.妈7逃新开我工面臭积筐21族44稳.8绩4披2.鸣2蛮竣工冬房屋西面积赵15轨4.功72饺-1棉.6杠销售汗商品扯房面挠积追13枣17汤.1肤2茄0.衔0引销售睡给私章人面决积婚12聋21爸.2匪2饺0.把5魂预售下房屋世面积校95蹲0.诞18形46兆.3刃二、里项目玉区域蜂市场盏分析恩1.喊项目袭区域猫情况除1.欢1项域目所哈在区渠域状屈况分嗓析欧1.猴1.贼1江乞北区耳状况绝分析想江北丹区位繁于长志江、鉴嘉陵印江北纵岸，润是重微庆直卖辖市旺的主销城区欢之一恳，拥老有2饥21捷平方方公里半土地纲，6舞1万谣人口即，辖垮9街杠3镇老，是爱重庆乓市规聪划的屈行政占、信武息、崭金融凝、科叔技文覆化中御心及哭中央撇商务模区和袜交通番枢纽弓。

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房剧地产祖宏观穗环境美(第定一章苹:摘挤要重脂庆市业总体猎投资勤环境也分析尼)技.陕中观缩环境千(第不三章添:重恰庆市欲场分搁析)悬和微宾观环缘境(灶项目业区域牺市场哄分析背),缓这些占分析车决定培了本面项目括产品技定位腿与目它标客或户确榨定的精因素组：彩重庆够房地拜产发切展情械况欣项目抚区域悄市场翁分析广竞争逝者(帐开发女商/余产品辞)现归状分桌析液项目自的自谣然条狐件和动规划孝条件延项目陶市场拌调研碌分析剃项目阶市场丘调研市分析凑2.刮1.惩背景姐资料构年龄廊：主扔要集衫中在话25市-4压4岁沈，占倍80齐%。正学历次：主托要集盈中在战大专文和大炒本，倦占7沙0%烂；其馅中大喇学占蚂40警%，拨大专双和高视中分逆别占停20资%。病收入元：主撤要集洲中在输50厅00排-7狸00飘0元掏/月剃,占丸55乐%,孤其次薄是7飞00叹1-盒10霉00龙0元汪/月慈,占刊20涛%。签2.霸2.解产品羽需求仪购房卵时间驼：被妙访者鲁中有威35嫌%的唤想在训未来奇2年时内购脾买住恐房，控其次课是未像来5识年内禁，占逢25旦%。厕付款形方式机：付司款的肤方式巾大多愉数是题一次充性付只款，何占5仁5%雀，其炮次才纳是按甩揭付歇款，愤占3包0%做。伏购房艳面积浑:被戴访者夹想购耽买1妈20蹈-2量00凝平方会米的缝最多倒；其超次是直《1防20骨平方胸米，余再次酿是2枪01胁-3朴00训平方谢米。脆购房鼻总价执：最辱能接犬受的恳房屋凶总价绝是6责0-算10窝0万贡，占滥35仍%，冲其次浓是〈挥60薪万，氧占3男0%膀，再劫次是冲10梨1-卡20滥0万替，占年15伙%。艺建筑荐类型轰:被千访者柔喜欢家的建职筑类宫型首伟选独炭立别泥墅,猪占2泉0%堪,其负次是苏花园耗洋房盐,占墓15驰%。喜建筑昌风格铺:被创访者室喜欢泥的建帜筑风抓格中泪首选气美加肥简约斜风格桌,占串30础%,贱其次睡是中丛式的写古建晌筑和裤欧陆病风格检,分提别占励20济%。鸭小区疯环境犹:被艘访者缩喜欢嫁的小酱区环锻境主摊题中泪首选悔以大捉量的朋树木稳为主照,占们35遵%,斥其次粱是以陵大面助积绿乡化为奴主,肺占2暖0%搅。存商业惨设施暂:被粪访者骂喜欢仿的商诊业设逮施中律首选欧超市遭,占吴35摄%,糕其次停综合脖购物世中心碌,占枕30僵%.扒再次蹲是百称货占叨20权%。灵装修式情况国:5赠0%戒的被挎访者络喜欢赠毛坯排房,与按照降自己漂的喜强好去拔装修引自己洋的家亚,3溪0%处的喜没欢普样通装皮修一询下,烈只有加5%静的人善选择楚一次厘装修罪到位奉。距车位筑情况慧:被狠访者刷在车拿位的众选择携上是法45尺%会苹去租朴车位织，3朋3%钻的人集会去步买车上位，跨22史%的窑人不蒙需要楚车位社。捉置业气原因若:被犬访者旧购房勾的原家因中爪一期吊置业励占8孤0%完，二答期置迟业占辰15成%，盛只有服5%尾的人钢是用收来投纯资。距购房杀因素狸：在片购房玩因素西的选岁择中临周围母的自魂然环眼境选肥择的签最多指，占年60氏%，齿其他惑几个梢：比猜如地链理环尚境、日交通待等都旅很接娃近。冠市场盯容量蛇：根哪据统素计方绍法虎(拘列联维表捧)拳得出碍：愿睡意在哭江北来区域挠购买躲别墅蒙的消墙费者劫占总轰体样狂本的伍2.雀5%兄。在依江北演开发区别墅圆楼盘胞还是英有市妻场潜具力和喇客户谢群体旅的。盗就看调我们哈以后榜怎么经吸引侍这部摩分群场体。死2.插3.贷潜力缝客户须注重难因素冶:有淘购买涉别墅辅意向钥的客赚户最旱注重炉的是评别墅落周围臭的生口态环进境好扎,占梦61毅%,万其次史是交我通便市利,弟占5叛8%凉。陆担心愤问题怜:有睁购买骡别墅姑意向光的客即户最扔担心铜的问离题是森别墅值的质泉量问瞒题,蔑占9邮0%船,其划次是猜现房封与宣脱传的榜差异翻,占鸭49剩%。弦事业旦方面恭：大数部分碍购房旧者在浊目前懒的事绢业发漏展中允已经眼取得忍一定盖的成荐功，爬其中洞21满%的碰购房蚁者处校于事摩业的丹起步丸阶段哈，7挑9%致的购缺房者县处于粮事业峡稳定古发展亿阶段戴。穴付款啄方式充:以宽分期喊付款隐方式压购房宫的业薯主占终别墅根群的耻92庭%，占其中伯84抢%的扁分期亿付款阿购房绢者所耕能承胀受的冈首付朵款额父度在绕20诸万元银，每市月的窄还款翁额度层在2危50福0元奇以上剧的占齿别墅还群的古82您.2故%。允环境定：购散房者蒙中有萄68冠%的鸽喜欢循水景亮式的碗别墅邻环境换，5亩7%织的喜浅欢滨而河而渴居。躲楚建筑随环境干：在远社区鞭建筑剖环境希中，热有人满工湖穿占了猪34弃%，披林荫糠跑道肤占3绵2%殿，一恶个清结新、萝秀美尽、自铲然的顾社区肿环境谷是他波们最有期待菠的。初[详月见附摩件：章铁山卖坪项果目调域查资库料]零通过屑以上芝调研顶,可足见，邮在江陈北铁航山坪堵修建丧顶级驰别墅土是有弃市场拾的，互一方蜜面重视庆的厅成功统人士花和有蛾身份泼、地努位的缘人还滋没有肺充分巴挖掘询出来矩，另陕一方哪面是度我们李选择西了江泳北这攻个欣廊欣向奏荣的谋区域箱，许探多重子庆人根还是医对它菊抱有举很大按的信愤心。举3岗、鲁项目扣产品既定位轨根据稀项目对自然赖景观淘与规早划条纹件，杆地块编的产膛品拟关定位敞是别卫墅,脱其中盲铜锣要峡地成块是争顶级疑别墅窗,观匙赏园双地块董是高跨端别怠墅。穿4、恋项目盘目标饺客户搅4.望1穴定位择原则颈菊基于暑本项训目大怨型体腰量，袭尖端滩别墅钥定位林的市妙场特庭征，登结合裙战略钢目标须考虑泡，主岭体目即标客投户界袜定的伟原则贪有三蛾：胳主体层目标犬客户泡阶层夹中的霉个体宽物业果消费毯承受狼能力识强，式发展守潜力蜡巨大颜；远主体候目标僵客户犹应具迫备充坚分的鹿地域撞宽度裹；全主体泰目标兴客户钥阶段验层具鄙备符奶合未旷来生司活潮诉流的爽共同庙价值菜取向只，必袖须作却为本抄项目翁定位离的重虫要依肥据。嘱4.节2恩、树客户稳定位们征别墅激就是携成功胸的象课征，器就是行极品君生活四方式迈，拥嗽有顶猫级别播墅自销然成悟为财格富人泛士的沾选择渡。大社会辆分层石化的上趋势像促进苏了富羊人们状向豪体宅的精聚集欧，及部至富柏人区扫的独陵立营居造。漆本项寄目作肺为主事城近科郊别仆墅额,不招仅仅绕是向豪宅翠,而促是原独立封营造疮的富荷人区决。从挥重庆默购房绿人群喂的塔愿尖部铁分弓看,川其点是在形不断妥放大怜的，盛重庆四不少陶高档挤住宅净的购匆房者汉中外碗埠人速口占闷了4辨0%耍以上歇，完算全不便是以围前所农说的淡塔尖殃只有级5%绩的概矿念。袄因为践富人刑群体循其实中已经摊开始财在出膜现，董他们王对居奏住地戏有自贴己独宾特的宇需求萝。所枕以富群人区斜只是卧顺势养而为翻，而搅不是锯逆势臭去做暴。耐本项含目漂面对邮的市严场，匙是笋”污金字情塔禁”列塔尖商市场工，客童户群戒是时奴代的状成功窑人士轮，是贷社会锡发展稼的主蚀要推臣动者攀，他梅们具缝有很依强的炮社会证责任家感，秀注重垒自我午价值掠的实研现，仇在更订高层揉次上棵已经爽领导垂和影躬响着堂中国艇社会直生活晃的潮狼流。敏所以为定位泛：主经力目划标客决户覆——回所有猛承受辨别墅际总价下20钢0万青元以姥上的供精英泰。杨4.恒3糠职业瑞特征谷财1、姥各行言大型铜营业责主，武创业次型业桂主。忌他2、症经营体管理俊领域济：职京业经彩理人债，管应理顾会问，外专业瘦代理悔（商午）。出遗3、么专业生技术撕领域赠：高冈级工故程师栋、高贩级建骑筑师堂、电据脑程洪式设痒计师表、高权级会车计师湿、高核级医瓶师、飞证券狼高级牲从业虹者、工高科六技应零用型强产业年研究造人员梢、高专级贸止易从晃业人将员。僵钳4、承社会榜人文遥科学货领域乎：律扬师、喂记者似、演父员、击艺术筑家、辞画家烫、音垒乐家烂、教助授。梳围5、遮有隐拍性收欧入的古政界棋人员霞。认4.业4地温域特忽征溜帝1.贴本地调客源俊：重旷庆本版地购饭房客计/来单渝工辟作的港外地蚁精英兔。杠肃2.忙外地波客源般：国远内各慈地来仇渝购女房客五/香扫港、杰台湾费来渝幼购房耕客/甲外籍龟客户席。粉4.沸5讯年龄糊特征业颗主体钟年龄罚分布美在3拍5心—组55法之间撇，并墙形成墓年龄秩逐渐场趋低柱的趋惨势。万其中艘购买忍力最膜为旺泥盛的击集中难在3券5岁家左右犹和4俗5岁之左右懒。从贼目标拼客户访的层吐面及兔前述挠经济弯特征顾分析捏，作玻为新择生代裂中产布阶级柳的主誉力，突除了河拥有头丰厚闹的家私庭经卡济背牺景的勺人群糟。其矩或多怖或少迹存在玻初级叮创业尺、原稼始积烟累和疏扩大很发展楼三个答过程茫，才役能达袋到对迷本案笼的实就际消笑费能蹄力，诉这显诞示出脾本案桐的目召标客咬户必做须是李有一帆定年蒸龄的钢成功览人士佣。绞4.晶6态消费天特征婆刘1.踪不讲眉究性妇价比济，讲闲究性弟能比惹。购青买高户级或裤顶级蚕别墅是的消井费者蓄一般宰不很饱关心芹价格至，但液很关焰心产溪品品时质及瓜功能丈。提2广.需堆要绝揭对私加密性棒。这把部分赤消费悟者非于常独券立，狮所以档对产肥品的穗的私谎密性蔽要求多很高班3本.需狮要绝冻对的岛安全沫性。眨由于劫这部盐分人兄身价衔较高灶，容宫易吸黑引外太界视急线，办所以旷安全绳性是酬他们阅考虑酿的主文要问尿题之孙一。肝4.秃非常梢注重蜂产品绪的个椅性。汤喜欢摄独一急无二危、惟瓣我独仙尊的割感觉米。五5.栏附庸肾风雅激。这殖些人酸购房秋不一钻定都抚懂行窃，但宫一定桶懂时侵尚；敲不一对定都孙有品侧位，嚼但一阁定都尖追求劫品位微。齐6.桐崇尚踢自然武，追周求静谣雅。阁[详隐见附债件：多铁山露坪项鼠目调吩查资剧料]去第四秆章梳急竞争窑性分压析慰一、胶项目译SW速OT嫁分析付1.窝怀项目莫优势站分析姨1.榆1、剩

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