某项目原水榭华庭市场营销推广报告

桂林市九里香堤项目（原水榭华庭）市场营销推广报告受桂林市兴达房地产开发委托，新基地在《桂林市水榭华庭项目市场调研分析报告》及《桂林市水榭华庭项目市场定位分析报告》的基础上，用8个工作日（2002年6月15日——2002年6月24日）进行了项目前期策划工作的第三阶段——项目营销推广部分，在此过程中，新基地组织了包括策划小组、销售精英和市场调研部多位同事在内的专案小组，对项目、项目所在的市场以及项目将来所要面对的市场情况进行全方面的详细论证和分析，结合新基地相关人员丰富的市场经验，最终整理撰写成本文。在整个报告的三个阶段——市场调研报告、项目定位报告以及营销推广报告中，营销推广部分是直接面对市场的部分，它以调研为基础，以定位为核心，并以市场所能接受的形式，对项目最终具体的推广操作工作进行指导，再项目策划的三个阶段中，推广报告是将项目的理论性研究和具体实际操作相结合的部分，是项目是否能操作成功的关键所在，。新基地认为，现代营销不仅仅局限于开发一个好的产品，把价格定得很吸引人，并将它推出给目标顾客。现代营销概念的优势在于建立具体的产品（项目）与客户之间的有效沟通渠道，通过对项目的适当包装，将产品的优势和所能提供的功能以客户最容易接受和认同的方式表达出来。而对于一个项目的经营而言，确立项目营销的总体策略的意义十分重要。首先，统一项目推广过程中各合作单位的思路一个项目推广过程中涉及的单位包括发展商、代理商、建筑工程公司、建筑设计公司、园林设计公司、广告公司、模型公司、室内设计装修公司、礼仪公司等，必须要有统一的营销总体策略思路，才能为各合作单位分别在各自专业范畴内定下初步基调及方向，在此前提下，各合作单位能充分发挥专业所长，又能紧缩密联系，显现默契配合的优势。另外，对制订销售策略及媒体策略、广告策略等提供指导意义销售策略、广告策略、媒体策略等作为营销总体策略的子策略，必须服务营销总体策略。制定营销总体策略，考虑的因素有：1）项目的物业定位及形象定位2）项目的规模及分期开发情形3）项目自身的各个素质指标条件4）整体经济环境欲诱保5）能项目痛目前绍现状没在报沃告主星体的粪第一反部分意，将农主要勉对项柳目的或形象毕包装四方面蔑提出掏了一鼠些参败考建荡议，页其内游容包笛括项锣目标坡识（慰LO奖GO破）和厨名称殿建议砍、外醋围导劲视系弊统建攻议、矿围墙矩包装虫建议料、售凤楼处旅建议订、展塑点建唱议、率样板没房设提计建竹议和蝇看楼命通道孙建议辣等内质容。阴本篇燃报告振的主介要部寿分出业现在维第二痛部分首，本硬部分效主要圾是结渴合项防目的酒市场顺情况宣和项泉目定逮位提者出了享一些房销售慢主张冈和建胜议，姥其范受围包冠括项气目销掉售总片体策骑略、清入市凡时机免确定挺、销登售阶晋段建东议、利各阶哲段销要售策婚略建控议等安几个弊方面允，希警望能蒜通过稿对这跌些方疾面的苹详细顾分析快，能竖对项承目后衬期的途销售冶指导直性作枪用。览报告发的第孝三部蝴分是牵项目厘的推顷广媒妨体组棒合建坛议，迁本部岗分内考容是倘对第壮二部右分营雅销推肯广的什一个损补充俭，包财括宣打传推枣广总深体策迁略、治宣传逃卖点牺组合奉、各嗽销售圣阶段虑广告振策略魂三部应分。确报告著的最鞋后一优部分阻是项浇目宣崖传推稻广费奋用估挥算，村此部汇分对扬项目讲的推抢广费丈用投逢入做壶了简胖单的绳估算州，希仆望能炭对发崭展商披进行逗财务述预算捡提供孟一定誉帮助污。臂毫无存疑问剩，本垃份报乱告是资整个旋项目挺策划昏阶段箭的重身要组欲成部程分，书是项帐目进最入具骑体实兆施阶判段的锄指导赖中心面，在绑本份望报告医中，及主要瓜是通趋过对男市场柳情况笨和项象目本犹身进某行分额析，坛提出脊结论叠性的嫂推理炭和判荒断，斯为以透后推谊广销奉售的椒确认横方向巩。嫁在本蝴份报遍告完曲成通理过后妇，新拳基地墙前期回策划民工作哲就全神部完漏成，车下一丰步我赴们将矩进入拴项目换的操但作阶低段。并在本耻份报臂告的脊分析录过程萝中，出得到圈了发徐展商史和项色目运潜营管刘理商换在相挠关方他面的浊支持歼，在瑞此对著发展齐商和睛运营比管理村商的贤信任肠表示鸽感谢略，同诱时对哭策划哑中心孟其他鼻同事誓在报谜告的茶撰写匹过程黑中提甘供的寄帮助砍致以误谢意脊！暗深圳题市新选基地处物业劲顾问难有限掠公司益策划饿部物九里堪香堤照项目欲策划卸小组及20熔02免年6羡月2滚4斯日镇目痒次录缎第一少部分柴湾项目雕形象兔包装听建议报一、绝项目似标识币(L扁OG掘O)荣及名盯字的笼建议荐1、思项目阿标识倦（L聪OG警O）析2、厕项目蓝案名形建议方二、购外围套导视殖系统探三、滤围墙大包装盏建议位四、抬售楼汪处建帮议咳1、搁售楼支处位需置选韵择禽2、业功能录分区余3、章装修毫风格柔4、双展板熊设计凶建议掀5、毁销售兴现场非台面秃标牌园及现伯场工牲作人动员服问饰、遗工作品牌建艰议猜五、果展点羞建议火1、猛展点数位置冻选择野2、亩展点雪功能姿3、葵展点惠布置熟建议永六、坦样板拌房设六计建恩议览1、挣装修须套数汁2、准位置弄选择桨3、搜装修违风格初七、届看楼揭通道能建议糠第二巾部分欣庆项目饲销售济建议网一、蒜项目千销售拒总体回策略述二、底入市湿时机握确定鲜三、许销售烫阶段燕建议斥四、因各阶争段项否目销舍售策帅略建牙议话1、墨接受控咨询旨期剥2、闲内部胆认购扎期合3、析公开从发售报期、卖强势股销售吩期逗4、顺跟进慈期邀第三蜓部分督项啦目推帽广媒织体建抹议舌一、折宣传狗推广割总体炭策略蔽二、劳宣传土卖点迁组合牲三、羞各阶湖段广栗告策财略及砌媒体傅组合颂1、横市场团预热仿期楚2、顾市场曲热销细期烛3、矮跟进决期举第四赴部分伏傲项目殃宣传忧推广笨费用勤估算疯附表西一爆画材销售甩材料荡费用腥明细课表危附表愿二绕效察一期屑广告逮投放缝费用旅明细眯表吐附表叙三龟水炸活动围推广杰费用袄预算舰参考蚀资料鸭第一篮部分究同项目用形象兼包装到建议浓一、休项目平标识尸(L帮OG沟O)袋及名匀称建患议障1、烟项目握标识州（L痰OG器O）狮项目肠标识返，又筝称项舌目标辉志，运是项弃目区准别于立其他至项目例形象狮识别项系统妙的基脖础和洒核心粒，也两是现发代商首品社歌会标糠志项吧目或蛾商品惑唯一主性的械独有废标示偷物，驻在项看目的线推广批过程繁，项饥目标谨识作胜为项题目推他广的鞭主题花与由灾其自歼身衍姨生出仙来的呜现场讯导识惨系统挡（V器IS粘）或墨者其敌他大识众广侮告形侍式（创报纸拘广告记、电愁视广戏告等胖）相膀结合事反复梅出现厚，达骑到强垦调项心目自众有特逃征，骂突出导项目脚个性腔，与宜市场呢上其隶它项戏目相数区别霜的目数的。尺项目堂标识垦在项最目推庆广过赞程中扯发挥摇着非路常重爽要的佩作用员，新陆基地扰认为砍项目乞标识心在设介计上我需要忍注意点以下充几点由：动a、扩来源所于项稼目本畏身，禾与项愉目自赛身优熄势和直特点框紧密伶结合摸。项慌目标任识只凶有在组与项困目自捷身特言点及绍项目趁背景遮充分挑结合沾的情偿况下鞠，才幻能达狸到表驱现项哪目独台有性由质的苹目的软；烤b、智具视末觉冲垫击力助。项煎目标扭志作萌为项侍目直岂接面洗对客番户的虾第一狱次形煎象表浪现，母需要祝在第竿一时袭间吸葱引客禾户的凳注意告力，潜打动烂客户拔的心屿，必港须具袭备极捆强的貌视觉朵冲击默力；周c、拨独有穷性。拥项目疯标识及必须扯与市馆场上娘其他窑标识宁相区柏别；玩d、陈极强兄的延炮展性阁。项骑目标驰识作炸为项乔目宣蹦传推筹广的赵核心肢，是鉴所有兽形象较导识者系统城的来页源，字因此阀标识沃，必肃须具稳备可贞以充拨分发录挥的享空间到，以顺适应钻不同芬场合盒下项谣目宣膜传推套广的邪不同伤需要嫂。贝e、外一般叫而言左，项炊目标财识与固项目祸名称黎紧密什相关晋，相画互阐晌释。泪2、我项目成名称揭建议尺a缘、项冠目推割广名倘新基孟地就歼本项丑目推劣广案秀名问荡题已举与发勒展商对和各食合作功单位婶进行扛了多新次沟蛙通，季并最懒终确倾定了采以割“鸣九里闸香堤院”编作为颗本项融目的母推广窝名。秤在此黑本文宽就不守再对御推广枣案名透问题雨做多弃的阐柏述。辩b呆、区栏名、党路名逐、门爷牌名竭提示聚因项怒目最墙终方乳案没艺有确找定，谨在此剪不能赠对区环名、辈路名董等进符行具朗体建迟议，蜻主要掘是根朱据项扣目的允市场坊定位售和形突象定摧位就昨区名项、路鸦名和睁门牌蚁名形巾式进辆行提没示性絮建议书。商区内比的取朋名不贷宜过世于复欧杂，表要容熊易分浓辨、撇容易垮记忆月，要暖与项剂目推眯广名梯及项同目定课位有堡内在藏联系游，名抚字要讯动听铺，有敬文化摧内涵尺。善一般仗我们堤应该饰按照续项目揭的组摸团来嘱进行拼划区症，其虾中可猴以将苹TO仔WN啦HO鸽US杏E部煌分和累顶级曲别墅换部分炒进行馅独立内划区显，其业他可衬以按冶照建遍设速崇度和监建筑秤规划版进行哄划分桃，每血个区巨域都奇具备肚有自倚己的畜区名尼，而漠区名继则需耐要对崇应各恭自的转特点雨以及屿与项伪目的锁整体蹈定位干风格白和项怜目用告名结蛙合。黄道路勿名称索系统普是区份别与粉项目衬区域辜用名勒的另林一个迹名称踪系统捐，在凉用名希上应申该与表区域烘用名驾相区矮分，佛一般稻采用存的方说法是贞与区香域用柳名相妨辅相出成的使方式缝，如保一个派从景便观方播面，始一个否从人泉文方膀面来办分别忍诠释荒项目进的中凭心卖爱点等倒。沙相对毁而言异，一洁般有祥两种草方式喇，一廉种是商门牌步名依品附于宫区域句用名教或者社道路明用名明的定兵名系复统，怒即通僻常所鄙说的衡**乒苑*刑*号向或*与*路储**哲号，横另一啦种是泛独立侧的门隔牌定区名系乳统，傻即每参个别畜墅都罪会有己自己攀在项烈目中赴独一瓜无二挂的名品称，辰考虑勺到项黑目会蛙有4僚00逼-5灭00柿套别环墅，肚采用央第二黎种方纹案既苹繁琐税又不傻便于若业主排以后损的生辩活，恐所以蜻我们妨建议价采用乓第一州种方弃案，脏将区刷域用汤名或困者道旱路用目名取胃的精析彩一脑点，厘一样辛可以胁达到蒸形象具推广屈的目横的。侮3、雪标识租注册黎在项逗目标顺识确娃定后天，建描议申批请商残标注锅册，港注册惧内容矿包括失本项剃目的左“肢中英贫文案栏名车”您和砌“精项目担标识责（L村OG军O）芦图案缎”抗。跌商标袜注册柳有两序个好正处：板一是楼可以卫保护联项目冠的知志识产葵权，荒二是宁制造芝新闻胞素材午，引爆起社携会对些项目样的关白注。萄二、碌外围禁导示熊系统缸a旁、穷机场补广告臣牌攻——钟建议掠在桂傅林阵“勒两江住国际缺机场懂”腰设立懒大型炒户外耕广告软牌,胁拦截罢每天继乘飞百机进使出桂器林的猫大量集人群继,提兆高项垦目知高名度谎;解b六、筝现场位广告新牌敲——桑建议凑在项州目地锯块朝炎麒麟振湾立香一块僵大广搅告牌歉，截耽流到睬麒麟忘湾看阿楼客瞧户；饰c势、微收费解站广岸告牌框——荡在两疏江机驼场收折费站盟上立脸两面致广告辱牌，贵把现互场的束气氛灶引入剩收费霉站，脑一方奉面是弟消除菠收费对站所上处位台置对凶项目脾的不菌利影扑响，叫另一倚方面守收费看站也目是整捧个机晓场路晕的制军高点哈，广减告效持果最击好的参位置何；需d稿、赔市区志广告畜牌活——逐在市篮区选每二到缓三处技人流腰来往逐多的滤繁华哨地段兼树立败项目规形象舍广告炸牌，主其中扬至少葱要有盗一个尖点与舅项目歉在市堤区设持立的买长期酬展销破点相皮结合壤；冤e杠、鞋导示泼牌布——妖分别矮在机呀场路新主要斗分岔范路口煤设立华导示基牌,耍引导约客户焦顺利豪到达酸项目吴售楼单处,壮要求歪形象撒标志己与项径目C扭I设炒计相香同假(由盯广告逆公司介统一妈设计赚)，淘具体驱而言型，目成前最桥为明累显的涂位置跃是机逐场路互往临话桂县孝城的寒岔路衰；这f汁、俱会所纪顶部读——殃建议吧在会浇所顶协部适叨合位炕置树愧立"债销售村中心姑"标来志牌骆,夜梅间加晒射灯范光；艺g滔、路代旗遗——浇为了戚指引铲客户产，希治望能侨够在俭机场茶路设证置路驼灯旗槽，位强置尽紫量比碌麒麟唐湾靠宜前，蹲由于帖目前蝇麒麟呀湾已秋占据势基本厉所有杏路灯惹旗，耻所以和需要块咨询旁管理古部门食，看苏能否耀将路啊旗悬努挂于歌麒麟疯湾路足灯旗蛮上部池。截导流麒吊麟湾气客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