毕业论文市场需求视角下地昆明市旅游房地产开发策略研究

PAGE13PAGE12目录TOC\o"1-3"\h\u19746前言 1161931旅游房地产概述 2166571.1定义及特点 2200431.2旅游房地产发展的制约因素 2238252昆明市旅游房地产现状分析及存在的问题 35262.1经济环境与政策面分析 32802.1.1经济环境影响 3215452.1.2新经济政策下旅游地产发展契机 4235172.2昆明市旅游房地产市场需求分析 5117062.2.1来源分析 5312692.2.2客户要求描述 561622.2.3房屋风格 664462.3存在的问题 661083昆明市旅游房地产开发路径 776143.1总体规划介绍 7119073.2主体功能区规划建议 7236513.3昆明发展旅游房地产的对策 871443.4合理开发昆明发旅游房地产 1012454结束语 112722成果声明 1220950致谢 12市场需求视角下的昆明市旅游房地产开发策略研究曹敏莉摘要：近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题。加强其研究管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。本文从昆明市出发，来简要探讨一下旅游房地产的一些相关情况。关键词：旅游房地产开发策略市场需求MarketdemandofKunmingcityintheperspectiveoftourismrealestatedevelopmentstrategyresearchCaoMinLiAbstract:inrecentyears,tourism,realestatedevelopmentinChinacontinuestoheatupahugespacefordevelopmentfortourismrealestate.Asanemergingmodelofindustrial,tourismandrealestateinourcountrytherearebroadprospectsfordevelopment,marketoperatorsonthehorizon.However,duetothetravelandrealestateinChinaisstillinitsinfancy,thedevelopmentprocessexposedsomeproblems.Strengthenitsmanagement,topromotethenormaldevelopmentofthetourismrealestate,hasveryimportantsignificance.DeparturefromKunmingtobrieflyexploresomeoftherelevantcircumstancesofthetravelandrealestate.Keywords:tourismrealestatedevelopmentstrategy前言旅游业在经济格局中的产业地位已被公认,因其产业关联度大、经济效益好、就业范围广等积极的经济效应,能够大幅度促进目的地经济的发展,对经济的影响也日益受到关注。20世纪90年代初,世界旅游及旅行理事会(WTTC)研究报告称,旅游业增加值对全球GDP的贡献已经超过其它行业,成为世界第一大产业。在此大背景影响下,亚太地区旅游业也取得了令人瞩目的成绩,世界旅游业的重心正逐渐向亚太地区转移。而我国也正处在旅游业大发展的进程中,旅游业也成为我国重要的支柱性行业之一。近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题。采取相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。1旅游房地产概述1.1定义及特点旅游房地产是旅游和地产这两个完全不同的行业相互交叉、理念渗透而成。房地产业和旅游业作为新世纪的朝阳产业，在各自的领域里迅速地发展，一个以房地产为经营对象，而另一个则涉及“吃、住、行、游、购、娱”，两个行业的结合奇迹般地产生了市场轰动效应。它们之间的这种联姻并非偶然，两者都是依托于土地，通过对周边环境文化资源的开发利用以满足人类生活的需要。旅游房地产是市场发展的必然选择，也是相互促进的良性架构。旅游房地产，即因此多种旅游项目为依托和基础，以精致的景观和良好的配套的重要特性的具有肯定主题的房地产项目，它议决和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，配合组成一个旅居团结的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功效于一体的大型旅游休闲社区。/html/lvyoudichancehua/info_13187.html/html/lvyoudichancehua/info_13187.html旅游房地产与传统房地产相比，具有不同的特征：项目策划前期策划更复杂、更有意义；产品设计突出休闲度假功能；市场营销部分可期权消费，可跨地区经营；物业管理要求档次高；经济角度具有投资性，投资回报率高；外部影响大；政府多角度影响，旅游、房地产、交通、城市建设等；政府关注度高，成为地区经济增长点；城市规划需要符合旅游房地产整体性规划和布局；资源利用依托于独特旅游资源（自然和人造景区）；强调环保意识，维护旅游区的自然景观。1.2旅游房地产发展的制约因素尽管近10年我国旅游房地产发展迅速，但是由于它是新兴产业，因此，在消费观念、开发经验、政府制度等方面仍然存在一些阻碍其发展的制约因素：（1）网络技术支持不足，分时度假网络是可以使客户在网上进行选择、购买、预订及交换的技术平台，能够使旅游房地产在时空两个维度上实现效用最大化。但由于利益分配和风险承担等问题未能得到解决，我国尚未建立分时度假网络。（2）消费观念和市场条件尚未成熟。（3）缺乏与景区相协调的统一规划，一些项目没有与景区相协调的统一规划，只注重项目对资源的利用程度，而忽略对景区和周围地块的影响，造成自然景观和人文景观的不和谐。一些相邻项目，分别建设餐饮、商业、娱乐等配套服务设施，造成了重复建设、投资和土地资源浪费。（4）开发管理经验不足，忽视服务配套设施建设造成“白天看风景，晚上无处去”。有些开发商只重视售前宣传，忽视售后服务，致使房屋及设备设施质量下降，房产贬值。普遍缺乏经营管理经验，产品投资回报低。由于大多旅游房地产项目分散经营，没有意识到品牌效应和可持续发展效益，因而，该行业存在进入壁垒低、管理水平不高、市场信誉度低等问题，存在规划设计短期行为、产品销售季节性强、对旅游业依赖性较大等制约因素。2昆明市旅游房地产现状分析及存在的问题2.1经济环境与政策面分析2.1.1经济环境影响旅游业和房地产业与国民经济有着密切的关系。一方面，国民经济发展趋势决定着旅游业和房地产业发展的速度，另一方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展的重要增长点。房地产调控对昆明旅游地产发展影响巨大。随着各地“限购令”的相继出台，被誉为“史上最严房地产调控政策”的新“国八条”正在发挥着其巨大的影响作用。自2011年2月28日起，云南正式实施限购令；昆明限购令也正在筹划酝酿中。对于云南旅游地产最为集中的城市而言，此次调控的影响无疑是巨大的。作为外地购房者选择“第二居所”首选目标的昆明，占据了云南旅游地产市场上绝大多数份额，将受到此次调控的严重冲击。如，在“限购令”实施以来，昆明楼市成交受重创，日成交量剧减，3月1～3日分别成交20套、14套和12套。吴老二，吴建华，胡敏.发展旅游房地产的瓶颈制约[J].社会科学家，2003.3.吴老二，吴建华，胡敏.发展旅游房地产的瓶颈制约[J].社会科学家，2003.3.在旅游地产发展过程中对自然资源破坏较大。生态自然资源没有了，原来的景观被改变了，再也难看到昔日的风光，原因是开发商在之前的开发过程中仅注意到经济利益而忽视了对自然资源的保护，公众资源通过旅游地产项目占为己有。云南总体《规划纲要》出台了，但是《规划纲要》中并没有把此昆明生态自然保护作为主要条款来规定，新的规划中只是对天然林保护工程、水土沙化荒漠化作为重点来表述，并没有提出对其资源的保护。2.1.2新经济政策下旅游地产发展契机在宏观经济企稳回升的前提下,针对房地产市场的房价、地价过快上涨问题,中央出台了一系列调控政策,如《关于遏制房价过快上涨的通知》,“国十一条”、“新国十条”等。在房地产市场调控政策日趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。据了解,目前进驻昆明旅游地产领域的企业已有上百家,其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄,投资总额超过1000亿元。《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展,已经开始走上转型增效的成熟道路,逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。郭鲁芳.旅游目的地成功实施整合营销传播的关键因素[J].旅游学刊，2006.8郭鲁芳.旅游目的地成功实施整合营销传播的关键因素[J].旅游学刊，2006.82009年年末召开的中央工作经济会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度,摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降,服务和享受型消费比重不断提高,消费结构升级持续时间相对缩短,转换速度加快。由此可见,我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为昆明旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。为应对国际金融危机的冲击,2008年年底国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发展改革委公布的数据,在我国4万亿元投资计划中,1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据预测,城镇居民家庭平均每百户的汽车更是在猛增。专家预言,中国某些经济发达城市5年之内将会进入到5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善,特别是公路网络的完善,致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显,这为昆明旅游地产的开发铺平了道路。罗悦.大城市外围旅游房地产发展战略实证研究[J].商业时代,2008.14.罗悦.大城市外围旅游房地产发展战略实证研究[J].商业时代,2008.14.2.2昆明市旅游房地产市场需求分析为了准确把握本地区对低密度高档物业的需求状况，我们获取了昆明市房地产市场2010年11月份所做的市场需求调查报告，得出了以下分析结果。2.2.1来源分析从昆明房地产市场对2000户家庭的问卷调查结果看，昆明地区有3.55%的家庭有购买别墅的需求，这些家庭将是未来本地区低密度物业的重要客户来源。被调查对象中，家庭人口平均3.52人，户主年龄在35至45周岁之间居多，70%为个私企业主和转制后的乡镇企业、民营企业的老板以及董事会成员，其他还有律师、会计师、海归创业人员以及税务、金融和电信等高收入部门的中高级管理人员，这些家庭的月均收入平均在3万元以上，最低的也在2万元以上。从现有的低密度物业市场来看，购买和租用低密度高档物业的主要有三类客户：首先是大公司的老板、CEO和一些高级管理者，其中以外资企业比较多，占到租购总量的60%左右。这些人的特点是人换位置不变，总有这样身份的一群人有此需求；其次是一些个体工商户、小私营业主和一些演艺界人士以及律师、会计师等名人，占购房比例的30%，但由于收入不稳定，他们是豪宅消费群体中变化最大的群体；还有一些客户则是因贵而富的阶层，这些人多半不愿意抛头露面，习惯于隐而不宣的生活。2.2.2客户要求描述低密度高档物业的目标客户购房目的并非是解决居住困难，所以他们对产品的要求也比较苛刻。一、产品类型方面，客户的需求主要有六类：（1）居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求；（2）度假型物业，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，五天在市区，两天在郊区，这种居住与生活方式对联体型别墅需求量较大；（3）出租型别墅，很多外国公司的高级主管和外方员工，他们一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；（4）旅游型物业，就是在旅游风景区或度假区建造的,带有经营性质的别墅和配套物业；（5）办公型物业，一般是一个大公司把一栋楼买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所；（6）投资型别墅和高档公寓，由于这类物业能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，有较大的市场需求量。2.2.3房屋风格目标客户需要的是强调邻里间的沟通、人与自然的融合、精雕细琢的园林和常在景观中的房子。调查结果显示，在环境风格方面，58.96%的客户喜欢江南园林式、16.59%的客户喜欢水岸住宅,11.95%的客户喜欢欧陆风情,6.64%的客户喜欢北方庭院，5.86%的客户喜欢其他风格的小区。在户型面积配比方面，绝大部分客户需求的是复式结构和越层结构房屋，联排别墅面积在160～250平方米之间，独立别墅面积在200～400平方米之间。郭涛,孟周济,马静.基于主成分分析法对房地产供求协调关系的分析[J].科技信息,2007.14.郭涛,孟周济,马静.基于主成分分析法对房地产供求协调关系的分析[J].科技信息,2007.14.参考文献：[1]王衍用.旅游规划与开发[M].北京：北京大学出版社，2007.[2]陈劲松.城界消失•旅游房地产[M].北京:机械工业出版社,2002.5.[3]刘文贤.国外旅游地产对中国的启示[J].北京房地产,2006.11.[4]郝保群.旅游地产创造新的生活品质[J].城市开发,2006.6.[5]吴文,刘芳.基于主成分分析法的城市房地产综合预警指标分析[J].经济与法,2009.10.[6]郑亚民.休闲房地产品牌塑造问题探讨[J].商业时代，2006.11.[7]林峰.从旅游专业视角看房地产运作[N].中国旅游报，2005.8.29.[8]李磊，旅游地产异军突起[J]．北京房地产．2007.3[9]周春香，董观志．新经济政策下旅游地产发展战略研究[J]．中国市场，2010.4.9[10]钟学思.国内外现有体育旅游开发模式对桂林体育旅游的启示[J].市场论坛,2010.10.[11]魏小安．旅游业与休闲经济的关系研究[M].陕西人民出版社,2006[12]胡正华.中国房地产中介市场发展现状和趋势[J].新地产.2010.7.[13]D.J沃姆利斯，G.J刘易斯，行为地理学导论[M]，西安.1998[14]云南省建设厅.云南省房地产经纪机构管理办法[J].2006.[15]陈劲松.城界消失•旅游房地产[M].北京:机械工业出版社,200存在的问题昆明市旅游房地产存在以下几个方面的问题：（1）中介市场竞争激烈,行业运作不规范,监督不到位。虽然昆明房地产市场对房地产中介的需求在不断扩大,但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想,由于投资成本低,管理不规范,市场准入制度不完善,监督力度不够,而导致门槛较低,竞争手段和方式落后,行业信誉低,市场竞争十分激烈,许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。（2）专业人才缺乏,从业人员素质较差，行为不规范，影响产业提升。专业人员的缺乏是影响昆明市房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。而在目前昆明的房地产中介市场发展过程中，形成了专业人员增长速度落后于行业发展速度的局面，绝大多数房地产中介机构对员工素质并不重视，导致整个行业缺乏一支经过专门训练,严格资质审查的从业人员队伍。（3）旅游房地产中介行业法律法规不健全，房地产行业自律性组织作用发挥不到位。目前，对昆明市房地产中介机构进行规范的法规有国家建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》，国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》.但由于这几个法规对房地产中介设立时主管部门的审查和工商部门登记方面的规定有时会出现不一致的情况,造成了房地产中介机构中,有很大一部分未经房地产主管部门审查.（4）经营模式单一，缺乏创新。目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。3昆明市旅游房地产开发路径首先准确定位，结合昆明市旅游房地产发展现状，旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到昆明市旅游房地产开发项目中去，培植独特的优势。其次精心设计，昆明市旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫。是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则。3.1总体规划介绍随着社会经济的持续增长和人民生活水平的提高，旅游休闲已逐渐成为一种普通化的生存要领，从直观的表象来说，人们拥有的可自由支配的剩余时间正在迅速增长，休闲开始得到主流价钱观的肯定以致提倡。旅游业态也在孕育发生巨大的变化。这种深刻变革表现在项目开发、旅游购物、交通构造、宾馆饭馆等各个领域。在广度和深度上更多地走向多主题、多向度，以一种更趋综合性的面目出现，并形成开放性的、具有游客集散功效的大型旅游休闲社区。旅游休闲社区在主题定位、功效结构、旅游形态、空间组合等方面应与从前的旅游产品迥然差异。要站在关注人类生存质量、寻求人文眷注的高度，以可一连生长的开发理念，着力表现人与自然的全面融合与交换，夸大游客的加入性、互动性。彻底地突破单一性景点的构想，要将传统的景区看法突破，把旅游休闲房地产的功效疏散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了旅行、休闲、度假、会展、活动、娱乐、养生、居住等差异功效，它们之间相辅相成、互为支持和增补，配合组成一个配套完满、天性光显的旅居团结的旅游胜地。3.2主体功能区规划建议1、建筑风格（1）仿古式，社会越发展，生活节奏越快，人们对生活的个性化需求越突出。仿古式建筑由于怀旧特征及古朴的建筑风格深受怀旧一族的欢迎。主要应用于旧城改造中对古建筑的保留或翻新，或城市特色化建筑。（2）现代简约式，现代简约式的建筑立面是目前房地产界运用最多，适用范围最广的一种建筑模式。主要优点：明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受；简单、实用的建筑设计让复杂的生活变得简单；品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。（3）欧美式，主要应用于高档公寓和别墅，借欧美式的建筑立面来达到一种生活方式的同化，相当受游客青睐；因建筑设计更贴近生活，方便生活而受到社会先富群体的欢迎。（4）个性式，个性式的建筑立面主要是现代部分人群追求个性需求的表现，所以昆明旅游房地产具体规划中在建筑立面极尽所能创造个性化、特色化，可以是星形、蝶形的建筑立面，还可以在建筑立面上装饰一些符号、小品之类的东西来达到与众不同的效果。2、立面效果（1）弧形式，随着建筑业的不断发展更新，人们审美需求的方式多样化，以及科学技术的升级，建筑立面也不断以新面孔出现。弧形式的建筑立面主要应用于商业建筑及公共艺术建筑较多，从公用性看，多数用于接到转角部分的建筑，利于车流、人流的顺畅。（2）球面式，球面式的建筑主要是用于第五立面（屋顶）较多，主要应用于大型体育场馆、歌剧院、会场等大型建筑。另有一些高级别墅类也可以采用，起装饰作用。（3）蜂巢式，对于像昆明城市中心用地空缺的情况下，蜂巢式建筑可以提高容积率，把建筑物层数不断提高，结构牢固独具个性。主楼外墙虽有一定层次上的变化，但由于选用的幕墙玻璃色调与墙面接近，并未突出建筑良好的质感。另外，裙房和辅楼立面饰材也由于过于单一，缺少色彩及层次上的变化，使整个建筑物缺乏时代感。作为昆明标志性建筑物，建议对整个建筑的外立面予以改造，以重塑地标形象，体现物业的卓越品质。建议主色调上可采用蓝色与深/浅灰色和谐搭配的色调，历经时间洗炼亦可保持恒久的大气。主辅楼立面可通过增加简洁的竖向线条与个性的符号来赋予建筑以挺拔向上健康形象；深蓝色框架和大面积浅蓝色玻璃幕墙的结合运用，也将同时赋予建筑良好的质感与鲜明的节奏感；建议采用通透感强的大块玻璃与石材结合，辅以少量亚光金属饰面搭配，让整体立面呈现出强烈的时代感。3.3昆明发展旅游房地产的对策1、市场主导，政府推动在关于昆明旅游地产业的发展问题上，中央以及云南政府应该在加大政府宏观调控下尊重价值规律的变动，以市场为主体，将市场这只无形的手发挥到淋漓尽致。2、法规规范，行业自律云南省政府除了对国家现行的房地产、土地、分时度假、金融监管、涉外旅游管理等方面的法律进行修改、完善外，还应该在国家现有法律的基础上，出台一部专门针对《云南旅游房地产管理办法》的文件以及有关分时度假经营审批管理、旅游房地产开发项目审批管理、旅游房地产建筑、服务统一标准、行业合同标准等方面的法规文件，力争在国家现行体制尚未理顺的关系方面，有新的突破，为分时度假、旅游房地产的开发、销售、管理提供法律依据，保证其理性、健康的发展。3、房地产和旅游业的互相渗透在稳定置业型旅游房地产产品基础上，加快分时度假、产权酒店等产品的开发，推动昆明由“适居地”向度假地的转变，使昆明旅游房地产的结构更加优化。围绕旅游房地产，在目的地综合开发中，发展一批特色突出、风格不同、档次较高的旅游项目，与房地产项目形成配套，提高昆明的休闲氛围、康乐度假氛围，从而最终推动云南旅游业整体提升。4、市场细分，分阶段开发市场根据消费者的不同特点和心理需求，如收入、年龄、旅游度假习惯等，为游客设计不同的旅游房地产产品。在市场拓展中还要注意把握三个重点市场和三个阶段：一是近期以国内投资置业型旅游房地产市场为突破，推出一批质量好、升值潜力大的旅游房地产产品，并着力提高昆明旅游质量和休闲旅游地形象，稳步发展一批旅游房地产客户及骨干企业，奠定云南旅游房地产发展的基础；二是中期以上海、广东、北京、浙江等经济发达、旅游消费观念新潮的国内休闲度假旅游市场为重点，以海外旅游市场为机会市场，大力推广分时度假、产权酒店的观念和产品，完善昆明旅游房地产的产品谱系；三是远期重点开发海外休闲度假市场，提高昆明休闲度假的成熟度和旅游房地产质量，借助国际销售公司将部分达到国际水平，符合国际规范的旅游房地产，推向海外市场，把昆明打造成世界知名的旅游度假中心和旅游房地产示范品牌。5、产品特色，服务优质旅游房地产项目能否成功，说到底还是在于旅游房地产的产品和质量市场定位。应利用昆明四季可游、风光迤逦、休闲文化深厚的环境特征，建设富有创意、文化含量，又与环境协调的房地产产品。根据我国居民和国外旅游者的收入和消费习惯，灵活性的设计产权使用期、价格等。要有所侧重地突出一些高档旅游房地产的开发和销售，借此打出昆明旅游房地产的品牌，并促进昆明房地产业的健康快速发展。如为分时度假游客提供交通接送、廉价订票、旅游安排、汽车租赁等服务。6、环境保护，永续发展云南省优质的自然环境，优越的人居条件应倍加珍惜。近年来，昆明在开发旅游业和房地产业的同时，出现了一些诸如乱占土地、乱搭乱建、乱砍滥伐的现象，这一趋势如果得不到扭转，将对昆明旅游房地产业的可持续发展产生严重的威胁。因此，云南政府应当加强环境保护方面的力度，建立专门的、强有力环境保护部门和法规，做到有法可依、执法必严。政府和企业在发展旅游房地产的同时，应时刻以生态保护为最高宗旨，任何破坏环境、饮鸩止渴的短视行为都应当被阻止。优越的自然条件、良好的生态环境，是昆明旅游房地产未来发展的根本条件。3.4合理开发昆明发旅游房地产1、精心选址。昆明旅游资源丰富，整体环境良好，但并不是所有的旅游资源的地方都合适开发旅游房地产，旅游房地产项目也需要精心选址。昆明旅游房地产项目的选址应遵循以下几点：区位方面，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近邻，与市区直线距离不宜过远；地形地貌，要求有丰富的自然山水资源。如果自然景观不佳，则应按照规划要求建设人造景观，搞好环境绿化和美化，形成起伏有致，高低错落的地形地貌；所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产活仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。2、科学的布局（1）大区域范围内的布局，大区域范围内的布局即旅游房地产项目在昆明地区的整体分布。根据旅游房地产项目与资源环境的关系，昆明旅游房地产的布局应该选择位于城市近郊的各个度假区、风景区周边，以及自然环境和交通条件较好的地区。（2）小区域范围内的布局，尽管高档的旅游房地产项目是以环境优越的度假区为依托的，但从布局上来讲，并非这些项目都要处在度假区的核心部分。像以异地置业为主要功能的旅游房地产项目，一般应该布局在旅游度假区的外围，置于度假区和城市的过度地段。而分时度假村、产权酒店这类的旅游房地产项目，由于其目的就是为度假服务的，且房产的拥有者较多，项目应该位于度假接待的中心区，使昆明旅游度假功能得到充分的发挥，优越的资源能为更多的人服务。3、多样化的产品开发。从总体上来看，昆明旅游房地产的市场定位较高，主要面向城市的中高收入阶层。但旅游房地产今后的市场是多层次的，所以，应该针对不同的市场开发多样化的产品系列。昆明旅游房地产产品的开发应该包括以下几种类型：（1）第二居所，这类房产针对的市场可以分为高端市场和中高端市场。昆明的各个旅游度假区集中了昆明市的优势资源，以此为依托的旅游房地产产品在市场定位上要走高端产品的路线。而在资源条件和区位条件一般的地域开发的旅游房地产产品，可以面向周边收入较高的城市居民。（2）分时度假房产，这类房产和昆明的度假旅游产