写字楼营销手册

目录TOC\o"1-3"\f\h\z\u第一部分、写字楼概述2一、写字楼的发展史2一）、写字楼的发展2二）、写字楼的发展阶段划分4二、写字楼的发展趋势6一）、写字楼的发展趋势7二）、未来写字楼市场特点34三）、影响写字楼发展的主要因素46四）、写字楼的分类48五）、知名CBD、写字楼简介55六）、写字楼名词解释78第二部分、写字楼营销常识82一、写字楼的投资价值82一）、写字楼成为投资热点是社会经济发展的趋势82二）、写字楼的投资价值所在83二、写字楼的客户特点85穿一）盒、写舌字楼筋客户悦分类仇85肾二）跃、写暑字楼宅客户在主要旨考虑巨的细达节沿87创三、熊写字汁楼营狐销技共巧熊89眼一）伤、写配字楼皱营销熄环节拖分析叼89休二）咸、写买字楼蔬营销肺特征乖分析个91级三）搭、写扮字楼蹦的营参销的送一般忍模式膀94旺四、坟写字亲楼营惩销案沾例售98错第三炉部分欲、济尼南市稼写字晃楼市准场研届究屋..茎..霜..问..厦..宾..芒..匙..斧..页..音..蜂..杰..踏..殿..督..诊..渴..摸11春6损一、齿宏观寨经济去环境筑研究炮11鸭8础一）她山东娇省经直济概浩述陡11奖8突二）疼、济饺南市牺城市评综述丈12姐0鄙三）别、济遗南宏疑观经谊济综池合分温析块12遮1政四）正、三跃大区轮域发族展状卡况分皇析吓13污0葡二、浩写字炮楼市两场研虫究院14虏2构一）堪、济坛南市俘写字被楼发致展概进述曾14轮2皂二）握、城该市发肝展与锡市场凝机遇妙14祥4苍三）识、济且南写塌字楼地市场火发展忙概述殃14验4拍四）沿、济决南写梦字楼梯的性剂质划叫分份14企9斤五）本、济旋南市鹿写字辣楼区培域板驰块划润分夏16鸟4耍六）幻、济柔南写锣字楼葡区域豪市场肌研析灯16够6捧七）氏、济茂南写封字楼层市场机特点衡综述块18鸽1盼八）铃、济羊南写拖字楼增供应眨与需践求分造析燕18赛4贝三、椒典型肿个案拣分析财18辜8狸四、夹济南将写字忍楼市劳场总籍结仍20匪8歪第一考部分册、写推字楼笼概述订一、筹写字果楼的趁发展昆史铜一）鲜、写织字楼务的发喊展冶1.另1我角国写顿字楼乘历史护概述击写字丛楼矩原意狮是指吵用于光办公谢的建塘筑物所，或乡者是暖由办泼公室佳组成蝇的大隙楼。荣作为希收益使性物排业，正写字开楼也侍常常徒被用物来全管部出伸租，冻以收待回投到资和文取得吴利润崭。倾《北期京市若供热症锅炉哭（机推）房栗基本住情况牧调查孤表》眼填表岗说明偏:写奸字楼魂是指殖企业田、事磨业、港机关承、团版体、储学校直、医夜院等馆单位乎办公那用的慌建筑河物。坏酷“写达字楼礼”一墨词是腔由境攀外传年入的涌。按阿照国事内过乎去的比习惯耕，通宫常称茫为“分办公忽楼”姿，并迈主要敬作为沸所有含权人腔的办钟公之安用。丰所谓感写字砍楼是努指供烂各种遣政府宜机构夕的行有政管宽理人秒员和屑企事壳业的愤职员寿办理炉行政泪事务暂和从屿事业宜务活赤动的莫楼宇改。写炕字楼茎原意翁是指贤用于狂办公破用房狠、辅耽助用胸房和葱交通闭系统宾三部好分组怠成。穿“绸写字赚楼削”唐一词躺起源台于英伪文中匹的就“断of健fi凶ce涉”萄，后娱经港俯澳翻谦译成兔“妹写字衬楼侦”途。上里世纪厦80起年代路随着唇港产丽电影虫进入立内地救，首特先在往东南透沿海抚的广资州、宣深圳签等经凉济发肃达城让市流惯行起党来。护后来既由于夏港澳慈地产半商进职入北凳京、椒上海螺等内拾陆地姿区，伍“嘴写字珠楼么”送这一峰叫法津居间肠成为棋国内陕房地僻产行朵业中脊商务既办公最物业罗的代艳名词颂。它欣不仅睛限于漫人们浊以往鸭观念毯中的蛛办公匆场所响，而朽是发胆展成鼻为新首兴的宴服务棋行业已所必血需生万产空大间。它因此饶，写马字楼灾成为从城市灶第三奸楼建互筑就非必然据有为彼它服杆务的孙饭店鉴及公纸寓、烦商业芽、餐洲饮业拥、娱凝乐设振施等丝相应仁的综舱合配道套建规筑，正而这舱些建壤筑综音合在垃一起膜便形支成了绒现代帮城市演的中不心，处也就星是中搬心商莫务区往。蓝写字环楼六即办万公用存房，括是唱机关责、企便业、紧事业齐单位扒行政孕管理锋人员告，业锈务技鹿术人壮员等倒办公标的业末务用嗽房，趋现代舰办公历楼正篇向综干合化崭、一吃体化纺方向缺发展症，由脏于城洲市土忠地紧陶俏，丘特别铲是市和中心链区地阵价猛漠涨、踩建筑老物逐乳步向涂高层趟发展诉，使怎许多识中小理企事婶业单辟位难培以独朝立修抢建办螺公楼贞，因袋此，盾房地员产综辟合开址发企荡业修停建办绞公楼偏，分劝层出汉售，淘出租头的业学务迅精速兴姜起。师写字谦楼原毕意是谜指用搭于办深公的殃建筑吹物，倚或者岸说是堪由办若公室好组成些的大紧楼，砌19诞71讽年，芝Rh妖od茂es述和K淋an犯提出蛾：“岁写字闹楼的怖作用误是集讯中进悄行信指息的仙收集写、决手策的征制定排、文泪书工茅作的粥处理毯和其荷他形旷式的蝶经济费活动眠管理铲。”老从这映个意酒义上携讲，绵写字蓄楼是支指国狼家机次关、壳企事释业单仰位用饥于办逐理行系政事尊物或想从事抽业务规活动膀的建摘筑物哑，其右使用对者包岛括营影利性穗的经英济实篇体和迹非营摩利性愿的管仆理机呜构，攀是随著着经欣济的薄发展雕，为骑满足乡公司乡办公狠、高茧效率践工作掩需要快而产渴生的贞。般1.避2初国落内一吗线城垂市写岁字楼含发展计历史县中（1果）北隐京由早期范的北播京写膛字楼禾建设抓主要下是伴匙随涉雷外高途档酒牲店兴老起，设在日茶坛和岛三里露屯使强馆区杆的两唯个商松务中樱心区凭形成俱的推饺动下超，国洋际大鸦厦和钟赛特钳中心递使得捡建国台门外锡大街浅先于矮其他概地区承而成链为北忘京写玩字楼佛发展男的根序据地辉。1序98诊8年绍～1尸99坝2年卖间，胀国贸铁中心役成为毒北京渔写字摩楼历阵史的供里程搜碑，佳使建洪国门妥外大槽街商帆务区话彼一裁时重诞心向爱东偏轻移。看而亮雨马河杏区域愉在北赞京人握看来梯几乎刺是在傅一夜毁之间恨摇身嫌一变蠢为高逮档商垒务区蛙的。蹲19躲97迟年～切20肯00具年间趁，金气融街考的崛快起使升得国骡内企臭业对缺写字会楼的溉需求事启动义，同薯时也溪打破池了国哭贸C舌BD旋区的董垄断抹地位眉，给划北京鹅写字秒楼市舒场未劲来的意多极煮化发区展作慢好了秀客户潮准备咽。2威00县0年询以后政，中西关村狠凭借映独一悄无二牧的人五力资非源和刻技术御，贸玉易资荣源；捏还有无就是善个性勇化、亏人文焰化特筝色逐凡渐脱柳颖而统出，肃形成眉了以话高科序技为邀核心访的写池字楼粒集聚渴区。帆（2架）上或海犁上海财的写句字楼常从1才99呢4年役左右默开始饮起步胶，当绣时写坛字楼轿主要筐集中貌在长柱宁、顺虹桥临一带沈，由等于距晓离虹畅桥国绕际机扇场较害近，吩具备茄了一划定的约先天蝶优势狼，因柿此吸挣引了蚕大量替的外亲资投侦资商报在此侍处建熔各类链写字骡楼，耍此外犯在古飞北新前区附波近也齿形成犹了以弯“富谦人区授”著资称的芽写字幻楼集思中区揉域，省此地魄区是侧典型君的商可业地愿产带断动写够字楼梳发展旋，台上湾人伪、日妈本人嘴居多雨，形丢成高膀消费长群体容，促滋进了枝写字夺楼经哥济的舰形成狼。但坛既无地轨道聋交通鸣，也迁未成并为商埋业中貌心。得到了斩19盏97叛年、碎19屡98钱年，张南京织西路丢，淮孕海中水路凭壁借其咳浓厚离的文客化底父蕴，喇地铁泥效应衰的影油响逐俩步成储为上竿海写滤字楼似市场榴的核迷心区斤域，伤而此骗时的填虹桥仇区域吊和古教北区称域由简于交奸通原领因，巷影响译力逐呆步减曾弱。暴在1史99美7年喊间，芝浦东涝小陆添家嘴帝地区上由于午政府秘行为东的作沾用，箭形成荣了以鸽金融烈为主初的商谨务楼神密集身区。记而虹阴桥开绘发区辜由于乘受“牢重心汽东移盏”政幅策等按方面听的影咳响，誉近年棒区域聪交通舰和商隐业环坏境发组展相翅对滞孟后，镇加上乌国际恩航班鼻的东识迁致辟使虹旬桥开塔发区炼的写煤字楼诱的发脱展受鹿到严章重影互响。舅（3文）广妄州和辜深圳便室广州靠的传坚统写牵字楼苏主要棵集中撇在环聚市东从路沿何线，叮由于约发展乌时间闸较早祖，到养目前绳为止宴，此充地区赠的写主字楼铲存量删较多狸，并全且由乎于1拉99码7年驻的东暑南亚喷金融吸危机牺造成房该地让区在互建写汁字楼竞出现努多个栽烂尾踏楼项邮目。薄在环暖市东严路沿捷线发干展后葵，天更河北薄作为飘广州原市政暮府的脸大力滚扶植烘地区蹦，迅奔速发议展，浓成为肾广洲碰市一伤个高女档商在务区驳。湾而深显圳的宾传统桃写字格楼聚剂集区膊为罗超湖区惠，罗悄湖区哪主要黄是传当统的缩商业浴集中藏区，啊良好赖的商学业配鹊套设笋施造肌就了奉一大兔批顶辆级写想字楼宣。2终00疮4年惜，受浑到广扒州市法政府购的政啦策导骨向作恭用，错福田瓶中心胀区开燃始逐曲渐发但展起鸭来，虑并有饺可能嫁是未枯来两腹年写恢字楼休供应晶的重塔点区纠域。峡柳二叉）、泡写字但楼的聋发展崭阶段刑划分坊1、骑从写焰字楼烈构造冻形式朝看，薄写字巩楼的炮发展禾主要沃分为寿以下等四个反阶段慕：圆（1笼）同第一贷代写柜字楼割：普猜通型台商务亩写字当楼盾（5惊0年篇代至蛾80档年代笨初）桂结构叙：采涌用沉裂重的哄砖石店结构膜墙体范蔬涨层数猴：层驻高大矩都不员超过傅6层傻良勾用途兵：多谜为自决用型暖行政剩办公乓楼斯刺体制万：事政业型芽行政胸化管兆理普纪配套慧：普赚通型蛙写字产楼往范往是体自成旱体系副，围惜墙围把地，眠独门岂独院眠并配你有小阶礼堂宵、食锐堂、哄车库悠、锅桶炉、怨医务近室、食托儿妖所等愧机构老，形凑成万席事不爹求人叮的闭多关自秃守局镜面。切在功寄能上挖只能贵提供梳简单塔的办揪公场暴所，妥陈旧挣的通舍讯手对段，爆大食慈堂式布的午凉餐服去务，驱传达铸室式孟的报锁刊信否件收副发，侍值班状室式路的保鸟安措匹施等异项内摩容。尽价（2骆）储第二选代写心字楼恰：综乳合型述仿国堤际标迹准写显字楼遥（8倒0年沙代至砍90前年代摘）瓣爸结构植：仍页以砖求石材蚊料为阴主，送但开过始注叶重写畜字楼危的时伪代性稠、审倒美性肢和实霞用性栗睁逐层数重：从啄6-以8层哪向高种空间割格局凤发展框啄据用途伪：分手层、想分区洽出租酬、出叠售给施业主贩或租惕户实余现了泼商务霞写字斑楼物晒业的碗商业焰化。铃赶户体制桌：逐妨渐开荐始出鬼现由鱼发展挥商统蒙一开完发商附务写俗字楼鞠，土雷地划特拨狠廉配套理：配狱备了大消防援系统胡、空娱调系壁统、穷给排升水系寿统、壁中控嫩系统捞、避肯雷系雁统、翻通讯鲁系统需等现讽代化均设施恶；裙配备屋了商碰务中劲心。抽堡（3蒸）扬第三系代写喜字楼球：智柏能型恩商务美写字团楼绢（9刑0年胸代后薄）担歌结构饮：采剂用框叔架剪唐力墙挽迹武层数熟：层啄高大恼都超傅过2跑0层金邀御用途田：多墓为营则利型片枯体制蚕：土立地出帐让、且产权炕形式飘界党配套疲：慰5A块写字凑楼标项准；李通讯串自动显化（词CA席）、欠办公鹊自动拢化（萄OA欣）、无建筑隆设备献自动娇化（土BA渔）、抹防火付自动塌化（晨FA隆）、刚安全养保卫龄自动烘化（冻SA途）开依始出狼现人悟性化叼服务骆，商逝务中家心、歉票务辨、问班询、刻邮政增、银万行、渐美容址美发袋、康途乐、圾洗衣脖、工堵作餐耻、标鼓准服杆务、词特约订服务惑、停忍车场包、保伞洁、严保安升服务救等内桥容。订哭（4浇）泳第四大代写同字楼罚：国宫际型百顶级塘商务镜写字透楼早（现唐在）及鹊者结构宿：钢墙结构态蒸捷层数凝：比伪高形去式，仗以建累设区允域标观志性节建筑溉高度宫为标之准瓜粉用途逮：打右造国长际影彼响力日、扩厉大知室名度作、赢温取利享益钓吐体制段：土垂地出际让、步产权打形式晋、国崇家鼓绢励辆固配套罢：基荐本与贪第三决类相柔同，史但是变在建萌筑标佳准上糕有更怀深一灰层突往破陶2、位商品教写字暮楼的唐发展摸可以龟分为浩下面抄三个散阶段煌：沫（1粘）帝第一去阶段死（烧19馋92搬－象19绵96佩年）墨超速判增长申商品烈写字高楼市垄场始坐于术90夜年代妨初，饥伴随皆着国瑞内经允济的础快速浮增长阀，外裹来投杀资的泡增加肉，企遗业办商公需皂求激腿增，颂而当帽时可易供租遇售的烂写字鸡楼物比业异朵常短专缺，友租金库直线欣上涨臂。上汗海、替北京拦在就95改年前橡后，猎租金败水平糕达到摆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