房地产估价师北京《相关知识》：金融考试真题

2017年上半年北京房地产估价师《相关知识》：金融杠杆考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是．(2009年试题)A：空置率与有效毛收入呈反向变动B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率E：借款合同2、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。A．133.90B．135.09C．143.10D．1503、估价对象权利人一般是__。A．委托人B．估价报告使用者C．估价利害关系人D．估价对象的抵押人4、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。A．信用贷款B．透支贷款C．直接融资D．间接融资6、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。A：房地产估价师实地查勘B：国有土地出让合同签订C：拆迁公司现场动员搬迁D：房屋拆迁许可证颁发E：执行层的组织协调7、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。A．1570.975万元B．1370.975万元C．1270.975万元D．1070.975万元8、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。A．新开发房地产项目B．用于出售用途的房地产项目C．具有投资开发或再开发潜力的房地产D．用于投资或再开发的房地产9、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％E：借款合同10、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。A．推行B．实施C．允许D．禁止11、成本法最基本的公式是__。A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧12、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。A：未知、需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售费用和销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格13、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。A：单位面积土地上农产品的产量B：市场上每单位农产品的价格C：生产每单位农产品的成本D：向市场运输每单位农产品的成本E：工业用地的监测点评估价格14、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案．。A：1～2B：2～3C：2～4D：3～5E：借款合同15、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。A．四类B．五类C．六类D．七类16、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D．概率17、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法尚1衔8录、羡下列控制性详烤细规划指标中原，不属于建筑扛形态控制指标禾的是。裂仙A瓦：建筑高度往业B漂：建筑间距泰变C苦：建筑密度茂扑D两：建筑后退红庄线距离贸笨E杀：执行层的组辩织协调扎委1邮9柄、专在我国房地产银业的历史沿革忘中迁，扭茫逼城市房屋和土丑地的所有制构冶成发生了根本邪性的变化，确汉立了公有制在叛社会主义城市堵房地产中的主葬体地位。惑科A渠：伏1949~1翻95深5岂年质沙B宣：切195制6盗—就196眯5株年霞些C名：版196徒6罩～愧197瘦8素年疼邮D拖：喇197跌8要年以后雾浙E姨：房地产估价辛机构必须加盖淋公章绍俗20梅、旺关于房地产市损场吸纳周期的体说法，错误的蛾是劣_间_什。料张A隙．吸纳周期是邮指房屋从准备递租信到租售完营成所需的时间絮丛B奔．吸纳周期反宅映可供租售量油全部被市场吸粉纳所需的时间皇爷C视．在新建商品贸房销售市场中需，吸纳周期又溉称为销售周期判奥D药．吸纳周期在毛数值上等于吸瑞纳率的倒数乖乱2届1歌、书李某从银行贷奋款含5侮6滩万元购买了一遮套住宅，该笔冰贷款的期限影为拐2截0坡年，年利率贵为敢7.5蛋%封，按月等额偿抛还。如果李某劝于稼第词7遥年末提前偿还绿本愈金识1倚0元万元，则从亏第昨8未年开始的月还漏款额为元窄。靠(200至9洋年试怪题饱)退施A圾：紧3456.0绿9冰俱B漏：毅3505.9堡5锈弟C愈：概3509.7爱4州黄D府：墨3705.7苹3标廉E辈：借款合同射凯2估2妹、更某企业开发某颜土地，土地重珍新取得成本近为轻100遥0鸟元／㎡，正常肚开发成本盯为芝150械0盼元／㎡，管理厕费用为前两项离的洒5恒％，投资利息克占直接成本币的轻5隙％，销售费用蛮为飘10轮0叛元／㎡，直接务成本利润率客为躲6鞠％，则开发后刺地价为元／㎡公。答巴A害：准1840司际B书：症2840牵没C塘：欠2966剥如D棵：判3000怜蛙E基：工业用地的美监测点评估价馅格签2可3锈、探称图为池(究)削裁A叛．等额序列支油付储存基金系刷数番个B扭．等额序列支偶付现值系数肆体C关．等差序列现鉴值系数誓眼D闯．等比序列现推值系数赴惩2淋4趣、伞县城的城镇土蒙地使用税的年释幅度税额为每偶平方米元肃。猾(200工8战年试众题到)最摔A循：辽0跟．谜4魔～可8匠替B那：誓0蓝．斤4功～代12分阀C冻：春0沟．显6够～就12果说D蚊：半0栗．育9敏～受18付渡E北：执行层的组灌织协调雹2听5蛋、饿收益法估价公匠式的假设前提握是：（）。慌脆A徒．创(1)艳隙净收益在呢前死t灾年丙(兔含店第志t乎年蝶)搂有变化，司在映t耻年后无变化绑为乘A刑；卧(2)怒饱报酬率大于等飘于零闸为滥Y(3)沃粪年期无限混炎B坛．色(1)令纸净收益在筒前鹅t足年盗(搭不含诸第削t烂年岛)顽有变化，遭在滑t懒年后无变化迁为归A鬼；见(2)欧蕉报酬率大于等敲于零寨为毒Y糖；稀(3)框耳年期无限。喘琴C晕．扇(1)箱毕净收益在魄前演t貌年守(赞含透第谨t绕年欠)应有变化，蹦在使t维年后无变化懒为木A生；逐(2)态扔报酬率大于零杂为表Y(3)井听年期无限剪籍D护．到(1)谅志净收益在亲前毯t返年演(理不含傅第口t助年剧)隙有变化，汉在度t佛年后无变化震为宇A庆；膨(2)切敲报酬率大于零喷为云Y判；泳(3)裹滥年期无限膏二、多项选择护题（共股2姥5恰题，每题屿2浓分，每题的备陵选项中，亡有牌2震个干或果2仆个以上符合题聋意，至少有搂1休个错项。错选弄，本题不得分方；少选，所选虎的每个选项宅得您0.5负毅分绍）号兄1俯、押因环境污染损舒害赔偿提起诉溉讼的时效期间卵为年。桂盼A紫：勒4丢央B谱：矮3剧坊C每：家2照谨D献：做1撒屈E惰：执行层的组闲织协调铲贫2击、致编制房地产投雅资计划与资金卖筹措表之前，较应先编制。梳刺A品：现金流量表死慨B计：损益表批棍C攻：资金使用计甘划虹确D醋：资金筹措计莲划锡冠E您：资金来源与甜运用表己3伐、流《注册房地产母估价师管理办补法》规定，申亩请房地产估价欲师注册的，应扬当向聘用单位复或者其分支机暑构工商注册所垫在地的提出注恋册申请。章趴A委：国务院零鄙B法：国务院建设稠行政主管部门肚继C朝：省人民政府茂建设行政主管米部门因留D垃：自治区人民头政府建设行政子主管部门挖持E到：直辖市人民惨政府房地产行柴政主管部门感瓶4群、纠按照目前我国蒸的有关土地管周理规定，征收义耕地的补偿费阳用不包盒括肤_栏_垃。女骆A帆．土地使用费瞒萝B屈．土地补偿费愈捧C妇．安置补助费躬升D封．地上附着物妈和青苗的补偿缴费凝5届、家城市房屋拆迁叨估价中，房地裕产估价师对被尿拆迁房屋面积纱的界定可来自剥于．享【活200只7执年考题】爱吓A查：被拆迁房屋享的权属证书记撇载的面积奥闸B训：拆迁入提供瘦的被拆迁房屋羞的面积秒缩C纺：拆迁入与被哥拆迁入对被拆菜迁房屋面积的冤协商结果吩制D垫：具有房产测甘绘资格的机构检对被拆迁房屋斑面积的测量结朵果洁巨E构：房地产管理分部门权属档案径记载的被拆迁腿房屋的面积震狗6咐、获《注册房地产融估价师管理办誓法》规定，注霞册房地产估价捆师的条件为。列支A右：取得执业资脊格姓严B糖：达到继续教棵育合格标准叉于C怖：受聘于具有各资质的房地产退估价机构幅抵D炮：具有完全民哑事行为能力习义E利：刑事处罚尚拥未执行完毕跑醉7叔、元经济发达地区悦提高适用税额秩标拐准类_涝_变。扣嘉A逝．是不容许的馋腊B膊．必须报经财颗政部批准腾链C早．应召开听证惑会民主评议匠袍D世．应在年度规闷划中预先提出劫申请淡乡8别、喜已知两税一费腾的税、费率分婶别为营业太税谦5堂%暗、城市维护建贝设映税移7偷%伯、教育费附捞加有3可%滑，若销售收入鲜为恭70辈0灭万元，则应缴魔纳两税一费的纹总额纤为吐_符_津万元。弦游A籍．筹55.0枝厕B腹．拥38.5计膏C众．新105.0乏兰D肠．惕23.6宾穿9奉、肢利用期望值法基判断投资方案梦的优劣时，以盘下哪几种方案箭的相对风险较僵大。泥倦A舱：期望值相同胶，标准差小的逮方案赚蒸B析：期望值相同膝，标准差大的点方案驴异C寄：标准差系数到小的方案惜驰D鸡：标准差系数扣大的方案守贱E炼：标准差相同趁，期望值大的巴方案董扩1诚0奇、忧下列关于企业俊利润的公式中坏，正确的完是爆_雷_垮。贵屠A尼．经营利网润勤=蹲经营收议入页-旱经营成躲本可-棵期间费仇用银-兴经营税金及附碗加随饲B你．经营收陕入仙=津销售收库入拣+洒出租收梦入茎+习自营收入贵书C粗．税前利锅润电=蒙经营利扇润听+桶营业外收支净忘额僻航D坦．期间费范用间+球管理费汪用润+民销售费用验纱E糖．可供分配利卵润车=喉税后利蔬润层-此(万法定公积锋金奏+御未分配利候润姐)鸦1养1蚕、畅从总体上来说封，投资分为固年定资产投资和兔流动资产投资顺。流动资产投隔资包括以巨下刷_玉_侨投资。鱼继A判．土地地颜B蚀．房屋霉拼C慧．机械设备根妨D仰．原材料疤广E斗．辅料婆与1彼2任、兔某写字楼的购项买价格作为载10臭0姜万元，其梢中辛7爱0泛万元狼为坝1痰5复年期、年利钩率汇5宽%般、按年等额还乖款的抵押贷款源，凯3祖0兰万元由投资者希用现金支付。绑如果该写字楼涝出租的年净租允金收入阀为麦9往万元，则该投惰资的税前现金丧回报率为（）摧。卖释A摸．盗9.00%灵储B醉．劝8.05%尊类C起．帜30.00%廉时D深．育7.52%潜洲1羡3僚、寇下列市场调查昼的内容中，属略于可控因素调检查的是。巷坡A岭：市场营销因逢素调查离设B桥：消费者及消仿费者行为调查残澡C背：技术发展调句查杯破D接：国内外市场遣环境调查续淡E获：借款合同掏14崇、刊下列说法正确轧的脂是馒_始_蜜。浇傲A益．购买年是利御息率的倒数染锣B改．购买年法是鹅地租资本化的敌另一种表现厕慕C介．购买年法实帜质是一种收益疯法红竹D朗．购买年实际口是预计的可获糠收益的年限友出1穴5猛、旨目前我国房地筝产开发投资企吸业纳税的税种迹有。宿沈A领：经营税金及吸附加抗阅B你：城镇土地使装用税铺仗C垄：房地产税绝帆D月：物业税滑蹲E巨：企业所得税译像1娃6艇、己借贷双方资金挣融通的方式可洽分为两大类。粘家A统：直接信用狭弊B之：间接信用打渡C种：中间信用白栗D往：直接融资孔蚊E毙：间接融资诊跳1泳7绑、弟关于下列数据笨表述正确的是够。序泻A墓：上述数据的字众数葱为锄100而竹B剩：上述数据的喜众数康为贡101圈泛C箱：上述数据的姻算术平均数寇为船101愈迟D扫：上述数据的龄中位数绞为神101抵卧E级：执行层的组冷织协调停样1剂8翅、年用成本法评估职新建房地价格有的基本公式为骆：新建房地价放格虫=班取得土地费旧用棉+__叨+蜓正常利税。康男A葱．拆迁费用穴税B硬．建造建筑物屯费用移谱C熟．公共设施建敲设费用祝役D毛．市政设施建摇设费用者精1祸9起、舰某彩宗些200极0趣年末取得土地漠使用权的工业缘厂房，正常情予况下通过出租傲每年可获净收邪益限16临0息万元，该房地姓产的报酬率朽为语7货%葡估价时点墓为在200贵5栋年末，该宗房色地产的收益价驳格英为期_防_蔑万元。攀瓦A狸．窑1830.4爬蹦B期．详2176.8址8强割C兴．樱2169.2陷7织离D理．雨2285.7自1啊迟20击、腐房地产投资的抢风险主要体现适在。招撇A刮：投入资金的轰安全性穷剥B