房地产营销策划与代理方案

七星佳园项目营销策划报告第一部分项目研究背景为准确市场定位，我们对七星佳园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用是实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托黄骅港商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，一起达到如下目标：了解黄骅港地产市场的整体状况及变动趋势；了解黄骅港住宅市场产品设计的发展趋势了解市场的分布情况及客户群体构成情况掌握七星佳园项目所处的地块基本特征掌握七星佳园项目周边房地产市场的走势及主要竞争对手楼盘的基本情况明确七星佳园项目与周边主要竞争对手楼盘以及其余快去的优势、劣势所在掌握目标群体及业内专业人士对项目的初步认识明确七星佳园项目构建有事的市场机会及企业机会提出七星佳园项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路提出七星佳园项目在后期产品包装设计中的若干思路提出七星佳园项目的项目营销及推广思路第二部分市场情况分析究恰目前恢黄骅棉港开斯发区窝人口纺近3捏万人求，至党20贵20康年发蜡展到绵20倦万人车。随烧着人楚口的很增加泽，黄框骅港垮开发钻区现该有住智宅将洞远远辉不能赔满足歌城市叠发展色的需节要；怜黄骅蛛港开议发区叔处于劫城市阔开发溉初期哄，未膊来土像地供挨应量队大，翻可开街发土插地的陈规模辅和条盾件都橡比较面有利浅，地志块尚县属于郑空地微，区斑域内秩道路秤平整武，未盯来两要年房等地产悟将成省为姻“菠城市扑发展拆”洗带动晌的坡“墙竞争高产业馋”窜；主贷要的米住宅届房地吓产开礼发集从中在欣海防售路以湿西，觉土地潮的未秋来升色值潜陵力要婶优于参海防伪路东乳侧地泰块，移项目视的可贺操性庆很大吴。狡黄骅塑港开核发区爪房地沉产市杯场主智要特挺征：遵（1亭）政妖策支夹持明茧晰、捆土地久集中辰放量路（2欧）投猜资客导群信次心充嘴足锣（3云）企蛋事业槽单位牲集资态楼占陵据市热场一套定份球额吧（4盒）商拾品房罢市场捐初现众、圈哭地待邪建特吃征明甘晰峰（5喝）黄愚骅港量开发役区基句础设同施建塞设步盒伐加掠快趣市场毯情况卖分析踏港口旧房地梳产市目场尚挽不成参熟，职政府题对当许地住用宅发丈展的惨重视哲程度闹不高跌，意聚将生行活住臂宅中采心设菌在中霞捷及蚂黄骅骄市区浅。港步口已委不再圈审批清住宅臣用地素。妈市场何供应恰状况视分析蒸供应限量持眨续放捆大巡今年萝投放坦市场纤楼盘杨特点铺集资础房、巨福利闸房、平商品锡房持鸟续建它设，琴以高拒层为旋主，为价格争持续侧走高魂。蛇市场件需求晴状况冶分析藏住宅炕需求掏分析诱，随卧着港恼口的侍不断挠发展烈，港殖口市圾场还网有很盏大发闻展空响间故住宅播基本肥特征贺分析才，二答居及辩小三省居更袜适合昨市民赤需求诊市场阴前景到预测嘱宏观胁经济按环境动以及爪政策勒性方蒙面看堂，今垮后5剑~1表0年离以至以更长伞时期堆，港进口经特济将斤会保垮持高耽速增使长。思第三痰部分次区拘域市债场分耽析约区域齐环境摩简介爪海兴举县柒殖元仓滥储物匙流项社目、出七星路佳园慰商业携服务鞭项目符是海够兴县笛人民榆政府台招商箭引资掌，实杰施海毯兴临滚港开林发区慎的重戚点项梅目之尾一，凭是集冒酒店丢、商五业街宝、居今住、张临港导仓储轧物流盾等项滔目于黎一体霸的综当合性享建筑项群体谈。雨项目腿用地染位于哨渤海勤新区皇规划棕中的掏商业滔商务丈中心滚区，保现属矩海兴类县临丧港开浆发区院，周独边交垫通四既通八阳达，伍北临趟石黄侍高速胶2公孤里，衔距渤烟海新快区1罗公里静，距最在建柴中的且净水罗湖公状园0订.8骄公里斗；南校至沿殃海高固速(效环城棍高速魔)出纪口处链1.桃5公浓里；杯东至改沿海品公路龟0.齐3公疮里；悬西面众与入唇海河仿相距境0.叹5公别里；畏区域框楼市垮分析彼项目禁建设催区域介内无漫在建盐楼盘榜周边价竞争骂项目慌市场拿调研哲分析环本次呢调查雷的目差的侧话重于舟识别迎有关蜘楼盘尼相关诸的指茧标，翅并以透此界漏定不额同市毅场层随次的筝特征斗，从游而为区七星匪佳园坊制定楼营销罢方案砖和销谨售代酱理方处案提速供更滋可靠漂的评该估和巾决策客基准迈。剑位置瞒及配发套分顿析项目名称位置交通状况周边配套金龙渤海新城海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部海天雅居海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部本案海防路新村大桥南公交暂无周围无建成项目，医疗、教育、商业设施相对匮乏殿分析纲：金包龙与偏海天终雅居财地处蓄已建瓣设成申型规斤划区旋内，倾交通多便利贵，临杂近中贴小学粪校，备体量啊较大爷，占蕉据相炎当大扇的销椅售优暂势，神尤其税渤海唐新城元项目垮更是昨港口袍市场框价格哪操控魂者。删整体胀规划咬分析项目名称占地面积建筑面积容积率建筑特色设计金龙渤海新城1993012284411.33小高层、别墅、多层综合住宅，整体容积率较低海天雅居1000001000001.8高层建筑为主，围合式布局，借助金龙景观，无自主特色本58围合式住宅，其他待定专整体姐规划岁分析邪：扛园林窑景观受设计哪及绿迫化率灵分析项目名称景观设计特点绿化率金龙渤海新城内有环形人造湖，设计大片绿地，景色优美35%海天雅居台地式景观44%本案商务区划明显，采取四合院布局，兼有古典气息40%以上欢楼宇唯配套军设施酿分析项目名称楼宇配套设施装修金龙渤海新城普通楼宇对讲毛坯房海天雅居可视楼宇对讲毛坯房本案可视楼宇对讲毛坯房侧楼宇茅设施皆分析判：驶户型魄及销德售率纱分析项目名称规划套数居室面积/m2销售率一居二居三居四居金龙渤海新城56-61m276m2-8698m2~1360海天雅居85-881200本案080-97104-136000区价格固分析丑目前堵，金帐龙渤若海新椅城待残开盘保价位昆为：掉3世60召0垒元左落右劳穿冤北海天稿雅居忧开盘具价位而为：喊35刘00因左右育雅晚奇建议居本小各区定洪价不默超过逢30玻00学市场伴存量粘分析县：项目名称存量金龙渤海新城现房剩余20套以内期房为4栋高层19-22层海天雅居4栋高层倦客户废群分盛析彼客户泊类别茫细分唤职业蕉特征神类国霜有的呼私营究控股颜大型彼企业丹职工狼及个辞体投己资经民营者橡占主废要地尘位，损当地普居民狡占比异重逐汗渐降注低悄家庭愈构成伶刚结息婚的丧两口腿之家涂及三偿代同活堂的挂家庭塞为主壳主导湿客户应群分伙析挪年龄饱以2艳5插—套45容岁中杯青年裂为主饲大型公企业件职工浮月收飞入均烟在2森50彼0元鸽以上在。唉私有摄车拥编有量拨呈逐巴年上吩涨趋愿势，民但外邀来企随业职辛工多惊以班梨车为炕主。厚因认授同当暖地发大展潜歉力，丢且港银口房搜租较运高，俩当地燃居民抄二次趁置业胳几多脑次置辱业较痛为普跌遍哗工程教进度挨的速胜度对尝置业动热情跨有直揭接的找影响剃邻里专素质姐的高舒低对戴中高期收入睬阶层忘置业寺心里林有重环要的缘影响象国家号新出座台的概房地侦产调依控政模策对名投资禽者有反一定狭影响宣，但折对港隶口影刘响不冷大橡当地往居民窜对地钩块归仗属问华题较被为关凯注，汪认为慧地块方距现电有生国活区球较远夏主导膏客户膏群购宵房动挣机分闭析滨购房荣目的献婚房洗、居籍住、鲜投资漂购房竭关注忍因素拳A利项目稻体量妙B分邻里雄素质劈C欧安全耍程度筛D蹲房屋校面积井E茧生活忆便利祸程度痒F护地块拴归属买问题敲G银价位鲜问题散J迎政牲策变晨动雕主导由客户疫群购史房偏陕好英购买丹面积裤：9温0~戏11够0m驾2隙目标票客户散最在漫意的轰功能黄区：务卧室符、客料厅谱目标势客户邮认为千客厅妈的主央要功衬能：苦休闲篮、待蚁客倚目标填客户厅认为念最满已意的追主卧带面积住：1长0~总12煮m灵2热目标犁客户堪心目桥中卫无浴的尊意义也：洗换漱、辽方便年、洗刘澡苍目标廉客户扇使用宅浴缸写的程撑度：膊低展目标狗客户蜻对主谦卧浴来室的愤空间预规划幼：便绕池、惯洗脸滔池、勉可有题热水停器着目标块客户冰对主并卧浴胞室的妖面积庄需求跌：4蒸m攀2伟目标考客户愤对厨伶房的伟面积他需求晒：5尽~6株m冲2警目标画客户查对餐眉厅的闹面积亩需求训：无煌明显妙需求么目标鸡客户另认为端最佳福的采拆暖方裙式：粘地热椅供暖贩目标会客户盒希望插小区猫的会客所功反能：肺娱乐忠休闲宿目标乐客户图对园束林景蜓观风巾格的雕偏爱域：绿桥化率疮高朗目标忧客户佣购买直房产蠢最重挠视的羊因素谢：价匀位、谋面积联、实亲用性骑第四辽部分盗地虹块S吵WO嫂T分小析院地块松环境杀调研逮项目滴土地污性质杏调查怀本地呼块坐好落于枝海兴罢县城豆海防逼公路直西侧慨，高恰压走叹廊北币侧，麻属仓铸储用驴地灭地块辟周边狐环境搜调查挨自然携景观炼人文猎历史湖景观鼻地块唉交通圾条件未调查惊主要名交通完干道役：海席防路龄，3生07辽国道匪，三窃号路糊、一定号路民主要招的公份共交珠通及蛾其线郑路：摧暂无郑公交鄙线路么，计予划安陶排班鲁车攻项目链对外缘交通欠状况欢：石坏黄高请速润石（做家庄搜）-塞黄（车骅港势）高馆速与饥京沪叙高速海、津缸汕高奴速、壳石太见高速菊、沧奥保高榜速相嘉接，竭形成僵了直衡达黄纤骅港平的疏蚂运大亦通道只。摔30傅7国技道（纽黄骅劝港-给银川狐）直碧通黄区骅、栋沧州莫神（畏府东门胜煤巧田）蒸—馆黄（惊骅港玩）铁垦路，畅全长跃86条0公方里，逼国家顿1级劝干线办，横把跨内截蒙、跌陕西亦、山滋西、押河北呈四省屠区。雅沧黄猾铁路宋（沧性州罚—奥黄骅废港）炮，全吊长9矛1公胆里，疫与京厦沪铁拾路、仔神黄外铁路买接轨那。秃海防裙公路苍南可萌达山勾东、叼江浙树，北蠢可至贸天津级，通堆过秦高皇岛器与东谈北三倍省相淹连。水津汕挎（天构津阔—猜广东墨汕尾刘）高共速公歉路在疗黄骅轧市与卵黄骅笔港开有发区策之间顿穿过缴。办邯黄确铁路裹邯鼠郸学—盏黄骅抛港铁墙路正携在建岔设中饭。姨周边局市政栋配套未设施居调查界周边焦现有皇商业统：袄餐饮览2.争5公菜里律超市脉2.毛5公鱼里阅医疗托机构爷3.椒5公围里繁文化嘱教育学4公己里罚邮政推、电围信、净银行区3.斑5公态里睛SW搞OT弓分析优势披S1后.炉绝版跟多层谈设计包S2奔.箭价位疯优势引S3决.疫政府纳政策蛙优势化S4氏.葛产品漂设计倒以中因小户站型为撇主戴S5牲.挤地处且未来雄商贸竟区，抓发展素潜力卖巨大窜S5拿.割紧邻行净水洗湖公剃园劣势档W1然.继由于伏地块青关系恳，处排于海哭兴地裕块位值置偏染W2啊.钢产权慰问题洽W3颂.禽孩子归上学业问题碎筋W4铃.煌周边锯发展猪较慢唇配增套不愧齐全扮W5尸.霜交通敬不便机遇鼠O1并.领80质-1印10枝平米联户型洁产品蜓市场闷紧俏冤O工2.仔根坏据国码家政药策多茫层为母市场影空缺遍，直础接竞街品项先目较忽少源O码3.啦价裁格的跑优势鄙占领吼市场丈O帽4.纤城寇市建捞设的割发展挑战碧T1玻.盈市场樱政策齿影响滚，楼指市观壁望氛兽围浓们厚禁T2跌.许新的小宏观展调控洁政策幸的出救台，涉楼市户走向牢不明气T3胀.功项目格地理孩位置穗对未富来市乡场形峰成巨识大的研潜在养威胁匀T4粒.驳近期煌开盘盼楼盘唯形成不直线樱竞争符第五食部分躺价答格定辽位捆开发拳成本火核算丈项目么成本液计算塑条件纱说明像社区裂总占保地面累积悼梁带m梳2搁，总丑建筑笑面积剥辅也福m遍2，魂容积与率僵狮，可锣销售寒面积接冷素m尖2学项目迅成本熟核算掘价格吴定价锐市场日比较凭定价拍法线权重要因素风对项扩目的吹地段踩、交器通、虏品质爽、规蚊划以扣及配僵套等让各方生面因克素综姓合权丑重评惠定。私选择络项目蔑金龙樱渤海煎新城棒、海摊天雅饰居诵价格现比较项目/影响因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价海天雅居金龙渤海新城1111113500本案结论姿定价伙策略绳：壁低开烂高走坟拉大谷价差移，用犹低价灯区吸运引人解气。液高区竞价格宽一致宅价格汤建议的：等29龟00耗-3覆05查0元抛／平秧米。微第六烦部分唤产宝品定葬位蔽客户贸群定写位晃目标蛙客户奋群特恰征笛行业丙特点植案例注一：膨港务煮局替栏张姐哄背景对：结联婚十趣年，词夫妻扣俩都妨在港祸务局铁工作受，家洲庭年贿收入贵7-纪10第万。听目前晒住房揭为一们套房句，有忌购房绳愿望累，表炉示经民济能悼力柴可以事。好描述逝：大挪约集3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