北京市写字楼市场整体状况

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容第一章北京市目前写字楼市场状况分析(九力研究部，策划部联合编制）2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平米)图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米）数据来源：北京市写字楼信息网预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。1.区域竞争：中关村略逊一筹目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。精CB们D刘区域劫历来肤是高懒档写绘字楼送的聚帮集地孟，预招计巷20像03颗年该凳区域汪会有粗四栋灾写字冻楼入钟市，奥共旋22督万平剩米。决图－网20成03拖C棋BD沙区域辱新上设市的这楼盘邀盗数据乏来源边：北闸京市赌写字箩楼信残息网躺另外叠，在垒建项亏目世同纪财渴富中蹈心（岗15秃万平赵米）么和北历京财直富中沉心（争70允万平窃米）匙今年饮也会居有少烧量的端写字挤楼供扬应量逢，促20蓄03岔年该盗地区椒能提躬供给盾市场胡的面常积至史少也寿在遍40喉万平葱方米狸以上访，而滥且未锤来三蛾年内揭该区每域的私市场誉总供穴给量榴将达备到胀70滩万平帽米。遵随着赢CB嫩D并规划吧的出央台，决该区胃域的蔽需求览也日垄趋放垦大。祖根据圣九力锯公司方去年湖对租CB途D抽区域群部分袋甲级省写字辜楼客独户类扁型的捷调查旨结果杜来看泛，外宁企特场别是览跨国钟企业走是该楼区域性写字棉楼最滥主要雷的客倍户类灯型。照此外视，保辣险、蠢汽车疤制造钓、银林行等矛和世快界贸泻易组合织相芳关行惑业的闯需求填也比昆较强潜烈，刚如民醉生银喘行与宾另外雄一家躲公司序合资诱成立巧的民咱生人抓寿保爷险公巩司在天联合最大厦诵也租菜了溜26势00达平方蚂米的梯使用浆面积器；一酱汽大业众、警中国河一汽也和现院代汽桶车在叮嘉里桐中心叠、南蜻银大案厦和众盛世跪大厦惹分别清租或术买了虾30赤00亏、纳45久00牧和炕16逝00呀平方丧米的罪面积竭；外演资银跪行尽龙管在笋20薯02恢年没顽有大脑的动些作，五但由忘于预咳计会前有更产多的怎外资陕银行和拿到晴营业牙执照棒（目体前已卡有国19插家）呜，因趟此驶20畜03舱年估蛋计外仅资银渡行对产写字铅楼的琴需求放会日轮趋强瓦烈。钢表－器CB授D区伤域现筹有写才字楼附的主仍要客隐户群灵体析写字纽楼名杨称慰套间危面积魄入住像时间越开间努状况网客户扯数量零和需恼求面陶积描归述我主要缘的客晨户类如型万航华衡科贸辩中心击11湖0失－摧20睁00驾秀现房村大开险间举不祥防，没属有统嫂计过耻。炉外企纱国贸厕写字姻楼鼠2田座特64携－济11掘33贵驾现房岩自由刮组合与有舒80裁％左浪右的慰客户较需求抛在瓶20省1盼－廉50检0炊平米界之间户，他合们消断化了总30调％的准写字袭楼面僵积；倦另外量20租％的尸客户云需求菌在甩20粥01址－风50槐00计平米锤之间伯，消狼化了辞写字严楼听70脆％左遮右的绳面积叶。敢主要怜是世核界伙50城0窗强的位跨国体公司品和外侮企。跌建外柱SO顽HO盛70获－2覆50杏厚20尖04炉自由级组合蝶有大遗部分天客户踢需求反在驾20是1革－佩50剪0乔平米会之间涉。乔私营她企业彻东方泳银座演10赢0腾－触10脱00源门20坡03治自由剧组合晃各种值面积纱客户急比例岔比较义均衡芹。隔外资兰赢嘉驴大厦和13传3菜－臂13残66亲蛛现房悦大开冠间倘有庸10她％的竟客户终需求渠在劲20裤0尚平米畅以下闭，银50挺％在揉50学1园－午80匙0象平米阔，苍20案－贸30纹％在鹿80助1贯－创10滋00互平米窜。道合资旺，外森资和邪国有狐京汇所大厦禾10妙0捐－肝18滑00裤并现房卵大开兄间民70魔%鹅客户萝需求榆在翻20验00咳平米贵以下道，其畅中中较等面剪积需挖求占霉了绵50敞％。葬外企从数码付01爪大厦搏90涨－睬54侦2捏现房旬自由慢组合轰20跪－橡30植％的云客户翻需求窑在椅20谊00槽平米瓦以下隆，其爷他的妥比较跪均衡划。树外企光，国磨有股郊份制雀公司苦金融祸街作辽为全柔国最笋主要加的金样融中蓬心，佳长期课以来体是国论内外考大型辨金融悔企业着的盘陵踞之沾地，殃对写责字楼件的需域求也四比较企旺盛臣，甚胸至导谈致了身20慌02明上半雾年整川个区框域处杜于无躺房可遍卖的罩断档阳期。弹但随帝着下讽半年予到起20组03假年北杀京国普际金鸡融大档厦，给富凯贿大厦惧、中骂证大惰厦的坡开盘良，宣虑告了覆金融祸街二版期建浆设的敬正式弊开始蜜，也冬使金糖融街咐写字橡楼市泛场的呈断档迟现象应逐步乒得到撤缓解先。险表－手20妇02症－2押00斜3金员融街锡区域眨新增利写字甩楼真但由陷于北象京国隐际金喉融大球厦一颂栋已喇被中睁国保脱险公粥司买瘦下，赴另一壤栋的腾大部扩分也骡卖给纸了华扶夏银据行，康而富伶凯大救厦的岔大部伤分也疏卖给肠了中迅国证目券监与督委颈员会另、三恒峡证婆券、侮西城遵区资飞产管律理有跟限公爪司这医样的兴国内站金融谣机构地，因务此这脾两栋劝新入堡伙的湾写字津楼在么20竿03牵年实江际上申已剩剖不了液很多位空置理面积盘，加赖上中鞠证大垄厦捏15薯万平少米，役新增引供应累量在镇20哗万平拘米左野右。先但金裳融街枣地区丧不像己CB屈D送及中警关村办地区击公司齿那样苗多，心需求埋那样门旺盛盈，所绢以预邀计霞20妈03悼年该兔地区永写字缴楼市羊场也至不会差出现非很大订波动跟，发滔展较微为平奔稳。射图－谜金融洞街目别前在泻租在鼻售项持目盏与以洞上两我个区堤域相裳比，移今年究中关棒村写殖字楼纱市场勿的竞够争将筐呈现沉进一州步加倦剧的柏态势预。一柳来是洪该地上区写找字楼粮新增齐供应愉量过脏大有帮关，华预计晓今年降中关晚村地红区将锐有液80钥万平漏方米篮的写带字楼吵供应铅，主窜要集词中在锋中关姜村西屿区、盆中关瓦村科殖学城休、北虚大科执学园玩、清洲华科遮技园奸。二计是产眨品同材质化投日趋爷严重拘，供百需错且位突桌出。渴在中阴关村豆目前屡开发归的写矿字楼拘项目晋中，臂面对瓣跨国面企业纪，定含位于物国际沸型孔5A蜓级写颈字楼社的项继目居专多，室一般单开间反大，础价格顽高，闲而忽尾视了互目前来对写啊字楼妖需求追最为北强烈痰的成绕长型素中小湿企业退的需荣求，舍市场团供需搬结构滴日益邀畸形雅。恨所以且从以惕上三围个区泽域的比比较研来看笛，陆20末03豆年的堂热点蓄区域播还将咏是瓦CB状D桐区域云，区良域内忠供需传两旺鼠，越抬来越挡多的悠外资东企业叉将扎差根伴CB耗D滋，特杆别是鬼世界扎5慎00率强企聪业，希商务凶氛围紧浓厚菠，商逢业配扬套齐间全，孔交通远设施亦发达父的疯CB物D葡将是源他们联的首到选；艳金融激街区拜域由那于供球需都归比较以平缓泻，预旗计今字年的疯发展骑态势古将十场分平泄稳；险竞争拳最为帖激烈蜘而残古酷当累属中停关村雹区域傍，过脊多的废政府舌行为目，无腐序的奸开发谋，一昆窝蜂镰的上捏项目回，对纲中小宏企业轿的视胸而不劈见，谁都将单把区贤域内瓣众多闪的写梳字楼钳项目直推上地绝路荡。否2.题债需求矩结构闪：中支小企爆业和汉投资址型买玉家渐袄成主絮体辩20弟00侨年以勤前，弓北京室市写弟字楼寻大单晋购买驴的成途交量羞比例估达到仗了忍70长%辰以上县，每平年都趟要消彩耗侧30酱万平事米以汇上的括写字就楼面岂积，崇而冰19汉96意－咽20木00侄年五候年之在间消腔化的总面积宅更是合在缘15拿0畅万平姿米以列上；影而从虑20嫩01法年以雪来写木字楼禽市场溜的成牛交情旺况看殿，大胆单购排买的客面积馅比例故已经反大幅形下降谅，吊20棋01扯年除探了金员融街指的国漂企大含厦，慈金融絮大厦绿有较象大面跑积的缎成交惠之外螺，其垒他区峰域的敢成交贫量都握比较币小，位乐观来估计予20雹01挨年全维年的喊大单四成交已量也称就在果40伟万平和米左蜡右，熊20伟02诱年估份计不另到蛙25酬万平自米。冻随着学市场欺经济另的发挑展，刺中小焦型企竖业，悔特别绞是国然内的亮新兴眼创业乓型企裙业数喇量越钳来越云多，甘他们绵对购丸买写片字楼劣的需哲求也端越来杆越大抬，中的小企轧业的学小面撤积购鸭买肯结定将遵成为底市场塞的主袍流。州不过逼，由碍于大编部分区纯写浮字楼保要么馅成交附面积先过大狂，价测格过射高；恐要么日就是育软硬孟件服在务不陷过关押，加赵之银龟行按杜揭手麦续繁谁杂，促难于玩办理劝，适盈于这释些中墓小规参模企依业的诞纯写米字楼丑可选战范围忙并不早多，犁使大砖部分也企业寿转向砖购买洋商务介公寓都或商猜住两个用型乒物业斧。不就过，馋商务序公寓另毕竟和还是屡公寓枝，用牛于办旬公无秆论是稿在建渗筑形狱式上债，还锐是在挨后期阵管理妨上都斤存在勇一些锈难以靠克服俗的问鸭题，总市场凉更需占要为突中小悬企业展精心堆打造天的高附档写茅字楼畏。喜表－辈商住械公寓阁和写需字楼僚的规该划比么较寻物业压类型吸使用仿年限拐按揭炕政策基出让动金（前每平愤方米咐）颗使用而规范死商住雨两用败楼蓝70热年估8遭成共20削年够65忠0形－五80是0贵元略按公涛寓（稻低标阳准）抗商务渣楼绩70饲年饰8备成拾20穷年剥65龙0撇－艰80屡0级元天按公当寓（宝高标特准）狭写字足楼存50芒年菌6符成暖10典年胶13黎00异元以执上迟按写辩字楼点（高顽标准效）腊特别宾值得滑注意配的是兆，随棕着去那年以钥来北蜜京写战字楼救市场高的升授温，器投资副性买幕家越喘来越挥多。希CB凳D番目前声在售井楼盘德中，景投资婆型用愚户就箭占了潜40梳％，泥而新鹊推出搞的住批帮厦20央00炭、中算证大冲厦、鼻帝恒朴写字悄楼、株当代旷青云梳大厦薄、银弃网中肠心也猫吸引降了大玉批投古资性抬买家登进场拼。投乘资型淘买家押投资弯的写态字楼甜大多拥属于同针对送中小甜企业变开发钻的户熟型较围小的姐高档汪写字酬楼，亮他们毙最大紫的特含点就游是趁投资闷较少奉，回瓜报较根快，灿价格孕相对抖较低扫，租岗务市砌场比次较广止泛狠。鱼从上兄面的酸分析淹中我夹们可箭以看隆出，阔随着杂北京桶写字尽楼市婚场的往发展更，需栋求主志体结勒构已慢经发楼生了极巨大男的变蝴化，榆以往哨由大膛客户瞎大单纳购买三的情邀况越租来越符少，纳取而搜代之睁的是凡充满迎市场运活力面的中挎小型地企业个客户涝，他真们把旷经济膛发展威势头岁异常壶强劲膊的北券京当经成为雁了发喇展自樱己事栗业的郑温床咐，逐权渐成戒为了耽京城生写字趋楼市虽场的谋需求谱主体任；伴抗随着炸中小等型企肿业一舱起成扫长的够就是家投资米型买滋家，忠将和扭中小凑企业各一起活构成剂北京超市写查字楼知最核悔心的竖需求蹦群体极。那3.谷膜产品屈结构舒：边左缘产钟品先次声夺稠人势为了霜迎合绸中小障企业礼办公霉的市锁场需即求特市点，个去年蜘北京屋写字鞠楼市腿场上挽就出迅现了亿众多牧的边静缘性雁写字盒楼产翼品，见让人萌令人届耳目虎一新毅的同刮时也摄先声踢夺人姻，取锻得了善意想木不到拼的销妹售业违绩。仙这类典产品镇一是宵以住叫邦反20类00叮，数凉码忙01歉大厦刷为代曲表的昏经过射住宅坊改造额的商铅住公插寓；怖二是融以中躁关村牵韦伯摔豪轻，贫长远曲天地济以及与朝阳军区建旨外阔so三ho事为代放表的燥“再公司隆公园直”绳纯商荐务公请寓。该这些集边缘错产品游的出医现不兰仅揭仙示了膀目前丰北京阴市写饭字楼妹产品费结构缸的单轮一，仙供需话错位视的程锄度，镜同时混也表双明了万写字牌楼的伸市场受营销秒观念银必须则要从糠以锅“今以产富品为差核心骨”答转向下为简“赔以客醉户为狠核心惧，以帐需求刘为核瓶心伸”鸽的重腿要性匙。其忘实，渗无论毕是商锐住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