上诉人杭州好客隆企业管理有限公司与被上诉人杭州卢球投资集团有限公司租赁合同纠纷一案

上诉人杭州好客隆企业管理有限公司与被上诉人杭州卢球投资集团有限公司租赁合同纠纷一案

上诉人杭州好客隆企业管理有限公司与被上诉人杭州卢球投资集团有限公司租赁合同纠纷一案

浙江省湖州市中级人民法院

民事判决书

浙湖商终字第385号

上诉人：杭州好客隆企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区复兴南街180号339室。

法定代表人：张荣林，该公司总经理。

委托代理人：刘为平、司扬，上海市锦天城律师事务所杭州分所律师。

被上诉人：杭州卢球投资集团有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区庆春路42号7层702、703室。

法定代表人：卢桂华，该公司董事长。

委托代理人：黄盾，浙江广明律师事务所律师。

上诉人杭州好客隆企业管理有限公司为与被上诉人杭州卢球投资集团有限公司租赁合同纠纷一案，不服德清县人民法院德民初字第2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于20XX年12月3日立案受理后，依法组成由审判员何玲玲担任审判长，代理审判员陈静、沙季超参加评议的合议庭进行审理，书记员史倩担任记录。经过阅卷审核材料，询问当事人，本案现已审理终结。

原审法院审理认定：20XX年9月20日，卢球集团公司与好客隆公司签订一份《德清莫干山卢球假日酒店租赁经营合同》。合同约定，卢球集团公司将位于德清莫干山卢球商贸中心的卢球假日酒店租赁给好客隆公司经营，期限自20XX年9月28日至20XX年9月27日止，租金为第一年200万元，以后每年的租金在上一年的租金基础上递增8%，合同期内租金递增封顶为298万元，租金支付方式为先支付租金后使用房屋，租金每半年付一次，付款时间为每半年的前一个月，首付的半年租金人民币100万元在签订合同时一次性付清，以后租金的付款时间为每年的2月28日前和8月28日前支付，好客隆公司未按约支付租金的，每逾期一日，按应交租金的千分之二向卢球集团公司支付违约金。合同签订后，卢球集团公司按约将假日酒店客房和1号楼五楼会议室交卢球集团公司经营使用，好客隆公司按约交付了押金、租金。在合同中附有经营目标责任书及财产清单这两个内容，该内容是合同的组成部分，卢球集团公司、好客隆公司均在财产清单上签字确认，财产清单的范围并不包括一楼及二楼的棋牌室、美容美发厅、桑拿中心。因好客隆公司未向卢球集团公司支付第二期租金，经德清县人民法院德民初字第1214号民事判决、湖州市中级人民法院湖民二终字第16号民事判决，好客隆公司向卢球集团公司支付第二期租金1000万元，违约金24万元。20XX年5月4日，好客隆公司将租赁物交还给卢球集团公司，因好客隆公司未支付剩余租金，以致纠纷成讼。

卢球集团公司一审请求判令：1.好客隆公司支付卢球集团公司租金1383600万元，违约金58万元。

好客隆公司一审辩称：卢球集团公司与好客隆公司已于20XX年5月4日解除了租赁合同，并达成了书面协议，协议约定，由于经营亏空，终止租赁合同，于20XX年5月8日收回酒店，出租方同意归还押金30万元，租金全部两清，不再追究，故请求驳回卢球集团公司的诉讼请求。

好客隆公司一审期间提出反诉称：德清莫干山卢球假日酒店有限公司和德清莫干山卢球商贸中心有限公司(以下简称卢球商贸公司)于20XX年6月8日签订租赁合同，约定卢球商贸公司将其9号楼营业房出租给卢球酒店公司，租期自20XX年6月9日至20XX年6月8日。20XX年9月20日，卢球集团公司受卢球酒店公司委托，与好客隆公司签订一份《德清莫干山卢球假日酒店租赁经营合同》。卢球集团公司按照卢球酒店公司的指令向好客隆公司收取押金30万元人民币及部分租金。后因卢球酒店公司未按约履行合同，使好客隆公司经营长期亏损，导致无法支付租金。好客隆公司与卢球酒店公司于20XX年6月4日签订《终止协议书》，双方约定终止租赁经营合同，卢球酒店公司退还好客隆公司押金30万元，好客隆公司之前所欠租金至20XX年4月30日止全部两清。故要求判令卢球集团公司提起的租金之诉为越权无效之诉，卢球集团公司返还其代卢球酒店公司收取的押金30万元。

卢球集团公司一审针对反诉辩称：卢球集团公司与好客隆公司之间根本没有签订过终止协议，好客隆公司主张的事实不能成立，请求驳回好客隆公司的反诉诉讼请求。

原审法院认为：卢球集团公司与好客隆公司签订的酒店租赁经营合同其形式和内容合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。故对卢球集团公司要求好客隆公司支付租金、承担违约金的诉讼请求，予以支持；好客隆公司主张其与卢球酒店公司签订了一份《终止协议书》，已经终止了租赁经营协议，并约定了租金两清，退还好客隆公司30万元押金等内容，但其提交的《终止协议书》上仅有作为甲方的卢球酒店公司的一个盖章，无经办人员签字，而且盖章与协议中任何一个文字没有重合，好客隆公司也不能说明是与卢球酒店公司的何经办人签订该协议，且内容是卢球酒店公司放弃了数百万元的利益，在本案中，与好客隆公司签订租赁合同的是卢球集团公司，并非卢球酒店公司，因《终止协议书》的内容和形式均存在瑕疵，故不予认定，对好客隆公司的反诉诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决：一、好客隆公司支付给卢球集团公司租金1383600元、违约金580000元，限判决生效后七日内履行；二、驳回好客隆公司的反诉诉讼请求。如果好客隆公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22472元，反诉案件受理费5800元，均由好客隆公司负担。

好客隆公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定证据错误。好客隆公司作为反诉原告在一审期间二次共提交了十三组证据用于证明反诉请求，一审对《终止协议书》原件的审查和其余十二份证据的认定，完全违背了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第65条中有关证据真实性、合法性、关联性的审核认定原则，显失公正。2.一审判决适用法律错误。卢球集团公司一方已于20XX年5月4日完全收回了酒店，卢球集团公司接收酒店从未提出过异议。卢球集团公司法定代表人卢桂华以卢球酒店公司的名义与好客隆公司签订《终止协议书》，虽然其代理人在庭审中辩称没有委托卢球酒店公司签署《终止协议书》，但其行为符合合同法第四十九条关于表见代理的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”。按上述司法解释，即便卢球酒店公司无权以卢球集团公司的身份与好客隆公司签订《终止协议书》，但卢球集团公司接受酒店的行为已证实对该协议的认同和追认。因此，好客隆公司有理由相信卢球酒店公司盖章的《终止协议书》是卢球集团公司的真实意思表示，是真实有效的。一审判决不按合同法和相关司法解释判案，适用法律显然错误。3.一审判决支持1383600元租金和580000元违约金缺乏依据，好客隆公司按原协议计算，抵扣押金后，卢球集团公司诉请的数额是虚假的。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。

被上诉人卢球集团公司二审辩称：1.如果好客隆公司认为卢球集团公司已经放弃租金，应提供卢球集团公司放弃租金的证据。2.好客隆公司提供了另一法人签订的终止协议书，此协议书不论是否真实，不影响本诉的审理。该协议书是20XX年6月4日的，卢球集团公司是20XX年9月26日起诉好客隆公司，且一审中好客隆公司就另一案件向浙江省高级人民法院提起申诉，从受理到20XX年4月的裁定期间，好客隆公司没有提供《终止协议书》给浙江省高级人民法院，从这两点来看，协议书是事后伪造的。《终止协议书》的公章和单位落款是脱开的，从常识判断是伪造的。协议书为伪造，且不论是否伪造与本案也没有关联性。3.本案适用法律问题，表见代理是以被代理人名义行使的行为，但此协议是以自己的名义行使的行为，与卢球集团公司没有关系。

二审期间，双方当事人均未提供新的证据。

本院经审查，发现一审判决中事实认定部分存在两处错误：1.“原告按约将假日酒店客房和1号楼五楼会议室交原告经营使用”系笔误，本院更正为“原告按约将假日酒店客房和1号楼五楼会议室交被告经营使用”；2.“被告向原告支付第二期租金1000万元”系笔误，本院更正为“被告向原告支付第二期租金100万元”。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。

本院另查明：好客隆公司与卢球集团公司签订的《德清莫干山卢球假日酒店租赁经营合同》另约定，好客隆公司向卢球集团公司交付押金30万元，在合同签订时付清，该押金在合同租赁期满后退还。该合同签订后，好客隆公司按约向卢球集团公司交付押金30万元。

本院认为：本案二审争议的焦点是上诉人好客隆公司与卢球酒店公司签订的《终止协议书》对被上诉人卢球集团公司是否具有约束力的问题。好客隆公司主张，根据《终止协议书》的约定，应认定卢球集团公司一方承诺退还押金30万元，双方租金全部两清。本院认为，虽然卢球集团公司与卢球酒店公司的法定代表人为同一人，但在法律地位上，两者为相互独立之法人，并不因法定代表人的同一而产生混同，若不存在授权代理等特殊情形，卢球集团公司无须为卢球酒店公司的行为承担责任。本案中，签订《德清莫干山卢球假日酒店租赁经营合同》的双方当事人是卢球集团公司和好客隆公司，卢球集团公司也是基于该租赁经营合同向好客隆公司主张租金和违约金的；而好客隆公司提交的《终止协议书》的签约主体是好客隆公司与卢球酒店公司，好客隆公司称“卢球集团公司法定代表人卢桂华以卢球酒店公司的名义与好客隆公司签订《终止协议书》”，但好客隆公司既未提交证据证明该协议的签约经办人是法定代表人卢桂华，也未能提交证据证明卢球酒店公司是代表卢球集团公司签约。因此，即使《终止协议书》确为真实，卢球酒店公司在《终止协议书》中所承诺的“退还好客隆公司押金300000元整”、“好客隆公司以前所拖欠的租金至20XX年4月30日止全部两清”等，也仅构成卢球酒店公司对好客隆公司的承诺，对卢球集团公司并不产生法律拘束力。关于好客隆公司所提出的卢球酒店公司的行为符合表见代理的构成要件且卢球集团公司予以了追认的辩解意见，本院认为，无论是表见代理还是无权代理中本人追认制度的适用，其前提条件须有无权代理行为的存在，在外观上，无权代理人须以被代理人的名义实施法律行为。综观本案，卢球酒店公司是以自己的名义与好客隆公司签订《终止协议书》，根本不存在代理行为，故本案中并未构成表见代理，也不属于无权代理后本人已予追认的行为。关于租金和违约金的计算问题。卢球集团公司诉请支付的是20XX年9月28日至20XX年5月4日期间的租金，根据《德清莫干山卢球假日酒店租赁经营合同》约定，第二年的租金是在第一年租金的基础上增加8%，故第二年的租金为216万元/年，按219天计算，即租金为万元[219天*216万元/365天=万元]，而卢球集团公司诉请的租金为万元，故对于卢球集团公司诉请中超出的万元租金，本院不予支持。关于违约金，卢球集团公司的诉请金额在租赁合同约定的合理范围之内，本院予以支持。关于30万元押金是否应予返还的问题。经查证，卢球集团公司已经收取好客隆公司的30万元押金，现双方的租赁合同已解除，根据租赁合同约定，卢球集团公司应向好客隆公司返还30万元押金。

综上，原审判决程序合法，适用法律无明显不当，但对部分事实的认定有误，实体处理欠当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项之规定，判决如下：

一、撤销德清县人民法院德民初字第2901号民事判决；

二、上诉人杭州好客隆企业管理有限公司支付给被上诉人杭州卢球投资集团有限公司租金万元，违约金58万元，限于本判决生效之日起七日内支付；

三、被上诉人杭州卢球投资集团有限公司向上诉人杭州好客隆企业管理有限公司退还押金30万元，限本判决生效之日起七日内履行；

上述判决第二、三项相抵销后，上诉人杭州好客隆企业管理有限公司应向被上诉人杭州卢球投资集团有限公司支付人民币万元，限本判决生效之日起七日内履行。

四、驳回被上诉人杭州卢球投资集团有限公司在原审的其余诉讼请求；

五、驳回上诉人杭州好客隆企业管理有限公司在原审的其余反诉请求。

如果杭州好客隆企业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债