奥园神农养生城建设项目可行性研究报告

奥园神农养生城建设项目可行性研究报告

目录第一章总论 11.1项目概况 11.2项目背景 21.3项目实施的必要性 61.4可行性报告编制依据和研究范围 81.5主要技术经济指标 12第二章市场分析与预测 142.1国内市场分析与预测 142.2国际市场分析与预测 182.3价格走势分析 182.4市场前景分析 252.5市场竞争分析 28第三章建设规模、内容和产品方案 273.1项目建设规模和内容 273.2产品方案 34第四章建设地点及建设条件 354.1选址原则 354.2建设地点与地理位置 354.3项目建设条件 35第五章工艺技术方案和设备选型 375.1工艺技术方案 375.2设备选型 38第六章项目总体布局、公用工程建设及运输 376.1项目总体布局 376.2公用辅助工程 386.3产品运输 43第七章原材料、燃料及动力供应 457.1育肥牛供应 457.2饲草料供应 467.3动力供应 47第八章节水及节能措施 488.1节水措施 488.2节能措施 48第九章环境保护、安全卫生及消防 479.1设计依据 479.2环境保护 479.3安全卫生及劳动保护 53第十章项目组织与实施进度 5810.1组织机构 5810.2劳动定员 5810.3人员培训 5710.4项目实施进度 57第十一章投资估算和资金筹措 5911.1投资构成和估算 5911.2资金筹措 63第十二章效益分析 6412.1经济效益分析 6412.2社会效益分析 6712.3生态效益分析 6712.4风险分析 68第十三章招标内容 6713.1招标依据 6713.2招标范围 6713.3项目招标组织形式 6713.4项目招标方式 6813.5招标程序 6813.6项目招标内容一览表 68第十四章可行性研究结论与建议 6914.1可行性研究结论 6914.2建议 73附表1主要经济技术指标表 74附表2建设投资估算表 75附表3固定资产折旧估算表 73附表4无形及递延资产摊销估算表 74附表5投资计划与资金筹措表 75附表6总成本费用估算表 76附表7销售收入和销售税金及附加估算表 77附表8损益表 78附表9现金流量表（全部投资） 79附表10敏感性分析表 80附图1总平面布置图 81附件1企业法人营业执照 82附件2组织机构代码证 83

1概述1.1项目名称及拟建地点项目名称：奥园·神农养生城拟建地点：####市天元区十六区1.2项目申报单位####金业房地产开发有限公司1.3申请报告编制单位编制单位：####盛龙工程项目管理有限公司资质等级：甲级资质证号：工咨甲############发证机关：国家发展和改革委员会1.4编制依据与研究范围1.4.1编制依据（1）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书；（2）《项目申请报告通用文本》（2007）；（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；（5）《####市城市总体规划（2006-2020）》；（6）《####市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（7）其他相关专业设计规范；（8）项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2研究范围1.5项目概况1.5.1建设内容与规模（1）建设内容奥园·神农养生城拟建设9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；32栋4层住宅楼、1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。本项目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案。一期工程拟建设6栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。二期工程拟建设1栋3F幼儿园、1栋24F、5栋28F、3栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。三期工程拟建设32栋4F多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。四期工程拟建设1栋2层内部商业用房、2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。（2）建设规模奥园·神农养生城总用地面积157318.2㎡（合235.98亩），规划总建筑面积488489.4㎡，其中：住宅318855.26㎡（多层21600㎡，高层222995.26㎡，公寓74260㎡），商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，幼儿园2257.14㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房1560㎡，商业首层架空2074㎡，地下车库91560㎡。项目规划容积率2.5，建筑密度19.8%，绿地率35.0%。规划建设住宅1349套，停车位2543个（其中：地面254个，地下2289个）。一期工程用地面积32024.11㎡，规划建筑面积149325.40㎡，其中：高层住宅125390.0㎡，地下室23456.8㎡，天面梯屋机房478.6㎡。规划建设住宅882套，地下停车位587个。二期工程用地面积30420.29㎡，规划建筑面积122874.6㎡，其中：高层住宅97605.26㎡，幼儿园2257.14㎡，地下车库22599.4㎡，天面梯屋机房412.8㎡。规划建设住宅403套，地下停车位565个。三期四期工程用地面积29531.75㎡，规划建筑面积170756.6㎡，其中：商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，公寓74260㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房668.6㎡，地下车库21571㎡，商业首层架空2074㎡。规划建设停车位793个（地上254个，地下539个）。1.5.2主要建设条件奥园·神农养生城位于####市天元区十六区，北临珠江北路，东临神农大道。项目的供电、给排水、燃气、通讯基础设施拟从神农大道和珠江北路引入。1.5.3项目估算总投资与资金筹措方案（1）项目估算总投资经估算，项目总投资173261万元，其中：工程费用86983万元，工程建设其他费用81408万元，基本预备费4870万元。详见投资估算表。一期工程投资45549万元，其中：工程费用26565万元，工程建设其他费用17501万元，基本预备费1483万元。二期工程投资38853万元，其中：工程费用21443万元，工程建设其他费用16212万元，基本预备费1198万元。三期工程投资39207万元，其中：工程费用8482万元，工程建设其他费用30268万元，基本预备费457万元。四期工程投资49652万元，其中：工程费用30493万元，工程建设其他费用17427万元，基本预备费1732万元。（2）资金筹措本项目估算总投资173261万元，其资金筹措方案如下：1）项目申请单位自有资金40502万元，占总投资的23.4％，其中：已付土地费用30000万元，基本账户资金10502万元；2）余款132759万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.6％。1.5.4主要技术经济指标表1-1总的主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡157318.2合235.98亩2总建筑面积㎡488489.42.1住宅㎡318855.262.1.1高层㎡222995.262.1.2多层㎡216002.1.3公寓㎡742602.2商业用房㎡350002.3写字楼㎡330402.4幼儿园㎡2257.142.5物管用房㎡27532.6社区服务用房㎡11802.7公厕及垃圾房㎡2102.8天面梯屋机房㎡15602.9商业首层架空㎡20742.10地下车库㎡915603容积率2.54建筑密度%19.85绿地率%35.06居住户（套）数套13497停车位个25437.1地上个2547.2地下个22898估算总投资万元1732619预计销售收入万元24540110利润总额万元4858211所得税万元1214512净利润万元3643713投资利润率%21.03静态14投资利税率%35.97静态15财务内部收益率%12.87动态16财务净现值（Ic=12%）万元1769动态17投资回收期年3.68静态18建设工期年3表1-2一期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积㎡32024.112建筑面积㎡149325.42.1高层住宅㎡1253902.2天面梯屋机房㎡478.62.3地下车库㎡23456.83居住户（套）数套8824地下停车位个5875估算投资万元45549表1-3二期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积㎡30420.292建筑面积㎡122874.62.1高层住宅㎡97605.262.2幼儿园㎡2257.142.3天面梯屋机房㎡412.82.4地下车库㎡22599.43居住户（套）数套4034地下停车位个5655估算投资万元38853表1-4三期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积㎡65342.012建筑面积㎡45532.82.1多层住宅㎡216002.2地下车库㎡23932.83居住户（套）数套644地下停车位个5985估算投资万元39207表1-5四期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积㎡29531.752建筑面积㎡170756.62.1商业㎡350002.2写字楼㎡330402.3公寓㎡742602.4物管用房㎡27532.5社区服务用房㎡11802.6公厕及垃圾房㎡2102.7天面梯屋机房㎡668.62.8地下车库㎡215712.9商业首层架空㎡20743停车位个7933.1地上个2543.2地下个5394估算投资万元496521.6研究结论奥园·神农养生城的（2）项目符合####市城市规划的要求，拟建场址交通便利，给排水、供电、通讯、燃气等市政基础设施配套完备，供应可靠，项目建设内外部条件良好。（3）项目估算总投资173261万元，建设资金全部自筹。（4）本项目建成后，可以提供1349套商品住宅，给需求者提供一个环境优美、舒适的居住条件，具有良好的社会效益。因此，项目建设是必要的、可行的。

2申报单位2.1项目申报单位2.2申报单位基本情况####金业房地产开发有限公司成立于2012年8月14日。公司的经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营）。现有员工公司住所：####市天元区泰山路572号注册资本：人民币5000万元

3项目概况3.1项目名称奥园·神农养生城3.2拟建地点本项目位于####市天元区十六区3.3项目的建设内容与规模（1）建设内容奥园·神农养生城拟建设9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；32栋4层住宅楼、1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。本项目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案。一期工程拟建设6栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。二期工程拟建设1栋3F幼儿园、1栋24F、5栋28F、3栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。三期工程拟建设32栋4F多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。四期工程拟建设1栋2层内部商业用房、2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。（2）建设规模奥园·神农养生城总用地面积157318.2㎡（合235.98亩），规划总建筑面积488489.4㎡，其中：住宅318855.26㎡（多层21600㎡，高层222995.26㎡，公寓74260㎡），商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，幼儿园2257.14㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房1560㎡，商业首层架空2074㎡，地下车库91560㎡。项目规划容积率2.5，建筑密度19.8%，绿地率35.0%。规划建设住宅1349套，停车位2543个（其中：地面254个，地下2289个）。一期工程用地面积32024.11㎡，规划建筑面积149325.40㎡，其中：高层住宅125390.0㎡，地下室23456.8㎡，天面梯屋机房478.6㎡。规划建设住宅882套，地下停车位587个。二期工程用地面积30420.29㎡，规划建筑面积122874.6㎡，其中：高层住宅97605.26㎡，幼儿园2257.14㎡，地下车库22599.4㎡，天面梯屋机房412.8㎡。规划建设住宅403套，地下停车位565个。三四期工程用地面积29531.75㎡，规划建筑面积170756.6㎡，其中：商业用房35000㎡，写字楼33040㎡，公寓74260㎡，物管用房2753㎡，社区服务用房1180㎡，公厕及垃圾房210㎡，天面梯屋机房668.6㎡，地下车库21571㎡，商业首层架空2074㎡。规划建设停车位793个（地上254个，地下539个）。3.4建设条件3.4.1自然条件（1）地形地貌奥园·神农养生城用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约10m。（2）气候气象####市属中亚热带季风湿润气候区，具有四季分明、气候温和、无霜期长等特点。雨水充足，年平均降雨量1471mm。境内历年平均气温17.5℃，极端最高气温41℃，极端最低气温-7.2℃。无霜期280天左右，年日照时数1430小时。（3）工程地质条件参照场址临近已建工程的地质情况，初步推断项目场址的地质条件稳定，宜于本项目建设。按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）、《建筑抗震设计规范》（GB5011-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，####市抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。3.4.2交通条件项目东临神龙大道，北临珠江北路，交通较为方便。3.4.3主要公用设施（1）给、排水奥园·神农养生城的给水由城市自来水管网供给。从珠江北路的市政自来水管上开一个DN300梯口，从神农大道的市政自来水管上开一个DN250梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网，满足项目的给水要求；项目场内的污废水和场内雨水均以重力流方式自流排入神农大道和珠江北路的市政污水管道和雨水管道。（2）供电项目所需两个10kV电源拟分别从神农大道开闭所和珠江北路开闭所引入，另购置一台柴油发电机组，满足消防需要。（3）通讯项目区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施均已配套完善，项目均可就近接入。（4）燃气神龙大道已引入市政管道天然气，项目用气条件满足。3.5主要工程技术方案3.5.1项目组成本项目为####市金业房地产开发有限公司奥园·神农养生城项目，项目功能为城市多、高层混合居住小区，包括建筑系统、道路系统、环境及景观系统及工程管线系统、信息系统。建筑系统包括32栋4层住宅、9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼。道路系统包括院内道路及地面停车场。环境及景观系统包括环境小品（含雕塑）、水景、绿化、景观小路铺装及景观照明等。工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、排水，天然气输送管网，电信及有线网络光纤等。3.5.2总平面设计3.5.2.1设计原则（1）充分注重用地形状及城市道路围合情况，因地制宜创建独具特色的居住小区，营造资源节约型和环境友好型的两型社区；（2）坚持可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系；（3）保护生态环境，防止污染和破坏环境；（4）以人为本，满足人们物质与精神的需求，提高生活质量；（5）贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策；（6）符合当地城市建设规划的要求，并与周围环境相协调。3.5.2.2场地分析本项目建设用地位于####市天元区珠江北路与神农大道西南地块内，北临珠江北路，东临神农大道，拟建设用地面积约16公顷。项目用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约10m。场地周边已建有房地产居住小区、学校、行政单位、炎帝广场等公共设施。基地长轴沿东西方向，长宽大致尺寸为515m×406m。场地周边道路各节点标高与场地高程相适应；用地周边局部道路最大纵坡不超过1.0%，地势相对平坦，适宜作为居住小区建设用地。3.5.2.3总体布局根据项目的具体功能，结合地形条件按高标准、高起点规划和布置，完善配套设施，体现居住建筑的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理。总平面布置中采用成组成团方式进行功能分区，多层住宅布置在用地南边，相对远离城市交通干线，环境安静舒适，避免噪声；高层住宅部分布置在用地北面及西北面，可以隔绝冬季寒风对用地内部侵袭，遮挡外部交通噪声干扰；公共服务设施布置在用地东面，紧邻神龙大道，符合城市规划要求，方便用地内部住户及城市居民使用，符合城市可持续发展目标。场地根据功能分区设定设2个出入口，其中东面出入口服务多层区；北面出入口起着分隔高层住宅与公共服务设施的作用又紧邻一起，方便内外部用户使用，并把高层区与多层区连接在一起，方便使用。地面停车主要设置在公共服务设施区及用地北面，住宅用户及高层商业建筑主要采取地下停车，通过用地各出入口处的地下停车场出入口就近停车，避免停车对内部景观、环境产生影响，总停车位2543个。3.5.2.4道路交通及消防设计场地内部道路环绕本项目三大功能组团用地，避免内部道路对各功能秩序产生干扰，又可使消防车辆通达各单项建筑形成良好的扑救面，满足消防要求。道路围绕建筑，通过与广场、绿地和小品等有机结合，使景观和基地内各场所导向明确、亲切自然，具有很强的参与性。基地道路由车行环道和连通建筑的辅助道路构成，车行环道宽度见《奥园·神农养生城》总平面规划图，路面宽度除少数辅道为4m、其余为6m，设计道路及消防通道最小转弯半径为9.0m。3.5.2.5环境和景观设计本项目以出入口及道路作为线性景观轴线，以高层住宅围合的公共绿地及低层住宅围合的绿地作为片状景观绿地，在出入口及景观轴线交汇点设置景观节点，其中中心绿地为小区内部重要景观节点，通过设置水景、人行小路、绿化、坡地、中心景观等达到共享与公共性质；以片状绿地向周边各建筑间绿地辐射，建筑间绿地为次一级景观节点，通过线状道路、绿地连接主要景观节点与次一级景观节点，形成大小分级、公共性分级的多层次点、线、面景观体系，具体设计上通过材料的对比、绿化的植物配置对比、高矮对比，体现季节变化，适应不同气候环境的室外场地场使用，营造温馨宜人的居住环境。在出入口处，设计讲究公共性、地方性，采用具有当地特点的主题景观广场及小品设计。夜间照明：用地内以道路、广场、停车场、景观绿化结合各单体建筑出入口进行重点设计，采用LED照明技术以节约能源，灯具选型体现现代性并避免眩光，照度满足使用要求；神龙大道及珠江北路一侧建筑根据城市规划要求设置夜间照明。3.5.2.6竖向设计场地经整理后地势较为平坦，最低标高约为59.0m，最高标高约67.5m，满足防洪要求，场地内道路或出入口与城市道路相接处高于城市道路0.3m左右，单体建筑首层地面标高高于建筑周边场地0.3m，道路纵坡不超过3%，横坡拟采用1%，广场及地面停车场坡度采用0.5%，绿化及景观可以适当设置局部坡地及平台增加空间的层次及景深满足景观艺术需求。场地雨水采用有组织排水，经雨水管收集，由道路雨水管经场地西、北、东面用地出入口就近排至城市雨水管。3.5.3建筑方案3.5.3.1设计依据（1）《全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑》（2009年版）（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（3）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2009年版）（4）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）（5）《无障碍设计规范》GB50763-2012（6）《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010（7）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93（8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005（9）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）（10）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（11）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98（12）《高层民用建筑防火设计规范》GB50045-1995（2005版）（13）《住宅设计规范》GB50096-2011（14）《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87（15）《####市规划管理技术规定》（2012修订版）3.5.3.2设计原则（1）满足各种设计规范；（2）满足消防要求及规定的退让；（3）满足项目建设单位的功能要求；（4）合理布置空间环境，组织好交通、人流的关系；（5）以人为本、充分满足使用者要求。3.5.3.3主要建筑物特征主要建筑物的特征如下表所示：项目名称建筑层数标准层高防火类别耐火等级设计使用年限结构选型屋面防水等级24、28、32层住宅楼24、28、323.0m1类一级50剪力墙结构II级21、32层公寓楼21、323.0m1类一级50框支剪力墙结构II级25层公寓楼253.9m1类一级50框支剪力墙结构II级32层写字楼323.0m1类一级50框架-核心筒结构II级4层住宅43.3m二级50框架结构III级2层内部商业用房24.2m二级50框架结构III级3层幼儿园33.9m二级50框架结构III级说明：高层建筑最大高度不超过99.9m，裙房不超过24m，多层裙房采用框架结构；地下车库采用钢筋混凝土框架结构，与土壤接触处采用防渗钢筋混凝土，柱网尽可能采用8.4m，上部为住宅时，相应剪力墙应落至地下车库，地下室与地上层不应共用楼梯间，当必须共用楼梯间时，应在首层与地下或半地下层的出入口处，设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级的防火门隔开，并应有明显标志；其余如传达门卫及垃圾处理建筑有条件时均采用钢筋混凝土框架结构。3.5.3.4建筑风格及色彩（1）建筑形象本项目在建筑群的布局上采用三个功能分区，建筑除满足各自内部使用功能外，形式上应与神龙城整体风格相适应，结合虚实、颜色、材料的对比达到整洁有序、轮廓分明的建筑形象，营造创新、向上的意向。（2）建筑色彩在建筑的色彩处理上主要采用暖色调来营造“以人为本，温馨宜人”的居住风格，局部或线条采用对比色体现差异性，也通过材质的对比达到与神龙城建筑整体的协调统一。3.5.3.5主要建筑功能设计高层住宅房型设计中，要体现布局的合理性与使用功能的超前性，努力做到套型内的洁污分区、动静分区、公私分区等，营造良好的套内空间组合，宽紧适宜的功能面积分配，住宅套型主体为三室两厅，建筑面积控制在120-130㎡，另外结合建筑布局设置建筑面积为85-95㎡两室两厅小套型及建筑面积为145-155㎡四室两厅大套型。套型比例控制依据分期建设指标及总平面布局控制。多层住宅建筑面积每户控制在500㎡以内，在此基础上适当设计2-4套不同的户型，满足多方面需要。集3.5.3.6建筑材料（1）砌体材料见下表：材料名称砌块强度砂浆强度墙厚使用部位备注页岩多孔砖Mu7.5M10200±0.000以下框架填充墙页岩多孔砖Mu7.5M5200±0.000以上框架填充墙砌块需按有关砌体规范和构造措施施工，不同材料砌体这间联结2Φ6@500钢筋伸入墙体大于1000，楼梯间及消防电梯隔墙要求耐火极限大于等于两小时。（2）门窗工程采用符合节能要求的塑钢普通中空玻璃窗（5mm+6Amm+5mm）系列门窗及双层玻璃节能外门。同时，建筑设计上控制窗墙比符合规范要求。建筑外窗气密性等级不低于“GB7107-2002《建筑外窗气密性能分级及检测方法》”规定的4级。（3）电梯设备各单体建筑设电梯，数量根据单栋建筑的标定人数及消防要求确定，载重量考虑普通电梯为1000kg，速度不小于1.5m/s。3.5.4基础及结构选型3.5.4.1设计依据（1）本项目主体结构及基础设计使用年限为50年。（2）根据场地附近的地质揭露情况，进行结构初步选型。（3）依据标准、规范：1）建筑专业提供的各单体建筑资料及总平面布置图；2）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；3）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；6）《高层建筑混凝土结构设计规程》（JGJ3-2010）；7）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）；8）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；9）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；10）《建筑结构制图标准》（GB/T501015-2010）；11）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）；12）其它国家现行标准、规范及规程。3.5.4.2建筑分类等级（1）建筑结构安全等级：二级（2）地基基础设计等级：低多层建筑为丙级，24层住宅为乙级，其余为甲级。（3）钢筋混凝土抗震等级：非抗震（4）建筑防火分类等级：见主要建筑物特征表建筑结构耐火等级为二级3.5.4.3主要荷载（作用）取值（1）依据《建筑结构荷载规范》GB50009-2012，####市重现期50年的基本风压0.35KN/㎡，基本雪压0.45KN/㎡。考虑拟建筑物间的相互影响。风荷载地面粗糙度属C类，体型系数按规范取值。（2）活荷载标准值按《建筑结构荷载规范》GB50009-2012和《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010取值：类别活载（KN/㎡）面层及吊顶（不包含楼板）（KN/㎡）办公室、会议室、休息室2.01.5电梯厅、管理用房、服务大厅、连廊、内走廊2.1.5普通卫生间2.01.5住宅、幼儿园2.07.0入口平台（考虑双向板客车）2.51.0消防疏散楼梯3.51.0商店、超市3.51.5电梯机房7.01.0不上人屋面0.53.5上人屋面2.03.5注：其它未列项见国家现行标准规范、规程；档案室及书库根据具体情况采用5.0KN/㎡或者12.0KN/㎡（密集柜书库时）。3.5.4.4地基基础设计根据附近地质揭露情况及以前相似工程经验，高层住宅楼及集中商业和裙房结合地下车库时采用箱形基础，其余采用独立基础。3.5.4.5主要结构材料（1）混凝土结构环境类别一类环境：除二a类环境以外的部分二a类环境：水池及其他处于潮湿环境的部位。（2）钢筋直径≤12mm时为HPB235级钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混泥土用热轧光圆钢筋》（GB13013）的规定。主要用于板中受力钢筋和梁柱箍筋及各种构造钢筋。直径≥14mm时为HRB400级，应符合现行国家标准《钢筋混泥土用热轧带肋钢筋》（GB1499）的规定。主要用于梁、柱纵向受力钢筋、基础受力钢筋和剪力墙的受力钢筋。钢材：Q235-B，主要用于各种预埋件。（3）混凝土构建部位混泥土强力等级备注框架及剪力墙结构一～五层柱、墙C35六～屋面柱、墙C30一～屋顶层梁、板及承台C30生活水池墙体及底板，屋面、厕所等裸露结构均采用抗渗等级为S6级的防水混泥土所有子项基础垫层C15构造柱、现浇过梁C20标准构建按标准图集的要求（4）填充墙部位墙体材料砌块强度等级砂浆强度等级备注外墙200厚页岩多孔砖MU7.5M5容重≤10KN/m33.5.5供配电3.5.5.1编制依据（1）国家现行设计规范及标准，主要包括：《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；《供配电系统设计规范》GB50052-2009；《低压配电设计规范》GB50054-2011；《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《建筑照明设计标准》GB50034-2004；《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；《系统接地的型式及安全技术要求》GB14050-2008。（2）建设单位的委托及相关专业提供的有关资料。3.5.5.2设计范围本项目的变配电、动力、照明、防雷接地、电视、电话、网络及火灾自动报警系统。3.5.5.3供配电设计（1）负荷分级本项目一、二、四期为一类高层住宅建筑和高层大型商业建筑，其客梯电力、排水泵、生活水泵及消防用电等为一级负荷，大型商业建筑中的经营管理用电子计算机系统电源为一级用电负荷中的特别重要负荷，其它负荷为三级负荷。三期为多层住宅建筑，其用电负荷为三级用电负荷。地下车库消防用电按一级用电负荷考虑。（2）供电电源根据用电负荷等级的供电要求，拟定本项目采用两个10kV电源供电，并要求当两个电源中的一个电源发生故障（或检修）时，另一个电源不致同时受到损坏（或检修）。根据现场拟定本项目中的一个10kV电源由神农大道开闭引入，另一个10kV电源由珠江北路开闭所引入，在本项目一期地下室设二进多出开闭所一座，由地下室开闭所向本项目各箱变供电。大型商业建筑中的经营管理用电子计算机系统电源为一级用电负荷中的特别重要负荷，除由两个电源供电外，尚应增设应急电源，并严禁将其他负荷接入应急供电系统，应急供电电源拟由独立于正常电源的柴油发电机承担。1）用电负荷的估算本项目分一、二、三、四期建设，总建筑面积为488489.4㎡，其中一期建筑面积为149325.4㎡、二期建筑面积为122874.6㎡、三期建筑面积为45532.8㎡、四期建筑面积为170756.6㎡，各期用电负荷估算如下：一期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积㎡总户数用电指标kW总功率kW备注1高层住宅建筑1253908826.0（每户）52922地下车库建筑23456.80.007（每㎡）164.23合计5456.2二期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积㎡总户数用电指标kW总功率kW备注1高层住宅建筑97605.264038.0（每户）32242地下车库建筑22599.40.007（每㎡）158.23幼儿园建筑2257.140.050（每㎡）112.864合计3495.06三期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积㎡总户数用电指标kW总功率kW备注1多层建筑21600.0.06410.0（每户）6402地下车库建筑23932.80.007（每㎡）167.533合计807.53四期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积㎡用电指标Kw/㎡总功率kW备注1写字楼建筑330400.061982.42公寓建筑742600.0537133物管建筑27530.06165.184社区服务建筑11800.0670.85地下车库建筑215710.0071516商业首层架空建筑20740.06124.447合计6202.822）总计算负荷①一期计算负荷总装机容量为Pe＝5456.20（kW）有功计算负荷Pjs＝Kx·Pe＝0.4×5456.20＝2182.48（kW）无功计算负荷Qjs＝Pjs·tgφ＝2182.48×0.48＝1047.59（kvar）视在计算负荷Sjs＝Pjs/COSφ＝2182.48/0.9=2424.97（kVA）②二期计算负荷总装机容量为Pe＝3495.06（kW）有功计算负荷Pjs＝Kx·Pe＝0.4×3495.06＝1398.02（kW）无功计算负荷Qjs＝Pjs·tgφ＝1398.02×0.48＝671.05（kvar）视在计算负荷Sjs＝Pjs/COSφ.＝1398.02/0.9=1553.36（kVA）③三期计算负荷：总装机容量为Pe＝807.53（kW）有功计算负荷Pjs＝Kx·Pe＝0.5×807.53＝403.77（kW）无功计算负荷Qjs＝Pjs·tgφ＝403.77×0.48＝193.81（kvar）视在计算负荷Sjs＝Pjs/COSφ＝403.77/0.9=448.63（kVA）④四期计算负荷：总装机容量为Pe＝6202.82（kW）有功计算负荷Pjs＝Kx·Pe＝0.7×6202.82＝4341.97（kW）无功计算负荷Qjs＝Pjs·tgφ＝4341.97×0.48＝2084.15（kvar）视在计算负荷Sjs＝Pjs/COSφ.＝4341.97/0.9=4824.41（kVA）（4）变压器容量选择根据上述负荷计算的结果，一期工程拟选用SCB11-800kVA/10kV/0.4kV干式变压器三台，SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器一台，变压器负荷率约为80.02％；二期工程拟选用SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器三台，变压器负荷率约为82.19％；三期工程选用SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器一台，变压器负荷率约为71.21％；四期工程拟选用SCB11-800kVA/10kV/0.4kV干式变压器五台，SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器三台，变压器负荷率约为81.90％。所有干变均安装于箱式变电所内，箱式变电所选用外型美观的欧式箱变。（5）变配电所设置项目全部采用箱式变电所供电，并尽量布置在用电负荷的中心位置。每座箱变内包括：高压开关室：二路电源进线，一路馈出线和避雷器等。变压器室：节能型干式变压器一台。低压开关室：一路进线总开关，电度计量表，多路馈出线等功能。（6）操作电源箱式变电所10kV系统采用交流电源操作，交流操作电源取自进线电源的电压互感器。（7）供电系统的结线方式10kV系统主结线为单母线不分段运行方式，两路10kV电源一用一备，互设电气机械联锁；0.4kV系统主结线变采用单母线结线方式，供电方式采用放射式供电。（8）计量方式1）在10kV电源侧设专用计量柜，内装0.2级CT、PT、多功能电度表等。2）小区住宅实行单户独立计量，高层住宅电表按每单元每三层集中安装总电表箱一个。3）动力、商业、照明等按业电部门要求用分开计量。（9）无功补偿在变电所的0.4kV侧母线上采用电力电容柜进行集中补偿，补偿后的功率因数达到0.9以上。（10）电缆的敷设1）室外电缆全部采用穿镀锌管暗埋敷设，埋设深度一般不小于0.7m，过车道时不小于1.0m，且需包封加固。2）由变配电所引至各栋后沿电缆井或电缆桥架敷设，消防用电电缆采用阻燃交联电缆，其它电缆采用普通交联电缆。3）室内动力电缆沿电缆沟或沿地面暗埋敷设。（11）防雷、接地及安全措施1）建筑物的防雷①本项目普通低层建筑按三类防雷建筑物设防，一类高层建筑的建筑高度近百米，故需经防雷计算后才确定其防雷类别，若其预计年雷击次数大于0.25次时，划为二类防雷建筑物，否则应划为三类防雷建筑物。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、测击雷及雷电波的侵入要求，并在变电所内设总等电位连结，住户卫生间设置局部等电位联结。②接闪器在屋面采用40×4热镀锌扁钢作避雷带暗敷，若建筑物属二类防雷建筑物，其屋面避雷带连结网格不大于10m×10m或12m×8m，若为三类防雷建筑物，其屋面避雷带连结网格不大于20m×20m或14m×16m。③引下线利用建筑物钢筋混凝土柱子内两根φ16以上主筋通长焊接作为引下线，若该建筑物属二类防雷建筑物，其引下线的间距不大于18m，若属三类防雷建筑物，其引下线的间距不大于25m，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础内两根主钢筋焊接。④接地极利用桩基础内钢筋作为接地极，地深钢筋作为接地连线，并与引下线可靠焊接。⑤建筑物的四角外墙及适当位置的引下线地面上0.5m处采用热镀锌扁钢连结板作为接地电阻测试点。⑥凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。2）接地及安全措施①本项目防雷接地、电气设备的保护接地、弱电系统的保护接地共用同一接地装置，要求接地电阻不大于1Ω，实测不满足要求时，增设人工接地极。②凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。③本项目采用总等电位联结，具体做法按国家建筑标准图集《等电位联结安装》02D501-2实施。④过电压保护：在箱变内装一级电涌保护器，在各栋进线总配电箱内装第二级电涌保护器。⑤漏电保护：在各栋总配电箱内装总漏电开头，在普通插座上增选漏电保护器。⑥本项目接地形式采用TN－S系统，PE线在进户处作重复接地，并与防雷接地共用接地极。3.5.5.4照明设计（1）照度标准值应严格按照《建筑照明设计标准》GB50034－2004中有关的照度标准进行设计。本项目的起居室100Lx、卧室75Lx、餐厅150Lx、厨房100Lx、卫生间100Lx、楼梯间75Lx、变配电所200Lx、商业营业300Lx、办公室300Lx、地下车库75Lx。（2）光源：楼梯间、卫生间、管道井采用紧凑型三基色一体化节能灯，商业营业、办公等场所主要采用直管荧光灯，并需配高品质电子镇流器，所配电子镇流器应符合该产品的国家能效标准。（3）所有照明灯具均采用节能型灯具。（4）照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相二线、插座为单相三线，安装高度低干2.4m的灯具需增一根PE保护线。（5）室内照明电源线全部采用BV-750V铜芯绝缘线穿SC管暗埋敷设。3.5.5.5弱电系统（1）通信系统1）本项目采用宽带网络系统与电话系统综合为通信系统的方式。宽带网络系统光纤、电话电缆由室外埋地引来。2）在楼层内适当位置设置信息配线箱（暗装、底距地0.3m）作为信号分配及管理用。3）在商场、管理用房内适当位置安装电话/信号插座，暗装，底边距地0.3m。4）电话、网络终端的设置由专业部门完成。（2）有线电视系统1）有线电视电缆由室外埋地引来。2）由有线电视元件箱配出的同轴电缆SYV－75－12到信息配线箱，再由信息配线箱配线SYV－75－5至电视用户插座。3）本有线电视系统为分配、分支系统，由分支器向用户有线电视插座配线，要求终端用户接收电平不小于64±4dB，图象清晰，图像质量不低于四级。4）有线电视用户插座，暗装，距地面0.3m。（3）楼宇可视对讲系统1）楼宇可视对讲系统主要由对讲室内分机、对讲门口主机及电控锁、闭门器、电源箱，红外幕帘报警器、门磁、烟雾感应或燃气泄漏感应报警器等设备组成。2）在住宅出入口，车库入梯门和小区人行出入口等处设置门口主机，每户均设置对讲室内分机。（4）车库管理系统1）车库管理系统是对车辆科学管理的必要手段。在车库的车辆出入口均设置车库管理系统。2）系统由环形感应线圈车辆检测器、自动道闸、出卡机、感应式读卡器、收费显示器、管理电脑、打印机等设备组成。（5）火灾自动报警及控制系统1）本项目为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。2）系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；消防直通对讲电话系统；电梯监视控制系统；气体灭火控制系统；应急照明控制系统。3）消防控制室：消防控制室设于一层，并设有直接通往室外的出口。消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制主机、联动控制台、CRT显示器、打印机、消防直通对讲电话设备、电梯监控盘和电源设备等组成。消防控制室可接收感烟、感温、等探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号。消防控制室可显示消防水池、消防水箱水位，显示消防水泵的电源及运行状况。消防控制室可联动控制所有与消防有关的设备。4）火灾自动报警系统：本项目采用集中报警控制系统。消防自动报警系统按两总线设计。探测器：在地下室场所设置感温探测器，在商业用房、走道室等其他场所设置感烟探测器。探测器与灯具的水平净距应大于0.2m；与送风口边的水平净距应大于1.5m；与多孔送风顶棚孔口或条形送风口的水平净距应大于0.5m；与嵌入式扬声器的净距应大于0.1m；与自动喷水头的净距应大于0.3m；与墙或其它遮挡物的距离应大于0.5m。探测器的具体定位，可根据以上要求作调整。在各楼适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。手动报警按钮及对讲电话插孔底距地1.5m。在消火栓箱旁，设消火栓报警按钮。底边距地1.5m。5）消防联动控制：火灾报警后，消防控制室应根据火灾情况控制相关层的排烟阀、电动防火阀、并启动相应排烟风机，排烟阀280℃熔断关闭，防火阀70℃电控关，阀、风机的动作信号要反馈至消防控制室。在消防控制室，对消火栓泵、自动喷洒泵、防排烟风机，即可通过现场模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线（直配线）手动控制，并接收其反馈信号。6）消火栓泵控制：平时由压力开关自动控制增压泵维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。消火栓按钮动作后，直接启动消火栓泵，消防控制室能显示报警部位并接收其反馈信号。消防控制室可通过控制模块编程，自动启动消火栓泵，并接收其反馈信号。在消防控制室联动控制台上，可通过硬线（直配线）手动控制消火栓泵，并接收其反馈信号。消防控制室能显示消火栓泵电源状况。消防泵房可手动启动消火栓泵。7）自动喷洒泵控制平时由屋面高位及压力开关自动维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。火灾时，喷头喷水，水流指示器动作并向消防控制室报警，同时，报警阀动作，击响水力警铃，启动喷洒泵，消防控制室能接收其反馈信号。消防控制室可通过控制摸块编程，自动启动喷水泵，并接收其反馈信号。在消防控制室联动控制台上，可通过硬线手动控制喷水泵，并接收其反馈信号。消防控制室能显示喷水泵电源状况。消防泵房可手动启动喷水泵。8）排风兼排烟风机的控制：本项目在地下室设排风兼排烟风机，正常情况下为通风换气使用，火灾时则作为排烟风机使用。正常时为就地手动控制，当火灾发生时由消防控制室控制，消防控制室具有控制优先权，消防控制室根据火灾情况对防火阀进行控制，同时连锁启动相应的排烟风机；当火灾温度达到280℃时，排烟阀熔丝熔断，排烟阀关闭，排烟风机吸入口处的280℃防火阀关闭后，联锁停止相应的排烟风机。9）正压送风机的控制：由消防控制室自动或手动控制正压送风机的启停，（正压送风口为常开）。10）防火卷帘门的控制：用于防火隔离的卷帘门一步落下，由其一侧或两侧的感烟探测器自动控制；用于通道上的卷帘门分两步落下，由其两侧的感烟、感温探测器自动控制；卷帘门的动作信号要送至消防控制室；卷帘门两侧均设有声光报警及手动控制按钮。11）非消防电源控制：本项目部分低压出线回路设有分励脱扣器，由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。12）风机所接风管上的防火阀关闭后，联锁停止风机并报警。13）消防直通对讲电话系统：在消防控制室内设置消防直通对讲电话总机，除在各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外，在消防水泵房、排烟机房、消防电梯轿箱、电梯机房、等处设置消防直通对讲电话分机，专用对讲电话分机底距地1.5m。在消防控制室内设置直接报警的外线电话。14）电梯监视控制系统：在消防控制室设置电梯监控盘，能显示各部电梯运行状态、正常、故障、开门、关门等及所处层位显示。火灾发生时，根据火灾情况及区域，由消防控制室电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因，消防电梯仍可保持运行。火灾指令开关采用钥匙型开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。15）气体灭火系统的控制如下：火灾自动报警系统的要求：气体灭火系统作为一个相对独立的系统，单独配置了自动控制所需的火灾探测器，可独立完成整个灭火过程。自动控制：消防控制室能显示系统的自动、手动工作状态；能在气体灭火系统报警、喷射、各阶段有相应的声光信号，并关闭相应的防火门、窗，停止相关的通风空调系统，关闭有关部位的防火阀。该系统同时具有手动控制及应急操作功能。16）应急照明系统应急照明系统等采用专用回路双电源配电，并在末端互投。应急照明系统干线采用耐火电线在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用耐火导线穿钢管或PVC管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、水泵房、防排烟机房、消防控制室等场所设置备用照明。水泵房、防排烟机房、消防控制室的备用照明照度值按不低于正常照明照度值设置。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明。保证疏散通道的地面最低水平照度不应低于0.5Lx；人员密集场所内的地面最低水平照度不应低于1.0Lx；楼梯间内的地面最低水平照度不应低于5.0Lx。应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。17）电源及接地所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。消防控制室设备还要求设置蓄电池作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。消防系统的接地利用建筑物综合接地装置作为其接地系统，设独立引下线，引下线采用BV-1×25m㎡SC25。要求其联合接地电阻小于1Ω。3.5.5.6主要电气设备材料表一期主要电气设备材料表序号名称型号规格单位数量备注1箱式变电所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座42低压馈电箱非标批13照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批18火灾自动报誓系统套1为二、四期预留二期主要电气设备材料表序号名称型号规格单位数量备注1箱式变电所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座32低压馈电箱非标批13照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批18火灾自动报誓系统套1与一期合用三期主要电气设备材料表序号名称型号规格单位数量备注1箱式变电所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座12低压馈电箱非标批13照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批1四期主要电气设备材料表序号名称型号规格单位数量备注1箱式变电所变压器容量为800kvA/10kV/0.4kV座82低压馈电箱非标批13照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批18火灾自动报誓系统套1与一期合用3.5.6给排水3.5.6.1设计依据（1）建筑工种提供的有关方案资料。（2）全国现行的各有关设计规范和标准：《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003［2009年版］）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95［2005年版］）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001［2005年版］）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006［2011年版］）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）（3）其它现行的有关设计规范或规定。3.5.6.2设计原则（1）技术先进，运行可靠；（2）工程投资省，运行费用低；（3）节能、节水、环保；（4）保证供水的安全性；（5）保证水质达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）规定的水质要求；（6）室外消防按低压消防系统考虑。3.5.6.3生活给水设计（1）项目所在地市政给水现状奥园·神农养生城项目位于神农大道和珠江北路交汇处，在本项目东面神农大道已敷设有市政自来水管网，并在本项目位置预留有给水接口，神农大道给水管为新建的DN500球墨铸铁给水管，珠江北路已规划设计完毕，正在施工中，市政自来水管在本项目所在处的最小供水压力为0.28Mpa，####市市政自来水总供水能力可达120万m³/日，项目所在处的市政自来水管的水量和水压完全可满足拟建项目的所有用水需求，且项目建成后其生活和消防用水对其周边地区的生活用水现状不会产生影响。（2）用水规模确定奥园·神农养生城总用地面积157318.16㎡，其中绿化面积55061.4㎡；总建筑面积488489.4㎡，其中住宅318855.26㎡，商业35000.0㎡，写字楼33040.0㎡，幼儿园面积2257.14㎡，物管和社区服务面积3933.0㎡；居住总户数1349户，总停车位2543个。一期工程为高层住宅，日生活用水定额取值根据《建筑给水排水设计规范》和####市气象条件以及居民生活用水习惯，住宅最高日生活用水指标取180L/人·d，时变化系数Kh=2.65，使用时数为24小时，一期工程总居住人数为3087人，最高日用水量为555.66m³，最大时用水量为61.35m³；绿化用水指标取2L/㎡·d，最高日用水量为22.42m³，最大时用水量为11.21m³；洗车用水指标取15L/辆·次，最高日用水量为8.81m³，最大时用水量为4.40m³；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的15%计。奥园·神农养生城一期工程最高日用水量Q=674.92m³/d。二期工程为高层住宅，日生活用水定额取值根据《建筑给水排水设计规范》和####市气象条件以及居民生活用水习惯，住宅最高日生活用水指标取180L/人·d，时变化系数Kh=2.65，使用时数为24小时，二期工程总居住人数为1411人，最高日用水量为253.98m³，最大时用水量为28.04m³；幼儿园用水指标取40L/学生·d，最高日用水量为8.0m³，最大时用水量为1.5m³；绿化用水指标取2L/㎡·d，最高日用水量为21.29m³，最大时用水量为10.65m³；洗车用水指标取15L/辆·次，最高日用水量为8.48m³，最大时用水量为4.24m³；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的15%计。奥园·神农养生城二期工程最高日用水量Q=335.51m³/d。三期工程为多层住宅，多层住宅最高日生活用水定额取值根据《建筑给水排水设计规范》和####市气象条件以及居民生活用水习惯，住宅最高日生活用水指标取350L/人·d，时变化系数Kh=1.96，使用时数为24小时，三期工程总居住人数为224人，最高日用水量为78.40m³，最大时用水量为6.40m³；绿化用水指标取2L/㎡·d，最高日用水量为45.74m³，最大时用水量为22.87m³；洗车用水指标取15L/辆·次，最高日用水量为8.97m³，最大时用水量为4.49m³；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的15%计。奥园·神农养生城三期工程最高日用水量Q=153.08m³/d。四期工程为高层商业，写字楼和公寓，商业最高日生活用水定额取值根据《建筑给水排水设计规范》和####市气象条件以及商业楼生活用水习惯，商业建筑最高日生活用水指标取8L/㎡·d，时变化系数Kh=1.20，使用时数为10小时，四期商业建筑面积为35000.0㎡，最高日用水量为280.0m³，最大时用水量为33.60m³；写字楼最高日生活用水指标取40L/人·d，时变化系数Kh=1.35，使用时数为8小时，四期写字楼建筑面积为33040.0㎡，最高日用水量为89.60m³，最大时用水量为15.12m³；公寓建筑最高日生活用水指标取300L/人·日，时变化系数Kh=2.0，使用时数为24小时，四期公寓建筑面积为74260.0㎡，最高日用水量为591.96m³，最大时用水量为49.33m³；社区物管用房最高日用水量为5.0m³，最大时用水量为0.90m³；绿化用水指标取2L/㎡·d，最高日用水量为20.67m³，最大时用水量为10.34m³；洗车用水指标取15L/辆·次，最高日用水量为11.90m³，最大时用水量为5.95m³；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的10%计。奥园·神农养生城期工程最高日用水量Q=1149.00m³/d。奥园·神农养生城项目最高日用水量为Q=2312.51m³/d。水源奥园·神农养生城项目室外消防用水量为40L/s，项目规划区内地势有高有低，中间高，四周低，项目地面标高从58.00m到79.90m不等，神农大道市政自来水管最低处地面标高为57.51m，珠江北路市政自来水管最低处地面标高为57.20m，项目除幼儿园、4F多层住宅、社区物管用房为多层建筑外，其它均为高层建筑，本生活用水地势较低的楼栋一至四层，地势较高得一至二层由市政自来水管网直接供给，其它楼层均采用无负压变频加压设备加压供水，考虑到整个工程生活用水和室外消防用水的最低水压要求，因此奥园·神农养生城项目工程给水引入管管径取DN350。奥园·神农养生城项目的给水由城市自来水管网供给。从珠江北路的市政自来水管上开一个DN350梯口，从神农大道的市政自来水管上开一个DN300梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网。（4）室外生活给水室外生活给水包括绿化用水、浇洒道路用水和洗车用水等。室外消防给水管道与室外生活给水管共用。室外给水主管采用球墨铸铁给水管，采用承插连接。（5）室内生活给水奥园·神农养生城项目室内生活给水主要为居住生活用水和商业用水。项目所在地城市自来水管网可用最小压力为0.28Mpa，为了充分利用市政管网余压，本生活用水地势较低的楼栋一至四层，地势较高的楼栋一至二层由市政自来水管网直接供给，其它楼层均采用无负压变频加压设备加压供水，生活用水和商业用水管道分开设置，所有用水单位均设置计量水表，且将计量水表设在室外，以利节约用水。奥园·神农养生城项目所有卫生洁具强制选用节水型卫生器具，且在商业、公寓、写字楼及幼儿园的公共卫生间洗脸盆龙头和小便器冲洗阀采用感应开关，大便器采用脚踏式延时冲洗阀。为充分利用可再生能源，四期工程商业卫生热水均采用太阳能供热水。太阳能集热板安放在商业楼屋顶。室内生活给水立管和主横管采用薄壁不锈钢管，采用焊接或法兰连接，室内生活给水支管采用PPR管，热熔连接。3.5.6.4消防设计（1）室外消防奥园·神农养生城项目室外消防设计流量为40L/s，分别在神农大道接一条DN300和在珠江北路接一条DN350的给水引入管，并将室外给水管布置成环状给水管道，在室外给水环管上沿小区马路和建筑物均匀布置室外消火栓，市政管网最小压力为0.28Mpa，室外消火栓管网和生活给水管网合用，对室外给水管道进行水力计算校核(小区设计秒流量叠加室外消防流量)，最不利地面室外消火栓从地面算起水压大于0.12Mpa，奥园·神农养生城项目室外消防所需水量和水压由室外管网提供。（2）室内消防奥园·神农养生城项目所有建筑物内每层均设置室内消火栓，室内消火栓布置间距保证室内任何地方都有两支水枪的充实水柱保护，室内消火栓设计流量一至三期均为20L/s，四期为40L/s，火灾延续时间一至三期工程为两小时，四期工程为三小时，室内消火栓给水系统采用临高压给水系统。考虑到项目分期建设和合用消防水泵房和消防储水池，在一期工程地下室内设消防泵房和消防储水池，消防储水池有效容积不小于500m³，生活泵房每期工程均单独设置，在地下车库和商业建筑每层设自动喷淋给水系统，自动喷淋给水系统按中危险一级或二级设置，喷水强度取8L/Min.㎡，作用面积为160㎡。室内消火栓和自动喷淋均由消火栓泵和喷淋泵加压供水，在项目每栋每层均设磷酸铵盐干粉灭火器。3.5.6.5排水设计（1）项目所在地市政排水现状奥园·神农养生城项目位于神农大道和珠江北路交汇处，在本项目东面神农大道已敷设有非常完善的排水体系，神农大道的污水管网和雨水管网已建成，珠江北路污水管和雨水管网已规划设计完毕，正在施工中，本项目污水，雨水在神龙大道排出口处神农大道路面标高为57.51m，在珠江北路排出口处珠江北路路面标高为57.20m.项目规划区内室外地面从58.00m到79.90不等，最低处地面高于神农大道和珠江北路地面，考虑到本项地势是中间高，四周低的特点，污水，雨水分三部分排放，项目一期和四期的污水，雨水排至珠江北路，项目二期和三期的的污水，雨水排至神龙大道，考虑到项目排水出户管埋深，接户管坡降，场内排水坡降和管道交叉后，奥园·神农养生城项目场内的污废水和场内雨水均能以重力流方式自流排入神农大道和珠江北路的市政污水管道和雨水管道，故本项目所在地的市政排水管完全可满足拟建项目的排水要求。（2）室内排水室内污废分流，室内外雨水排放为单独系统。室内排水管采用PVC管，排水主管采用波纹降噪管。排水管道的安装：卫生器具与排水横管、排水横管与排水立管之间相连接时均用顺水三通，卫生设施的存水弯及地漏水封深度应大于50mm。排水立管与主排水横管连接时用两个45°弯构成90°弯。排水横支管中，管径为50mm时坡度为0.03，为75mm时坡度为0.025，为110mm时坡度为0.02，为160mm时为0.01。检查口距相应楼面为1.00m。排水管上隔层设置伸缩节，穿越楼板处设金属套管。排水立管采用伸顶通气管。室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管，室内洗涤污水经隔油池处理后排入室外污水管。（3）室外排水1）设计标准排水体制，采用雨、污分流制；排水方式，雨水，污废水均采用重力流管道排水；雨水设计重现期，一至四期工程建筑屋面采用5年，一至四期工程小区室外采用3年。2）排水设计a.雨水平面设计雨水量根据汇水面积通过暴雨强度公式确定，####地区暴雨强度公式：(L/s.h㎡)，本工程综合径流系数ψ取0.60。本项目总汇水面积为157318.2㎡。汇水面积分二部分，一期和四期的雨水汇水面积为61555.86㎡，雨水排至珠江北路市政雨水管，二期和三期的雨水汇水面积为95762.3㎡，雨水排至神龙大道市政雨水管。雨水管道系统中，每间隔30m左右设置一φ1100圆形雨水检查井，以便雨水接入和管道系统的定期检查和清通。道路两侧均设雨水口，雨水口箅子规格为750×450mm，雨水口连接管为d200双壁波纹管。室外雨水管采用DN300～DN600双壁波纹管将场内雨水收集后排至神农大道或珠江北路市政雨水管。b.污水平面设计由于奥园·神农养生城项目由住宅和商业建筑组成，考虑到居住建筑和商业建筑的最大时用水量不同时，故本项目室外污废水流量取生活用水最高日平均时流量作为项目的污水排放流量，也按地势分布，分成三个独立的排水系统，分别排至神龙大道和珠江北路市政污水管。污水管道系统中，每间隔30m左右设置一φ1200圆形污水检查井，以便污水接入和管道系统的定期检查和清通。室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管，商业餐饮废水经隔油池处理后排入室外污水管，整个项目的污废水经管道收集后，采用d300的双壁波纹管排至神农大道市政污水管，最终排至城市污水处理厂。c.排水纵断面设计管道最小覆土厚度控制为0.90m。管道纵坡根据道路纵坡现场确定。管道最大纵坡不大于0.8%，最小纵坡不小于0.5%，雨水口连接管纵坡为1%。3.5.7人防本项目根据《####省人防工程建设与维护管理规定》，应采用人防地下室，类别为6级。3.6进度计划本项目进度分为四个阶段，即策划决策阶段、准备阶段、实施阶段、竣工验收阶段。策划决策阶段包括：项目申请报告及核准等；准备阶段包括初步设计与施工图设计、工程招投标、报建等；施工阶段包括：土建施工，安装及配套工程；竣工验收入阶段包括：竣工验收，工程总结、交付使用。整个项目的建设工期3年。大体的建设进度计划安排如下：（1）一期工程1）2013年2月完成一期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年5月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年6月动工兴建；4）2015年5月底以前竣工。（2）二期工程1）2013年4月完成二期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年7月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年8月动工兴建；4）2015年12月底以前竣工。（3）三期工程1）2013年6月完成三期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年9月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年10月动工兴建；4）2015年9月底以前竣工。（4）四期工程1）2013年8月完成四期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年11月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年12月动工兴建；4）2016年5月底以前竣工。3.7投资估算与资金筹措3.7.1估算依据与说明（1）国家发改委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）、国家及有关部、委关于建设项目投资估算编制要求。（2）估算范围：土建工程，给排水、供配电等公用辅助配套工程；道路、绿化及休闲活动场地等附属工程；设备购置及安装费；工程建设其它费用及基本预备费等。（3）建、构筑物根据####省建筑工程概算定额，参照####市类似项目单位造价资料估算。（4）土地费用按业主提供的数据按实计为70794万元。（5）根据国家相关的费用标准和市场实际情况，计算建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等费用。（6）基本预备费率取5%。3.7.2项目估算总投资经估算，项目总投资173261万元，其中：工程费用86983万元，工程建设其他费用81408万元，基本预备费4870万元。详见投资估算表。一期工程投资45549万元，其中：工程费用26565万元，工程建设其他费用17501万元，基本预备费1483万元。二期工程投资38853万元，其中：工程费用21443万元，工程建设其他费用16212万元，基本预备费1198万元。三期工程投资39207万元，其中：工程费用8482万元，工程建设其他费用30268万元，基本预备费457万元。四期工程投资49652万元，其中：工程费用30493万元，工程建设其他费用17427万元，基本预备费1732万元。3.7.3资金筹措本项目估算总投资173261万元，其资金筹措方案如下：（1）项目申请单位自有资金40502万元，占总投资的23.4％，其中：已付土地费用30000万元，基本账户资金10502万元；（2）余款132759万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.6％。3.7.4资金使用计划本项目计划2013年投入97700万元，2014年投入31260万元，2015年投入31300万元，2016年投入13001万元。总投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（㎡）单位造价（元/㎡）一工程费用（一）建安工程费849631土建工程682881.1高层住宅312201.2多层住宅32401.3商业、物业等207921.4幼儿园2891.5天面梯屋机房及架空层1871.6地下车库86271.7人防工程39332供电工程74782.1变配电设备及安装19182.2照明及安装30012.3弱电及安装9992.4火灾自动报警系统15593给排水工程55703.1室内给排水工程39893.1.1室内生活给水12253.1.2室内消防给水16633.1.3室内排水11013.2室外给排水工程15803.2.1室外给水工程5993.2.2室外排水工程9804总图工程28174.1道路及硬化地19914.2绿化8265护坡及土方工程810（二）设备购置费2020二工程建设其他费用814081土地费用707942建设单位管理费8263勘察、设计等费用20514工程监理费11305工程交易费186造价咨询费1167工程咨询费428招投标代理服务费1449环保评价费1610图纸审查服务费5211水土保持方案编制费2512相关报建费619412.1城市基础设施配套费530512.2价格调节基金9812.3新型墙体材料发展基金48912.4散装水泥发展基金9812.5白蚁防治费12212.6文物调查勘测费912.7抗震设防规费012.8水土保持设施补偿费73三基本预备费4870合计总投资173261488489.43547单位平均造价

一期工程投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（㎡）单位造价（元/㎡）一工程费用（一）建安工程费258451土建工程209281