装配式建筑招标与合同计价

装配式建筑招标与合同计价装配式装修的部品体系“互联网+”装配式建筑装配式装修的招标目 录装配式装修计价概述12345装配式装修的部品体系“互联网+”装配式建筑装配式装修的招标目 录装配式装修计价概述123451

概述关键词梳理建筑产业化：《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号）：加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量，促进住宅建设成为新的经济增长点。文件中的其他关键词：规模化；加快科技进步，鼓励技术创新，重视技术推广；集约化、标准化生产；产业布局；统筹规划；可持续发展；加强和改善宏观调控……《住房城乡建设部关于推进建筑业发展和改革的若干意见》（建市[2014]92号）：转变建筑业发展方式，推进建筑产业现代化，促进建筑业健康协调可持续发展。1

概述1-1

关键词梳理建筑工业化：《国务院关于加强和发展建筑工业的决定》（1956年5月8日国务院常务会议通过）：为了从根本上改善我国的建筑工业，必须积极地有步骤地实行工厂化、机械化施工，逐步完成对建筑工业的技术改造，逐步完成向建筑工业化的过渡。《建筑工业化发展纲要》（1999年4月6日建字第１８８号）：建筑工业化是指建筑业要从传统的以手工操作为主的小生产方式逐步向社会化大生产方式过渡，即以技术为先导，采用先进、适用的技术和装备，在建筑标准化的基础上，发展建筑构配件、制品和设备的生产，培育技术服务体系和市场的中介机构，使建筑业生产、经营活动逐步走上专业化、社会化道路。参照制造业理解1

概述1-1

关键词梳理装配式建筑：《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）：装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑。产业化

VS

工业化

VS

装配式？生产方式表现形式为什么谈这个？1

概述1-1

关键词梳理部品：《住宅部品术语》（GBT22633-2008）：按照一定的边界条件和配套技术，由两个或两个以上的住宅单一产品或复合产品在现场组装而成，构成住宅某一部位中的一个功能单元，能满足该部位一项或者几项功能要求的产品。工厂制作的成品、半成品。1

概述1-1

关键词梳理SI体系：SI住宅就是采用结构支撑体和填充体完全分离方法施工的住宅。“S”是Skeleton的缩写，就是住宅躯体、支撑体的意思，是住宅的结构体部分；“I”是Infill的缩写，指的是住宅里面的填充体，包括设备管线和内装修。意义：①

满足资源循环型社会长期耐久性的建设要求；②

适应居住者多样化生活方式的需求；③

推动住宅内装产业和未来二次改装产业的发展；④

应对社会与城市发展情况下的可持续的建筑景观要求。1

概述1-1

关键词梳理KSI技术体系的关键技术①

骨架体的百年耐久性要求②

骨架体的大开间及适应填充体灵活布置要求③

架空地面1

概述1-1

关键词梳理④

同层排水与共用排水竖管⑤

新型电缆电线敷设方式1

概述1-2

装配式的特点及现状特点：标准化设计、工厂化生产、装配化施工一体化装修、信息化管理、智能化应用五化（六化）装配式建筑常用结构体系装配式混凝土结构装配式剪力墙结构装配式混凝土框架装配式框架-剪力墙装配式钢结构钢框架钢框架支撑钢框架-核心筒钢框架模块-核心筒钢框架-砼剪力墙钢管束剪力墙装配式木结构其他装配式结构1

概述1

概述1

概述1

概述1

概述1

概述1-2

装配式的特点及现状装配式装修概念北京市装配式装修技术规程（保障房中心企业标准）：装配式装修是一种将工业化生产的部品部件通过可靠的装配方式，由产业工人按照标准程序采用干法施工的装修过程。全装修：建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》中对于全装修住宅的定义为：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称为全装修住宅。装配式装修

VS

全装修

VSSI体系1

概述1-2

装配式的特点及现状厂家在部品技术体系中的作用站在装饰材料生产厂家角度上，装饰材料生产厂家直接参与到家庭装饰市场，直接针对广大的消费群体，以低于市场价甚至批发价的价格供应装饰材料，配以专业的设计，根据客户要求量体定做进行工厂加工，以整体配套的形式将整套的装饰装修服务提供给广大家庭。厂家的研发能力和深化设计能力，在装配式建筑和装修中的作用越来越大。1

概述1-3

企业实施装配式的必要性政策：前置、强制性---倒逼性---激励性市场：人口红利逐步消失，人工成本上升装配式装修的部品体系“互联网+”装配式建筑装配式装修的招标目 录装配式装修计价概述123452

装配式装修的部品体系2-1

体系分类研究专家一般将装配式装修室内部品按生产和安装工法分为：地、顶、墙门窗厨房、卫生间家具设备管线九大体系。厨房系统内门系统地面系统管线设备系统家具系统卫浴系统墙面系统2

装配式装修的部品体系2-2

相关标准规范工程建设国家标准《建筑模数协调标准》GB/T50002-2013、国家产品标准《建筑隔墙用保温条板》GB/T23450-2009、国家产品标准《建筑用轻质隔墙条板》GB/T-23451-2009、国家产品标准《建筑用金属面绝热夹芯板》GB/T-23932-2009、国家产品标准《建筑墙板试验方法》GB/T30100-2013、国家产品标准《建筑门窗洞口尺寸协调要求》GB/T30591-2014、国家产品标准《住宅卫生间工程及尺寸系列》GB/T11977-2008、国家产品标准《住宅厨房及相关设备基本参数》GB/T11228-2008、国家产品标准《住宅部品术语》GB/T226338-2008、工程建设行业标准《住宅厨房模数协调标准》JGJ/T262-2012、工程建设行业标准《住宅卫生间模数协调标准》JGJ/T263-2012、行业产品标准《住宅轻钢装配式构件》JG/T182-2008、行业产品标准《住宅内用成品楼梯》JG/T405-2013、行业产品标准《住宅整体卫浴间》JG/T183-2011、行业产品标准《住宅整体厨房》JG/T184-20112

装配式装修的部品体系无地暖架空地面系统地面架空体系施工环节少便于管理干法施工绿色施工健康施工文明施工工效快工期短质量保证费用可控节省成本2-3

部品体系地例：地面架空体系2

装配式装修的部品体系2-3

部品体系顶例：集成铝扣板吊顶2

装配式装修的部品体系2-3

部品体系顶例：快装龙骨涂装板吊顶2

装配式装修的部品体系2-3

部品体系墙例：涂装板墙面上轨道龙骨下轨道涂装板隔音棉装饰口条2

装配式装修的部品体系2-3

部品体系整体卫生间SMC墙板龙骨SMC顶面SMC整体底盘将卫生间的现场手工作业改为在工厂预制，到现场装配整体--主要是在于它的模压底盘是整体的，具有防水防漏的功能。卫生间的两分离、三分离缺点？2

装配式装修的部品体系整合“墙面、台面、地面、集成吊顶、整体橱柜、五大系统。●整体台面：最特色的人造石材料台面，耐油耐污放心使用20年，高端厨房的首选；●整体墙面：涂装板墙板突破传统瓷砖的尺寸限制，减少勾缝更易清洁；●整体地面：石塑地板自流平去除湿作业，全面解决地面铺设，将毛坯变成精装的时间大大缩短；●集成吊顶：铝扣板集成吊顶施工工艺是新型家装吊顶工艺，多用于高端厨房和卫生间●整体橱柜：将更多的电器、厨具炊具等厨房用品也融入了进去，整合空间更大，是全方位的整体厨房解决方案300*700*300mm

450*700*300mm600*700*300mm150*700*58 300*700*580mm 0mm450*700*580mm600*700*580mm450（600）*700*580m9m00*700*580mm水盆柜灶台柜地柜抽屉地柜地柜地柜吊柜地柜吊柜吊柜2-3

部品体系整体厨房本书案例2

装配式装修的部品体系卫生间框架木塑，实木质感，完全防水，不变形，质量轻。内门系统子母合页，省去开槽。2-3

部品体系内门窗系统本书案例木门系统卫生间厨房为木塑框架实木贴皮门其他居室为实木复合门木塑特性：不怕水、不怕火、不变形、零甲醛！——环保绿色的装饰材料木塑（WPC）是由天然细木粉（比重占30％-50％）与聚氯乙烯塑料合成的一种复合材料，其综合性能远优于密度板和塑料。WPC生产采用一次性挤出成型，不使用胶粘剂，因此不产生甲醛。2

装配式装修的部品体系2-3

部品体系管线系统与结构分离的管线及其集成体系轻质隔墙管线特点一：管线分离地面管线传统做法2

装配式装修的部品体系2-3

部品体系架空地面检修口墙面检修口特点二：良好的维护可使住宅更经久耐用同层排水装配式装修的部品体系“互联网+”装配式建筑装配式装修的招标目 录装配式装修计价概述123453

装配式装修的招标3-1

招标工作流程输入条件概算目标成本项目时间计划招标规划合同包划分基本界面概算（目标成本）金额招标方案责任人时间计划招标方式标段划分详细界面策略招标招标公告（邀请）招标文件答疑澄清开标评标资格标技术标商务标清标疑问函定标定标中标通知书3

装配式装修的招标输入条件概算目标成本项目时间计划招标规划合同包划分基本界面概算（目标成本）金额招标方案责任人时间计划招标方式标段划分详细界面策略招标招标公告（邀请）招标文件答疑澄清开标评标资格标技术标商务标清标疑问函定标定标中标通知书3

装配式装修的招标3-2

招标规划规划是战略层面的考虑主要成果是“合约规划”合同包的划分及基本界面

*招标类型（采购、施工、服务）合同目标金额前期费用主体建安费用社区管网工程园林景观配套设施期间费用地产公司合约科目划分装配式建筑招标内容部品采购施工EPC总承包服务、采购、施工的不同组合3

装配式装修的招标3

装配式装修的招标输入条件概算目标成本项目时间计划招标规划合同包划分基本界面概算（目标成本）金额招标方案责任人时间计划招标方式标段划分详细界面策略招标招标公告（邀请）招标文件答疑澄清开标评标资格标技术标商务标清标疑问函定标定标中标通知书3

装配式装修的招标、3-3

招标方案战术层面5W1H把握的要点招标方式标段划分招标范围与详细界面划分策略：合同与招标关注的重点计价形式、评标办法3

装配式装修的招标例：某工程详细界面住宅类装配式装修工程范围可划分为：室内装修部分、地上公共区域装修部分和机电工程安装部分三个部分，其中分别为：室内装修：室（套）内全部装修工程；地上公共区域装修：首层及以上公共区域的墙面、顶棚和地面的全部装修工程，以及公共区域管井内地面装修；机电工程安装：室内给排水、暖通、电气工程的安装，及其从公共区域管井至进户部分的机电工程管线敷设，公共区域照明工程的配套安装；具体装修范围包括以下内容：一、室内装修1、室内的二次隔墙；2、卫生间防水工程，包括地面防水和墙面防水；3、户门、卧室、厨房、卫生间门的安装，以及窗台板、窗帘杆安装；4、厨房、卫生间集成管井安装；5、室内天花、墙面、地面按其结构做法装修到精装面层；6、厨柜（吊柜）、衣柜、收纳柜的加工及安装；7、卫浴部品安装，如浴帘杆、毛巾杆、浴巾架、浴液架、卫生纸架、镜箱等部品；8、厨房间抽油烟机（含风管及风帽）、灶具安装和调试；3

装配式装修的招标二、地上公共区域装修楼层公共区域（首层及以上公共区域，以下同）装修不包括楼梯间、墙体工程和管道井（含防火门）、电气竖立（含防火门）、电梯井。楼梯间以平层踏步（或楼梯防火门）为分界点，墙体工程以完成公共区域墙体的砌筑或浇筑为分界，管道井和电气竖井以防火门为分界点，电梯井以电梯门为分界点。1、楼层公共区域墙面装修，以及电梯井门套（如有）；2、楼层公共区域地面砖铺装及踢脚线（如有）安装；3、楼层公共区域顶棚装修（吊顶或其它装饰面层）；4、楼层管道井和电气竖井内地面；三、机电安装工程1、给排水工程（原则上给水以计量表为分界点，排水管以立管甩口为分界点）：给水及中水系统负责从楼层管道井计量表后至分户用水设备未端的管道、阀门、附件的安装和调试，热水系统负责从热水器至用水设备未端的管道、阀门、附件的安装和调试。排水系统负责除排水立管、干管之外的支管安装，但不包括首层（或其它）单独排水部分的隐蔽管道，包括排水支管及其附件的安装和闭水试验，以及卫生器具的安装和调试。2、强电工程（原则上以楼层竖井内表箱的计量表下口为分界，不含结构预埋管）：强电系统负责从楼层配电表箱计量表下口至分户配电未端的全部工程（不含结构预留线管及其管内穿带丝），包括线管敷设、穿线、热水器、开关、插座、灯具的安装和调试。楼层公共区域负责从楼层配电表箱计量表或配电箱开关下口至楼层照明灯具和开关的安装，不含结构预留线管和预留管内穿带丝。3

装配式装修的招标3、弱电工程（原则上以楼层竖井内分配箱设备下口为分界点，不含结构预埋管）：弱电系统（含智能、报警等弱电工程）负责从楼层分配箱引至分户弱电箱以及未端接线盒的线管敷设和管内穿带丝，不包括管内穿线、设备及面板安装和系统调试。4、采暖工程采暖系统负责从楼层管道井计量表后阀门预留接口之后的全部安装工程，包括管道敷设和暖气片设备的安装和调试。5、燃气工程由于燃气工程的特殊性，不在装修范围之内。6、其它工程装修范围应不包括外门窗的安装，项目如有太阳能系统或其它工程应另行协商。四、其它承包范围主要说明总承包单位按合约收取装修工程的总包服务费用，需提供装修作业的用水、用电、材料的垂直运输和运输通道及满足其他装修实施条件。3

装配式装修的招标输入条件概算目标成本项目时间计划招标规划合同包划分基本界面概算（目标成本）金额招标方案责任人时间计划招标方式标段划分详细界面策略招标招标公告（邀请）招标文件答疑澄清开标评标资格标技术标商务标清标疑问函定标定标中标通知书3

装配式装修的招标输入条件概算目标成本项目时间计划招标规划合同包划分基本界面概算（目标成本）金额招标方案责任人时间计划招标方式标段划分详细界面策略招标招标公告（邀请）招标文件答疑澄清开标评标资格标技术标商务标清标疑问函定标定标中标通知书3

装配式装修的招标装配式装修EPC模式招标EPC（Engineering

Procurement

Construction）：工程总承包是指从事工程总承包的企业按照与建设单位签订的合同，对工程项目的设计、采购、施工等实行全过程的承包，并对工程的质量、安全、工期和造价等全面负责的承包方式。工程总承包一般采用设计—采购—施工总承包或者设计—施工总承包模式。建设单位也可以根据项目特点和实际需要，按照风险合理分担原则和承包工作内容采用其他工程总承包模式。政策导向：鼓励工程总承包（EPC）模式--《住房城乡建设部关于进一步推进工程总承包发展的若干意见》（建市[2016]93号）：（三）优先采用工程总承包模式。建设单位在选择建设项目组织实施方式时，应当本着质量可靠、效率优先的原则，优先采用工程总承包模式。政府投资项目和装配式建筑应当积极采用工程总承包模式。3

装配式装修的招标装配式装修EPC模式招标装配式建筑工程EPC（Engineering

Procurement

Construction）：增加“生产”

环节。装配式装修EPC（Engineering

Procurement

Construction）--特殊环节、特殊形式的EPC。单独的装修工程：比如改造工程、总包撤场以后的装修工程。此时可以直接由建设单位发包，符合前面EPC的定义。3

装配式装修的招标EPC模式的优缺点：优点有利于提高效率、缩短工期建设方控制投资更加有效，可以将更多的精力放在经营上面建设单位管理成本降低EPC模式下，总承包企业有更高的利润空间缺点EPC模式控制力度不如传统模式大EPC合同模式下，设计与建设标准方面争议较多EPC模式合约签订阶段工作难度加大EPC模式可能会比传统模式增加建设投资3-4

装配式装修EPC模式招标3

装配式装修的招标EPC模式招标装配式装修EPC实施的条件和必要从现状来看，装饰工程的设计、施工独立性比较强。装修施工单位通常具备自己的设计能力。装配式装修有其特点。装配式装修EPC实施的可能性经过研究认为：单独的装配式装修工程，完全可以采用EPC模式。新建项目，作为工程总承包或施工总包的专业分包，也可以尝试装配式装修实施EPC模式。装配式装修的部品体系“互联网+”装配式建筑装配式装修的招标目 录装配式装修计价概述123454

装配式装修计价复杂计价过程分部分项工程费……传统工程造价方法装配式建筑造价方法完全综合单价∑数量*单价=总报价，规费

税金分摊4-1

装配式计价特点产品化趋势：工程造价体制背景价值工程分析现阶段，装配式装修整体造价相较传统装修偏高，多因我国装配式相关工业化率偏低，未形成规模经济所致。临界点：10万平米。从价值工程V=

F/C计量，将如下装配式因素量化，时间价值量化相对成本实质性降低得房率（轻质隔墙占用面积小，节省空间）、时间价值（装配式干法施工，本身施工快，有利于交叉施工）、后期维护改造更方便（地面与吊顶架空、方面管线改造与维修，方便空间改造）、上下隔音好、舒适度高4

装配式装修计价4-2

装修部品采购的计价部品价格构成部品制作费部品制作费包含材料费、生产费（人工和水电消耗）、模具费、工厂摊销费、工厂利润、税金。部品运输费运输费主要是预制构件从工厂运输至工地的运费及包装、装卸等杂费。部品安装费安装费主要是构件安装人工费、安装辅料、机械费、专用工具摊销等费用。清单计价模式下可以将管理费利润综合在综合单价当中考虑。措施费其他费用管理费、利润、规费税金4

装配式装修计价4-2

装修部品采购的计价部品采购的税金问题混合销售问题关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号)

。营业税改征增值税试点实施办法中规定：第四十条

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。厂家负责运输厂家负责安装4

装配式装修计价4-3

施工合同计价建安工程费计价程序清单计价计价程序4

装配式装修计价招标工程量清单说明必要的计价办法必要的工程量计算规则澄清分部分项工程量清单清单开列项与描述综合与分开的选择避免漏项的内容4

装配式装修计价装配式装修措施费二次搬运成品保护措施特殊措施费：BIM技术服务费其他项目费总包配合费（包括甲供材检测）综合单价中的企业管理费、利润附加税费并入企管费的内容增加后，企管费包括了部分法定的部分----费率为零的情况将有待商榷了。4

装配式装修计价税金（增值税）国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号

）：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。以此类推，装配式建筑的安装的部品如果是建筑公司自产，则部品应该按照销售货物缴纳17%的增值税。4

装配式装修计价税金（增值税）实际缴税与工程计价中税金的关系北京：（五）建筑业营改增后建设工程发承包及实施阶段的计价活动，适用一般计税方法计税的建筑工程执行“价税分离”计价规则；选择适用简易计税方法计税的建筑工程参照原合同价或营改增前的计价依据执行，并执行财税部门的规定。4

装配式装修计价税金（增值税）合同计价的筹