浅谈房地产开发过程中的成本控制

浅谈房地产开发过程中的成本控制泰州市杰盛房地产张智勇当前，国民经济正进入转型阶段，全国各地均出现用工荒，，劳动力资源日趋紧张，人工工资逐年上涨且上涨幅度有逐渐加大的趋势，国际市场以石油为代表的能源价格上涨，美元不断贬值，引起我国出现输入性通胀，带动各种产品价格一路上扬，同时随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入，老百姓的观望情绪越来越重，房屋销售速度越来越慢，房地产企业的资金回笼越来越差，房地产企业普遍出现资金紧张现象，所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下房地产企业如要度过难关存活下来，做好内功、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。我们要做好内功、强化内部管理，加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就需要对房地产开发的成本构成有进一步的了解，分析主次，抓住重点，才能做到有的放矢。现在首先简单介绍一下房地产项目销售价格的组成。商品住宅销售价格由开发成本、利润和税金构成，除上述因素外，商品房的售价还取决于项目所在的地段、房屋所在的层次和房屋的朝向等因素，。房地产项目的开发成本作为构成商品房销售价格的重要组成，它通常由以下八个部分构成。1.1土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。

1.2前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费等费用。

1.3房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。

1.4管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。

1.5销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

1.6财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。

1.7其他费用

1.8不可预见费从以商品房的销售价格构成我们可以看出，在房屋售价一定的情况下（销售具有很大的技巧性，这里不作讨论），如何控制好项目的开发成本，是项目盈不盈利的关键。原因如下：（一）土地费用是一很大成本，但土地是卖方市场，不能以买方意志为转移，当开发商通过土地拍卖市场取得土地后，土地的价格就已确定，所以基本上不能控制；（二）前期费用中，多为政策性的收费项目，是不能随意取舍与降低的，比如前期费用中的报建费等，此部分费用是政策规定，很难减免；（三）工程建设的其他费用，占总成本的比例不大，且有些也是政策性的收费项目，如工程交易费、环保费、教育基金、审图费、核面费等，虽要控制，但对项目总的影响不大。（四）销售费用计算以销售收入为基数，目前的最普遍的一般商品房销售行情3%左右，有些销售费用高的甚至达到10%左右。此项费用跟据销售难易程度而定；（五）财务费用，指企业为筹集资金而发生的各项费用，跟项目的融资状况及银行利率有关，对项目的影响偏小；（六）管理费与不可预见费，是间接费用，是一机动指标，控制得好可转化为利润，但这是要以前几项直接费用控制的好坏为前提的；（七）营业税税率是国家规定，不能更改；（八）建筑安装成本占整个房地产项目开发成本的30％—40％，建筑安装成本能不能得到有效控制，即建设项目的造价能否做到有效控制就成为房地产项目成本控制的重点。我们如何进行项目建安成本的控制呢?首先我们应该清楚：建设项目的造价控制应该贯穿于项目的全过程，即项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段都关系到建设项目的造价控制。据有关统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%-75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%-25%。显而易见，控制工程造定提供依据2、对工程项目实行限额设计控制工程造价，在设计过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量、与概预算指标等各方面的控制。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程技术、设备和材质的控制。为此，初步设计阶段的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准为依据，对可行性研究阶段不易确定的某些工程量，可参照设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量确定。在施工图设计阶段，各专业设计人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。另外，在当前设计市场偿未完全完全规范、设计人员素质良莠不齐的情况下，选择好设计单位和设计人员非常重要，笔者曾对我公司已建泰州市莲花五号小区做过统计，在规划方案已通过，各单体户型已确定由不同设计单位设计的图纸质量相差较大，一个单位变更多、造价偏高，另一个较好。户型相同单元数相差一个单元的单体单位造价相差20元/平方米。（三）实施阶段工程造价的控制工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。控制建安成本应从五个方面人手：一是严格进行招投标。实行招投标制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是选择好施工队伍。房地产企业最大的浪费是质量出问题，控制成本首先要控制质量成本，只有选择一个资质好、信誉高的施工企业才能确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的成本的增加。三是严把合同签订关。在签订合同时要认真审查，事先确定好结算依据和取费标准。四是严格规定工期和质量标准。如果不能按期、按质交房，就要承担违约责任，就会导致不必要的成本增加。为避免这些事情的发生，需严格规定工期，确保工程质量。五是重视材料、设备的确认与价格管理，对工程合同为明确的材料和设备应提前做好调研，及时确定价格，确保工程按期施工，有必要是对工程质量和造价影响加大的材料和设备可以采用甲供的形式，以降低造价，确保质量。六是及时支付工程款，工程款支付是否及时，会直接影响工程进度、工程质量最终影响房地产的企业形象和效益。七是严格控制工程签证，特别是隐蔽工程的签证。因为如果工程签证把关不严，管理混乱，随意签证、任何人都可以签证、事后补签证会加大工程成本。为控制签证，必须遵循签证流程，签证时不仅必须有两人以上，而且应及时办理，对弄虚作假的签证要加重处罚，从而防止隐藏的成本失。但在实际工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有产的控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在开工之前组织图纸会审、设计院的技术咨询，争取提前减少重大变更。设计变更应越提前，变更发生越早，损失越小，反之就越大。尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先定价后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。同时加强对设计变更及签证的审核，加强变更和签证的严密性，防止因变更和签证的模糊导则后期纠纷多、结算难、费用高等现象。在工程施工过程，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态；及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作另外，在工程建设中，有些特殊专业工种不得不委托专业施工单位承担，如供电工程、通讯工程、供水工程、有线电视工程、燃气工程等，而这些行业往往带有一定的垄断性质。在这些项目中，首先应该尊重有关部门的“规定”，由他们总承包，但需及时沟通，争取相互理解，同时可以通过指定主要供应设备、明确造价、确定工期等措施，一般可以取得较好的效果。2005年我公司通过土地拍卖市场获得的泰州市经济开发区杰盛俊园的土地，总建筑面积58969平方米，在当时土地价格摊到建筑面积上为1590元/平方米，房屋销售价高层为2950元/平方米，复式为3450元/平方米，少量别墅为5000~5500元/平方米，当时泰州房地产界普遍认为此项目最多保本，但在我公司同仁的努力下采取一系列成本控制措施，最终将该项目总造价控制在最初投资估算的97%的精度，达到公司最初拿土地的经济目标。笔者94年就进入房地产行业至今，