四川房地产项目投资可行性报告

PAGEPAGE36“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告目录目录2第一章总论4一、项目背景及概况4二、主要技术经济指标6表1“SG·DHSZ”项目主要经济技术指标6第二章住宅市场分析与营销战略6一、投资环境分析6表2“十二五”规划经济社会发展主要指标7二、住宅市场分析8三、当前住宅市场面临的矛盾和问题10绢HYPERL告INK\l盒"_Toc墓513646懒882"坟饮四、营销推广反战略问睛11上HYPERL稠INK\l挺"_Toc张513646材883"神讲表惊3碰描楼盘销售价格劈増况表屡柱12械HYPERL胜INK\l袜"_Toc俭513646查884"膛终第三哪章罪负怜项目选址及区武设条件圣包13弟HYPERL韵INK\l吩"_Toc盗513646颜885"恰格一、项目选址馒之13繁HYPERL敲INK\l达"_Toc抗513646迎886"育华二、区域历史搬文化地位立购13园HYPERL搜INK\l屡"_Toc掠513646栽887"障件三、建设条件撒冰13寿HYPERL弹INK\l因"_Toc贵513646斑888"烘笋第四壮章认忠弓建设规模及功削能标准股科14栽HYPERL拍INK\l混"_Toc伍513646央889"敏坦一、建筑面积驴及内容蔬道14与HYPERL熟INK\l考"_Toc鼓513646卫890"云搬二、项目规划悼设计方案苹验14利HYPERL蝶INK\l苦"_Toc着513646详891"富胡表版4损害“扭SG它·便DHSZ叨”粮住宅户型漠闸15驱HYPERL区INK\l构"_Toc慎513646扑892"惕叨三、工程项目探情况芝制15敌HYPERL脾INK\l劫"_Toc斗513646腐893"锅惯表羊5昆摧工程项目一览狸表原顶15攀HYPERL钢INK\l维"_Toc功513646姜894"凡摧第五慨章边聪肌建设方案俗献16功HYPERL粱INK\l跌"_Toc皆513646悼895"镰焰一、建设场地涛环境愿床16客HYPERL友INK\l滩"_Toc废513646遮896"谈涨二、总体规划冬布局厘凳17屈HYPERL输INK\l养"_Toc践513646词897"母俭表殖6式莲项目建设经济哥指标一览表装亭17筛HYPERL昆INK\l界"_Toc幻513646市898"传渣三、建设方式殿岸18界HYPERL慧INK\l麻"_Toc后513646亚899"且呈表闭7弓贴招标情况一览严表织靠18汉HYPERL皇INK\l叔"_Toc吹513646纤900"铲可四、结构设计英荡19竹HYPERL碗INK\l睁"_Toc忙513646险901"富识五散、慌寇室望内给排水及供气电工程石冠19叼HYPERL信INK\l茫"_Toc筹513646虽902"列昂第六恳章孝路抹项目施工进度搅安排恋肯21阿HYPERL浅INK\l组"_Toc况513646挖903"乔微表搬8纽万项目施工进度芹安排表蓬昏21贯HYPERL忘INK\l映"_Toc辣513646组904"且假第七庄章样揉屠投资估算与资衣金筹措招焰22澡HYPERL叠INK\l菌"_Toc板513646即905"鼓绕一、投资估算熔污22车HYPERL浇INK\l证"_Toc姓513646纵906"败拘表碗9尼盒“蝴SG屯·寒DHSZ榴”尝项目投资估舅算段江尽（单希位么:狐万元）问拦22锻HYPERL秧INK\l甘"_Toc压513646孟907"像抛二、资金筹措常该23致HYPERL垂INK\l才"_Toc乏513646歉908"酱迷第八嘉章损受都经济效益分析搬欧23比HYPERL院INK\l桌"_Toc幸513646广909"终淹一、住宅销售溉价格辨舌23际HYPERL炒INK\l谎"_Toc术513646层910"赞珠二、销售进度烈及付款计划咏涝23请HYPERL炼INK\l吨"_Toc种513646视911"慨怕表良10象岁各类建筑销售半计划表接模24披HYPERL沃INK\l计"_Toc盛513646掉912"凤旱三、税费率诵猴24未HYPERL晕INK\l良"_Toc感513646殊913"眉欧表澡11夫蜘税费率表脾晴24办HYPERL刘INK\l钩"_Toc鸭513646划914"弓控四、盈利能力路分析临域24妻HYPERL斗INK\l周"_Toc困513646庸915"卫博五、清偿能力票分析执惑24然HYPERL沟INK\l功"_Toc纽513646野916"芹冷六、主要经济酱指标速己25吗HYPERL遗INK\l栋"_Toc骄513646祥917"图贩表且12当晒主要经济指标魄表霉脆25斥HYPERL氏INK\l我"_Toc歼513646趴918"欧堡第九抬章扰拉风险分析及对喝策牛廊26驶HYPERL旺INK\l她"_Toc浊513646就919"驳栏一、风险分析柴恐26腹HYPERL复INK\l盘"_Toc锯513646和920"演舱二、投资风险鸟的控制导湿26屋HYPERL陶INK\l移"_Toc肉513646虽921"尝粘第十饥章舍妹吴项目可行性研优究结论及建议持折27晶HYPERL党INK\l舞"_Toc廊513646明922"嫁揭一、结论追乌27混HYPERL谎INK\l砌"_Toc挖513646狐923"逗却二峰、建议约张28猫HYPERL掌INK\l脖"_Toc疑513646互924"旺衫附录（国民经浮济评价）湖败28迁HYPERL禽INK\l牛"_Toc勤513646畜925"倡毅表绳13图赞项目总投资估晕算帮表损费阁（单位：万元丝）应暗28夫HYPERL蜻INK\l雹"_Toc压513646山926"姑照表宗14兄郊投资使用计划袋与资金筹措纱表薯盲子（单位：万元扎）软急29悬HYPERL挑INK\l批"_Toc斯513646扶927"表给表凡15找盲售房收入与经缴营税金及附加服估算钩表疏影尸（单位：万元能）电叹30咽HYPERL断INK\l橡"_Toc渡513646衔928"惊湾表谎16演市损益汗表齿壮湿走（单位：万元因）锦蓝30此HYPERL刊INK\l自"_Toc职513646最929"涂扇表鸟17美胀财务现金流量须表（全部投资嘉）辫勺炼（单位：万元齐）京促31风HYPERL笼INK\l启"_Toc览513646购930"脚沉表厚18艳严财务现金流量带表（资本金胀）宵罢割（单位：万元裙）雷漏32么HYPERL梦INK\l悦"_Toc根513646同931"稿灿表毒19叨痛资金来源于运暂用表择阻任（单位：万元睡）取迷33第一章总论师一疮、雅宽疾项目背景及概盟况犯1仇、妻项目名婶称骄尽SG庸·跑DHSZ病2且、开发商及简咐介敬四川省科学城肝SG庸置业有限公司疼德阳分公司看四川省科学城享SG论置业有限公司撕是由中国工程广物理研究院六造所所属圾SG纲实业总公司于求二弦0舞0鞋四年十二月发勉起设立的高新锤技术产业的国箩有控股企业。呈注册资本金为虎人民历币菊773汽0墨万元。由法人单股东四川省科纹学城忙SG山实业总公司、伯绵阳金色家园计商贸有限公司涨等组成。主要桌经营：房地产贤开发、商品房互销售、光纤通脑讯设备、数字跟通讯器材设备衬、基础机械加邻工、制造、销似售等。公司资槽金实力雄厚，哲科技人才众多董，拥有中国工勿程物理研究院饼作为强大的后耗盾。3、项目地址皆德阳市玉泉路似与屏山街交汇膀处晒4斧、临时接待中越心误德阳市庐山北脑路质36元0晨号5、项目概况耻项目位于玉泉伞路与屏山街交纹汇处，有四位栋电梯公寓组乓成，项目占地绳为医1712丰0立㎡，舌总建筑面积哪99354盘㎡皂,帐其中住宅面积煎7816眯8墓㎡，商铺面牵积欣657拔6压㎡鹊，停车库面壳积畜14610薯㎡位。声项目户型区间扣为尤5摘1酷㎡耀—玉—困13挣7测㎡。沃以简装面市。式整个项目紧邻缺占地千亩的东啄湖山公园，东膊湖山上是以山静水园林为载体服，集休闲娱乐步旅游观光健身蛇为一体的城市护近郊公园，是惭你感到心旷神昂怡；同时周边苍生活配套也是贿十分方便，下依面简单做个介镇绍：劣公交路线其：敌1惹4洪路女、未2别3骨路百、让2恐4面路仆、陡2捞7过路等。刺教育配套：德擦阳一中、外国设语学校、德阳症八中、黄河路桐小学、四川省伯商贸学校等。厚医疗配套：德签阳肿瘤医院（乞眼科医院）、程德阳肝胆医院绿、中山医院等怨。勾休闲配套：东英湖山公园、旌跃湖文化长廊等穴。亚生活配套：沃京尔玛超市、玉承泉综合市场、痛香诗美林市场惊、丰联超市、工富江超市、红应旗连锁等。6、资金来源呆本项目建设资捏金由列SG话职业有限公司省自筹，不足部葡分通过预售房刑款和银行贷款裂解决。之7终、可行性报告拿制定依据曲（肤1活）《城市居住猪区规划设计规土范》捕（浴2床）《德阳市城毛市拆迁管理条芽例》痒（扁3金）《城市居住展区公共服务设壳施设置规定》献（斯4吧）《住宅设计摩规范》枯（碰5偶）《住宅建筑侵设计标准》拿（乎6睛）《建筑工程驰交通设计及停龙车场设置标准缓》们（巨7体）《城市道路替绿化规划及设歼计规范》摊（粮8疯）《高层民用啊建筑设计防火悬规范》8、编制范围识根据国家有关裹政策、法律、搭法规及规范对省SGDHSZ拖项目建设的目朵的、必要性、控项目区域概况箩、项目规划方郊案及建设内容甚、投资方案、顽融资方案与效结益分析、财务断分析、项目风团险分析等方面裂进行全面论证养和研究。昆二察、纸掠删主要技术经济灰指标昌挖表过1富完“唐SG膝·铺DHSZ宝”消项目主要经济撒技术指标蠢序号漏项目名称射单位棉指标改1附总占地面积罩㎡放 仁 妥17120记2碑织总建筑面积浸㎡俯99354崭3暖地上建筑面积狐㎡赚84744夏4改住宅建筑面积尿㎡位78168山5膝商业建筑面积决㎡霸6576度6鞭停车场面积率㎡稠14610苦7出容积率远4.95址8约层数凯层循1透.预2盛#肚地艰上贴3阵4志层三，湿3宰.欣4呢#热地灶上趟3很3煮层，地已下筑1亮层吉9妙停车位岩个恭住宅地昌上妻72宝+赴地烫下拖390辜+将商业地忌上亩25=487缝10践地面建筑基底御面积具㎡驶363凝9赔1唤1掠住宅建筑基底构面积鞭㎡据275弯8掉1属2慢户型区间弯㎡圈51.2萄3副—惧—炮137.17芹1泻3畜建筑密度揭%遇21.15假1片4抗小区绿化衬%浴36慈第二耳章捉梨枪住宅市场分析酿与营销战略途一、投资环境冶分析泊1趟、德阳市基本毯情况秋①启、磁药地理位置：勺德阳市地处成鸽都平原与川中抓丘陵接壤地带始，市区距成都险58膛公里，距绵阳彩50勇公里，地理位另置介于东径让104.15毯°恩—逮104.43拦°复，北纬属31.1合°榜—桥31.27°滑之间，是我国若西南地区重要振的重工业城市喷和农业生产基包地。兆全市辖工6搂个县（市、区秧）土地总面积蛛为龟5951.5段5觉平方公里，人尝口约狮384.5俩万人，德阳市阳中心城区建成津区规模为泥45.76压平方公里，人接口约炕70的万人。喂②旧、输行政区域划分棚德阳市漠是组198暴3结年经国务院批术准成立的地级矮市，现未辖添“暴一区三市二猛县摄”蓄即旌阳区、广堂汉市、什邡市集、绵竹市、中堵江县和罗江县贞。劲德阳市经济发婚展情况照201闭1疏年铜是承“悟十二河五提”突开局之年，全皆市人民在市委控、市政府的领陡导下，坚艰持雹“盒高位求进、加束快发违展料”斩的工作基调，作大力推昼进论“奶一三五隆八傲”秤发展战略，经邻济发展全面增西长，人民生活围水平不断提高普，社会事业不词断进步。垦表垦2塑“融十二棒五绞”泥规划经济社会扮发展主要指标倒指标体系及名碌称耽计算单位态201哄0造年折201闯5票年拔指标属性潜实际数硬五年年均增汽长绣%羡规划数悠五年年均增疲长熔%监1舅、地区生产总僚值宽亿元像921.3孙11.4沸1800盐12.0崇预期性绞2席、人均地区生运产总值电元纠25000坐11.2枪48650烦15.1甘预期性殃3左、全社会固定役资产投资众亿元湖601.3盏40.3摊五年累计投资蜜总额同口径增毫长渐50侦%品以上蜜预期性寸4炒、地方财政一蒸般预算收入启亿元浊45.8认19.6进90馆14.5爸预期性浆5慎、社会消费品如零售总额钩亿元说299.7流15.9豆540魂12.5泳预期性绪6划、年末人口总横数恳万人顽389.2为4.随5别‰车394茫6.蚀5交‰球约束性邻7摇、城镇居民可胶支配收入归元件/欺人年脾16202章12.1序28000挎12.0杰预期性艳8愚、农民人均纯愁收入叉元奔/洋人年装6486成12.6新11500拥12.1鞭预期性安1决0敏、城市化水平溉%寄42.2厅提虹高恒1.14尤53帝提疑高抓2.16犹预期性搂1均1落、森林覆盖率复%乓38.5谈提娘高犬0.21雪40.8梢提厨高隶0.46职预期性国1结2货、节能：万尚元凡GD崭P坊能耗效吨估“汪十一坡五抱”格累计下禾降轨20%波达到国家及省告上要求寺约束性邮1地3弹、减排：二氧牢化碳排放量及齿主要污染物排暴放苹吨碎达到国家及省澡上要求烦约束性涂注吼：妄1肆、地区生产总调值绝对数按现遗价计算，增长捎速度按可比价查计算够。缝2材、地方财政一圾般预算收入增回长速度为同口伤径增长孔。蹲3对、悦以汗201桐0库年为基期测算章，考虑物价指还数牲为劈2.位6问％充。苦3托、抹从蛇201营1店年起，固定资夫产投资统计起替点核由牵5底0码万元提高湿到张50沉0宝万元宜，添50曾0伞万元以下的项忙目和农户投资协将不再纳入到凉固定资产投资恋统计范围似，佳“裤全社会固定资难产投己资超”表指标变示为师“炎固定资产投婶资子”拆。3、总体目标粥新一轮德阳市星城市总体规划芒描绘了未来德岸阳的发展蓝图霸，老到晕202挽0辜年，经济总量缘较逐201逃5丧年再翻一番以拍上，综合经济争实力、人民生或活水平和生态励环境保护再上碍一个新台阶，惑成为具有国际缘竞争力的重大英技术装备制造拔业基地，国内馒一流的名优食摘品基地、清洁汇化工基地、新池材料基地、现秤代农业基地和领职业教育基地虹，成为西部经沃济强市，重要尊的工业化先导健区、现代产业进聚集区，四川果重要的友区域性中心城略市和山水宜居偶城市，实现成叔德绵同城化发孤展，在西部地染区率先实现城销乡经济繁荣、农生态环境优美绸、和谐稳定、倒协调发展的全乎面小康社会反。们观二、楼住宅市场分析话1掠、飘当前住宅市场嫩现状累洞爬随着经济的奴快速骄发展悼以及国家对住踢宅建设和城镇蒸住房制度的深垫化改革，以住职宅为主题的房妄地产市场，总谱体上呈现出平谨稳发展的态势漆。主要表现在脾：胆①糕、房地产开发历投资稳步回升堂，商品住宅投己资增长加快。添②忙、山品住宅销缸售形式好转，扫销售额大幅增滩长。烘③点、住房消费热眨点逐步形成，枯个人购房比例惠不断提高。春④念、肾住房公积金制嗽度逐步完善，娃个人住房消费暮贷款迅猛发展屡。料⑤笛、房地产二、杯三级市场联动华效应突出，三沸级市场逐渐活班跃。第综上所述，我挥国房地产市场爽具有广阔的发亭展前景和巨大庆潜力。在计划薄经济向市场经聚济转化的过程皇中，住宅市场登本身也正在发达生着深刻的变凳化。这一切，情都是我国住宅员市场进一步发垮展的良好开端侦和基础。狗2餐、村德阳市商品房剂现状和市场需防求柳⑴骄、料住宅市场供给殿情况驱：佩从目前德阳房缩地产住宅市场膏来看，前几个吊月，整个楼市健在全国大环境析影响下，购买饶者观望情绪比午较浓厚，大家秋都在等待着楼惭市大幅降价，圣虽然在开发商思大力的促销下池，刚需置业者杂的购买力得到储了释放，但是倒相对有限，不达能很好的缓解晋当前压力，投垃资性需求被抑次制。您⑵漆、流商业市场供给沫分析：潮目前德阳市纯范高层的项目较抛少基本上都集苦中在老城区核上心地带，商业年项目的开发规补模也相对较大凯，销售价格也希较高。目前的筑社区商业较多绿，基本上每个快开发项目都设勒计了商业（临暑街）用房。电点梯公寓一般都杰考虑势了罗2-疑3义层的商业用房制。搜⑶脊、您德阳市房地产咐市场需求分析啦：楼①剩、愈需求范围分析罢：德阳市地处揪成都、绵阳之楚间，处于成绵肥经济核心地带送，经济发展比火较迅速，城市灯环境比较适合匙居住，市场需蹄求包括周边几伤个市县。具②养、需求人口分惊析：主要为城渗市首次置业者铺、大中型企业影员工、公务员兼、企业管理人至员等为主。史③继、需求数量分横析：根据德阳记市政府制定的永城市人口规划棍，们到辩201傲5摘年城市人口达松到欣10宜0加万人，即每年慰需新增城市人积口粱6-广8接万人左右，再且加上现有城市鸦人口换房需求阵，每年的刚性佛需求总量大约菌为顾18泄0承万辰-24丽0很万平方米（们约段20000-庄3000姥0脚套住宅）。但抚这些刚性需求流中较多的一部宾分表现为因购寄买力不足而导罢致的无效需求奏，又因为德阳平目前的住宅销和售价格相对较辈高，商品房销脊售压力应该是棵很大的。叔④佳、需求价格分感析：从目前德鹿阳市已经在售侍项目可以看出部，德阳市各区肢域的楼盘销售狐价格差距不大兴，价格幅度基背本门在柄3500-5市70哨0吗元洽/孕左右，由于政乓府宏观政策调加控力度越来越根大，已经明确剪表示要坚持调炭控政策不动摇识，老百姓在认凉识到房地产价同格高位运行后兵投资空间变小勒，更多选择持齐币待购，以期伏政府能将房价蛛调控下来。从死今年起，国家秩又对房地产市呈场进行重点调仇控，出台了大绩量的房产政策盖，诸如调整贷磁款利率、限制昌二套、三套房铃等，从全国到旨地方，房地产迷市场急剧萎缩播，销售进入停字滞状态，虽然蕉目前价格并未鸟被大降，但不急排除未来大幅狡降价的可能，尿这将对项目的酬开发产生重大则的影响，也将艘影响项目的价驳格政策。省⑷珍、市场特征分缠析：浩①柱、在所有的购制房者中针，乘4培5鹰岁以下的中青血年人占的比重危较大。惑②蜜、休夏在所有的购房贫者中，城区人旱口占的比重较草大，在产品设办计中应关注他赛们的心理需求纪和家庭结构特啦征。砌③宫、橡霜从目前德阳市旅住宅消费市场回来看，自主和渴投资性需求各而占一个比例，箩但因最近房地散产市场调控严治厉，以投资为鼠目的的购房客凶户占比重已越晴来越小，故在堤进行产品设计秤时，应尽可能谊地考虑自住性晓购买需求。州④哈、傲怒企业人员、国代家公务员、经缎商人员等购房鞭比例较多。解⑤把、姥俊城区内客户大睛多数在城区有涝一套住宅，属遵于二次置业，农也有考虑第一葵居所和部分投咽资需求，主要科考虑楼盘的区裳位、品质，开档发商及物业升挤值空间。芒⑥谣、完殃外地客户大部诚分属于第一次暂置业，周边客使户基本都作为埋第一居所不太脸注重升值空间推，对物业的性暴价比要求偏高垂，对社区环境艳认同度一般。反三梳、当前住宅市斥场面临的舟矛盾和问题骂我国以住宅为妹主体的房地产埋市场，已进入抹平稳发展期。废认真分析当前响住宅市场的现搁状，深入研究俗其面临的主要碰矛盾，并从体翠制、机制和政吓策上探索改革社与发展的新思酸路，对房地产毅业持续、健康面、协调发展，顷为国民经济与桐社会发展作出机新贡献是很有搬必要的。筒⑴截、禾当前住宅市场愚发展的基本态灰势症①红、房地产开发南投资稳步回升后，商品住宅投烫资增长加快。就②踢、山品住宅销照售形式好转，木销售额大幅增浴长。包③袄、住房消费热竞点逐步形成，孟个人购房比例烧不断提高。剑④脏、住房公积金框制度逐步完善朋，个人住房消贝费贷款迅猛发券展。架⑤前、房地产二、廉三级市场联动藏效应突出，三瓶级市场逐渐活快跃。镰综上所述，我榨国房地产市场适具有广阔的发害展前景和巨大笼潜力。在计划贸经济向市场经君济转化的过程菜中，住宅市场插本身也正在发扮生着深刻的变越化。这一切，杂都是我国住宅绕市场进一步发租展的良好开端粒和基础。嘴⑵渴、住宅市场面撑临的只要矛盾扁探析住汪外我国以住宅为司主体的房地产纵市场在发展过竖程中面临着一音些深层次的矛制盾，出现了买驱方市场的形势弃，结构性、阶盆段性、体制性贴供给过剩的现饥象突出，面临目着市场有效需坡求的不足。厅主要表现在一能下三个方面：摆①愚、弄商品房空置量矮继续上升，消流化空置房压力庙加大。淡②饶、住房制度改梨革的预期进度代和力度未能实够际到位，住宅拖市场消费的启腰动要有一个过幅程。性③炸、市场发育程摸度整体水平偏裳低，地区之间岂发展严重不平袭衡。越橡宏综上所述，这屿几点充分反映猛住住宅市场在狸当前宏观经济京形势下，扩大既内需、加快住浅宅建设的迫切仇要求，与商品葛房市场有效需拉求不足，供求研难以有效衔接漆的矛盾。化解但这一矛盾，是探今后几年住宅栏市场发展的主洞旋律。辜四安、叛营销旬推广赔战略艺高素质的炮物业开发，除沸了高水平的规肠划、设计外，徐还需要有一套懂行之有效的市漆场营销策略和猛手段，高标准愚的经营和管理载，以确保项目何有市场兔销路，开发商押有合理的收益禽。根据本项目倍市场定位和开量发特点，拟采栽用以诚下营销推广策隐略：1、卖点分析猴①完、项目高之达斜36踢%眼的绿化率，课且紧邻占地千乖亩的东湖山公裙园，膀使得整个小区捧成为一雨个微“昌园林氏式丢”好的单位，因此泊有其突出的环虑境特点。此外棍，开发商重视田小区住宅户型桶多样化和房屋齐外观设计，大榜大增加了该项嫂目的吸引了。信②阅、项目位于黄饰河片区，已落段户的生活小区坡较多，配套设拘施十分丰富。找教育、休闲、三娱乐、购物等婚都很便利。愈③粱、扫小区坚持古以然“渐山无里，景无滩界，心无植边升”每的开发理念肥，藏项目为四幢电批梯公寓组成，扶居民生活便捷两，在此基础上式还引进怪了专“及智能贱化假”莲新概念，更加酬提高了小区居码民的舒适度。蠢④服、项目定位于铲黄河片区中高烫档住宅，但价悦格相对同片区盟竞争楼盘显得兄十分亲民，且念采用多种优惠棍付款方式极大垃地提高了其竞睬争力。练⑤惩、项目开发商烧是由中国工程顾物理研究院六神所所属判SG踏实业总公司于积二揉0秤0甲四年十二月发敬起设立的高新罢技术产业的国室有控股企业域，在成都、绵浸阳等地已开发稠多个优质的楼考盘和公共设施非项目，信誉良傲好。萝2僻、广告宣传策孝略宵由于黄SG挡置业有限公司胁已经在成都、桌绵阳等地开发泉了一系列楼盘姥在消费者心目挨中形成了良好围地形象，再加苦上黄河片区优唐质的生活环境苍对置业者都是任一个比较大的骗吸引。什“姓SG船·犹DHSZ家”搏项目针对确定棒的目标群体，嘱按计划、分阶廉段，系统的对乞小区的整体形击象拨和喂“始卖肌点陡”作进行广告宣传智。包括以下广巩告媒体：现场亲售楼部、工地炮现场、报纸、早电视台、网络失、公车及户外刃广告牌等。3、促销策略饶①扭、促销的阶段庆性策略，按不司同的阶段指定逆不同的销售策妈略。一般按以固下坛阶锯促销：促销准富备阶段；首次爽公开展销和销粱售阶段；二次通公开展销和销给售阶段；三次捡公开展销和销舅售阶段；扫尾顿销售阶段。怨②酿、销售对象：烂城市首次置业坏者、大中型企认业员工、公务造员、企业管理辱人员等。蝇③份、促销手段：拣拟采用多种促头销手段，包括家：广告宣传、识内部认购、人服员直销、举办匹展销会、集团唇认购、灵活多铅样的付款方式疲及优惠方案、铅售楼现场样板袄房促销等。4、定价策略⑴、价格定位怎根据目前德阳挡市房地产房源巡交易信息，以模及黄河片区一聪带同类房地产版销售价格如表岁3辛所示：葡广表田3户抢楼盘销售价格挥増况表按序号验名称柏地段赢最低价（口元喉/疮㎡规)姥最高价（冲元算/搅㎡捞)非均价（望元休/听㎡元)原1野黄河畔岛楚黄河片区园4260赶5260趴4700泳2愚瑞琪曼国际社享区造黄河片区贪4800毙6233式5400纲3繁希望城田黄河片区港4788障5758够5078雨4监凯旋国际设老城区文5258旨6668档5500肯5忍春天印象凑城北片区名4588经5148顶4700站6馒天籁福鬼河东片区夏4000误4800辉4500李从德阳市近期假楼盘价格情况座分析，中高档饭住宅售价沈在羊4000啦—岗666壶8送元档/鱼㎡册之间。参考各夫楼盘价格和对趴其区位、环境势、配套等对比诉，讯“辰SG挎·晕DHSZ酷”浑价格定位为中桥高档住宅，住捎宅滚价格为疗4380修元珠/锹㎡笋，恨商铺价格为追6680避元著/挠㎡排，停车位每普个供1000奴0推元。滑⑵烘、价格优惠策即略时①遣、预付房款优洋惠怜盏：弹（床一次性交淋纳五1000驱0厘元诚意金，成东为银卡用户，咱拥糖有永1淋%陡优惠；一次性稀交浇纳堆2000妙0葬元诚意金，成炎为金卡用户，敞拥忌有教2傅%增优惠；一次性社交秧纳印3000敞0驴元诚意金，成妻为钻石卡用户代，有蝶用奶3简%祥优惠。熟）典测位②跪、集团购买优助惠冰；甩③祝、特殊消费对哄象优惠烘；诱技撒④站、其他优惠措覆施范姥⑶哥、价格浮动策雁略苦：医①碍、尼展销会期絮促销优惠价季；林摊驼②难芬、仙器销售优骨惠浮动价眨；茧照③泼馆、正常销售期叛段浮动价虎；旗对网④其、其他浮动措拳施微第三章纠孔项目选址及区谈设条件一、项目选址节员作为发展中的校旌阳区内，黄狐河片区以上风借上水、纯居住检、无工业等因彼素和其优越的旺自然环境，成宵为城市规划中洽山水宜居特点前的重点建设区私域。滋二及、区域历史文妈化地位锡黄河片区的区炊域范围是指北贷起青衣江路，仪南至黄河东路毯，东靠东湖山沾，西侧黄山路商；整个片区位正于德阳城市的毛东北面，乏是震0坦6贝年后新兴建设喷起来的行政、楚高尚居住中心你。在市政府及辩建设局的投入偿巨资重点打造价之下，强力推为进片区建设，拆首先便是对青捞衣江东路、龙醋泉山北路等重趟要道路进行了迅建设，全面完蹈成了渭河路、评庐山北路等道屑路建设。当前塘片区市政配套遗设施越来越完转善，道路宽阔拨纵横交错，市腊、区两级众多他行政机关及国葵家级重点示范压中学等名校均车在该区；区域似内环境优美，目东靠风景秀丽崇的东湖山公园抵，西临碧波荡唤漾的绵远河，弯依山傍水自然举条件出众。三、建设条件腥1堡、抄区域配散套耻:猎近几年内德阳逐市、区两级众含多行政机关办垂公地点已先后勇迁到黄河片区低；岸学校拥有鼎天昼幼儿园、国家含级重点示范中辛学德阳中学、增德阳外国语学逗校等；肚提供医疗服务堤的眼科医院和江肝胆病医院；尾综合市场有主佩要玉泉农贸市律场，为市民的心生活消费提供瞧了便捷；政2甜、牛区域楼盘情况躲（房地产经济旁）寨:湿黄河片区当前额是以纯居住社镰区为主，区域文内楼盘主要以约万兴魅力城系粮列、福康集团在、顺天房产开猜发的楼盘为主群。已入市的楼挥盘有：御景东勤苑、骏逸东山背、上东风景。惑即将入市的项们目有万兴魅力栏城四期、福康书瑞琪曼。楼盘追户型户型面积艇从习6判0洗平米的一室一胀厅巷到最20保0允余平米的奢华掘户型齐全。区既域楼盘主要以革中型社区为主汇，都较注重小庆区的内部环境微和景观配套的精打造暂。绪3、交通方便鸡SG摊·色DHSZ歉坐落于北起青伙衣江路，南至芝黄河东路，东理靠东湖山，西匀侧黄山路的黄懂河片区，即德膜阳城市的东北曲面，秋是宁0洲6市年后新兴建设副起来的行政、班高尚居住中心曾。其市政配套详设施越来越完臭善，道路宽阔雄纵横交错，椒有西1剖4顾路姻、哗2帽3垫路塘、掌2房4假路奸、猛2屯7鸦路等大公交车经过此谈地，距离火车窗站奉3士0丽需糊要螺25min束,蜓而距离汽车站境只敢需煮15mi抗n作，交通十分便升捷。土地征用情况剖开发土地由出围让方式获得土练地题1712拌0贩㎡，土地价格皆为躬568停0饺万元。建第四萄章拒胡游建设规模及功奋能标准揪一、垮建筑面积及内慨容蓄穴SG吃·侍DHSZ好项目建设为商岭业小区，初步跌规划总建筑面滨积饮为昨99354饭㎡残，其中住宅面悦积忽78168旺㎡巩，商铺面享积躲6576感㎡肠，停车库面芬积令14610那㎡馒。喉二、项目规划摸设计方案搬1占、项目在规划道设计时，充分膏考虑德阳整个贵消费需求以及恩德阳市地方环虏境对建筑的影香响，坚询持召“管山万里，景无法界，心无便边拉”跃的开发理念，繁项目致力于打慨造一个适合人饼居的居住生态瓜社区。依2更、丘椅建筑外立面风刻格：概念主题歼生态、时尚、星经济、适用、息舒适的现代派雅生活。主要通漫过窗、玻璃、辨阳台、腰线、绘空调机位、屋罪顶等建筑符号戴来体现。绳3挤、注塘建筑内装饰：岩为了更好的顺软应市场和给客允户更大的自由仰发挥空间，交巧屋标准为清水益房，重点在隐夺蔽工程中尽量盈做到一次到位侦，防止客户二裁次装修对建筑览产生破坏。灯4扎、当小户型定位：由每于本项目规模瑞不大，户数不央多，但是在设收计时特别注意滚不要简单的重洋复，充分挖掘洗各户型的特点蝇，使每一个户雾型尽量有变化丈，力求达到各历具特色和独有拔的卖点，以达挎到吸引客户的鸽目的。犁5庄、命户型设计叮：值根技据奥“艇SG裂·练DHSZ梅”货区位环境和住半宅市场需求，曾规划为以下辞及三种台户型：慨表歼4说胞“苏SG以·耍DHSZ黎”将住宅户型欢户型必面积（㎡）懒数量（套）叠套型扩A膀87.63底50罢两室两厅一卫餐137.17流50债三室两厅两卫守107.83尝50论三室两厅一卫奔B艰51.23府132宿一室两厅一卫盲72.25浩124著两室两厅一卫容93.13均124众两室两厅一卫球107.83投132持三室两厅一卫沉C淋129.49袜50倚三室两厅两卫您87.63政50宋两室两厅一卫脂D跌69.21深25春两室两厅一卫显129.84佛25涨三室两厅两卫振130.43造25桶三室两厅两卫菜85.68穿25睁两室两厅一卫时总数洽86坏2雕套公以上户型在设攻计时综合考虑晒了住宅使用功息能和空间组合示、家庭人口、倦职业特征等因裹素，住宅内有统卧室、起居室穷、厨房、卫生剧间、储藏室及构阳台、餐厅和纪书房。为各种功能空间障如卧室、起居攻室、餐厅、卫绞生间的使用面漏积也满足规定浪的要求。磁三顶、工程项目汇情况清表达5叠牌工程项目一览御表悼序号论项目名称韵说明汁1宫土建工程矩建筑面群积芳9935筑4遥㎡训1.1想住宅衣建筑面惜积煤7816午8鸡㎡耗1.2误商铺耀建筑面而积应657稼6掀㎡动1.3乌停车场阵建筑面亭积灰1461思0阀㎡纸2洒给排水工程雾水箱、水池、协水泵机房逆3诱普通消防系统忙住宅区四4端变配电工程（碧强电）振配电房变配电弄设备斯5退照明工程跃小区照明际6宽通信工程差普通电话配线最（端子接单元量口）理7炼火灾报警及安细全监视尺公共场所火灾竖报警，可视防都盗门漠8擦通风工程制地下停车库通看风茅9他闭路电视肥住宅区证10喊室外工程冰室外绿化及部茂分道路场地缺第五瞎章膛理分建设方案套一、建设场地柜环境1、总体分析老本项目位于溉地势平坦，不需占用城市主干遭道，无需大规拴模拆迁。城市要主次干道的水义、电、煤气、研通讯等市政设裙施配套完善，煎承担施工任务意的施工队伍，棵只要满足施工透资质的企业就丘能完成施工任沸务。而德阳市应满足资质要求上的企业有几十款家，施工队伍模不成问题，施捆工所需场地、零施工道路、用弹水、用电均已偏满足，故施工近条件较好。巾2伪、旦浪自然环境：教⑴敏版前地形、地貌拒桨签德阳市旌阳区态地处龙门山东通和龙泉山西北解地带，地跨成吸都平原和鹿头蜜山系列，绵远俊河、凯江河由慌西北向东南斜则穿区境，石亭登江沿西南区界尚注入，江河间灾地形开阔平坦脱，绵远河以东注地形起伏为丘效陵区。全区地表势西北高，东丧南低，西北海有拔在畜460馅米至碗600厕米之间。土地昌类型按地貌划枕分平原、浅丘芬。虽⑵蛋惯秋气候、水文披佳减德阳市属于亚赞热带湿润型气除候区，四季分恢明、气候温和指、降雨充沛、朋无霜期长，平浅均风速小，冬梦季常有干旱，叠秋多绵雨。斧德阳市水资源回总量为迹82.75极亿立方米，其栏中地表水为凡56.98诸亿立方米，地柜下水为洋25.77惹亿立方米，在鉴水资源总量中萝可利用水量占塘总水量为表35.70%脖，其中地表水罗为夜22.38妹亿立方米，地这下水为蚊7.13头亿立方米。慌二、总体规划桂布局障1拥、笛麻片区规划扯“淋SG斥·逆DHSZ棒”凤项目位于位于输德阳城市的东酿北面，见是雄0粱6奏年后新兴建设趋起来的行政、瑞高尚居住中心还，属于市政府柳及建设局的投击入巨资重点打布造之下以园林确旅游、休闲娱番乐和中高档住起宅为主的区域援。目前，该片禁区市政配套设晃施齐全，周边纲环境也十分完璃善。款2闻、趟坟总平面布局梯乏掩“撞SG乳·调DHSZ颤”干总平面呈方形撑布局，夏由诵4移幢电梯公寓组寿合而成，其中冬底层或低层为粪商铺，下设地秃下停车场，绿口化率高焦达查36右%铜，布局合理，垦休闲宜居。荣整体规划设计跌特点纳A役、路非在建造现场销垒售部时应充分式考虑楼盘概念胆，充分利用项椅目区位优势，朴体现楼盘品质携、特征。迁B圈、滴稿将项目外观色粉彩和建筑风格始同小区景观有横机结合起来，饱达到天、地、后景、房、人的婆完美统一境界度。候C慕、填袋裕在项目开盘时灌先将部分区内慌净化，景观先神做出来。尤其情是接待中心的白景观，体现楼框盘概念，让购安买者有一个切律身体会。慨D蒜、宫崭在小区内的景惭观净化设计重把点体现生态精勒品楼盘的概念唤。隐E四、冈疮经充分利用区位饭优势提升综合普利用效率，在告屋高、平面规驾划、外立面等辛方面提升项目冶的商业价值。叔4君、项目建筑经叨济技术指标丸表佳6宗好项目建设经济演指标一览表兆序号秆项目妈指标翻1胃总用地面积谎1712惧0疾㎡崭2鸣总建筑面积悼9935怖4挥㎡概2.1锡庭鹰雨停车场建筑面掏积放1461怠0才㎡省2.2紧级烟地上建筑面积边8474晃4穿㎡决怎耳的寄骂住宅洒7816殊8孤㎡观颈循葱晴商铺捎657带6票㎡剪3俊建筑层数夜3惨4递层联3.1滤揪候地拨上歌罪3殖3险层印3.2烂离帆地下梯1错层内4徒建筑总高侄99.3m但5惭建筑容积率研4.95现6叹绿化率声36%旋7离停车位数量搂487防7.1长蒜恋地上橡97凯7.2氏游野逼地下食390三、建设方式套1承、项目发包方蛾式是采用公开饶招标的方式。惰项目的勘察、朱设计，土方工璃程，桩基工程护，土建工程，抹装修装饰工程摇，水电工程，剂绿化、景观塑听造，小区道路煌及基础设施建纤设，重要设备伯、材料等物资雅的采购，项目误监理宜采用委湿托招标的组织袜形式。2、招标范围锅表咽7炊龟招标情况一览磁表停序号拘名淹片迷称戚招标情况劳备产胳注储不招标谜招标染1过项目勘察、设幼计狐士招标辣要2尊土方工程汁锯招标协耳3尚桩基工程施工竹夫招标计防4系土建工程施工渐名招标献繁5矛装修装饰工程海痒招标蛇偷6镰水电工程周毙招标怠泳7挑小区绿化、景影观塑造处盖招标嘉绘8塌小区道路及基帖础设施施工围与招标趟舰9掘重要设备、建闸筑材料等物资辱的采购逗改招标竞练10殿项目监理骨畜招标韵四、结构设计蓝根箭据厕“烂SG画·茄DHSZ云”惯地质勘查情况财和本项目初步者规划，工程基阔础和上部结构丛设计拟采用以胶下类型：隶1斑、基础选型及黄处理成桩基础：根据青项目所在地地负基状况采取打贱钢筋混凝土预闲制桩工程。尤质量保证：采朽用规格质量必激须符合设计要杠求和施工规范岸规定，且有出愉厂合格证的茫2恭、预制钢筋混乏凝土桩。象工艺流程操作步：就桩桩泰机极殖→躲谜起吊预制膨桩衔扬→画桌稳痒桩赏谅→后劳打惑桩座宗→昏投败接国桩狱雷→撇泰送次桩狭浓→报丈中间检查验捎收篇倒→剂司移桩机至下一剪个桩位剩斑途深层搅拌桩：售采用注浆加固重地基施工及大膜体积混凝土筏都板基础施工，匠并通过动力触诸探和载荷试验鞋等原位测试方引法对施工结果诚进行检测来验设证试验结果。耽魔孙上部结构秒：扫“辉DHSZ床”且建筑群夫由剩4欢幢雁高泽99.简3沿米的塔楼、高愉层住宅组成，众其中地横上杠3锤3踏层，地牌下仿1悔层。离滑赵地上建筑物为宝框障架替—腐剪力墙结构，路地下停车库为浓底板、侧壁顶旬板均为抗渗等川级味为垒P宋6茄的防水混凝土肾。抗震烈度温为丙7原度，结构安全坦等级为二级，摘耐火等级为二岸级。其中，屋笨面防水等级遣为还2酬级，地下室防用水等级巨为素2惰级。苹处萌必须指出的是迟，德阳泄在臂200遍8端年地震以后，滑人们逐渐对建柱筑物的抗震强箩度有了一定的吨要求，因此在橡结构施工中明抢确注意提升建愁筑抗震强度，跪因此：丹使结构具有明伞确的计算简图浇和合理的地震晓作用传递途径妙。具备必要的搬抗震承载力，好良好的变形能责力和消耗地震丝能量的能力。励对可能出现的血薄弱部位，拟研采取措施提高拔抗震能力。衔五锤、奏鲁室内给排水及镇供电工程珍给排水工程由在生活给水、消午防给水、排水笼三个系统组成滑。本项目位于姑黄河片区，可鹊运用已有的市顿政给水设施。黄1筋、生活给水系炕统：采用竖向怨分区供水方式另，捷一废~拌五层为下区，微采用下行上给浇市政直供给水纠管提供，紫六厅~序十一层为中区抬，十二层及以忧上威上区，中匆区和上区均采散用地下室水泵轰房内设置无负养压变频水泵，闪供给楼顶容积航为傍48m渣3争的水箱。水表倍按楼层集中放乳置，热水由户锄内气燃气热水佩器供应。给水亭干管、立管采企用内筋嵌入钢踢塑复合管，室祝内生活给水管月及热水管均采三用钞PP-工R界聚丙烯塑料给敢水管，热熔连帐接。生2绕、消防给水系群统抬:躲室外消火栓由汉小区给水管网刘直接供患水专,20L/s毅,轰室内设着置洪400m驾3鼻的消防蓄水池锹，消防给水由祸室外给水管供则给，消火栓由寸普消斜泵贡(村一备一涝用液)膊从消防水池供羽给。楼顶设置墓容积统为各48m辨3趴的玻璃钢水箱韵。本工程地下捆车库及一、二翅层商场及标准堂层公共走廊，狭设置自动喷水胞灭火系统。自柄动喷水系统危完险级卫Ⅱ向级设计，喷水匹强区度燕8L/min烫·m菌2厌,讨作用面欺积罚160m初2胃，系统设计流浆量圣为恨30L/s暂,甘设湿式报警阀怖一套，在每层棚的供水干管上刘调信号蝶阀和考水流指示器。码加压泵房内设盖主加压凤泵熔6寸台，系统设水参泵接合请器染6堂个，喷头采用泡标准型玻璃球欠喷头脆，疾68慨。逮C夫温度级。室内售系统管道竖向休成环状连接，甜室风消火栓系舍统及自动喷水糖灭火系统管道嫌均采用内外壁摔热镀锌钢管巨：治DN煌≥亏10别0医，采用沟槽式坏（卡箍）榨连接或法兰连剑接（阀门处）磁；流DN<100寸,棕采用螺纹连接风。滑3丑、排水系统：条室内采用污废档水合流，系统格采用单立管排雀水方式，伸顶轨通气管，排入亡室外沼气化粪挡池，经处理后答再排入市政污喇水管。室内排坦水立管采截用绵U-PV馒C困螺旋排水管道扰，排水横管采纸用挤出成规型三U-PV粒C窃排水管道，承樱插粘接。影4狮.说供电配套系统伴⑴衣供电电源及电役压。供电电压吐为白10K遍V鸭，从黄河片区环的主干线接入谎，有专门的配贫电房进行转压耐分送。帮⑵邀负荷等级。工晕程消防用电设充备，设备机房笼，小区道路照积明等采用二级封负荷，其他为刚三级。悼⑶仪计量方式。由商系统进线设专煎用计量柜，每芳户都有电压表烤。筋5衡.拐照明及电力设颂计涝⑴芬照明设计。有节正常照明，小仰区照明，应急债照明等，小区重主要光源为节阔能型荧光灯，隙住宅预留灯位岸，自行选择，怎在公用的疏散设通道，地下车患库等，设安全酱出口标志灯。他⑵零电力设计。生醒活水泵与潜水伴泵水位由系统辫自动控制，消惕防设备接消防你中心指令开启垦或停机。珠6案.烧供气。采用城载市管道煤气供脸应，每户都配榆备专用煤气管出道，从事先设鹊计的预留孔接查入。7.通风尝⑴侦住宅空调。每茂个住户室外都孕有空调预留位音置，可自行购餐买安装。霜⑵据通气。在地下傻车库等位置安塔装机器排烟通占风设备，以保宾证空气质量的本清新。8.通讯设施维⑴枣光纤。小区接映入电信的光纤顷设备，电话线挨的接入，每户该都有预留线路钓，可自行选择答开通。摸⑵奏电视线路。同衔光纤一样，统议一接入，预留斩线路由用户自败行选择。9.消防亩⑴衰小区的通道，脆楼梯道等都有电消防设备。字⑵乌小区室外按规湖范设置消火栓次。堵⑶紫地下车库按规多范标准，设置拖防火分区，并奴采用自动喷淋屋系统。寿10江.招环境保护各⑴护生活垃圾的处帆理。每个楼层挺设置有垃圾通淡道，每天进行仅垃圾的处理，哄小区设置有垃法圾箱，并有专激人进行打扫。缺⑵小生活污水。有旬专用管道进行缺合流汇中，进黑入片区的城市拍污水管道。搞⑶略噪声。小区距卸离街道有一定挡的距离，且为切高层建筑，在糟这方面不需要候专门的设施设慢备。危第六私章劲堡舱项目施工进度竭安排芝师本项目计划在亦两年半左右的奏时间内建成。容建设进度计划掀如下：州表板8智僵项目施工进度抹安排表诵时间干说明背201走1启年悄3贵月胖项目建议书批政复疲201曲1闷年认4墙月朵--假5拦月腾编制可行性研蔽究报告并报批协201丰1直年刊7香月化--搞9鲜月菜建筑方案设计费201纹1锹年浩1血0梁月陡综合管网设计即201型1泰年董1疼1去月慎--1绍2率月雾施工图设计俩201女2浇年敬1严月覆报建、领取建敞设规划许可证卵201拦2性年胖2食月气1移0毙日史工程开工跌201陷2厕年梢6葬月逃完成投咐资蒸25%帐201粥2竟年银8神月宏取得预售许可则证，开始预售鸭201时2汇年导1寻2峰月陪主体工程断水劳201反3狱年监2择月宾--版5吧月丰单体工程验收术201拿3乎年鉴4干月怒--量6挨月刮分项工程验收计201棉3眨年木8诞月曲正式入住真第七吵章狡万订投资估算与资贱金筹措一、投资估算欠根据痰本项目设计方夸案确定的建筑鲜面积、结构、诞建设标准，以恨及可行性研究昼财务评价有关卵取费要求，估偿算总投资造价混如启表菜9杂和两表铲15写所的示。堂表驻9蝴嫂“浩SG税·衡DHSZ牢”罪项目投资估算牙组（单乖位宽:牲万元）矿序号坊扮青项滩情统目屯开发产品成本薄括汁炭分期计划进度缎1伴览丸研2表3菊4优5匀1票土地费用岂5680地5680捞狡建盗2腔前期工程费哲901霞将601抹鸦妈日330斑3模基础设施建设尖费赔2727可琴昌漠927姑1800执4蚊建筑安装工程秘费它9088仔伟艳捎煌2508甩5080拳1500治5忽公共配套设施坡建设费梁455撇进钞斥滩85篮170浮200顺6炭开发间接费严227遥40券坦央赌55沟55爹40帐37攀7服管理费用暴407久85岗胳差父85佩85该84该68画8躬销售费用毒909龄70崖杀寇怒230价230耀220茧159点9纠开发期税费母368蛾钟160围208谜10买其他费用令368茄50伐习锐才50晴108赶160勤11踩不可预见费滔1590求晕蒜占540当650钱400极匪烘合计齐22720牵6526痒瘦私4400窃8276需2854慌664岂错备注摸：本次费用设弯计上以逐5风个月为一个周泪期，时间周从刷201趋1携年屈3绍月此—薪—狠201漆3袄年她8城月，总仍共接2奋年半时间。二、资金筹措赶绝本项目建设资忘金完全由建设轨单位自筹，烤四川省科学城梦SG遮置业有限公司岂德阳分公司使绣用自有资金地10嘴00用0酱万作为项目资锄本金，按照国秋家对商品房销池售有关规定，姑不足资金通过购向银行借贷践和预售房款解围决隶。姨借贷资金姜约艺558铁9嚼万元，按一年芹期利率著10辩%加计算，到期后转还本付息，本精金及利息拟用拜预售收入扣除的相关税费后进鼓行偿还，本项纪目考虑用预售埋收入扣除相关弟税费后补充建厦设资金，将采按取边回款边将气回款用于建设咏资金以及偿还但债务使用，最详大限度的利用芬项目预售收入态。痰第八园章孕酿广经济效益分析仿一、住宅销售洋价格若酒根据工程所处染位置，周围环寺境条件和房地掉产市场的趋势披预测，考虑房泻地产销售风险鞠和工程建设成僻本等综合因素淋，住宅临按非438洗0弹元羡/珍㎡，商铺志按篇668享0炭元公/铜㎡进行销售，肤平均售蓝价隶437递8晴元漏/啦㎡，停车库每煎个车欢位望1000丢0海元。着二、销售进度朱及付款计划煌本项目计划辛在却1爪年半内完成销邪售，其销售计扰划如融表劳1搜0易所示。先表养10炮施各类建筑销售瑞计划表河项目宿合计塔1搭2宋3者住宅积（拦%危）砌100汇15惭60侨25你商铺晓（广%至）划100瑞10求60仁30继停车位寒（龟%蹄）帝100云10价60灭30要备注：邻所有业主均铺在动2泪年内付清房款跃，签合同当年相付一半，第二井年再付一半。三、税费率改本报告采用的潮各种税费如残表烂1得1腐所示。粮表斧11康拘税费率表姨税费项目踪税费率只（辈%慎）伙税费项目蚕税费率页（安%宁）驾营业税璃5耍公益金腊5语城市维护建设尖费街7毛法定盈余公积幕金裳10存教育费附加费买3菠任意盈余公积纠金掠8景企业所得税驻25哗不可预见费僚7见四、盈利能力淡分析围项目在计算期观内垮经营收宰入烟4350但0循万元，可获利笔润总申额堵1838脑7雄万元，扣除所们得翻税犬939躺9钢万元，公益棵金颂44点9伙万元，公积墨金舞89北9陷万元，任意盈推余公积吹金诊71纵9丘万元后，还端有少692锹1慧万元可分配利旧润。项目缴纳鸟的经营税炸金黑239锣3砖万元，企业所奴得疏税忙939扫9缸万元，合计缴倾纳税借金面1179攀2许万元。塌项目全投资内叫部收益率（所可得税前）蚕为规17.42册%游，在预期可接阅受的内部收益堆率克为好12怖%撒时净现值可竭达址3308.0救3锤万元，投资回鞋收期筐为献2.9柳6雅年。衔项目全投资内病部收益率（所凡得税后）止为鞭9.59界%梯，投资回收期山为告3.2炎3而年。恼资本金内部收颠益率趁为凡10.99侄%银。强详见乓表敬17苹和表叮18虽五、清偿能力扮分析件本项目所需资协金单独由开发盟商自筹的话是垄不够的，因此除所需资金由开承发商自筹、银壮行短期借款和遮预售房款解决肆。晒根据投资估算怪情况向金融机纳构借据款珍920险3破万元，借款一替年，扇在咱201顽2局年斑3传月借入欺，汗201忧3梯年劲3粒月还款，借贷峡利率葡按耳10去%恋计算。纲在投资的迹第蚁5联期将其售房收端入偿还银行贷溪款本扭金投920州3蜜万元，利柔息查92势0漂万元。撞盟除去向银行短摩期借款，开发像商还通过预售及房款填补投资岔，视在总投资的涌第磁4隶、棚5椅期狂共少计盯351鼓8忽万元。但是当周户主停止供应捕房款，开发商降就面临着资金国中段的危险，穿无法供给开发息所需，即提高茎了资产负债率干。挺所以在向投资摧者分配利润时兵，应该适当的怒多留一些，避出免清偿的能力慈出现危机。交六铜、主要经济指绩标淹本项目的主要爬经济指标如封表寄1胸4栗所示。计表坛12婶至腔主要经济指标揉表四序号喜名称因单位伪数据恒一提建设规模络奉扇1膨房地产开发产话品总建筑面积静㎡注99354芝1.1都商品房销售录㎡拦99354换岂其中：住宅朴㎡初78168蓄请商铺蹈㎡盯6576嫩肯停车场惠㎡外14610放二伐经济数据馆徐身1乏总投资喊万元序22720淘2魄资金筹措忆万元框22720杆丢其中：资本金挎万元予10000丸欲使用预售房款东万元冠3518免呼银行短期借款抖万元冶9202贤3狼经营收入芬万元写43500华4桌经营税金及附蜘加衬万元散2393坝5返总成本费用但万元足22720灿6虫利润总额叶万元葛18387至7晋所得税烦万元乐9399误8末税后利润啦万元志8988稳三劳财务评价指标赤饭呈1滴全部投资内部升收益率（所得痛税前）革%龟17.42留2式全部投资投资萝回收期（所得循税前）腊年苹2.96疾3躲全部投资内部己收益率（所得锅税后）产%筝9.59象4趁全部投资投资爆回收期（所得莫税后）再年朝3.28都5锅资本金内部收污益率匪%闻10.99尽第九袭章妇佩风险分析及对句策润赔市为了确保风险绵分析的质量，喘有必要周对笨“桌SG柴·惕DHSZ物”皮投资过程中可细能存在的风险剖因素进行科学寒的分析，使投漠资决策者能更讽好地把握风险星的本质和变化答规律，从而采逢取相应的措施牛或对策来减少海风险损失。一、风险分析件1辛、箱川项目自身情况炸分析忽从德阳市目前标的宵住宅市场来看纺，出现了住房望供过于求的情晓况。除了市场摆有效需求不足玻，改革滞后，召购房者举棋不图定，房价超过目消费者的承受衔能力等原因外证，小区位置偏球僻，设施不配余套，交通不方掘便，住宅小区座环境不尽如意旬，缺乏良好的罗居住环境是其挤重要原因。限晶临本项目贵市场定位为中荒高档住宅，项互目在区位价格访、交通、小区塌环境等方面有徒较大的市场需勉求优势，但在籍配套设施方面备还是一个劣势紧，由于项目相封对较小，其自哲身配套较为不略完善，主要依枣靠所在地黄河笔片区完善优质仰的配套设施。忌2丙、立方案规划分析谈听项目市场定位双是耍建立在住宅小井区合理的规划港基础上，包括籍小区总体规划腹、配套环境规逃划、户型规划轮等。硬杜绝规折划设计单调。酷缺乏完善的配纤套功能的方案男规划，从方案拌的规划上和户掘型的设计上赢专得消费者，减衰小项目的市场照风险。社二、投资风险汽的控制傻教距及早的发现或粒预测到这些风蒸险并能及时地抽采取有效地措旺施，化解或缓李和、减轻、控亭制这些风险。含房地产投资的老成功在很大程单度上依赖于对沫风险的认识和弊管理。改项目怨控制风险的方栋式包括以下三找项措施：忙1叔、通过加快进奶度来回避风险棋武仪开发经营周期死越长项目建成捎后的经济形势网就越难预测。孕其次，开发经辅营烛周期越长项目叮建成后的政治疏形势也越难与蜻粗。所以回避超房地产开发经狱营风险的办法亦就是加快完成窄开发项目。针口对该项目，我惠们采取招投标终的方式和建设庄单位签订具有痕法律效应的城下堡合同，以保枯证资金的充分倦供应，与建筑中材料等物资供阿应商签订施工顷材料供应合同饭。这样极可能究避免不必要因甲素的影响。坦2列、通过市场调争查来降低风险延套驶通过市场调查写，获得尽可能很多的信息。获军得的信息有关动投资环境和环旬境项目的市场炮信息越多，做归出的预测就越摆精确，从而能洽进行正确而科嗽学的决策，包认括投资项目的棵选择、区位的近选择、时机的课选择、融资的棋选择、租售的季选择等。这样值就能把不确定向性降到最低限妄度，较好的控颗制房地产投资坝过程中的风险冬。煌3麻、通过加强管迅理来控制风险丑遭念良好的项目管学理师重要的保末证。从投资开除发来看，项目岂全过程的投资妻、进度和质量耀是重点。聘请剪有经验的房地辉产专家进行指探导是非常有必召要的，可以有仁效地减少经营绑费用，提高效志益水平，进而贞降低并控制风烂险。铅第十惠章么判水项目可行性研杜究结论及建议一、结论德本项目属于房市地产住宅开发通项目，符合国乏家城镇住宅开菊发建设产业政挎策，开发用地离变更及项目建慰设规划手续已就办理，建设资测金由自筹和银杰行贷款两部分书组成，现场建缎设条件具备。锐自地震后德阳卫市民购房需求报增加以及购房化者对房产的要类求由低档走向别中高档的趋势哄，户型规划为筹中高档住宅，薪根据对德阳市夫住宅市场分析其预测，项目开棍发有市场销路镰。财务分析结筋果表明，项目播经济效益可行订。竟1迟、从经济效益凭来说：由于公忍司在项目开发叨建设前，进行森了广泛。深入岗的市场调研，通了解客户的需抖求，目前部分兴单元已有意向弦性客户预定，化销售前景看好萍。改方案采取卖了提前预售，遥分期付款等措策施，可以给公且司带来高额利余润回报，可以货提高公司在社赠会上的知名度泽，为公司将来千的发展奠定了梢基础，并且为层德阳的房地产乎经济注入了新盾鲜血液，有力笔的推动了德阳昌的房地产经济亮发展，起到了称搞活经济的作桶用温2汇、从社会效益裙来说备：胞“恨SG办·避DHSZ野”赔建成后，它将颂成为黄河片区绘内有一个亮点匙，为德阳地区草的人民提高了绒优越的住宅环管境，积极有效为的响应了德阳丢市的安居工程胖，使德阳人民赚能够更好地感衔受到经济发展姑给他们带来的众直接好处，使鹿人民感受到党蓬的旗帜下能够兴幸福的生活，巾能安居乐业。颗因此社会效益浮极为可观。修3渗、从环境效益婆来说：改开发贪过程全部是文苹明施工，最大梦程度的减小了惭对环境的破坏会，改工程完成日后，从前的脏榜乱差的大体环式境变成了环境薯幽雅，全新的榴建筑造型，秀您丽的自然景观帅，功能齐全，坟配套的公共服帅务设施以及便刮利的交通，无火疑将在该市形隐成一个全新的狂修养圣地，对变于梅花德阳的稳市容，改善环硬境带来较大的房影响。酱纵观开发全过鸦程，从经济效描益，社会效益背和环境效益来献看，改开发方弱案是完全可行牙的。二、建议卧舱号强化项目进程须中的投资、质合量、进度计划椒，注重对可能续发生的不利条桥件及变化因素灰的预测与防范妖对策，以保证轿项目按期完成巧。把1冒、实行速度管徐理，加强项目嫩运作进度，以丸避免市场可能雅的由高峰期向史下降期转折的屋风险。什2切、公司个部门追紧密配合，以泳加快项目运作丛进度。密3净、要做精品，滚产品设计各个设环节都要以招叨标方式求得高旱水平设计出来慈的标志性、有庄品位的产品。英4避、项目成本需袜合理控制，以者保留市场波动浴时的降价应对汗空间。盯5怪、注意严格的阴按照既定方案河去做每一件事绩，统一调配资员金，物资和各守项工作。特别获要准备好抗风肤险资金，不可卵挪用。需附录（国民经家济评价）沾表印13删仔涨项目总投资估遗算表吴寿（单位：万元屡）稠序号辰项目械总投资径1尘开发建设投资洽22720胁1.1芹1.2顶1.3践1.4门1.5饶1.6伯1.7四1.8夫1.9隐1.10拢1.11柱1.12断土地费用月前期工程费币基础设施建设储费侵建筑安装工程司费应公共配套设施病建设费昨开发间接费桶管理费用伸销售费用凯开发期税费伴其他费用耐不可预见费击财务费用译5680锈901锦2727权9088飘455段227犹407颂909宴368蓬368也1590犁920巧2鹿项目总投资堵22720点表艰